張偉

摘要：自改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展促進(jìn)了城市化發(fā)展的進(jìn)程，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)正在以前所未有的速度飛速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為改善居民生活條件、吸納人口再就業(yè)以及推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要因素是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在一定的不穩(wěn)定因素，具有波動(dòng)性，其波動(dòng)性必然會(huì)造成金融體系的沖擊，從而產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)。如果控制不當(dāng)，可能還會(huì)釀成金融危機(jī)。因此，采取有效的措施規(guī)避房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)我國(guó)金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展具有舉足輕重的作用，同時(shí)也能夠有效地促進(jìn)房地產(chǎn)的健康持續(xù)的發(fā)展，本文針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與金融風(fēng)險(xiǎn)防范研究的問(wèn)題進(jìn)行探討，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義和理論價(jià)值。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)波動(dòng)；金融風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1005-913x（2016）09-0096-02

在我國(guó)現(xiàn)階段，造成房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的原因大多是由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要資金來(lái)源是依靠銀行等金融機(jī)構(gòu)。因此，房地產(chǎn)發(fā)展的金融方式呈現(xiàn)出比較單一的形式。房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中扮演著十分重要的角色，已經(jīng)成為了一個(gè)不可或缺的支柱性產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，又與金融體系保持著緊密的聯(lián)系。但是，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展的過(guò)程中存在有一定的波動(dòng)性因素，一旦出現(xiàn)波動(dòng)的現(xiàn)象就必然會(huì)對(duì)金融體系產(chǎn)生影響，甚至導(dǎo)致出現(xiàn)嚴(yán)重的金融風(fēng)險(xiǎn)，更甚者會(huì)出現(xiàn)金融危機(jī)，所以，進(jìn)行研究和探討房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與金融風(fēng)險(xiǎn)，具有十分重要的價(jià)值意義。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng)的原因

（一）經(jīng)濟(jì)原因

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)波動(dòng)性狀態(tài)的原因有很多，但是眾多因素中最為重要的一項(xiàng)是經(jīng)濟(jì)因素。這里所說(shuō)的經(jīng)濟(jì)因素就是說(shuō)房地產(chǎn)在發(fā)展和生存過(guò)程中所處的外部經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，通俗來(lái)講，經(jīng)濟(jì)因素指的就是宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及其相關(guān)因素。比如，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)受到宏觀經(jīng)濟(jì)因素的影響以及房地產(chǎn)附屬產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與其外部的經(jīng)濟(jì)環(huán)境息息相關(guān)。經(jīng)濟(jì)參數(shù)和經(jīng)濟(jì)變量是反應(yīng)宏觀經(jīng)濟(jì)影響房地產(chǎn)波動(dòng)的主要數(shù)據(jù)，其中，經(jīng)濟(jì)參數(shù)和經(jīng)濟(jì)變量的優(yōu)勢(shì)之處在于物價(jià)水平、通貨膨脹率、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值等在一定的時(shí)間段內(nèi)都能夠通過(guò)經(jīng)濟(jì)參數(shù)和變量進(jìn)行表現(xiàn)。

在我國(guó)推行的是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)程中，政府的宏觀調(diào)控扮演著舉足輕重的作用?？梢哉f(shuō)，政府作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要指揮棒，其制定的政策將會(huì)直接影響一個(gè)行業(yè)的發(fā)展方向，因此，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)一定要時(shí)刻關(guān)注國(guó)家的政策方針，政府為保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康運(yùn)作所采取的宏觀調(diào)控的措施。這些措施將會(huì)直接影響到整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以及政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做出的全方面調(diào)控都將會(huì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一定的影響，甚至可能使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng)。

（二）城市發(fā)展原因

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為城市的建設(shè)奠定了良好的基礎(chǔ)，同時(shí)也推動(dòng)了我國(guó)城市化發(fā)展的進(jìn)程，一個(gè)城市的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平往往能夠表現(xiàn)出這個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，而城市的整體發(fā)展水平也會(huì)直接影響到城市整體的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以及人們的居住狀況和生活情況，同時(shí)對(duì)城市交通運(yùn)輸業(yè)的發(fā)展以及人口的流動(dòng)性都有著直接關(guān)系。然而，這些方面如果直接作用于房地產(chǎn)行業(yè)中，將會(huì)給經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)一定的影響，從而使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng)。

（三）房地產(chǎn)的供給和需求原因

房地產(chǎn)業(yè)的供需關(guān)系也是造成我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的一個(gè)內(nèi)在的重要因素。供需關(guān)系隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)不斷與之產(chǎn)生相應(yīng)的變化。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展離不開(kāi)消費(fèi)者的支持，如果房地產(chǎn)業(yè)沒(méi)有消費(fèi)者的支撐，那么發(fā)展水平也得不到提高。此外，房地產(chǎn)業(yè)的供給量和勞動(dòng)力都密切相關(guān)，并且容易受到資金以及施工技術(shù)等方面的制約。這就充分表明房地產(chǎn)的供求關(guān)系存在一定的不確定性，并且供給波動(dòng)一定會(huì)出現(xiàn)在需求波動(dòng)之后，這些都是造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的原因之一。

（四）資金原因

一直以來(lái)，都認(rèn)為房地產(chǎn)投資的波動(dòng)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)最主要的原因。通常情況下，如果加大了在房地產(chǎn)行業(yè)中的投資，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)擴(kuò)張地就會(huì)很迅速，并且房地產(chǎn)業(yè)也會(huì)得到快速地發(fā)展，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)也將進(jìn)入一個(gè)良好的發(fā)展時(shí)期。

（五）投資回報(bào)原因

在房地產(chǎn)業(yè)中，每當(dāng)投資回報(bào)率較高的時(shí)候，大量的資金將會(huì)涌入到整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)中來(lái)，提高了經(jīng)濟(jì)曲線，并且進(jìn)入繁榮時(shí)期。這樣以來(lái)就持續(xù)地增加了房地產(chǎn)的供給量，這種方式，在一定程度上也對(duì)供求關(guān)系造成了一定的影響，從而出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。由此可見(jiàn)，供需關(guān)系以及投資回報(bào)率的增加都會(huì)促使房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。

（六）心理原因

現(xiàn)階段，心理因素也是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的原因之一，主要表現(xiàn)在短時(shí)間內(nèi)的造成的市場(chǎng)波動(dòng)方面。就房地產(chǎn)價(jià)格而言，房地產(chǎn)投資人員以及房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)者都會(huì)對(duì)這一時(shí)期內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行預(yù)測(cè)，從而引發(fā)一系列的問(wèn)題，他們的這種行為帶有一定的投機(jī)心理。這樣一來(lái)，參與者隨著時(shí)間的不斷推移，在信息溝通方面便越來(lái)越完善，人們的心理日漸平緩，由此可以看出，心理因素直接影響到房地產(chǎn)業(yè)的波動(dòng)。

二、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)以及防范金融風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑

（一）應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的有效策略

1.適當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資政策進(jìn)行調(diào)整，形成健康發(fā)展的經(jīng)濟(jì)環(huán)境

首先，改變投資主體的結(jié)構(gòu)，這是因?yàn)橥顿Y結(jié)果的變化會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有一定的影響，并帶來(lái)周期性的變化。要想有效地應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，就必須堅(jiān)持職責(zé)清晰、產(chǎn)權(quán)分明的原則，并形成一套規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的有效機(jī)制，同時(shí)要依據(jù)企業(yè)自身的情況，來(lái)制定具體的實(shí)施措施。

其次，進(jìn)一步規(guī)范和健全政府部門(mén)的投資活動(dòng)。眾所周知，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，政府部門(mén)的投資扮演著十分重要的作用，在一定程度上起到了引領(lǐng)的作用，同時(shí)，政府部門(mén)通過(guò)自身的投資行為，實(shí)現(xiàn)了管控房地產(chǎn)行業(yè)的目的。

2.提升對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變化的管控

在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的體制下，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)可以說(shuō)是一個(gè)十分正常和普遍的現(xiàn)象，政府要根據(jù)實(shí)際存在的情況進(jìn)行分析，并且對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)控。調(diào)控并非完全意義上的管理，倘若房?jī)r(jià)是在正常的范圍內(nèi)上下浮動(dòng)，政府便不需要進(jìn)行干預(yù)。原因在于，正常的價(jià)格變動(dòng)可以充分發(fā)揮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢(shì)，在一定程度上，提升市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)水平，同時(shí)，還能夠促使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步提升。

房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)是非常普遍和正常的現(xiàn)象，國(guó)家要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行分析以后，再對(duì)房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格進(jìn)行有效調(diào)控，然而調(diào)控并不是完全意義上的管理，如果房?jī)r(jià)的變動(dòng)在正常范圍內(nèi)，國(guó)家就不需要對(duì)其進(jìn)行深入干預(yù)，因?yàn)檫@種正常的價(jià)格變動(dòng)不僅能夠推動(dòng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)水平的發(fā)展，還能提升房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。當(dāng)房地產(chǎn)和其附屬行業(yè)的價(jià)格一旦出現(xiàn)過(guò)高的情況或者是萬(wàn)一存在脫離市場(chǎng)平均水平的現(xiàn)象，此時(shí)的政府部門(mén)就必須根據(jù)自身的情況進(jìn)行控制與調(diào)節(jié)，以此保證房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。因此，適當(dāng)?shù)牟扇≌{(diào)控手段來(lái)控制房地產(chǎn)的價(jià)格，能夠在一定程度上緩解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)中金融風(fēng)險(xiǎn)的策略

1.完善宏觀監(jiān)測(cè)的指標(biāo)系統(tǒng)

依照目前情況而言，完善金融預(yù)警的系統(tǒng)，才能有效控制房地產(chǎn)行業(yè)的供需關(guān)系，并分析現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際投資情況。通過(guò)有價(jià)值的指標(biāo)和真實(shí)數(shù)據(jù)，才可以更好的分析和監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)所具備的金融風(fēng)險(xiǎn)，確保能夠完善相關(guān)的政策方針，以及正確引導(dǎo)貸款方面的投入。

2.構(gòu)建健全的個(gè)人征信系統(tǒng)

導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的一個(gè)重要的因素還包括個(gè)人信用系統(tǒng)不夠完善，同時(shí)，有一些房地產(chǎn)商存在嚴(yán)重的違約現(xiàn)象，這在一定程度上，對(duì)購(gòu)房者自身還款的積極性產(chǎn)生一定的影響，由此，個(gè)人的住房貸款的違約率也在不斷攀高，致使銀行損失嚴(yán)重，這在一定程度上提高了金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率，因此，構(gòu)建健全、完善的個(gè)人征信系統(tǒng)迫在眉睫，其重要性也得以彰顯。構(gòu)建完善的個(gè)人征信系統(tǒng)的主要方式首先要個(gè)人信用調(diào)查系統(tǒng)必須要保證合理性和規(guī)范性融為一體，其次，良好的個(gè)人信用系統(tǒng)需要在一個(gè)有序的法律環(huán)境下實(shí)施進(jìn)行。

3.構(gòu)建全方位的投資途徑

如今，通過(guò)銀行進(jìn)行融資是房地產(chǎn)融資的主要手段，這種融資方式比較單一，致使將房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)全部集中在了銀行當(dāng)中。房地產(chǎn)融資的主要是以銀行融資為主，這種單一融資方式導(dǎo)致房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)都集中在了銀行，因此，要根據(jù)具體的情況，通過(guò)拓寬融資渠道的方式，來(lái)構(gòu)建完善的合理的融資系統(tǒng)，進(jìn)而加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的進(jìn)程。

綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展也取得了日新月異的發(fā)展，但是在其快速發(fā)展的進(jìn)程中，時(shí)常會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和金融風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)象，如果不能夠及時(shí)地進(jìn)行控制，就可能會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的后果。因此，要避免房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)和金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，就必須深入研究探討分析其產(chǎn)生原因，并且采用富有針對(duì)性的手段對(duì)其進(jìn)行控制，從而解決問(wèn)題，最終能夠推動(dòng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，并促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的成功轉(zhuǎn)型。

[責(zé)任編輯：譚志遠(yuǎn)]