王維 王永檳

[摘 要]本文首先闡述了全面實施營改增的必要性，并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營特點分析了營改增后企業(yè)可能面臨的挑戰(zhàn)。通過財務(wù)核算比較了營改增前后房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)變化，分析了其面臨的挑戰(zhàn)，提出了房地產(chǎn)企業(yè)在營改增背景下應(yīng)采取的措施。

[關(guān)鍵詞]營改增；房地產(chǎn)業(yè)；稅負(fù)變化

[中圖分類號]F812.42 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] A [文章編號] 1009 — 2234（2016）10 — 0077 — 02

一、引言

今年5月1日起，在各行業(yè)全面實施營改增，營業(yè)稅從此退出歷史舞臺。營改增前，由于行業(yè)間的抵扣鏈條不完整，商品在流轉(zhuǎn)過程中容易出現(xiàn)重復(fù)征稅。營改增的推進(jìn)逐步解決了重復(fù)征稅的問題，破解了制約現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的稅制瓶頸。在所有行業(yè)全面實施營改增，打通不同產(chǎn)業(yè)間的抵扣鏈條，為消除重復(fù)征稅提供了制度保障，有利于營造公平競爭的市場環(huán)境。同時營改增也會釋放政策紅利，通過政府收入的減少來換取公司利潤的增加以及企業(yè)綜合競爭力的提升。

本輪營改增是今年深化財稅體制改革、推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級的“重頭戲”，其重點是要在建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)這類與不動產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)進(jìn)行稅負(fù)改革，難度大、任務(wù)緊。這會對資本密集型的房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生怎樣的影響？房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何應(yīng)對？這引發(fā)當(dāng)下的高度關(guān)注，本文依據(jù)營改增的政策精神，對該問題進(jìn)行分析。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營特點

（一）建設(shè)周期長，投資數(shù)額大。房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)通常要經(jīng)過多個階段，整個項目周期少則一年，多則數(shù)年才能完工。另外，每個階段都需要先期投入大量資金來保證項目推進(jìn)。這些資金投入，大量占用著房地產(chǎn)企業(yè)的流動資金，企業(yè)通常要多渠道融資來滿足開發(fā)項目對資金的需求。

（二）經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性。所謂復(fù)雜性包括兩個方面：一是業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜。企業(yè)除了房屋開發(fā)外，還要建設(shè)一系列的配套設(shè)施。經(jīng)營業(yè)務(wù)涵蓋了從征地、拆遷、規(guī)劃、招標(biāo)、施工到銷售全過程。二是業(yè)務(wù)涉及面廣，業(yè)務(wù)往來對象多。企業(yè)不僅因購銷關(guān)系與建材供應(yīng)商發(fā)生業(yè)務(wù)往來，而且因工程的招標(biāo)和發(fā)包與政府相關(guān)部門、承建單位發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來。

（三）經(jīng)營風(fēng)險大，財務(wù)風(fēng)險高。商品房的單位價值高、建設(shè)周期長，房地產(chǎn)企業(yè)作為資本密集型行業(yè)，負(fù)債經(jīng)營程度高。一旦企業(yè)經(jīng)營決策失誤或受融資困擾，房屋銷路不暢，將造成商品房積壓，形成大量庫存，易導(dǎo)致企業(yè)資金鏈緊張，營運資金周轉(zhuǎn)困難，企業(yè)會面臨較大財務(wù)壓力。

（四）受政策調(diào)控影響大，不確定因素多。由于房地產(chǎn)業(yè)涉及土地、建材、金融等眾多行業(yè)，具有“牽一發(fā)而動全身”的效應(yīng)，往往成為政府宏觀調(diào)控的重點行業(yè)。同時，近年來政府積極利用“有形的手”緩沖經(jīng)濟(jì)下行壓力，房地產(chǎn)業(yè)更易受政策影響，繼而導(dǎo)致房價波動，影響市場穩(wěn)定。

三、營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響

隨著營改增的深入推進(jìn)，增值稅在流轉(zhuǎn)稅中的地位更加突出，由于增值稅對流轉(zhuǎn)過程中增值的部分課稅，更能體現(xiàn)稅收公平性和稅收中性原則。同時增值稅的環(huán)環(huán)抵扣可以有效避免重復(fù)征稅的問題。營改增后，能否及時取得充足合法的進(jìn)項稅，將直接決定企業(yè)的實際稅負(fù)，只要房地產(chǎn)企業(yè)能夠從上游的施工單位和建材供應(yīng)商取得可抵扣的增值稅專用發(fā)票，企業(yè)稅負(fù)便會呈現(xiàn)降低趨勢。

從目前涉及房地產(chǎn)企業(yè)的稅收政策來看，營改增前，房地產(chǎn)企業(yè)主要繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅和企業(yè)所得稅等幾大稅種。營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)不再繳納營業(yè)稅，改為上繳增值稅，在銷售金額不變的情況下，營改增后房地產(chǎn)企業(yè)可通過獲取足額的進(jìn)項稅來降低企業(yè)的實際稅負(fù)。根據(jù)國家稅務(wù)總局公布的數(shù)據(jù)，全國前十大房地產(chǎn)企業(yè)在營改增后，企業(yè)總體稅負(fù)率明顯下降，中小房地產(chǎn)企業(yè)由于獲取進(jìn)項稅的途徑有限，總體稅負(fù)率微變但呈下降趨勢?？梢灶A(yù)見的是，在后續(xù)的相關(guān)配套政策出臺后，增值稅的抵扣鏈條會更加完整，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)會進(jìn)一步下降。但營改增在短期內(nèi)會對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營帶來挑戰(zhàn)，見下文分析。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)面臨難以取得可抵扣增值稅進(jìn)項稅的風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)在施工過程中的成本主要包括建筑材料成本和人工成本兩大塊。據(jù)統(tǒng)計，在工程結(jié)算成本中，鋼筋混凝土等建筑材料約占60%，人工成本約占20%，其他費用約占20%。

建筑材料方面，由于采購種類眾多，不僅包括鋼材、混凝土等常規(guī)的行業(yè)交易商品，同時還有諸多低價值高消耗的小批量耗材。此類材料的供應(yīng)商通常以個體工商戶等小規(guī)模納稅人居多，其銷售材料無法開具增值稅專用發(fā)票，使房地產(chǎn)企業(yè)無法取得可抵扣的增值稅進(jìn)項稅。

人工成本方面，施工時的勞務(wù)用工主要來自雇傭的農(nóng)民工或某些勞務(wù)企業(yè)。當(dāng)然，個人提供的勞務(wù)不能開具增值稅專用發(fā)票，公司不能獲得進(jìn)項稅。勞務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)因為自身不具備可抵扣的項目，這使得勞務(wù)企業(yè)稅負(fù)激增，這會迫使勞務(wù)企業(yè)通過向房地產(chǎn)公司收取高額勞務(wù)費的形式進(jìn)行稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)在營改增初期會面臨資金壓力

房地產(chǎn)公司在施工過程中，通常會運用項目企業(yè)的模式進(jìn)行運作。稅務(wù)部門要求房地產(chǎn)項目針對預(yù)售收入先行繳納稅款，等到項目完成核驗后，方可實施一定規(guī)模的進(jìn)項稅款抵扣。也就是說，房地產(chǎn)公司會在預(yù)繳銷項稅后相當(dāng)長一段時間內(nèi)無法抵扣進(jìn)項稅，這顯然會對公司的現(xiàn)金流造成不利影響，再綜合現(xiàn)階段商業(yè)銀行對于房地產(chǎn)公司的信貸規(guī)定，加之國家“去庫存”的相關(guān)要求，房地產(chǎn)公司不應(yīng)當(dāng)在營改增前期承擔(dān)太多的資金壓力。

同樣不容忽視的是，目前對于在建、在銷的房地產(chǎn)項目不具備科學(xué)合理的過渡機(jī)制。比如，一個房地產(chǎn)項目已完工，但銷售還有余量，這時進(jìn)行“營改增”，因為工程竣工，已經(jīng)不能再獲得可抵扣的進(jìn)項稅發(fā)票。但是項目依然在銷售中，銷售的價位上下浮動不大，那么企業(yè)就要依照銷售額的11%繳納增值稅銷項稅，同時無法獲取相關(guān)的進(jìn)項稅進(jìn)行抵扣。假若無相關(guān)的過渡政策支持，在政策實施初期，一些公司的稅負(fù)會顯著增加。

（四）營改增對房地產(chǎn)企業(yè)凈利潤的影響

營改增會對企業(yè)利潤產(chǎn)生何種影響，這直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成果，因此在營改增政策出臺后就備受關(guān)注。從會計核算角度看，企業(yè)凈利潤=營業(yè)收入-營業(yè)總成本+其他營業(yè)凈收益+營業(yè)外凈收益-所得稅費用。營改增前，房地產(chǎn)企業(yè)繳納的營業(yè)稅計入營業(yè)稅金及附加，作為損益類科目直接影響企業(yè)利潤。營改增后，由于增值稅是價外稅，通過“應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅”單獨核算，并不直接影響會計利潤，在企業(yè)的利潤表中也沒有直接體現(xiàn)，所以營改增后，從報表上看，企業(yè)利潤應(yīng)該會有所上升。

根據(jù)上述的凈利潤計算公式，再結(jié)合國內(nèi)前十大房地產(chǎn)企業(yè)的季度報表來看，國內(nèi)主要地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤在營改增后呈現(xiàn)增長態(tài)勢。因此營改增背景下，有利于房地產(chǎn)企業(yè)提高利潤，實現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)。但同樣不容忽視的是，在實際經(jīng)營活動中，企業(yè)利潤會受眾多因素影響，增值稅作為價外稅，是連同收入一起向購貨方收取的，不排除購貨方因支付增加而減少購買，從而導(dǎo)致企業(yè)銷售收入減少，進(jìn)而導(dǎo)致利潤降低的風(fēng)險。

四、營改增背景下房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對措施

（一）營改增由于涉及到企業(yè)的各方面工作，需要企業(yè)管理層全盤考慮、積極應(yīng)對，特別是要提前做好財會人員的培訓(xùn)工作，修訂財務(wù)、采購等制度，使?fàn)I改增能在房地產(chǎn)業(yè)順利平穩(wěn)過渡。由于增值稅征納較為復(fù)雜，營改增后企業(yè)應(yīng)設(shè)置專門的稅務(wù)崗位，增設(shè)相關(guān)稅務(wù)專員，統(tǒng)一管理企業(yè)納稅事項。

（二）加強供應(yīng)商管理，及時取得可抵扣的增值稅專用發(fā)票。營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)選擇具有正規(guī)資質(zhì)，能夠開具專用發(fā)票的施工企業(yè)和建材供應(yīng)商。能否更多地抵扣增值稅，是決定房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)能否下降的關(guān)鍵因素。加強對施工企業(yè)的工程決算管理，做到及時取得可抵扣的專用發(fā)票，實現(xiàn)專用發(fā)票入賬及時、合法合理。

（三）調(diào)整經(jīng)營模式，避免資金短缺。為了降低“營改增”可能給企業(yè)帶來的資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險，企業(yè)應(yīng)調(diào)整原有的經(jīng)營模式。企業(yè)可以通過縮短項目周期、應(yīng)收賬款政策收緊來減少資金占用和降低財務(wù)費用。企業(yè)也可以在行業(yè)間積極開展項目合作，比如進(jìn)行樓盤的聯(lián)合開發(fā)、項目股份制等，同時多元化籌資，優(yōu)化資金來源渠道，盡量避免資金短缺，最大限度減少財務(wù)風(fēng)險。

（四）再造業(yè)務(wù)流程，適當(dāng)稅收籌劃。企業(yè)可以通過非核心業(yè)務(wù)外包的形式來解決部分環(huán)節(jié)無法取得可抵扣進(jìn)項稅的問題。同時企業(yè)要結(jié)合自身經(jīng)營實際，科學(xué)合理地進(jìn)行稅收籌劃，通過納稅義務(wù)發(fā)生和實際繳納的時間差來實現(xiàn)資金的有效利用，盡量減輕稅收負(fù)擔(dān)，在“營改增”的契機(jī)下，爭取獲得更多政策優(yōu)惠。

（五）積極爭取政府的財稅政策支持。房地產(chǎn)企業(yè)可采取行業(yè)協(xié)會的形式建議政府對房地產(chǎn)業(yè)實施穩(wěn)定持續(xù)的財稅政策，以便房地產(chǎn)企業(yè)形成一定的政策預(yù)期，讓政府的調(diào)控政策成為房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的“壓艙石”和行業(yè)健康發(fā)展的“助推器”。在營改增初期，房地產(chǎn)企業(yè)也可以向政府申請一定的財政補助，以緩解政策過渡階段的資金壓力。

（六）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢來最大限度獲取進(jìn)項稅。對于大型房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于開發(fā)項目眾多，分布地域廣，為了發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢以獲得最大的折扣力度，可以由集團(tuán)公司統(tǒng)一對外采購建材物資再提供給各分公司。但簽訂合同時，由各分公司分別與供貨商簽訂，各自取得增值稅發(fā)票，各自分別抵扣進(jìn)項稅。

總之，“營改增”的實施標(biāo)志著我國稅制改革向前邁出了重要一步，這不僅是深化經(jīng)濟(jì)體制改革的必然要求，也是為企業(yè)松綁減負(fù)，激發(fā)創(chuàng)新活力的必然之舉。盡管“營改增”所起到的助推經(jīng)濟(jì)作用相當(dāng)顯著，但仍無法忽略其可能給房地產(chǎn)企業(yè)造成的嚴(yán)峻考驗。在營改增背景下，相關(guān)企業(yè)必須主動應(yīng)對，切實將準(zhǔn)備工作落實到位，根據(jù)企業(yè)實際，制定相關(guān)方案，有針對性有預(yù)見性地改善經(jīng)營模式，降低政策過渡期可能面臨的財務(wù)風(fēng)險。同時，政府應(yīng)積極探索適合各地區(qū)、各行業(yè)的稅收政策，及時出臺配套文件使?fàn)I改增政策在基層落地生根，為在營改增環(huán)節(jié)中遭遇挑戰(zhàn)的企業(yè)提供幫助，進(jìn)而讓稅制改革更充分地發(fā)揮杠桿效能，為經(jīng)濟(jì)的長足發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

〔參 考 文 獻(xiàn)〕

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〔責(zé)任編輯：孫玉婷〕