文/陳伯庚

“共享經(jīng)濟(jì)”引領(lǐng)深化住房社會(huì)保障制度改革

文/陳伯庚

堅(jiān)持共享發(fā)展是五大發(fā)展新理念的根本出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，它是引領(lǐng)各行各業(yè)發(fā)展和改革的指針。深化住房社會(huì)保障制度改革，必須以“共享經(jīng)濟(jì)”作為理論基礎(chǔ)，正確處理好其中的復(fù)雜關(guān)系，努力實(shí)現(xiàn)“住有所居”的住房公平目標(biāo)。

一、共享經(jīng)濟(jì)是深化住房制度改革的理論基礎(chǔ)

堅(jiān)持共享發(fā)展理念的本質(zhì)要求，體現(xiàn)了以人為本、以人為發(fā)展中心的思想。人是社會(huì)主義社會(huì)的主體，一切為了人的幸福，為了人自身的全面發(fā)展。實(shí)行共享發(fā)展的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)都在于人。“人人參與，人人盡力，人人享有”，堅(jiān)持發(fā)展為了人民，發(fā)展依靠人民，發(fā)展成果由人民共享，使全體人民在共建共享發(fā)展中，有更多的獲得感，增強(qiáng)發(fā)展動(dòng)力，增進(jìn)人民團(tuán)結(jié)，朝著共同富裕的方向前進(jìn)。

共享發(fā)展理念，注重的是經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的社會(huì)公平正義問題。住房社會(huì)保障是住房社會(huì)公平的真正體現(xiàn)，屬于共享經(jīng)濟(jì)的重要內(nèi)容。在人們的吃、穿、住、用、行消費(fèi)中，住房消費(fèi)是最大的開支，房租一般要占到家庭消費(fèi)總額的三分之一左右。中高收入以上人群可以通過購(gòu)買商品房、擁有產(chǎn)權(quán)房滿足自住需要，中等收入者一般只能租房入住，而中低收入和低收入者連房租也負(fù)擔(dān)不起，必須由政府通過住房保障政策予以照顧，使其也能滿足基本的住房需求，享受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的改善住房條件的應(yīng)有成果。

我國(guó)正面臨著實(shí)現(xiàn)第一個(gè)百年發(fā)展目標(biāo)、全面建成小康社會(huì)的艱巨任務(wù)。俗話說：“小康不小康，關(guān)鍵看住房。”經(jīng)過三十多年來的改革開放和現(xiàn)代化建設(shè)的發(fā)展，我國(guó)人民的生活水平已經(jīng)有了很大提高，吃、穿、用等溫飽問題早已解決，消費(fèi)結(jié)構(gòu)向著“住得寬敞，行講便當(dāng)”的方向發(fā)展。按照住房小康的標(biāo)準(zhǔn)，城鎮(zhèn)每戶家庭應(yīng)擁有廚衛(wèi)齊全、陽(yáng)光充足、通風(fēng)順暢、綠色環(huán)保的居住條件，達(dá)到人均一間房（15平方米）、戶均一套房的水平。住房水平低是全面建成小康社會(huì)的“短板”，主要是中低收入以下者特別是農(nóng)民工很難達(dá)標(biāo)。因此，搞好住房社會(huì)保障，使之達(dá)標(biāo)，便成為“十三五”規(guī)劃所要完成的一項(xiàng)重要任務(wù)。

二、深化住房保障制度改革必須正確處理好幾個(gè)關(guān)系

根據(jù)共享經(jīng)濟(jì)的要求，深化住房保障制度改革，必須正確處理四大關(guān)系。

（一）正確處理住房商品性與住房社會(huì)性的關(guān)系

從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的角度考察，住房是使用價(jià)值和價(jià)值相統(tǒng)一的商品，必須通過商品交換即市場(chǎng)買賣才能進(jìn)入居住消費(fèi)領(lǐng)域。居民必須運(yùn)用自己的收入購(gòu)買或租賃住房（包括產(chǎn)權(quán)房和使用權(quán)房）。所以，商品性是住房的本質(zhì)屬性。從生活需要的角度考察，住房是人們生活的必需品，“住有所居”是人們追求的目標(biāo)之一，攸關(guān)社會(huì)公平與安定，因而其又具有社會(huì)性。這種社會(huì)性含有公共產(chǎn)品的成分，也就是社會(huì)有責(zé)任幫助那些住房困難者滿足基本的住房需求，實(shí)施住房社會(huì)保障，共享發(fā)展帶來的成果?？梢?，住房的社會(huì)性是共享經(jīng)濟(jì)的重要依據(jù)。

（二）正確處理住房的效率性與公平性的關(guān)系

從經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角考察，住房消費(fèi)是住房資源的配置問題。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，市場(chǎng)配置住房資源的效率高，三十多年來以住房商品化為核心的住房制度改革，促進(jìn)了住宅建設(shè)突飛猛進(jìn)的發(fā)展，城鄉(xiāng)居民的居住水平得到了極大提高，這個(gè)實(shí)踐充分證明了這一點(diǎn)。但是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)配置住房資源也容易產(chǎn)生分化性和欠公平性的缺陷，拉大住房水平的差距。特別是中低收入、低收入者不但買不起房，而且連租房都有困難，因而政府必須實(shí)施住房保障制度幫助他們解決住房困難，以體現(xiàn)社會(huì)公平。必須明確，市場(chǎng)在住房資源配置中起決定性作用，而住房保障則是彌補(bǔ)市場(chǎng)的缺陷和失靈，屬于政府宏觀調(diào)控中再分配的范疇。

（三）正確處理住房的資產(chǎn)性和民生性的關(guān)系

住房是價(jià)值量大的超耐用消費(fèi)品，一套住宅價(jià)格達(dá)百萬(wàn)甚至千萬(wàn)，使用年限可達(dá)百年以上，因而住宅成為個(gè)人和家庭的重要資產(chǎn)，購(gòu)買住宅既獲得了居住的使用價(jià)值，又是價(jià)值即資產(chǎn)的積累。目前居民的家庭財(cái)產(chǎn)中約50%以上是住房資產(chǎn)，以上海市為例，擁有一套100平方米左右的住宅，以每平方米均價(jià)3萬(wàn)元計(jì)算，其資產(chǎn)價(jià)值就達(dá)300萬(wàn)元。所以，住宅的資產(chǎn)性十分明顯，購(gòu)買住宅無(wú)論是自住還是用來出租都是一種投資行為。但是，從住房的使用價(jià)值考察，它畢竟是用于居住的，屬于人們生活的必需品，所以滿足居住需要是住房的本質(zhì)屬性，它既是生存需要，又是享受需要，更是人自身全面發(fā)展的需要。社會(huì)主義的本質(zhì)就是以人為本、實(shí)現(xiàn)共同富裕和人的全面發(fā)展，因而不應(yīng)過分強(qiáng)調(diào)住房的資產(chǎn)性，而應(yīng)突出住房的民生性。

（四）正確處理“住有所屋”和“住有所居”的關(guān)系

“住有所屋”與“住有所居”二者僅一字之差，但“屋”和“居”有很大差別，“屋”指的是產(chǎn)權(quán)房，“居”指的是租賃房。中國(guó)人有一種歷史傳統(tǒng)，就是一定要擁有房產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)在農(nóng)村中仍然保持著這樣的傳統(tǒng)，家家戶戶都要自己建房，不過是房屋好一點(diǎn)與差一點(diǎn)的區(qū)別，只有外來人口才租用農(nóng)民多余的舊屋。農(nóng)民是在自有的宅基地上建房，土地不納入成本，建房所需建筑材料自己購(gòu)買，房屋結(jié)構(gòu)也比較簡(jiǎn)單，人工自己來，再有親朋好友幫忙，只要請(qǐng)瓦、木匠師傅即可造房，所以其負(fù)擔(dān)的造房費(fèi)用只及城市房?jī)r(jià)的幾十分之一，一般農(nóng)戶都可負(fù)擔(dān)，不過是錢多造好一點(diǎn)、錢少造差一點(diǎn)而已。城市房?jī)r(jià)貴，主要貴在土地價(jià)格上，上海中等地段每平方米的土地成本價(jià)就在3萬(wàn)元左右，加上建筑安裝費(fèi)、管理費(fèi)、稅費(fèi)、利潤(rùn)等，自然每平方米房?jī)r(jià)在4萬(wàn)元以上，更不必說市中心地區(qū)了。所以，居民中約占20%的中低收入者望買房而不可及，只能租房入住。目前上海自有住房率即“住有所屋”者已占80%以上，其余只能是“住有所居”。住房社會(huì)保障的主要任務(wù)也就是保障“住有所居”，而決不可能是“住有所屋”。

三、踐行共享經(jīng)濟(jì)重在住房保障制度建設(shè)

踐行共享經(jīng)濟(jì)，必須積極推行保障性住房供給側(cè)改革和需求側(cè)改革，加快相應(yīng)的制度建設(shè)。

（一）大力推行保障性住房供給側(cè)改革

住房社會(huì)保障供給側(cè)改革的總體思路是調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，根據(jù)不同收入層次供應(yīng)不同類型的保障性住房。

第一個(gè)層次是最低收入家庭。這類家庭往往是收入低、生活困難和住房困難的極度貧困戶，原本就是社會(huì)低保對(duì)象，連房租都付不起。鑒于其數(shù)量少、困難大，可以由政府房管部門和民政部門協(xié)同，直接提供免繳或減免房租的公共住房。

第二個(gè)層次是低收入家庭。低收入者是城鎮(zhèn)居民中的弱勢(shì)群體，由于收入低，租不起商品住房，需要政府救助。為滿足這類群體的住房需求，政府應(yīng)建立廉租房制度，采取實(shí)物配租或房租補(bǔ)貼的形式。這是住房保障的重點(diǎn)層次。

第三個(gè)層次是中低收入家庭。由于收入較低，買不起價(jià)高的商品房，且目前已有產(chǎn)權(quán)房，主要困難是住房面積小，住得比較擁擠，要求改善住房條件，希望購(gòu)買價(jià)廉的產(chǎn)權(quán)房。目前的共有產(chǎn)權(quán)房就是適應(yīng)這部分家庭的要求而設(shè)置的。

第四個(gè)層次是新參加工作或剛就業(yè)的大學(xué)畢業(yè)生，包括單身和新結(jié)婚的小夫妻。這部分人中不少人收入不菲，但無(wú)房無(wú)積蓄，暫時(shí)買不起房，只能租房入住，但商品房租金高，難以承受。為此，政府和企事業(yè)單位可以適當(dāng)建一點(diǎn)公共租賃住房，作為單身宿舍或集體宿舍，解決他們的住房困難。

第五個(gè)層次是城鎮(zhèn)化進(jìn)程中進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工，他們?cè)谵r(nóng)村有一定的住房，進(jìn)城后無(wú)住所，因收入低，目前多數(shù)在城市邊緣地區(qū)租簡(jiǎn)陋住所，無(wú)權(quán)享受住房保障待遇。對(duì)這部分人可供應(yīng)一些簡(jiǎn)單的保障性出租住房。

從上述五個(gè)層次住房保障情況看，保障性住房供給應(yīng)少建共有產(chǎn)權(quán)房，多建公共租賃房，在公共租賃房中再根據(jù)收入層次設(shè)置不同檔次的租賃房，可考慮分為三檔：一是低檔低租金小面積廉租房；二是中檔二居室公共租賃房；三是三居室條件較好的公共租賃房。

（二）保障性住房需求側(cè)改革

以保障性住房供給側(cè)改革為主，并不否定需求側(cè)改革的重要性。保障性住房需求，大體可分五大類：

第一類是共有產(chǎn)權(quán)房需求。需求者主要是中低收入家庭。由于受到收入水平和人均住房面積限制，需求量為一個(gè)定數(shù)，其變化主要取決于享受標(biāo)準(zhǔn)的變動(dòng)，放寬則需求量增加，收緊則需求量減少。由于住房保障主要保障居住權(quán)、享受住房使用權(quán)，而不是保障擁有住房產(chǎn)權(quán)。所以，今后共有產(chǎn)權(quán)房將逐步減少，事實(shí)上不少地區(qū)已取消共有產(chǎn)權(quán)房。

第二類是公共租賃房需求。這類需求面廣量大，需求的層次也隨收入層次的不同而有較大區(qū)別?？煞譃楦邫n租賃房需求、中檔租賃房需求和低檔租賃房需求三類。

第三類是廉租房需求。主要是低收入者的住房需求，依賴政府住房補(bǔ)貼，需求者是住房社會(huì)保障的主要對(duì)象，約占城市總戶數(shù)的10%左右。

第四類是農(nóng)民工住房需求。目前不少農(nóng)民夫婦帶孩子一起遷入城市居住，這類住房需求是大量的。他們一般都自找住所，多數(shù)住在城市居民多余房屋中，居住條件較差。

第五類是老年人養(yǎng)老需求。這類需求屬于特殊群體需求，包括養(yǎng)老院、老年公寓和托老所等。目前全國(guó)60歲以上老年人口已占總?cè)丝?5.5%以上，上海市60歲以上老年人口已占28.8%，已進(jìn)入老齡社會(huì)。這類保障性住房需求還得上升。

這五類需求中，需要特別關(guān)注的是三類，即青年中無(wú)房戶的需求、農(nóng)民工無(wú)房戶的需求和老年人的養(yǎng)老住房需求。在需求側(cè)改革中，要繼續(xù)堅(jiān)持抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，盡力滿足保障性住房需求和自住性住房需求。目前不少城市存在大量空置住房賣不出去的狀況，又存在不少買不起房的無(wú)房或缺房戶，在這種極端矛盾的情況下，把積壓商品房轉(zhuǎn)化為保障性住房，變成共有產(chǎn)權(quán)房和公共租賃住房，不失為化解積壓商品房的一條可行出路。

（三）加快住房社會(huì)保障法律制度建設(shè)

住房制度改革已有三十多年歷史，積累了許多寶貴的經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)當(dāng)可以概括上升到法律法規(guī)層面，可是至今最重要的《住宅法》和《住房社會(huì)保障法》這兩部最具基礎(chǔ)性的住宅法律卻雷聲大、雨點(diǎn)小，遲遲不能出臺(tái)。立法當(dāng)然可能有些難處，但過分慎小甚微、過分求全也沒有必要。據(jù)我所知，《住宅法》、《住房社會(huì)保障法》的草案早就擬訂好，可以先公之于眾、公開討論，再修正以逐步完善嘛！住房保障制度本身缺乏法律保障，給住房保障體系建設(shè)帶來許多困難，給實(shí)際工作也帶來許多難處。為此，建議加快步伐，盡快出臺(tái)住房社會(huì)保障法規(guī)。

(作者單位:華東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)學(xué)院)