黃波 程繼平 王曉慧 徐志軍

自2016年5月1日起，“營改增”試點(diǎn)工作已在全國范圍內(nèi)全面推開，二手房交易業(yè)務(wù)拉開了自然人繳納增值稅的帷幕，因其關(guān)系到民生問題，倍受廣大老百姓關(guān)注。營改增后原有稅收優(yōu)惠政策是否延續(xù)？納稅資料和程序有何變化？辦稅窗口是否移到了國稅？營改增后如何計(jì)算稅款？稅負(fù)是否會(huì)增加？面對(duì)營改增后帶來的疑問，現(xiàn)依據(jù)現(xiàn)行稅收政策，作個(gè)簡明扼要且具有可操作性的解答，并期望能對(duì)個(gè)人二手房交易過程中的中介方、買方賣方及稅務(wù)管理員有所幫助。

一、稅收優(yōu)惠政策基本未變

營改增后個(gè)人二手房交易稅收優(yōu)惠政策沒有實(shí)質(zhì)性變化，只是將營業(yè)稅改成了增值稅，將價(jià)內(nèi)稅改成了價(jià)外稅，將5%的營業(yè)稅稅率變成了5%的增值稅征收率。相當(dāng)于將營業(yè)稅政策平移到增值稅上。與交易相關(guān)的契稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅優(yōu)惠政策沒變，只是計(jì)稅收入稅基變小了，變成了不含增值稅的收入。為了說明這個(gè)問題，分稅種闡述如下：

1.營改增政策前后對(duì)比。

財(cái)稅〔2016〕23號(hào)《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》規(guī)定：個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅。（不適用于北京市、上海市、廣州市、深圳市，上述四個(gè)城市仍按照財(cái)稅〔2015〕39號(hào)執(zhí)行。本文不考慮這四個(gè)城市的相關(guān)政策。）

營改增后財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件3第五點(diǎn)對(duì)此做了如下規(guī)定：個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。個(gè)人非住房（如商鋪）轉(zhuǎn)讓仍按差額繳納增值稅。

稅總函〔2016〕181號(hào)第二條規(guī)定：營改增后，稅務(wù)機(jī)關(guān)在核定計(jì)稅價(jià)格工作中，應(yīng)繼續(xù)沿用原二手房評(píng)估系統(tǒng)。為此贛地稅財(cái)便函〔2016〕11號(hào)進(jìn)一步明確：現(xiàn)有存量房評(píng)估系統(tǒng)中的評(píng)估價(jià)格默認(rèn)為包含增值稅價(jià)格，在計(jì)算征收各稅時(shí)，應(yīng)先用評(píng)估價(jià)格減去所繳納的增值稅，得出不含增值稅價(jià)格后再作為計(jì)稅依據(jù)。

二手房營改增政策

2.契稅政策及計(jì)稅依據(jù)。

財(cái)稅〔2016〕23號(hào)《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》規(guī)定：①對(duì)個(gè)人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。②對(duì)個(gè)人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。③個(gè)人第三套及以上住房、非住房（如商鋪）交易的契稅仍按當(dāng)?shù)匾?guī)定執(zhí)行。（如江西第三套及以上住房交易的契稅稅率為3%，非住房交易的契稅稅率為4%）。

財(cái)稅〔2016〕43號(hào)《關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、 土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》第一條規(guī)定：計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅。

營改增后契稅政策

3.個(gè)人所得稅政策及計(jì)稅依據(jù)。

財(cái)稅字〔1999〕278號(hào)《關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》第一條規(guī)定：根據(jù)個(gè)人所得稅法的規(guī)定，個(gè)人出售自有住房取得的所得應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅，稅率20%。第四條規(guī)定：對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。

財(cái)稅〔2016〕43號(hào)第四條第一款規(guī)定：個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，其取得房屋時(shí)所支付價(jià)款中包含的增值稅計(jì)入財(cái)產(chǎn)原值，計(jì)算轉(zhuǎn)讓所得時(shí)可扣除的稅費(fèi)不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。

國稅發(fā)〔2006〕108號(hào)《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》第三條規(guī)定：納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《征管法》第三十五條的規(guī)定，對(duì)其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。具體比例由省級(jí)地方稅務(wù)局或者省級(jí)地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級(jí)地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時(shí)間、房屋類型、住房平均價(jià)格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%～3%的幅度內(nèi)確定。

營改增后個(gè)人所得稅政策

普通住房為144M2及以下

4.土地增值稅和印花稅政策及計(jì)稅依據(jù)。

財(cái)稅〔2008〕137號(hào)《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》自2008年11月1日起對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收土地增值稅、印花稅。個(gè)人非住房（如商鋪）轉(zhuǎn)讓按規(guī)定繳納土地增值稅、印花稅。

財(cái)稅〔2016〕43號(hào)第三條規(guī)定：土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。贛地稅發(fā)〔2016〕73號(hào)《關(guān)于財(cái)產(chǎn)行為稅若干征管問題的通知》規(guī)定土地增值稅核定征收率為：轉(zhuǎn)讓住宅5%（特指一手房）；轉(zhuǎn)讓非住宅6%。

贛地稅財(cái)便函〔2016〕11號(hào)第五點(diǎn)規(guī)定：納稅人進(jìn)行印花稅申報(bào)時(shí)，如所提供的合同上分別注明不含稅金額和增值稅，以其中的不含稅金額作為印花稅的計(jì)稅依據(jù)；未分別注明價(jià)稅，只有一個(gè)總金額的，直接使用總金額作為印花稅的計(jì)稅依據(jù)。實(shí)行核定征收的，以核定的金額作為印花稅的計(jì)稅依據(jù)。個(gè)人二手房交易合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)項(xiàng)目繳納印花稅，稅率為0.05%。

二、征收機(jī)關(guān)、辦稅場所不變

1.征收機(jī)關(guān)的規(guī)定。

國家稅務(wù)總局公告2016年第19號(hào)《關(guān)于營業(yè)稅改征增值稅委托地稅機(jī)關(guān)代征稅款和代開增值稅發(fā)票的公告》規(guī)定：營業(yè)稅改征增值稅后由地稅機(jī)關(guān)繼續(xù)受理納稅人銷售其取得的不動(dòng)產(chǎn)和其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)的申報(bào)繳稅和代開增值稅發(fā)票業(yè)務(wù)，以方便納稅人辦稅。自2016年5月1日起施行。

2.納稅地點(diǎn)的規(guī)定。

國家稅務(wù)總局公告2016年第14號(hào)《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》第五條第三款中規(guī)定，其他個(gè)人應(yīng)按照規(guī)定的計(jì)稅方法向住房所在地的主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

上述兩點(diǎn)明確了營改增后個(gè)人二手房交易涉稅業(yè)務(wù)，仍在住房所在地的地稅機(jī)關(guān)辦理，不發(fā)生變化，方便納稅人辦稅。

三、納稅資料、辦稅流程不變

營改增后，二手房交易辦稅事項(xiàng)按原有辦稅程序征收管理。

1.二手房交易辦稅需提交的資料。

①房屋買賣協(xié)議原件及復(fù)印件；

②房產(chǎn)證、土地證（或不動(dòng)產(chǎn)登記證）原件及復(fù)印件；

③契稅完稅證原件及復(fù)印件；

④交易雙方身份證明原件及復(fù)印件；

⑤家庭成員購房人、配偶以及未成年子女戶口本原件及復(fù)印件；

⑥根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于簡化契稅辦理取消婚姻登記記錄證明的公告》（2015年第71號(hào)公告）如果納稅人為成年人，將結(jié)合戶口簿、結(jié)婚（離婚）證等信息判斷其婚姻狀況。如果無法做出判斷的，可以要求納稅人就其申報(bào)的婚姻狀況的真實(shí)性做出書面承諾；

⑦如需享受契稅首套房、第二套改善性住房優(yōu)惠政策或個(gè)人所得稅家庭唯一住房優(yōu)惠政策，納稅人應(yīng)提供不動(dòng)產(chǎn)登記部門（房管部門）出具的納稅人家庭住房情況書面查詢結(jié)果（無法提供的，納稅人需提交家庭住房實(shí)有套數(shù)書面誠信保證）；

⑧其他如離婚財(cái)產(chǎn)分割、無償贈(zèng)與直系親屬、法定繼承等享受稅收優(yōu)惠的相關(guān)證明材料。

2.二手房交易辦稅流程。

四、稅負(fù)略有下降

營改增后二手房交易過程中涉及的增值稅、個(gè)人所得稅、契稅等稅計(jì)稅依據(jù)均為不含增值稅收入，因此稅負(fù)會(huì)略比營改增前有所下降。例：景德鎮(zhèn)市王先生（原沒有住房）于2016年7月購買李先生2014年12購置的坐落在市區(qū)的住房89M2合同價(jià)52.5萬元。營改增前后所需繳納稅款計(jì)算如下：

上例列舉的是轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓居住不滿二年、購買方購買首套90M2以下的住房，營改增后整體稅負(fù)下降0.37%。（作者單位：景德鎮(zhèn)市地稅局）