林志華

武昌理工學(xué)院 430070

利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析

林志華

武昌理工學(xué)院 430070

本文采用理論與實(shí)證相結(jié)合的方法，根據(jù)房地產(chǎn)的特點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求都會(huì)產(chǎn)生或大或小的影響，在供求原理的作用下對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格帶來(lái)變化。

利率政策；房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格；實(shí)證分析

一、我國(guó)運(yùn)用利率政策調(diào)控房?jī)r(jià)狀況

央行決定，自2016年3月1日起，普遍下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，以保持金融體系流動(dòng)性合理充裕，引導(dǎo)貨幣信貸平穩(wěn)適度增長(zhǎng)，為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革營(yíng)造適宜的貨幣金融環(huán)境。央行此次大幅降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)，加上此前六次降息，至此，本輪央行已經(jīng)有六次降息、六次全面降準(zhǔn)。

表一 金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款基準(zhǔn)利率（2015年10月24日更新）

注：* 自2014年11月22日起，金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款基準(zhǔn)利率期限檔次簡(jiǎn)并為一年以內(nèi)（含一年）、一至五年（含五年）和五年以上三個(gè)檔次。

二、利率調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)證分析

（一）變量的選取。本文選取的是2005年第一季度到2015年第四季度的數(shù)據(jù)，并以2005年為基期，把國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值，固定資產(chǎn)投資完成額，土地交易價(jià)格，通貨膨脹率和房屋銷售價(jià)格轉(zhuǎn)化為指數(shù)形式。因?yàn)榧尤肓送ㄘ浥蛎浺蛩兀懈髯兞慷家员灸陜r(jià)格為基礎(chǔ)計(jì)算。其中，以生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率代表GDP，以年內(nèi)各項(xiàng)固定投資增長(zhǎng)率代表FAI，以土地交易價(jià)格指數(shù)代表LP，以居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)CPI代表IR，以2005年為基期的單位面積房屋均價(jià)來(lái)代表HP，以五年期的貸款利率代表R。以上數(shù)據(jù)主要從各地統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站和相關(guān)經(jīng)濟(jì)論壇得到。

下文先構(gòu)建房?jī)r(jià)HP與五個(gè)自變量之間的回歸方程：HP=X0+ X1LP+X2GDP+X3FAI+X4CPI+X5R+Ui

（二）實(shí)證分析。在對(duì)HP=X0+X1LP+X2GDP+X3FAI+X4CPI+ X5R+Ui做回歸前，為避免出現(xiàn)影響實(shí)證結(jié)果的現(xiàn)象，需要通過(guò)測(cè)試它們是否存在單位根，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)。ADF檢驗(yàn)方法的基本思路是提供三種序列：

△Yt=a+bYt-1+ct

△Yt=a+bYt-1+d+ct

△Yt=bYt-1+ct

再把所有相關(guān)數(shù)據(jù)輸入到EVIEWS后，我們可以得到HP、LP、GDP、FAI、GPI、R的相關(guān)趨勢(shì)圖。從各圖可知，各變量會(huì)隨著時(shí)間變化，則選用△Yt=a+bYt-1+d+ct的序列，由EVIEWS計(jì)算得出各序列的單位根檢驗(yàn)結(jié)果如下：

表二 原始序列ADF單位根檢驗(yàn)結(jié)果

表三 一階差分序列ADF單位根檢驗(yàn)結(jié)果

從表二、三的根檢驗(yàn)結(jié)果來(lái)看，HP和GDP、LP、FAI、CPI及五年期貸款利率R在1%、5%、10%的顯著性水平下，ADF統(tǒng)計(jì)值都超過(guò)了置信區(qū)間，這說(shuō)明原始數(shù)列無(wú)法進(jìn)行回歸分析，為了能更好的模擬現(xiàn)實(shí)情況，需要采取一階差分的各項(xiàng)數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行檢驗(yàn)。由此可直接檢驗(yàn)它們之間的協(xié)整性，這將有利于我們進(jìn)一步確定這些因素之間的穩(wěn)定關(guān)系，用EVIEWS可以得到如下計(jì)算結(jié)果。

表四 各變量與HP的Johansen的檢驗(yàn)結(jié)果

表五 各變量與HP的Johansen檢驗(yàn)結(jié)果

表上表顯示的是各變量與房屋銷售價(jià)格的Johansen檢驗(yàn)結(jié)果，該檢驗(yàn)的原假設(shè)是協(xié)整方程的個(gè)數(shù)為零，以5%的水平來(lái)判斷各變量與房屋銷售價(jià)格是否存在協(xié)整關(guān)系。從以上實(shí)驗(yàn)結(jié)果來(lái)看，我國(guó)的房屋銷售價(jià)格與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、土地銷售價(jià)格、固定資產(chǎn)投資完成額、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和利率在長(zhǎng)期具有相互制約的。

三、實(shí)證結(jié)論

根據(jù)對(duì)數(shù)據(jù)的分析，我們可以得出：房地產(chǎn)銷售價(jià)格的決定不是簡(jiǎn)單的，是很復(fù)雜的，它要通過(guò)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)政策、相關(guān)的產(chǎn)品成本、國(guó)家經(jīng)濟(jì)狀況等各種因素來(lái)考察，在形成房地產(chǎn)銷售

價(jià)格的時(shí)候，必須要考慮各種綜合因素，才能更好的擬合現(xiàn)實(shí)情況；經(jīng)過(guò)Granger檢驗(yàn)后，得出了其回歸方程；加入虛擬變量限購(gòu)令后，得出新的房屋銷售價(jià)格的回歸方程，與未加入虛擬變量的回歸方程相比較，擬合優(yōu)度有所提高，這說(shuō)明限購(gòu)令的加入使得房屋銷售價(jià)格的回歸更加的精確，并且利率對(duì)房屋銷售價(jià)格的影響系數(shù)明顯提高，說(shuō)明限購(gòu)令的加入能促進(jìn)利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用。

[1]李菁,蔡彤娟.利率市場(chǎng)化改革問(wèn)題研究綜述[J].經(jīng)濟(jì)問(wèn)題探索,2014(8):63-67.

[2]徐國(guó)祥,王芳.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)譜分析及其實(shí)證研究[J].統(tǒng)計(jì)研究,2010(10):18-24.