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        我國房地產(chǎn)去庫存探究

        2016-11-27 10:32:10莊健編輯孫艷芳
        中國外匯 2016年11期

        文/莊健 編輯/孫艷芳

        我國房地產(chǎn)去庫存探究

        文/莊健 編輯/孫艷芳

        2005—2015年的11年間,無論商品房還是商品住宅,其庫存去化周期都呈波動上升趨勢。但與2014年相比,2015年房地產(chǎn)去庫存則取得了一定成效。

        自2015年12月中央經(jīng)濟工作會議把房地產(chǎn)去庫存列為2016年甚至以后幾年供給側(cè)改革的五大重點任務之一以來,無論是中央政府、相關部委,還是各省、各地都出臺了一系列政策措施,希望盡快見到實效。四個多月過去了,目前全國房地產(chǎn)庫存狀況如何?各地去庫存取得了哪些進展?有哪些值得注意的問題?應采取哪些進一步的政策措施?本文擬就這些問題進行梳理和分析。

        全國房地產(chǎn)庫存狀況

        國內(nèi)對房地產(chǎn)庫存的估計主要有三種方法。第一種,只考慮“待售面積”,可稱之為狹義房地產(chǎn)庫存;第二種,除“待售面積”之外還考慮“施工面積”,稱之為廣義房地產(chǎn)庫存;第三種,除考慮“待售面積”和“施工面積”之外,還考慮“拿地未開發(fā)面積”,稱之為最廣義房地產(chǎn)庫存。由于“拿地未開發(fā)面積”沒有可靠的官方統(tǒng)計數(shù)據(jù),在實踐中對房地產(chǎn)庫存的估計主要采用前兩種方法。然而,按官方統(tǒng)計指標解釋,“施工面積”除包括“新開工面積”、“上年跨本年施工面積”和“本年施工緩建面積”之外,還包括“本年竣工面積”。而“本年竣工面積”要么銷售了,歸入“銷售面積”;要么未銷售,歸入“待售面積”,存在重復計算,應予扣除。因此,本文采取“待售面積”+“施工面積”-“本年竣工面積”的廣義口徑計算房地產(chǎn)庫存面積。

        按照上述定義,2015年全國商品房“待售面積”為7.2億平方米,其中商品住房“待售面積”為4.5億平方米。考慮到當年商品房“施工面積”和“竣工面積”分別為73.6億平米和10.0億平米,2015年全國商品房庫存應為70.8億平米。采用相同方法,可計算2015年全國商品住房庫存為48.3億平米。如把房地產(chǎn)庫存和“銷售面積”的比值定義為房地產(chǎn)庫存去化周期,即需要多長時間通過當年的銷售完成庫存的消化,我們可以估算并監(jiān)測房地產(chǎn)去庫存的進度情況。

        根據(jù)這一定義,因2015年全國商品房銷售面積為12.8億平米,其庫存去化周期為5.5年。其中,商品住宅銷售面積為11.2億平米,庫存去化周期為4.3年。從2005—2015年的11年發(fā)展看,無論商品房還是商品住宅,其庫存去化周期都呈波動上升趨勢。但與2014年相比,2015年房地產(chǎn)去庫存則取得了一定成效,商品房和商品住宅的去化周期分別由5.6年和4.5年下降為5.5年和4.3年(見圖1)。

        從各省情況看,西部、東北和山西等資源型省份商品房庫存去化周期普遍較長。如2015年山西最高為8.6年,其次是寧夏為7年,吉林和遼寧也名列前列,分別為6.9年和6.7年。大部分中部省份商品房庫存去化周期普遍較低。如湖南、江西最低均為3.8年,湖北、河南、安徽分別為4.1、4.2和4.6年。北京、上海和廣東等人口集聚省份,商品房庫存去化周期有高有低,如北京較高為6.7年,而上海和廣東分別為5.1和4.4年。從與2014年的對比看,2015年西部、東北和山西等資源型省份商品房庫存去化周期增加,為加庫存;而大部分東部地區(qū)省份商品房庫存去化周期減少,為去庫存(見圖2)。

        為進一步考察2016年一季度全國一、二、三線城市的房地產(chǎn)去庫存進展情況,筆者對全國40個大中城市的商品房有關數(shù)據(jù)進行了收集整理。按照國家統(tǒng)計局的有關解釋,一線城市為北京、上海、廣州和深圳4個城市,二線城市為省會城市、自治區(qū)首府城市和其他副省級城市共計31個城市,剩余5個為三線城市。由于三線城市數(shù)量太少,不能說明情況,本文主要是針對一線和二線城市,對比2016年一季度和2015年一季度情況。測算結(jié)果顯示,盡管幾乎所有一、二線城市的商品房庫存去化周期都有所減少,但二線城市中的太原、呼和浩特、長春、沈陽、哈爾濱、西寧、銀川、和烏魯木齊等城市商品房庫存去化周期仍然偏高(超過10年),面臨較大的去庫存壓力(見圖3)。

        圖1 商品房和商品住宅庫存去化周期

        圖2 各省庫存去化周期變化

        圖3 40個大中城市房地產(chǎn)庫存去化周期變化

        圖4 70個大中城市房地產(chǎn)價格變化(環(huán)比%)

        圖5 70個大中城市房地產(chǎn)價格變化(同比%)

        全國主要城市房地產(chǎn)價格變動情況

        從全國70個大中城市商品房價格的變動趨勢,我們可以看出房地產(chǎn)去庫存的分化趨勢。數(shù)據(jù)顯示,今年3月份我國70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比(3月份比2月份)漲幅持續(xù)擴大,一線城市大幅上漲3.6%,二線城市上漲1.3%,三線城市僅上漲0.4%(見圖4)。而從同比(今年3月份比去年3月份)角度看,3月份一線城市大漲31.5%,二線城市上漲3.6%,而三線城市下降0.6%(見圖5)。

        上述不同類型城市房地產(chǎn)價格的變動情況,大致反映了目前房地產(chǎn)市場的供求分化情況:一線城市和部分二線熱點城市由于擁有各種資源(政治、經(jīng)濟、教育、衛(wèi)生、就業(yè)等)優(yōu)勢,無論是對商品房的剛性需求者還是投資者都具有強大吸引力,只要放松限制,就會帶來大量的購房需求,并因供不應求而推高房價。由于這部分城市目前庫存水平本就不高,因此對此類城市而言,重要的任務還不是去庫存而是適度增加庫存,防止房價的過快上漲。對大多數(shù)二線城市,特別是西部和東北地區(qū)省份的二線城市而言,目前庫存水平已高(反映在庫存去化周期偏長,達10年左右),如商品房房價繼續(xù)攀升,就會刺激房地產(chǎn)商加大投資,增加供給而導致庫存進一步增加。對此類城市而言,如何適度控制新開工和在建商品房面積并加大銷售力度,防止因房價的持續(xù)上漲而“透支”二線城市的潛力購房需求,應成為房地產(chǎn)工作的重點。而對三線城市來說,商品房價格的下降有助于“冷卻”前一階段房地產(chǎn)投資的過熱,從而有助于通過減少新建和在建商品房項目來消化房地產(chǎn)庫存。但主要問題在于,如何在房價下降的情況下吸引普遍存在“買漲不買落”的潛在購房者購買商品房。

        對房地產(chǎn)新政的簡要評價

        今年年初以來,政府有關部委已出臺多項針對房地產(chǎn)庫存的政策措施:2月2日,中國人民銀行聯(lián)合銀監(jiān)會發(fā)出通知,決定在不實施限購的城市對首套房首付比例最低降至兩成,二套房首付比例最低可付三成;2月17日,中國人民銀行、住建部聯(lián)合財政部發(fā)布通知,將職工住房公積金賬戶存款利率,由現(xiàn)行按照歸集時間執(zhí)行活期和三個月存款基準利率,調(diào)整為統(tǒng)一按一年期定期存款基準利率執(zhí)行;2月19日,財政部、國家稅務總局和住建部三部門發(fā)布《關于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》,對個人購買前兩套住房給予降低契稅優(yōu)惠;對個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征營業(yè)稅。

        4月29日,中共中央政治局召開會議聚焦房地產(chǎn)去庫存,強調(diào)“有序消化”房地產(chǎn)庫存。會議指出,要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求,注重解決區(qū)域性、結(jié)構性問題,實行差別化的調(diào)控政策。

        5月4日,國務院召開常務會議,分別從房源、公租房貨幣化補貼、稅收優(yōu)惠和市場規(guī)范等四個方面,對住房租賃市場提供政策支持。

        中央在出臺政策支持房地產(chǎn)去庫存的同時,給予地方調(diào)控更多的自主權,鼓勵分城施策。截至目前,全國約有近半數(shù)的省份已發(fā)布樓市去庫存的相關文件,不少省份還確定了房地產(chǎn)去庫存的時間表和量化指標。

        各省去庫存的政策可總結(jié)為四個方面:一是進一步放寬信貸等政策。比如,貴州提出,實行住房公積金異地貸款“應貸盡貸”。二是發(fā)展住房租賃市場。比如,廣東提出,引導和鼓勵有條件的國有企業(yè)收購或長期租賃庫存商品房,以公共租賃住房形式出租,成為大型公共租賃住房供應企業(yè);四川則表示,鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將持有的存量房源向社會出租,地方政府可給予一定獎勵。三是全面推行貨幣化安置。浙江、江蘇、四川等省都在實施方案中明確,今年棚改貨幣化安置率原則上要達到50%以上。河北提出將農(nóng)民工和城鎮(zhèn)個體工商戶納入住房公積金覆蓋范圍,連續(xù)足額繳存6個月(含)以上即可申請公積金貸款。四是鼓勵農(nóng)民進城買房。江蘇提出,農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進城購買首套住房的,在收入認定、首付款比例、貸款利率、還款方式等方面給予便利和優(yōu)惠。進城購買新建商品房的,各級教育行政主管部門按當?shù)卣猩雽W政策安排其子女就讀。

        已確定房地產(chǎn)去庫存時間和量化指標的省份包括廣東、浙江、四川、重慶和江蘇等。廣東提出,到2018年底全省商品房庫存規(guī)模比2015年底的1.6億平方米減少約12.5%,去庫存周期基本控制在16個月以內(nèi)。浙江明確提出,要力爭2017年起基本實現(xiàn)全省商品住宅庫存消化周期控制在16個月內(nèi)。四川省則要求編制土地供應計劃,將商品住房可售周期超過兩年的縣(市、區(qū))納入“減少直至暫停”類,暫停商品住宅用地供應。重慶則提出,加大土地供應調(diào)控力度,兩年內(nèi)土地供應規(guī)模逐年減少10%,商品房新開工面積增速控制在3%以內(nèi);力爭實現(xiàn)農(nóng)民工及外來人口新增購房100萬平方米;通過住房租賃市場及貨幣化安置去除房地產(chǎn)庫存共計500萬平方米。江蘇要求,到2018年底,全省住宅類商品房庫存去化周期力爭控制在14個月內(nèi)。其中蘇州更明確提出,三年內(nèi)消化商品房庫存500萬平方米,到2018年底,全市商品房庫存規(guī)??刂圃?800萬平方米以內(nèi),各區(qū)域商品住房去庫存周期基本控制在12個月以內(nèi)。

        根據(jù)筆者對商品房庫存去化周期的定義,要真正去庫存,應主要圍繞以下三個方面開展工作:一是從供給側(cè)入手控制土地供應和新開工面積;二是在保障質(zhì)量的前提下加快施工進度、提高施工效率;三是通過財稅、信貸政策調(diào)整和加快土地、教育、醫(yī)療等方面的改革,推動新型城鎮(zhèn)化進程,擴大農(nóng)民工進城買房和城市低收入人群的購房需求。從這些方面看,今年以來各地出臺的去庫存政策大的方向都是正確的,但關鍵在于相關措施的具體落實。根據(jù)筆者的測算,2015年浙江、廣東和江蘇商品房庫存的去化周期分別為6年、4.4年和4.2年。由此推斷,浙江計劃兩年把庫存去化周期控制在16個月內(nèi)會有很大難度,而廣東和江蘇計劃三年把庫存去化周期分別控制在16和14個月內(nèi)還是很有希望的。

        作者系亞洲開發(fā)銀行駐中國代表處高級經(jīng)濟學家

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