包志偉

摘要：隨著我國(guó)“營(yíng)改增”政策在全國(guó)全面推行，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也由原來(lái)繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅。本文以某物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”后實(shí)際發(fā)生的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)為案例，從會(huì)計(jì)賬務(wù)處理的視角，詳細(xì)闡述了“營(yíng)改增”后物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要賬務(wù)處理過(guò)程，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)賬務(wù)處理提供參考。

關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù)企業(yè) 營(yíng)改增 財(cái)務(wù)處理 探討

自2016年5月1日起，在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅（以下稱(chēng)營(yíng)改增）試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營(yíng)業(yè)稅納稅人，納入試點(diǎn)范圍，由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅。隨之財(cái)務(wù)相關(guān)賬務(wù)處理也發(fā)生了較大的變化，本文主要以一般納稅人為例闡述了“營(yíng)改增”后物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要賬務(wù)處理。（連續(xù)不超過(guò)12個(gè)月應(yīng)稅服務(wù)營(yíng)業(yè)額超過(guò)500萬(wàn)元的納稅人認(rèn)定為一般納稅人，增值稅稅率為6%，連續(xù)12個(gè)月應(yīng)稅服務(wù)營(yíng)業(yè)額未超過(guò)500萬(wàn)元的納稅人認(rèn)定為小規(guī)模納稅人，增值稅稅率為3%。）

某物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬物業(yè)服務(wù)一級(jí)資質(zhì)企業(yè)，主要為住宅小區(qū)、商業(yè)購(gòu)物中心等場(chǎng)所提供物業(yè)服務(wù)，2016年5月1日起改征增值稅，被核定為增值稅一般納稅人，該企業(yè)以權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)所屬當(dāng)期的各項(xiàng)收入和成本費(fèi)用；本文以2016年5月份發(fā)生的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)為賬務(wù)處理依據(jù)，只考慮營(yíng)業(yè)稅及增值稅的影響，相關(guān)附加稅不予考慮；每個(gè)案例中相關(guān)數(shù)據(jù)只是為了讀者理解相關(guān)賬務(wù)處理；營(yíng)改增后對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的整體稅負(fù)影響非本文討論議題。

一、關(guān)于收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的相關(guān)賬務(wù)處理

（一）當(dāng)月收取業(yè)主交來(lái)物業(yè)服務(wù)費(fèi)3000元，其中2016年4-6月份各1000元

1、開(kāi)具增稅稅發(fā)票

借：銀行存款 3000

貸：應(yīng)收賬款-業(yè)主 1000

主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-業(yè)主 943.40

預(yù)收賬款-業(yè)主 943.40

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-銷(xiāo)項(xiàng)稅 113.20

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 50

貸：預(yù)付稅費(fèi)-營(yíng)業(yè)稅 50

2、不開(kāi)具增值稅發(fā)票，開(kāi)具收據(jù)

借：銀行存款 3000

貸：應(yīng)收賬款-業(yè)主 1000

主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-業(yè)主 943.40

預(yù)收賬款-業(yè)主 1000

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-銷(xiāo)項(xiàng)稅 56.60

（二）確認(rèn)房產(chǎn)公司代付業(yè)主物業(yè)費(fèi)

1、當(dāng)期確認(rèn)應(yīng)收房產(chǎn)公司空置房物業(yè)費(fèi)1000元

借：應(yīng)收賬款-房產(chǎn)公司 1000

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-房產(chǎn)公司 943.40

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-銷(xiāo)項(xiàng)稅 56.60

2、收到房產(chǎn)公司銀行轉(zhuǎn)賬支付1000元代業(yè)主支付的物業(yè)費(fèi)

借：銀行存款 1000

貸：應(yīng)收賬款-房產(chǎn)公司 1000

3、確認(rèn)業(yè)主因工程質(zhì)量問(wèn)題欠費(fèi)，轉(zhuǎn)由房產(chǎn)公司代業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)

借：應(yīng)收賬款-房產(chǎn)公司

貸：應(yīng)收賬款-業(yè)主

（三）收取業(yè)主裝修押金

1、收取業(yè)主交來(lái)裝修押金1000元

借：銀行存款 1000

貸：其他應(yīng)付款-物業(yè)押金 1000

2、返還業(yè)主裝修押金1000元

借：其他應(yīng)付款-物業(yè)押金 1000

貸：銀行存款 1000

（四）收取業(yè)主未及時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)的滯納金50元

借：銀行存款 50

貸：營(yíng)業(yè)外收入 50

二、關(guān)于收取社區(qū)經(jīng)營(yíng)收入的相關(guān)賬務(wù)處理

收取業(yè)主住戶(hù)卡、業(yè)主卡、藍(lán)牙卡工本費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、有償服務(wù)及公共場(chǎng)地出租收入等收入。

（1）業(yè)主辦理藍(lán)牙卡，收取工本費(fèi)1000元。

借：銀行存款 1000

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-社區(qū)增值收入 943.40

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-銷(xiāo)項(xiàng)稅 56.60

（2）出租某一部分社區(qū)公共場(chǎng)地給某商家作為廣告張貼區(qū)，取得出租收入1000元，存入銀行。

借：銀行存款 1000

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-社區(qū)增值收入 283.02

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-銷(xiāo)項(xiàng)稅 16.98

其他應(yīng)付款-公共區(qū)域收支 700

三、關(guān)于出租物業(yè)公司接管不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)賬務(wù)處理。

（1）出租2016年4月30日前物業(yè)公司取得管理權(quán)的停車(chē)位，當(dāng)月取得相關(guān)收入1050元，存入銀行。

借：銀行存款 1050

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-社區(qū)增值收入 1000

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-銷(xiāo)項(xiàng)稅 50

（2）出租2016年5月1日后物業(yè)公司取得管理權(quán)的停車(chē)位，當(dāng)月取得相關(guān)收入1110元，存入銀行。

借：銀行存款 1110

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-社區(qū)增值收入 1000

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-銷(xiāo)項(xiàng)稅 110

四、代收業(yè)主費(fèi)用（代收水費(fèi)、電費(fèi)、垃圾費(fèi)、電梯分?jǐn)偟龋┑臅?huì)計(jì)處

代收業(yè)主的費(fèi)用（代收水費(fèi)、電費(fèi)、垃圾費(fèi)、電梯分?jǐn)偟龋?，供水局或供電局等開(kāi)具發(fā)票給物業(yè)公司，再由物業(yè)公司開(kāi)具發(fā)票給業(yè)主。

（1）銀行存款支付當(dāng)期電費(fèi)1170元給供電公司，取得專(zhuān)用發(fā)票，增值稅170元。

借：其他應(yīng)付款-代收款項(xiàng)-雜費(fèi) 1000

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅-進(jìn)項(xiàng)稅額 170

貸：銀行存款 1170

（2）收取代業(yè)主支付的電費(fèi)1060元，并開(kāi)具發(fā)票給業(yè)主。

借：銀行存款 1060

貸：其他應(yīng)付款-代收款項(xiàng)-雜費(fèi) 1000

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅-銷(xiāo)項(xiàng)稅額 60

代收業(yè)主的費(fèi)用（代收水費(fèi)、電費(fèi)、垃圾費(fèi)、電梯分?jǐn)偟龋?，供水局或供電局等直接開(kāi)具發(fā)票給業(yè)主個(gè)人。

（1）銀行存款支付當(dāng)期電費(fèi)1170元給供電公司，取得普通發(fā)票，發(fā)票名頭為業(yè)主。

借：其他應(yīng)付款-代收款項(xiàng)-雜費(fèi) 1170

貸：銀行存款 1170

（2）收取代業(yè)主支付的電費(fèi)1170元，并開(kāi)具收據(jù)給業(yè)主。

借：銀行存款 1170

貸：其他應(yīng)付款-代收款項(xiàng)-雜費(fèi) 1170

五、采購(gòu)辦公用品及維修材料

采購(gòu)維修用材料一批，價(jià)值1000元，增值稅170元，用銀行存款支付。

借：原材料 1000

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-進(jìn)項(xiàng)稅 170

貸：銀行存款 1170

六、保潔、綠化、垃圾清運(yùn)委外

（一）本月確認(rèn)保潔公司的成本1060元

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本-保潔委外 1060

貸：應(yīng)付賬款-保潔公司 1060

（二）保潔公司開(kāi)來(lái)發(fā)票一張金額1000元，增值稅60元，用銀行存款支付

借：應(yīng)付賬款-保潔公司 1000

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-進(jìn)項(xiàng)稅 60

貸：銀行存款 1060

七、當(dāng)月員工成本

（一）計(jì)提當(dāng)月員工工資

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本-一線(xiàn)人員 1000

管理費(fèi)用-二線(xiàn)人員 1000

貸：應(yīng)付職工薪酬（社保、福利） 2000

（二）支付員工工資

借：應(yīng)付職工薪酬 （社保、福利） 2000

貸：銀行存款 2000

八、員工報(bào)銷(xiāo)差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、郵寄費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、汽車(chē)費(fèi)用、交通費(fèi)等

（一）維修部報(bào)銷(xiāo)辦公區(qū)水電費(fèi)1000元，進(jìn)項(xiàng)稅170元，銀行存款支付

借：管理費(fèi)用-水電費(fèi) 1000

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-進(jìn)項(xiàng)稅 170

貸：銀行存款 1170

（二）員工食堂用水電費(fèi)117元，進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)17元

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本（管理費(fèi)用） 17

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅-進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出 17

九、不動(dòng)產(chǎn)出租

一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)2016年4月30日前取得的可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法11%計(jì)稅。

出租2016年4月30日前物業(yè)公司取得管理權(quán)的停車(chē)位，當(dāng)月取得相關(guān)收入1050元，存入銀行。

借：銀行存款 1050

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-社區(qū)增值收入 1000

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-銷(xiāo)項(xiàng)稅 50

出租2016年5月1日后物業(yè)公司取得管理權(quán)的停車(chē)位，當(dāng)月取得相關(guān)收入1110元，存入銀行。

借：銀行存款 1110

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-社區(qū)增值收入 1000

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-銷(xiāo)項(xiàng)稅 110

十、增值稅結(jié)轉(zhuǎn)、繳納

（1）月末轉(zhuǎn)出當(dāng)月發(fā)生的增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅、進(jìn)項(xiàng)稅差額 1000元。

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）1000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅（一般計(jì)稅） 1000

（2）下月申報(bào)稅金并交納1000元

借：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅（一般計(jì)稅） 1000

貸：銀行存款 1000

以上有關(guān)增值稅會(huì)計(jì)處理方法均是指一般納稅人，小規(guī)模納稅人只需在“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅——小規(guī)模納稅人”科目核算。

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