王 琪

從房地產(chǎn)價(jià)格入手解決庫存問題

王 琪

一直以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷暖都是有關(guān)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的風(fēng)向標(biāo)。本文就從影響房地產(chǎn)的供給與需求為出發(fā)點(diǎn)，具體研究房地產(chǎn)價(jià)格這一主要因素，并根據(jù)我國近十年的相關(guān)數(shù)據(jù)來進(jìn)行統(tǒng)計(jì)研究，利用了多元回歸模型，結(jié)合相關(guān)的檢驗(yàn)從相關(guān)因素入手，來探討我國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響因素。

房地產(chǎn)庫存 價(jià)格 供給與需求

一、我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

“房地產(chǎn)高庫存”是我國房地產(chǎn)正在討論的熱點(diǎn)話題，在我國的領(lǐng)導(dǎo)會(huì)議上，習(xí)近平主席明確地表態(tài)說“要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”。解決我國房地產(chǎn)高庫存的問題是我國的重中之重。我在此著重分析影響我國房地產(chǎn)的諸多因素，進(jìn)而找到能夠解決我國房地產(chǎn)高庫存這一難題的關(guān)鍵所在。

表1 相關(guān)指標(biāo)匯總表

二、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

（一）影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求的因素

首先，房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是影響房地產(chǎn)供給的一個(gè)重要的因素。房地產(chǎn)價(jià)格越高，其供給也就越多。接著，從房地產(chǎn)的自身因素，就其本質(zhì)來說是離不開能夠供給城市使用的土地?cái)?shù)量，二者呈正比例關(guān)系。

對(duì)于需求，與供給相同，也離不開房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。其次，人們的可支配收入是決定其對(duì)房地產(chǎn)需求的重點(diǎn)，房地產(chǎn)不僅具有消費(fèi)屬性，同時(shí)也具有投資屬性。

（二）指標(biāo)因素的選取

這里我結(jié)合上述研究以及相關(guān)資料等多方面考慮，最終確定以下幾個(gè)指標(biāo)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行研究：

第一，國內(nèi)生產(chǎn)總值。我國的房地產(chǎn)行業(yè)與國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是緊密相連的。第二，城市建設(shè)用地面積。城市建設(shè)用地則正是與房地產(chǎn)的庫存量息息相關(guān)的。第三，房地產(chǎn)開發(fā)投資額。房地產(chǎn)開發(fā)投資額越大，則我國房地產(chǎn)行業(yè)注入的以金錢為代表的各種力量就越多。第四，居民人均可支配收入，正所謂，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑。

最后，我在這里選用商品房平均銷售價(jià)格的變動(dòng)來代表房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)。

這里，我在國家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)找到以上幾個(gè)指標(biāo)在2005年～2014年這十年的數(shù)據(jù)，匯總整理如下表1：

三、實(shí)證分析

（一）ADF單位根檢驗(yàn)

這里，我們對(duì)以上幾個(gè)因素處理后經(jīng)過操作比對(duì)后選擇ADF二階差分檢驗(yàn)。檢驗(yàn)結(jié)果顯示，其T統(tǒng)計(jì)量的絕對(duì)值都大于其對(duì)應(yīng)的百分之五的臨界值，這也能夠說明其數(shù)據(jù)是相對(duì)平穩(wěn)的。

（二）多元回歸建模

這里，利用EVIEWS進(jìn)行回歸分析，統(tǒng)計(jì)結(jié)果如下表2所示：

表2 統(tǒng)計(jì)結(jié)果匯總表

根據(jù)上表統(tǒng)計(jì)結(jié)果，可以得到下式：

logy=-1.502logx1-1.984logx2+ 2.341logx3+1.4426logx4-1.101logy（-1）+16.361 （1）

我們可以看出，雖然國內(nèi)生產(chǎn)總值和城鎮(zhèn)建設(shè)用地都對(duì)商品房平均銷售價(jià)格有著反向的影響，二者的數(shù)值越高，則商品房銷售價(jià)格越低。而對(duì)于x3和x4分別代表的房地產(chǎn)開發(fā)投資額以及城鎮(zhèn)居民家庭可支配收入，二者都不同的程度上對(duì)商品房銷售價(jià)格有著正向影響。

與此同時(shí)，統(tǒng)計(jì)的R統(tǒng)計(jì)量約為0.9958， p值約為0.0009，其統(tǒng)計(jì)結(jié)果是比較顯著的。并且說明了以上幾個(gè)因素解釋了約為0.9958的商品房平均銷售價(jià)格，所以以上幾個(gè)因素都是我們不容小覷的。

最后，我又做了自相關(guān)的檢驗(yàn)，其中一階自相關(guān)和二階自相關(guān)的“Obs*R-squared”項(xiàng)對(duì)應(yīng)的伴隨概率分別為0.0816和0.1350，都大于0.05，可以說明不存在一階、二階自相關(guān)。

四、結(jié)語

首先，我們提到的國內(nèi)生產(chǎn)總值和城市建設(shè)用地面積，二者的增加，會(huì)使得房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下降，由我們所熟知的供求平衡可知，價(jià)格下降則會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供小于求，則我們所謂的房地產(chǎn)庫存積壓就會(huì)不斷地減少，進(jìn)而有望早日實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)庫存大的難題。因此，我國要把握好國內(nèi)生產(chǎn)總值的穩(wěn)中有升，同時(shí)也要使城市建筑用地面積在有限的范圍內(nèi)有所增加，進(jìn)而有助于化解商品去房庫存難的問題。

其次，面對(duì)房地產(chǎn)投資總額以及居民可支配收入，二者的增加，則會(huì)使得房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上升。我們這里通過分析，可以提到的是，房地產(chǎn)投資的增加，無疑是會(huì)使房地產(chǎn)庫存也有所增長的。而對(duì)于居民可支配收入而言，如果人們的總收入是一定的，其在日常生活中消耗的越多，則其能夠在房地產(chǎn)等固定資產(chǎn)上的消耗也就越少，即也就會(huì)越少地去購買房屋等建筑物，這會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的存量上有著一定的影響。房地產(chǎn)高庫存并非是一時(shí)的問題，而是經(jīng)過長期積累的，我們?cè)趶墓┬鑳煞矫嫒胧值耐瑫r(shí)，還要盡可能做到多管齊下，切實(shí)地解決我國房地產(chǎn)高庫存的問題。

（作者單位為遼寧大學(xué)）