龔小鋒

在這一輪一二線房?jī)r(jià)普漲的大潮中，沒(méi)有任何重點(diǎn)城市能逃脫房?jī)r(jià)上漲的行列，其區(qū)別就是漲的幅度大小，漲的速度快慢。比如廣州和重慶，就成為這輪樓市中的“三好學(xué)生”，盡管廣州也出臺(tái)了調(diào)控政策，但更多是一種態(tài)度的表達(dá)，并非是因?yàn)榉績(jī)r(jià)快速上漲而做出激烈的應(yīng)對(duì)。低房?jī)r(jià)和高經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是可以并行不悖的。重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展很好，城市地位較高，各方面資源也不錯(cuò)，但房?jī)r(jià)一直是不溫不火。

財(cái)經(jīng)作家吳曉波說(shuō)，黃奇帆在重慶干了15年，市長(zhǎng)當(dāng)了6年，從2013年到2015年，重慶的GDP增長(zhǎng)“三連冠”，領(lǐng)跑全國(guó)，可是重慶的房?jī)r(jià)卻波瀾不驚。在過(guò)去的五年里，重慶GDP增長(zhǎng)了98%，居民人均收入增長(zhǎng)了55%，而房?jī)r(jià)卻只增長(zhǎng)了12%。

重慶房?jī)r(jià)之所以得到了很好的控制，有很多經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。有人說(shuō)重慶房?jī)r(jià)得到控制，得益于“三大法寶”：大量土地儲(chǔ)備和供應(yīng)、房產(chǎn)稅、公租房。其中，對(duì)土地的控制力、充足的供應(yīng)量和合理的價(jià)格利潤(rùn)約束是較為關(guān)鍵的一點(diǎn)。重慶有地產(chǎn)集團(tuán)等“八大投”公司，專攻土地整治，把土地整治以后再交給政府，政府再進(jìn)行出讓，保證了充足的土地供應(yīng)。重慶還通過(guò)地票制度，把農(nóng)村閑置、廢棄、低效占用的建設(shè)用地，“置換”、“移動(dòng)”到城建中，從而增加城市建設(shè)用地的供應(yīng)量。

重慶市政府在土地財(cái)政上給出了極大讓利。黃奇帆制定了幾個(gè)原則，如重慶每年房地產(chǎn)投資不能超過(guò)全市固定資產(chǎn)投資的25%；政府出讓的土地價(jià)格不能高于房?jī)r(jià)的三分之一。此外，住宅建設(shè)每平方公里要容納一萬(wàn)人，工業(yè)園區(qū)用地，每平方公里不得少于100億元產(chǎn)值。

這些方法，看似簡(jiǎn)單粗暴，實(shí)則非常有效。簡(jiǎn)單說(shuō)，重慶在土地出讓環(huán)節(jié)，是抱著讓利精神的，主動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)行了扼制，對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行了嚴(yán)格限制。這幾乎和絕大多數(shù)城市不同。如果去翻一翻各大城市的房?jī)r(jià)增幅，但凡做得好的，地方政府都有讓利精神。

比如廣州，土地的集中化和市場(chǎng)化供應(yīng)，壓縮了尋租空間以及地產(chǎn)商“炒地皮”的機(jī)會(huì)。其舊城改造甚至一度不讓房地產(chǎn)商參與，而是政府主導(dǎo)舊城改造，限制了房企通過(guò)舊改套利的空間。在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控這個(gè)龐大的課題面前，要做的功課實(shí)在太多。并非說(shuō)地方政府不能依靠賣地，只是應(yīng)有讓利精神，應(yīng)當(dāng)做好土地供應(yīng)的調(diào)節(jié)。廣州和重慶兩位好學(xué)生，實(shí)在有許多優(yōu)點(diǎn)可以借鑒之處。