袁秀麗

自9月30日起，各個(gè)城市樓市調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，開(kāi)發(fā)商買房人媒體人政府公務(wù)員們的假期被攪成了一鍋粥。10月3日上午，武漢正式發(fā)布限購(gòu)新政。武漢政策版本顯得“最為寬松”：在武漢10個(gè)主城區(qū)范圍內(nèi)，本地人買房不限購(gòu)，只限貸，首付款提高；外地人第二套限貸，第三套限購(gòu)。然而，事隔三天，樓市調(diào)控再加碼。

調(diào)控不斷升級(jí)

十一假期，武漢市房管局下發(fā)通知稱，從10月3日起，武漢市主城區(qū)正式實(shí)行住房限購(gòu)限貸措施。

通知要求，本市戶籍居民家庭購(gòu)買首套住房，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的，最低首付款比例為25%，購(gòu)買第二套房首付50%，購(gòu)買第三套或以上住房暫停發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款。非本市戶籍居民家庭購(gòu)買首套房最低首付25%，購(gòu)買第二套房暫停發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款，購(gòu)買第三套或以上住房限購(gòu)。

然而，事隔三天，武漢10城區(qū)首套房貸首付升至30%，樓市調(diào)控再加碼。據(jù)人民銀行武漢分行和湖北銀監(jiān)局聯(lián)合下發(fā)通知稱，自10月6日起，在武漢市江岸、江漢、硚口、漢陽(yáng)、武昌、青山、洪山區(qū)及武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（不含漢南區(qū)）、東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、東湖生態(tài)旅游風(fēng)景區(qū)10個(gè)城區(qū)，申請(qǐng)商業(yè)貸款購(gòu)買首套住房，首付比例不得低于30%。

通知要求，武漢戶籍居民家庭購(gòu)買首套房首付30%，購(gòu)買第二套房首付50%，購(gòu)買第三套房停貸，需付全款；非武漢戶籍購(gòu)買首套房首付30%，購(gòu)買第二套房停貸，需付全款。

這是近兩個(gè)月以來(lái)，武漢樓市的第四次調(diào)控。8月18日，該市出臺(tái)嚴(yán)查捂盤惜售新規(guī)，強(qiáng)化預(yù)售價(jià)格監(jiān)管，禁止無(wú)證認(rèn)籌；8月31日，提高主城區(qū)二套房首付、土地競(jìng)買保證金比例；10月3日，打出“限購(gòu)+限貸”組合拳。相比10月3日的限購(gòu)限貸政策，10月6日的加碼政策主要體現(xiàn)在首套房商貸首付上，由25%提高至30%。

武漢市房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今年以來(lái)，武漢市新房成交量持續(xù)位居全國(guó)城市前列，價(jià)格穩(wěn)步上漲，土地市場(chǎng)火爆，房?jī)r(jià)上漲壓力加大。此次實(shí)行住房限購(gòu)限貸政策，主要是為了促進(jìn)武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。

有分析指出，本次武漢調(diào)控政策的核心在于控制投機(jī)性購(gòu)房需求，控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

中國(guó)指數(shù)研究院華中分院研究總監(jiān)李國(guó)政認(rèn)為，3日出臺(tái)的武漢市限購(gòu)限貸政策稍顯寬松，本次限貸升級(jí)之后，相關(guān)部門穩(wěn)定樓市意圖明顯。他認(rèn)為，首套房首付提高后，將給樓市降溫，緩解供需矛盾，降低開(kāi)發(fā)商預(yù)期，短期內(nèi)房?jī)r(jià)上漲幅度有望趨緩。

面對(duì)政策不斷收緊，不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)在政府限價(jià)高壓下，此前采取捂盤惜售的開(kāi)發(fā)商推盤速度將會(huì)加快，市場(chǎng)供求關(guān)系將趨向緩和，新房成交量也將下降，房?jī)r(jià)漲幅將放緩。

新政效果立竿見(jiàn)影

從2015年下半年開(kāi)始，武漢樓市表現(xiàn)異常搶眼，不僅各大片區(qū)量?jī)r(jià)齊升，甚至屢現(xiàn)新盤開(kāi)盤遭搶光，武漢樓市斷供之說(shuō)愈演愈烈。

據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，自今年五月起，本是“供需兩旺”的武漢樓市突然轉(zhuǎn)了風(fēng)向，數(shù)據(jù)表明，5月份武漢樓市整體供應(yīng)量187萬(wàn)平米，其中成交了287萬(wàn)平米，供求比0.65，其中中心城區(qū)供應(yīng)量127萬(wàn)平米，成交了181萬(wàn)平米。供求比為0.7。這組數(shù)據(jù)顯示了新盤的供應(yīng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上買房者的需求。進(jìn)入六月，斷供風(fēng)險(xiǎn)最高的南湖片、白沙洲片和遠(yuǎn)城區(qū)的黃陂市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)下滑。到了7月份，全市商品住宅新增供應(yīng)110.73萬(wàn)平米，環(huán)比6月份減少了46.1%，同比降幅也高達(dá)33.3%，其中主城區(qū)新增供應(yīng)67.08萬(wàn)平米，環(huán)比減少56.7%，同比減少53.4%，遠(yuǎn)城區(qū)新增供應(yīng)43.04萬(wàn)平米，環(huán)比減少12.7%。

供應(yīng)量急劇減少的同時(shí)，成交量也出現(xiàn)了下滑，一方面是房源稀缺，另一方面是新加推的房子實(shí)在跟不上購(gòu)房者的需求。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，目前武漢市新建住宅的存量約700萬(wàn)平方米，較去年同期是大幅減少了50%，庫(kù)存去化非?？?。

在供應(yīng)不足的情況下，武漢購(gòu)房者卻出現(xiàn)了“搶房”的場(chǎng)景，深夜排隊(duì)再現(xiàn)武漢樓市。武漢今年多家樓盤開(kāi)盤即售罄，“日光”成為常態(tài)，有些樓盤為了漲價(jià)采取捂盤惜售策略，導(dǎo)致主城區(qū)房源供應(yīng)量明顯下滑。

但自10月3日，調(diào)控新政出臺(tái)后。武漢樓市則出現(xiàn)另一番景象。

據(jù)武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在10月3日包括首付提高至25%在內(nèi)的住房限購(gòu)限貸政策正式實(shí)行后，10月4日新房成交即由612套腰斬至271套，？10月3日-10月9日，一周總成交也從前一周的6480套直降到2588套，大幅減少60.06%，新政效果立竿見(jiàn)影。

周內(nèi)日均成交僅370套，在新政執(zhí)行的第一天即10月3日錄得612套的最高成交，單日最低成交僅227套。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解到，受限購(gòu)限貸政策的影響，周內(nèi)主城區(qū)日成交量多為個(gè)位數(shù)，武昌區(qū)更是連續(xù)5天零成交，蔡甸、江夏、新洲等不限購(gòu)的遠(yuǎn)城區(qū)則因此成為樓市成交的中堅(jiān)力量。