龔小鋒

在國(guó)慶小長(zhǎng)假前后，全國(guó)22個(gè)城市加入收緊樓市調(diào)控的行列，其中以北京力度最大，涉及面最廣。9月30日晚，北京限購(gòu)升級(jí)，將首套普通自住房、第二套普通自住房和非普通自住房首付款比例分別上調(diào)至35%、50%和70%。

“最有水平”調(diào)控

有人說(shuō)，所有城市房地產(chǎn)調(diào)控政策里，北京永遠(yuǎn)是最有水平、最可圈可點(diǎn)的。

根據(jù)新政，北京從加大住宅用地供應(yīng)（加大中低價(jià)位、中小套型普通商品房供應(yīng)比例）、加快自住型商品住宅用地供應(yīng)、控地價(jià)限房?jī)r(jià)、差別化信貸等8個(gè)方面出手。

其中，頗受關(guān)注的信貸政策明確要求，購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房的首付款比例不低于35%，購(gòu)買(mǎi)首套非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外）。

對(duì)擁有一套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的，無(wú)論有無(wú)貸款記錄，首付款比例均不低于50%；購(gòu)買(mǎi)非普通自住房的，首付款比例不低于70%。？

新政之前，北京首套房的首付比例統(tǒng)一為30%，不分普通住房還是非普通住房，此次新政實(shí)行了差別化的政策。新政的推出將有利于剛需人群購(gòu)房需求的滿(mǎn)足，同時(shí)抑制投資投機(jī)性需求，穩(wěn)定市場(chǎng)和房?jī)r(jià)。？？

北京市房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志表示，從各大商業(yè)銀行獲得的權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前北京首套房的首付比例平均在 36%，也就是說(shuō)，雖然購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房的首付款比例提高到了35%，但其實(shí)還是少于當(dāng)前購(gòu)房者實(shí)際的平均首付比例，因此對(duì)于剛需家庭的購(gòu)房貸款影響很小。

尤其是“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策備受關(guān)注，即只要該家庭名下有房，再次購(gòu)房時(shí)無(wú)論是否還有貸款，執(zhí)行的都是二套房的首付比例。此舉是更加明確差異化的信貸政策，在新政的影響下，二套房的購(gòu)買(mǎi)成本將大幅增加。

此外，北京新房供應(yīng)將重啟70/90政策，并加大自住型商品房供應(yīng)，還提出從土地招拍掛和預(yù)售證核發(fā)方面雙控新房銷(xiāo)售價(jià)格，從結(jié)構(gòu)上加大中低價(jià)商品房供應(yīng)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，北京在10月1日前出臺(tái)政策，信號(hào)意義大于政策本身調(diào)控的意義，北京樓市政策將成為各大城市尤其是一、二線城市調(diào)控樓市的模板。

市場(chǎng)遇冷

“幸好我沒(méi)被影響到?！鼻瓣囎觿偘衙乱惶追孔淤u(mài)出去的陳先生對(duì)記者說(shuō)。買(mǎi)我房那個(gè)是北京人，他現(xiàn)在剛把房子賣(mài)了，所以是首套，合同簽的是首付7成，所以盡管沒(méi)過(guò)戶(hù)，也沒(méi)影響。

不過(guò)，并非所有人都像陳先生這么幸運(yùn)。由于越來(lái)越多的交易是轉(zhuǎn)換需求和連環(huán)單，成交量下滑的幅度可能會(huì)超預(yù)期。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2016年北京二手房購(gòu)房者人群中，接近一半是通過(guò)連環(huán)單的方式實(shí)現(xiàn)購(gòu)房。

記者注意到，在9月份的二手房網(wǎng)簽中，9月30日單日就網(wǎng)簽了3252套。9月30日晚上，北京出臺(tái)“新京八條”后，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)徹夜網(wǎng)簽。

因?yàn)榘凑招抡膱?zhí)行時(shí)間，9月30日24點(diǎn)之前網(wǎng)簽的，購(gòu)房人可以按照過(guò)去的三成首付申請(qǐng)貸款。因此，已經(jīng)完成了購(gòu)房資質(zhì)審核和房源核驗(yàn)，但還未來(lái)得及提交網(wǎng)簽的單子，全部趕在當(dāng)晚提交了網(wǎng)簽。

國(guó)慶期間，不少中介選擇了提前下班。一名地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，由于新政大幅提高了首付門(mén)檻，不少原本有意向的看房人都受到了影響，看房熱情也大幅下降，所以選擇了提早下班回家。

購(gòu)房者的持幣觀望，使北京樓市成交量大幅下滑。來(lái)自偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，10月1-7日北京新建商品住宅網(wǎng)簽量?jī)H為216套，與9月同期相比大跌77%，二手住宅網(wǎng)簽量?jī)H為209套，與9月同期相比大跌96.2%。

不過(guò)，有北京業(yè)內(nèi)人士表示不同看法，在其看來(lái)，從十一期間北京住建委網(wǎng)上簽約銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，得出此期間北京銷(xiāo)售數(shù)量驟減，9·30調(diào)控政策立即見(jiàn)效，純屬無(wú)稽之談。按照北京房地產(chǎn)銷(xiāo)售流程，當(dāng)日開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售的房子，住建委網(wǎng)站上顯示其簽約至少要在一周后，一二手均如此。十一期間住建委顯示的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)應(yīng)該是其9月的銷(xiāo)量。？

不過(guò)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也指出，雖然這些成交量多是節(jié)前的成交延后至國(guó)慶期間網(wǎng)簽，但整體上也反映了當(dāng)下市場(chǎng)的情況。北京在9月30日出臺(tái)的政策已經(jīng)開(kāi)始影響市場(chǎng)熱度，市場(chǎng)進(jìn)入了急速冷凍階段，漲幅有望快速放緩。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，商品房?jī)r(jià)格首先會(huì)趨于穩(wěn)定，市場(chǎng)的恐慌心理會(huì)消除，整體來(lái)看，經(jīng)過(guò)一到兩個(gè)月之后，一些原來(lái)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的區(qū)域，一些高總價(jià)大戶(hù)型或者定價(jià)比較盲目的房屋價(jià)格會(huì)有回調(diào)的必要性。

新盤(pán)節(jié)奏被打亂

國(guó)慶節(jié)期間，大興、房山等在售項(xiàng)目售樓處，與十一假期前相比，前來(lái)看房人明顯減少，有的項(xiàng)目甚至因?yàn)榭捶咳藬?shù)少而暫停接待。

很多樓盤(pán)甚至接到了購(gòu)房者要求退款的申請(qǐng)。有開(kāi)發(fā)商對(duì)媒體反映，其所在的公司，僅一個(gè)樓盤(pán)就接到數(shù)十位已經(jīng)交付定金或交完首付、簽訂了合同但尚未辦理下來(lái)貸款客戶(hù)的退款要求，涉及金額2億-3億元。

購(gòu)房者之所以要求退款，主要是因?yàn)樾抡岣吡耸赘兜谋壤?，很多?gòu)房者無(wú)法再去籌資補(bǔ)交首付款。其次，購(gòu)房者的購(gòu)房意愿明顯減弱，持觀望態(tài)度。

“節(jié)前北京新政的突然襲擊，使得大量項(xiàng)目的入市節(jié)奏被打亂?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示。由于首套和二套房首付比例同時(shí)提高，開(kāi)發(fā)商需要對(duì)于客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)能力進(jìn)行重新甄選，因此紛紛延后開(kāi)盤(pán)。

而基于新政之后的市場(chǎng)觀望情緒，十一期間開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目銷(xiāo)量也并不樂(lè)觀，此前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上的“日光盤(pán)”現(xiàn)象短期內(nèi)將不復(fù)存在，商品房銷(xiāo)售速度將放緩。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，北京節(jié)前出臺(tái)的9·30新政，因未涉及商辦市場(chǎng)，未對(duì)商辦產(chǎn)品的成交產(chǎn)生直接影響，因此十一長(zhǎng)假期間的成交量中商住占比逾八成，但是對(duì)于純商品住宅成交量的打壓可謂“立竿見(jiàn)影”。

張大偉認(rèn)為，相比較其他城市的口號(hào)式、擠牙膏式政策，本次北京調(diào)控政策是全國(guó)第一個(gè)真正意義上的信貸政策收緊調(diào)控。預(yù)計(jì)北京房?jī)r(jià)將快速降溫，四季度漲幅將明顯放緩，部分區(qū)域的價(jià)格很可能出現(xiàn)調(diào)整。北京本次調(diào)控政策出臺(tái)，可能預(yù)示著全國(guó)樓市政策拐點(diǎn)的到來(lái)。