龔小鋒

今年2月決策層還在出臺各種利好刺激樓市，僅僅半年多時間，政策就180度大轉(zhuǎn)彎，“變臉”速度如此之快，讓人驚訝。

這一波樓市調(diào)控，政策出臺時間如此密集，各地步調(diào)如此一致，前所未有。僅十天時間，22個一二線城市出臺調(diào)控樓市新政。

這非常清晰地傳遞出一個信號：不能讓樓市去庫存政策跑偏，更不能讓部分城市房價過快上漲影響經(jīng)濟大局。這也意味著，從去年下半年開始明顯上漲的國內(nèi)房價，已經(jīng)走到一個新的拐點。

一夜回到解放前

經(jīng)歷十一長假各地密集發(fā)布新政后，限購城市迅速從8個增至22個，其中主要以二線城市為主，而且基本都是前期房價漲幅較高城市。從出臺政策的城市特點看，很有可能將有30個城市形成本輪調(diào)控政策風暴。

上一輪樓市限購周期（2014年9月30日前），高峰時期共46個城市發(fā)布了限購政策。

有人說，中國當下區(qū)分一線城市和二線城市最好的辦法，是比較他們的限購限貸政策。一線城市標配，至少應該有“外地房票社保五年”、“二套首付五成以上”等等……

北京和深圳、南京等地的調(diào)控政策堪稱最為嚴厲。北京要求二套房為非普通自住房首付至少七成，重啟90/70政策。

鏈家最新發(fā)布的研究報告顯示，北京9·30新政中的差別化信貸政策著眼于短期，調(diào)控住房需求；土地供應政策著眼于中長期，調(diào)控住房供給。長短配合、信貸和土地結合是本次調(diào)控的基本特征。

南京則要求，居民家庭擁有一套住房且相應購房貸款未結清，最低首付款比例調(diào)整為不低于八成。

深圳市除了限購政策之外，對信貸政策也做出了嚴格要求：無房無貸款記錄首套首付比例最低30%，無房有貸款記錄首付比例不低于50%，有房二套貸款首付比例不低于70%。

強二線城市的政策也較為嚴厲。天津、鄭州、成都、濟南、無錫、福州等地則同時出臺了限購、限貸等措施，且多地采取了“分區(qū)調(diào)控”模式。例如，天津?qū)σ延?套住房的非本市戶籍家庭，暫停在市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)再購房，同時提高其首套房商貸首付比例至40%。

其實，早在十一前，已經(jīng)有少數(shù)二線城市出臺了收緊樓市的限購或限貸政策，此次黃金周期間，北京、蘇州、深圳、南京、廈門等城市屬于“加碼”調(diào)控。至此，北京、深圳、合肥、蘇州等城市限購力度恢復到2014年“9·30”之前。

如此頻密地發(fā)布政策，地方政府為樓市降溫意圖明顯。在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，這一輪收緊，雖然看似一城一策，但如此密集的出臺，充分證明了，這一輪政策并非地方主動出臺，而是在高層全面施壓下的集體舉動。

各地選擇“十一”長假密集出臺政策，更是希望政策積極被市場所吸收，不被過度地解讀。如果各地政策出臺的時間點不緊湊，會使得部分未出政策的城市面臨更大的壓力，部分炒房需求，從政策收緊城市轉(zhuǎn)移到政策未收緊的城市。

樓市風向標徹底改變

毫無疑問，此輪房價上漲之猛史無前例，以至于北京房地產(chǎn)圈內(nèi)的資深人士，都對這輪漲價感到看不懂，甚至有恐慌的感覺。由于很多城市的房價已處于高位，過去上漲50%可能僅為幾十萬，現(xiàn)在則放大到幾百萬元，漲幅可謂觸目驚心。

據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，9月中國百城房價環(huán)比上漲2.83%，漲幅較上月擴大0.66個百分點，漲勢已持續(xù)17個月。鄭州、無錫、常州、昆山、珠海、廊坊、杭州、蕪湖、贛州、福州環(huán)比漲幅居前十，漲幅在4.8%-7%之間。

已經(jīng)在8月或9月份開始實施限購或限貸的蘇州、廈門、杭州、合肥、南京、武漢9月份新房價格則分別環(huán)比漲1.44%、2.35%、5.1%、4.41%、3.09%、2.11%，繼續(xù)保持強勁上漲勢頭。

當前，中國實體經(jīng)濟疲弱、股市不振，資產(chǎn)配置中投資渠道變少，資金涌入房地產(chǎn)市場中，這不得不讓人擔憂會產(chǎn)生泡沫。而且，房地產(chǎn)市場中的投資和投機需求占了很大比重，相當數(shù)量的炒房資金圍獵熱點城市，土地市場高燒不退。

另一方面，房價大漲與加杠桿、信貸過度擴張和土地供應直接相關。本輪樓市新政也正是從抑制投資、投機性需求端加強調(diào)控，相信短期內(nèi)將起到立竿見影的效果。？？

在這一輪政策出臺之前，早已有調(diào)控跡象。9月底，人民日報發(fā)表評論文章：《失去奮斗房產(chǎn)再多我們也將“無家可歸”》，引發(fā)了強烈反響。十一期間，為了配合樓市調(diào)控組合拳，人民日報再度發(fā)布文章：《3天9連擊，中國樓市發(fā)出怒吼》。有業(yè)內(nèi)人士認為，這意味著2014年開始松綁的中國樓市政策再次步入拐點。

中國央行行長周小川也在近日指出，近期中國部分城市房價上漲較快。中國政府對此高度重視，積極采取措施促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。對此張大偉指出，這可能是信貸收緊的信號，疊加本輪調(diào)控潮，今年第四季度樓市降溫調(diào)整的可能性大漲。

后續(xù)政策還將跟進

這一輪頻密的樓市調(diào)控政策，表明了政府明確的調(diào)控房價的意圖，但并非每一個城市的政策都有南京、合肥等地嚴厲。個別地方出臺的樓市新政，讓人感覺就像是來“打醬油”的。

如有的地方規(guī)定本地戶籍家庭已有三套住房的“暫不得再購房”，實際意義不大。有的地方名為限貸，卻規(guī)定第二次公積金貸款首付不低于30%，難有精準的打擊效果。

還有地方既不限貸也不限購，只是規(guī)定商品房實售價格不得高于預售申報價，或者規(guī)定未取得預售許可的項目不得進行預售，不過是“聊勝于無”。

這些城市多數(shù)房價上漲幅度并不大，之所以出臺調(diào)控政策，更多是一種表態(tài)。如在深圳出臺政策的當晚，廣州和佛山先后跟進。廣州市也沒有推出新的限購政策，只是強調(diào)將繼續(xù)嚴格執(zhí)行現(xiàn)有差別化住房信貸政策，廣州市戶籍居民家庭限購2套住房，非本市戶籍居民家庭限購1套住房。

佛山調(diào)控政策甚至根本就沒有限購的字眼，只不過是對加強調(diào)控的重申，表示要加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構的監(jiān)管，嚴肅查處房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為，防控金融風險。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，后續(xù)一些省會城市、計劃單列市、部分大城市周邊的中小城市，都會有收緊政策的可能。例如，南昌、長沙、重慶、太原、昆明、西安、嘉興、寧波、常州等城市。而貴陽等房價波動很小的城市則主要還是堅持去庫存，同時對租賃市場進行規(guī)范。

張大偉認為，“此輪調(diào)控的城市應該有兩個特征，一個特征就是，一二線房價漲幅過快過高的城市。第二個特點，一二線城市周圍的輻射區(qū)，也是這輪價格漲幅比較高、比較快的區(qū)域?！?/p>

他認為，除了幾個力度比較強的城市，大概有十個左右的城市力度是相對比較弱的。后續(xù)來看，市場如果說沒有出現(xiàn)明顯退燒的話，有些城市都會有繼續(xù)加碼措施的可能性。

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為，限購政策最終效果還有待進一步觀察，從最近幾天一些最早出臺政策城市的市場反應看，交易量出現(xiàn)下降。觀察這輪樓市調(diào)控具有政策陸續(xù)出臺和逐漸加碼的特點，如果預期目標不到位，調(diào)控政策還會升級，以達到穩(wěn)定市場的目標。

國家層面的信貸政策收緊已經(jīng)是大概率事件。這一輪樓市大漲，主要是由于信貸過于寬松導致房價上漲，引發(fā)了經(jīng)濟的回暖。最近，周小川的這番講話已經(jīng)在市場上引發(fā)比較大的震蕩，市場的解讀可能是中國將會較大幅度的收縮信貸。

還值得一提的是，盡管熱點城市政策從嚴，但一些城市仍面臨降庫存的壓力，未來有望出臺寬松政策，“因城施策”、“一城一策”將成為趨勢。