亚洲免费av电影一区二区三区,日韩爱爱视频,51精品视频一区二区三区,91视频爱爱,日韩欧美在线播放视频,中文字幕少妇AV,亚洲电影中文字幕,久久久久亚洲av成人网址,久久综合视频网站,国产在线不卡免费播放

        ?

        企業(yè)信用評價(jià)體系建設(shè)初探

        2016-11-04 10:56:32彭雁陶艷春
        經(jīng)營者 2016年13期
        關(guān)鍵詞:企業(yè)信用信用評估

        彭雁 陶艷春

        摘 要 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評價(jià)體系建設(shè),既是房地產(chǎn)市場信息對稱的要求,也是推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)管理的要求,在市場經(jīng)濟(jì)不斷深化的趨勢下,成為近年來規(guī)范房地產(chǎn)管理工作的研究方向之一。本文將通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評價(jià)建設(shè)思路、基本內(nèi)容和評估原則的探討,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評價(jià)體系建設(shè)提出了意見和建議。

        關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 信用評價(jià)體系

        房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用建設(shè)是一個系統(tǒng)工程,作為社會信用體系建設(shè)的一項(xiàng)內(nèi)容,其關(guān)鍵是建立信用的標(biāo)準(zhǔn)體系及評估體系。從社會信用體系的內(nèi)容可以看出,無論是企業(yè)信用、政府信用還是個人信用,其中很重要的一環(huán)就是信用評估或稱信用評級。因?yàn)樾庞玫暮诵膯栴}是信息不對稱問題,信用評級是解決信息不對稱問題的關(guān)鍵,通過信用評級可滿足市場主體對客觀、公正、真實(shí)信用信息的需求。信用評估是由具有相關(guān)資質(zhì)的評估中介機(jī)構(gòu),本著“獨(dú)立、客觀、公正”的評估原則,依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、制度和科學(xué)合理的分類、分行業(yè)的評估指標(biāo)體系,通過規(guī)范有序的工作程序和科學(xué)的專門方法,在調(diào)查、分析、比較、測定基礎(chǔ)上,對以經(jīng)濟(jì)實(shí)體為主體的各經(jīng)濟(jì)組織的基本素質(zhì)、償債能力、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、信用程度、經(jīng)營效益及發(fā)展前景等諸多方面,做出綜合評價(jià)的一種有償服務(wù)。信用評估是以簡明的符號表示評價(jià)結(jié)果,以鮮明的立場,科學(xué)、客觀的態(tài)度,獨(dú)立、公開、公平、公正的原則為社會提供服務(wù),是一種提供、創(chuàng)造信息的勞務(wù)活動。信用評估所產(chǎn)生的信息是可共享的,具有鑒定信用和評價(jià)資信的功能。

        一、房地產(chǎn)開發(fā)信用評價(jià)體系建設(shè)的思路

        房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評價(jià)的基本思路是,從企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵出發(fā),充分借鑒和參考有關(guān)信用評級方法,對影響企業(yè)信用狀況的各種因素及其變化趨勢進(jìn)行全面系統(tǒng)的考察,在定性分析和定量分析、靜態(tài)分析和動態(tài)分析的基礎(chǔ)上,綜合評定企業(yè)的信用等級。企業(yè)信用綜合評價(jià),是根據(jù)信用風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵,將信用風(fēng)險(xiǎn)分為信用能力和信用意愿兩個方面。對信用能力的分析從現(xiàn)金流量和其他現(xiàn)金來源對履行各種契約的保障程度入手,充分考慮宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢、政策和監(jiān)管措施等企業(yè)外部因素和基本經(jīng)營、管理素質(zhì)等企業(yè)內(nèi)部因素的影響,從而對企業(yè)履行各種契約的能力做出判斷,給出企業(yè)的信用能力評價(jià)。對信用意愿的分析從企業(yè)的誠信記錄入手,結(jié)合信用能力的分析,分析產(chǎn)生各種不良記錄的原因,是能力問題還是意愿問題,從而對企業(yè)履行各種契約的意愿做出判斷,給出企業(yè)的信用意愿評價(jià)。最后,綜合考慮能力和意愿的評析,確定企業(yè)的信用等級。在企業(yè)信用評級過程中,應(yīng)當(dāng)注意把行業(yè)特殊性與市場普遍性相結(jié)合,充分考慮行業(yè)特點(diǎn);把縱向比較與橫向比較相結(jié)合,提高分析結(jié)果的準(zhǔn)確性和可比性。

        二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評價(jià)的基本內(nèi)容

        (一)企業(yè)客觀信用能力

        企業(yè)客觀信用能力是指企業(yè)近3年開發(fā)經(jīng)營過程中形成的不隨主觀意志改變的、能體現(xiàn)企業(yè)履行信用的能力。這是對企業(yè)經(jīng)營歷史的重要總結(jié),也是保障企業(yè)未來持續(xù)經(jīng)營和履行信用的基礎(chǔ)。企業(yè)客觀信用能力包括企業(yè)的經(jīng)營年限、注冊資本、開發(fā)能力、人員素質(zhì)、銀行資信等級和財(cái)務(wù)信用能力。其中企業(yè)的經(jīng)營年限,是指企業(yè)建設(shè)與成長的年限,一個具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周期至少2~3年。因此對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行客觀全面的信用評價(jià),其周期最少是3年,企業(yè)經(jīng)營年限只有大于3年才能參與評價(jià)。企業(yè)開發(fā)能力是指企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程中開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目總的規(guī)模,主要考察企業(yè)現(xiàn)有的開發(fā)能力和單項(xiàng)開發(fā)能力。財(cái)務(wù)信用能力是通過對企業(yè)近3年財(cái)務(wù)狀況的評價(jià),考察企業(yè)未來償債能力、競爭力、發(fā)展能力,判斷企業(yè)是否處于良性發(fā)展及識別和控制風(fēng)險(xiǎn)的能力。為準(zhǔn)確反映企業(yè)信用能力,這個指標(biāo)體系又可分為償債能力(長期償債能力與短期償債能力)、運(yùn)營能力、發(fā)展能力和盈利能力四方面。

        (二)企業(yè)經(jīng)營信用情況

        企業(yè)的信用建設(shè)應(yīng)當(dāng)是建立在法制建設(shè)的基礎(chǔ)上的。因此,開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營活動中發(fā)生現(xiàn)行法律、法規(guī)中罰則部分列舉的禁止行為,并經(jīng)政府主管部門處罰或經(jīng)查實(shí)的,應(yīng)當(dāng)扣重分直至采取一票否決。對開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為信用的考察評價(jià)實(shí)質(zhì)上是在企業(yè)合法經(jīng)營的基礎(chǔ)上對企業(yè)信用行為的考察評價(jià)。即考察企業(yè)在各階段基本合法的經(jīng)營活動中存在的瑕疵、紕漏和問題。其核心部分是企業(yè)在經(jīng)營全過程中的信用表現(xiàn),企業(yè)大部分活動集中在生產(chǎn)經(jīng)營,所以這項(xiàng)指標(biāo)權(quán)重應(yīng)當(dāng)設(shè)置為50%以上。結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn),可以按開發(fā)項(xiàng)目的過程分為前期建設(shè)、開發(fā)建設(shè)、銷售租賃和前期物業(yè)4個階段。由于企業(yè)在各階段都有大量經(jīng)營行為,逐項(xiàng)羅列不僅較為繁瑣,且容易分類不清會,因此,這項(xiàng)指標(biāo)的評價(jià)方法可以通過評審參評企業(yè)是否發(fā)生評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)中列舉的企業(yè)不良信用行為,并扣相應(yīng)分?jǐn)?shù)進(jìn)行評估。因此,羅列的不良行為應(yīng)當(dāng)是比較常見或易于判別的,同時其他的類似行為也比較容易參照的。如企業(yè)符合所列要求或未發(fā)生所列不良信用行為的,得滿分,每發(fā)生一項(xiàng)不良信用行為的,按標(biāo)準(zhǔn)扣分。

        (三)企業(yè)履行社會責(zé)任信用情況

        社會責(zé)任有法律和道德兩個層面。從法律層面上講,企業(yè)做到守法經(jīng)營、依法納稅,就是一個合格的企業(yè)公民。從道德層面上講,企業(yè)應(yīng)該有一個積極、健康、向上的企業(yè)文化,即不僅要做一個合格守法的企業(yè),更要做一個有社會責(zé)任感、有發(fā)展?jié)摿Φ钠髽I(yè)。這項(xiàng)指標(biāo)應(yīng)當(dāng)從企業(yè)對所有者、員工、消費(fèi)者、合作方、政府、社會公益、環(huán)保節(jié)能和企業(yè)的社會榮譽(yù)8個方面全面考察企業(yè)履行社會責(zé)任的信用。這里重點(diǎn)闡述其中的幾個方面,首先企業(yè)所有者是企業(yè)的主人,可能是股東或普通持股人,也可能是發(fā)起人和國有資產(chǎn)管理人。其次員工是企業(yè)的主體,是企業(yè)發(fā)展的有生力量,對員工的信用體現(xiàn)了企業(yè)健康成長的文化理念和履行勞動法規(guī)的情況,這也是履行社會責(zé)任的一項(xiàng)重要表現(xiàn)。第三消費(fèi)者是企業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)的最終使用者,尊重消費(fèi)者權(quán)益是企業(yè)的基本社會責(zé)任,這里面包含消費(fèi)者滿意度和企業(yè)投訴處理情況。第四企業(yè)對政府的信用集中體現(xiàn)在履行受讓土地合同、依法建設(shè)銷售房屋、納稅和就業(yè)4個方面。第五環(huán)保節(jié)能,建設(shè)節(jié)約型社會是新世紀(jì)的構(gòu)想,環(huán)保節(jié)能一直受國家大力倡導(dǎo),因此加入該項(xiàng)指標(biāo)也是倡導(dǎo)節(jié)能環(huán)保、加快產(chǎn)業(yè)升級的要求。第五是社會公益方面,社會公益主要反映企業(yè)從事公益慈善事業(yè)的情況,直接反映了企業(yè)的社會責(zé)任心。第六是企業(yè)榮譽(yù),主要指企業(yè)獲得省、部級以上國家行政主管部門或全國行業(yè)協(xié)會表彰、授牌等。

        (四)實(shí)行一票否決制

        在設(shè)立評估指標(biāo)時,為有效規(guī)范企業(yè)的經(jīng)營行為,起到對嚴(yán)重違規(guī)企業(yè)的懲戒作用,可以行使一票否決制,企業(yè)存在嚴(yán)重違法違規(guī)行為或者失信行為、造成惡劣影響的不予評價(jià)。這些行為包括:

        第一,企業(yè)法定代表人或執(zhí)行合伙人、主要股東或合伙人因執(zhí)行企業(yè)職務(wù)的行為犯罪,被依法追究刑事責(zé)任的。第二,違反房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定,例如未取得《國有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《建設(shè)工程開工證》進(jìn)行開發(fā)的。第三,在未解除商品房買賣合同前,故意將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人的。第四,虛構(gòu)事實(shí)或隱瞞真相,對與一方當(dāng)事人串通,相關(guān)當(dāng)事人進(jìn)行誤導(dǎo)或欺詐,給當(dāng)事人造成重大損失的。第五,開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目存在重大質(zhì)量問題,造成嚴(yán)重后果的。第六,被有關(guān)機(jī)關(guān)或行業(yè)協(xié)會認(rèn)定,采取不正當(dāng)手段惡性競爭,嚴(yán)重?fù)p害行業(yè)或同行聲譽(yù)、利益的;如在投標(biāo)過程中串標(biāo)、圍標(biāo)等舞弊行為。第七,消費(fèi)者集體投訴并經(jīng)核實(shí)為有責(zé)投訴,但未對投訴事件進(jìn)行處理的。第八,威脅、恐嚇、毆打行政執(zhí)法人員或者采取其他方式阻礙行政執(zhí)法人員依法履行職責(zé)的。第九,三年內(nèi)有偷、逃、抗稅記錄的。第十,近三年發(fā)生特別重大安全事故的。

        三、企業(yè)信用評估的特征和原則

        (一)信用評估的特征

        1.公允性。信用評估的主客體之間是一種委托或自覺行為,雙方之間沒有任何利害關(guān)系。評估主體承擔(dān)著對評估客體進(jìn)行獨(dú)立公正判斷的鑒定和驗(yàn)證的職責(zé),處于完全獨(dú)立地位,不受任何干預(yù)、干擾,因而也決定著信用評估必須具備社會公證功能,向社會、公眾、投資者等提供和創(chuàng)造具有公證的信用等級信息。

        2.征詢性。信用評估作為一項(xiàng)中介服務(wù),并不是在締造經(jīng)濟(jì)承諾契約的各方之間進(jìn)行仲裁,而是對契約承諾者的信用狀況進(jìn)行評判,目的是為市場提供信用信息。因?qū)π庞迷u估客體作出信用等級評定,是社會、公眾,尤其是消費(fèi)者、政府部門最迫切需要了解的信用信息。

        3.權(quán)威性??陀^實(shí)際要求信用等級的評估結(jié)果必須具備客觀真實(shí)性,具有高度的權(quán)威性。否則,信用評估將失去其生存發(fā)展的意義。所以,信用評估必然選擇走信用評估專業(yè)人員的評價(jià)與信用評估專家組織鑒證相結(jié)合道路。

        4.時效性。信用評估結(jié)果作為一種社會公允信息,是在一定時間、一定地點(diǎn),根據(jù)一定條件,經(jīng)過綜合評價(jià)而形成的,具有一定時效性。時問、地點(diǎn)、條件等發(fā)生變化,信用等級的評定結(jié)果也將隨之改變,否則,勢必失去其客觀可靠的基礎(chǔ)和權(quán)威性,失去其信用公證的作用。

        5.規(guī)范性。信用評估的規(guī)范化為企業(yè)信用建設(shè)創(chuàng)建了良好的平臺。企業(yè)信用評估是通過對企業(yè)相關(guān)內(nèi)容的全面考核,做出企業(yè)信用狀況的整體評價(jià)。

        (二)企業(yè)信用評估的原則

        1.恪守“獨(dú)立、客觀、公正”的評估宗旨。信用評估采取靜態(tài)分析與動態(tài)分析相結(jié)合,定量分析和定性分析相結(jié)合,歷史統(tǒng)計(jì)分析和未來趨向預(yù)測相結(jié)合、專業(yè)評估與專家鑒證相結(jié)合的評估方法。在評估的過程中,嚴(yán)格恪守評估原則和誠實(shí)科學(xué)的職業(yè)操守,做到層層把關(guān),環(huán)環(huán)相扣。廣泛與各相關(guān)部門聯(lián)絡(luò)和溝通,尋求理解與支持,在堅(jiān)持規(guī)范化的信用評估程序的基礎(chǔ)上,積極依靠專家評審組和專家委員會的專家鑒證作用,保證評估質(zhì)量。

        2.堅(jiān)持“五統(tǒng)一”原則。統(tǒng)一信用評級的意義客觀上要求建立統(tǒng)一的信用評級制度,保證以下五方面的完全統(tǒng)一:統(tǒng)一評級范圍;統(tǒng)一評級標(biāo)準(zhǔn)體系;統(tǒng)一評級組織和實(shí)施程序;統(tǒng)一信息披露;統(tǒng)一評后監(jiān)督和跟蹤監(jiān)測。

        四、企業(yè)信用評估的現(xiàn)狀

        信用是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)能力、信貸、納稅、合同履約、產(chǎn)品質(zhì)量、社會責(zé)任等諸方面綜合實(shí)力的反映,是企業(yè)生命力和核心競爭力的重要體現(xiàn),是行業(yè)的社會責(zé)任和道德基石。完善我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制是一個系統(tǒng)工程,社會信用體系建設(shè)是其中關(guān)鍵的一環(huán)。國家已將社會信用體系建設(shè)擺到議事日程上來,今后政府將把對行業(yè)的監(jiān)管逐步轉(zhuǎn)變?yōu)閷ζ髽I(yè)信用信息的監(jiān)管,就房地產(chǎn)行業(yè)來講對企業(yè)的資信管理將逐漸取代資質(zhì)管理 、許可管理等各項(xiàng)行政管理。因此建立房地產(chǎn)行業(yè)信用評價(jià)體系是建立房地產(chǎn)長效機(jī)制,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要舉措,也必將推動和促進(jìn)全社會信用體系的建立和完善。

        (作者單位為安陽市城市開發(fā)與公建管理辦公室)

        [作者簡介:彭雁(1969—),女,河南林州人,中央財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)專業(yè)本科,經(jīng)濟(jì)師,財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人。陶艷春(1975—),女,河南內(nèi)黃人,清華大學(xué)房地產(chǎn)專業(yè)碩士研究生,副高級工程師,副主任。]

        猜你喜歡
        企業(yè)信用信用評估
        揚(yáng)州市穩(wěn)步推進(jìn)安全生產(chǎn)領(lǐng)域企業(yè)信用修復(fù)
        泰州市推行企業(yè)信用修復(fù)全鏈條服務(wù)模式
        為食品安全加把“信用鎖”
        信用收縮是否結(jié)束
        中國外匯(2019年9期)2019-07-13 05:46:30
        “涉軍”企業(yè)信用評價(jià)擴(kuò)大試點(diǎn)工作即將啟動
        “涉軍”企業(yè)信用評論擴(kuò)大試點(diǎn)工作即將啟動
        信用中國網(wǎng)
        信用消費(fèi)有多爽?
        評估依據(jù)
        立法后評估:且行且盡善
        浙江人大(2014年5期)2014-03-20 16:20:25
        JIZZJIZZ国产| 精品国产午夜久久久久九九| 久久国产热精品波多野结衣av| 国产主播在线 | 中文| 91青青草免费在线视频| 国产麻豆放荡av激情演绎| 亚洲不卡在线免费视频| 国产在线一区二区三区香蕉| 亚洲av色影在线| 国产乱色精品成人免费视频| 国产午夜精品一区二区三区不| 色se在线中文字幕视频| 日本中文一区二区在线| 亚洲av无码国产精品色| 天天做天天添av国产亚洲| 国产乱子轮xxx农村| 色先锋av影音先锋在线| 亚洲色自偷自拍另类小说| 久久久久亚洲av无码尤物| 99热这里只有精品4| 国产成人综合久久三区北岛玲| 日本精品一区二区三区在线观看 | 护士的小嫩嫩好紧好爽| 236宅宅理论片免费| 尤物AV无码色AV无码麻豆| 中文字幕人妻一区色偷久久| 在线视频自拍视频激情| 亚洲乱码中文字幕综合久久| 中文字幕日韩人妻不卡一区| 日本高清色倩视频在线观看| 久久6国产| 亚洲成a人网站在线看| 国产成人精品中文字幕| 日本久久伊人特级黄色| 初女破初的视频| 人妻在线中文字幕| 国产亚洲av人片在线播放| 国产自拍偷拍视频免费在线观看| 97精品超碰一区二区三区| 免费一区啪啪视频| 大又黄又粗又爽少妇毛片|