王琪

摘 要 一直以來，房地產(chǎn)市場的冷暖都是有關(guān)經(jīng)濟(jì)走勢的風(fēng)向標(biāo)。本文就從影響房地產(chǎn)的供給與需求為出發(fā)點，具體研究房地產(chǎn)價格這一主要因素，并根據(jù)我國近十年的相關(guān)數(shù)據(jù)來進(jìn)行統(tǒng)計研究，利用了多元回歸模型，結(jié)合相關(guān)的檢驗從相關(guān)因素入手，來探討我國房地產(chǎn)市場價格的影響因素。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)庫存 價格 供給與需求

一、我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

“房地產(chǎn)高庫存”是我國房地產(chǎn)正在討論的熱點話題，在我國的領(lǐng)導(dǎo)會議上，習(xí)近平主席明確地表態(tài)說“要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”。解決我國房地產(chǎn)高庫存的問題是我國的重中之重。我在此著重分析影響我國房地產(chǎn)的諸多因素，進(jìn)而找到能夠解決我國房地產(chǎn)高庫存這一難題的關(guān)鍵所在。

二、房地產(chǎn)價格的影響因素

（一）影響房地產(chǎn)市場供給和需求的因素

首先，房地產(chǎn)的市場價格是影響房地產(chǎn)供給的一個重要的因素。房地產(chǎn)價格越高，其供給也就越多。接著，從房地產(chǎn)的自身因素，就其本質(zhì)來說是離不開能夠供給城市使用的土地數(shù)量，二者呈正比例關(guān)系。

對于需求，與供給相同，也離不開房地產(chǎn)市場價格。其次，人們的可支配收入是決定其對房地產(chǎn)需求的重點，房地產(chǎn)不僅具有消費屬性，同時也具有投資屬性。

（二）指標(biāo)因素的選取

這里我結(jié)合上述研究以及相關(guān)資料等多方面考慮，最終確定以下幾個指標(biāo)因素對房地產(chǎn)價格進(jìn)行研究：

第一，國內(nèi)生產(chǎn)總值。我國的房地產(chǎn)行業(yè)與國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是緊密相連的。第二，城市建設(shè)用地面積。城市建設(shè)用地則正是與房地產(chǎn)的庫存量息息相關(guān)的。第三，房地產(chǎn)開發(fā)投資額。房地產(chǎn)開發(fā)投資額越大，則我國房地產(chǎn)行業(yè)注入的以金錢為代表的各種力量就越多。第四，居民人均可支配收入，正所謂，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑。

最后，我在這里選用商品房平均銷售價格的變動來代表房地產(chǎn)價格的變動。

這里，我在國家統(tǒng)計局官網(wǎng)找到以上幾個指標(biāo)在2005年～2014年這十年的數(shù)據(jù)，匯總整理如下表1：

三、實證分析

（一）ADF單位根檢驗

這里，我們對以上幾個因素處理后經(jīng)過操作比對后選擇ADF二階差分檢驗。檢驗結(jié)果顯示，其T統(tǒng)計量的絕對值都大于其對應(yīng)的百分之五的臨界值，這也能夠說明其數(shù)據(jù)是相對平穩(wěn)的。

（二）多元回歸建模

這里，利用EVIEWS進(jìn)行回歸分析，統(tǒng)計結(jié)果如下表2所示：

根據(jù)上表統(tǒng)計結(jié)果，可以得到下式：

logy=-1.502logx1-1.984logx2+

2.341logx3+1.4426logx4-1.101logy（-1）+16.361 （1）

我們可以看出，雖然國內(nèi)生產(chǎn)總值和城鎮(zhèn)建設(shè)用地都對商品房平均銷售價格有著反向的影響，二者的數(shù)值越高，則商品房銷售價格越低。而對于x3和x4分別代表的房地產(chǎn)開發(fā)投資額以及城鎮(zhèn)居民家庭可支配收入，二者都不同的程度上對商品房銷售價格有著正向影響。

與此同時，統(tǒng)計的R統(tǒng)計量約為0.9958，p值約為0.0009，其統(tǒng)計結(jié)果是比較顯著的。并且說明了以上幾個因素解釋了約為0.9958的商品房平均銷售價格，所以以上幾個因素都是我們不容小覷的。

最后，我又做了自相關(guān)的檢驗，其中一階自相關(guān)和二階自相關(guān)的“Obs*R-squared”項對應(yīng)的伴隨概率分別為0.0816和0.1350，都大于0.05，可以說明不存在一階、二階自相關(guān)。

四、結(jié)語

首先，我們提到的國內(nèi)生產(chǎn)總值和城市建設(shè)用地面積，二者的增加，會使得房地產(chǎn)市場價格下降，由我們所熟知的供求平衡可知，價格下降則會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供小于求，則我們所謂的房地產(chǎn)庫存積壓就會不斷地減少，進(jìn)而有望早日實現(xiàn)房地產(chǎn)庫存大的難題。因此，我國要把握好國內(nèi)生產(chǎn)總值的穩(wěn)中有升，同時也要使城市建筑用地面積在有限的范圍內(nèi)有所增加，進(jìn)而有助于化解商品去房庫存難的問題。

其次，面對房地產(chǎn)投資總額以及居民可支配收入，二者的增加，則會使得房地產(chǎn)市場價格上升。我們這里通過分析，可以提到的是，房地產(chǎn)投資的增加，無疑是會使房地產(chǎn)庫存也有所增長的。而對于居民可支配收入而言，如果人們的總收入是一定的，其在日常生活中消耗的越多，則其能夠在房地產(chǎn)等固定資產(chǎn)上的消耗也就越少，即也就會越少地去購買房屋等建筑物，這會對房地產(chǎn)的存量上有著一定的影響。房地產(chǎn)高庫存并非是一時的問題，而是經(jīng)過長期積累的，我們在從供需兩方面入手的同時，還要盡可能做到多管齊下，切實地解決我國房地產(chǎn)高庫存的問題。

（作者單位為遼寧大學(xué)）