馬冬梅

(成都市職業(yè)技術(shù)學(xué)院，四川　成都　610041)

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房地產(chǎn)投資與銀行信貸
——基于VAR模型的實(shí)證分析

馬冬梅

(成都市職業(yè)技術(shù)學(xué)院，四川成都610041)

本文采用實(shí)證研究的方法，研究了商業(yè)銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)投資的影響，結(jié)果表明，銀行信貸是導(dǎo)致房地產(chǎn)投資變動(dòng)的原因，二者的穩(wěn)定非常重要。最后，本文基于實(shí)證結(jié)論提出了相關(guān)的政策建議。

銀行信貸；房地產(chǎn)投資；VAR模型

一、引言

2016年以來(lái)，以北京、上海、深圳為代表的一線城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)暴漲，上漲幅度達(dá)50%以上，這帶動(dòng)部分二三線城市房?jī)r(jià)上漲，部分信貸資金通過(guò)杠桿的形式入市炒作。同時(shí)，無(wú)數(shù)的二三線城市積壓了大量的商品房庫(kù)存，難以實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)牽涉面十分廣泛，直接關(guān)聯(lián)著投資、信貸和金融風(fēng)險(xiǎn)等，高度影響著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和金融市場(chǎng)的穩(wěn)定。房地產(chǎn)市場(chǎng)冷熱不均，也給宏觀政策的制定和實(shí)施提出了挑戰(zhàn)。信貸的變化極大地影響了經(jīng)濟(jì)發(fā)展和金融市場(chǎng)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)和投資需要大量的資金，銀行信貸往往積極涌入這一市場(chǎng)，這使得房地產(chǎn)市場(chǎng)和信貸市場(chǎng)緊密地聯(lián)系起來(lái)。在融資過(guò)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)加速銀行信貸的增長(zhǎng)。

在這樣的背景下，本文實(shí)證研究了房地產(chǎn)投資和銀行信貸之間的關(guān)系，以為我國(guó)政府調(diào)控房地產(chǎn)投資和引導(dǎo)銀行信貸提供依據(jù)。

二、文獻(xiàn)綜述

李寶偉和郭金興(2007)研究認(rèn)為房地產(chǎn)投資熱與商業(yè)銀行信貸趨勢(shì)是由多種原因共同促成的，其中一個(gè)重要的推動(dòng)力量即商業(yè)銀行信貸。王璐和李憶秋；(2015)認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展程度越來(lái)越依賴銀行的信貸資金，這雖然導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款一直保持很高的增長(zhǎng)速度，但潛在的風(fēng)險(xiǎn)很大。董金崗和吳鋼強(qiáng)；(2015)研究認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的原因之一是影子銀行膨脹與銀行信貸額增長(zhǎng)，而房地產(chǎn)業(yè)的繁榮又反向刺激了銀行系統(tǒng)和影子銀行體系和的發(fā)展。羿建華和孫健(2016)的研究表明，以房地產(chǎn)物業(yè)為抵押擔(dān)保是商業(yè)銀行最主要的商業(yè)管理模式，這導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)周期與金融周期二者高度同步和相關(guān)。賈生華、董照櫻子和陳文強(qiáng)(2016)研究認(rèn)為，影子銀行的發(fā)展推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲以及房地產(chǎn)業(yè)投資的增極愛，結(jié)果導(dǎo)致了社會(huì)信貸供給擴(kuò)大，也降低了市場(chǎng)的利率水平

三、實(shí)證研究

(一)數(shù)據(jù)來(lái)源和模型

本文選用固定資產(chǎn)投資中的房地產(chǎn)投資金額來(lái)刻畫房地產(chǎn)投資，數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局；用社會(huì)融資規(guī)模中的人民幣貸款來(lái)刻畫銀行信貸，數(shù)據(jù)來(lái)源于人民銀行。兩個(gè)數(shù)據(jù)的單位均為億元，均做取自然對(duì)數(shù)處理，房地產(chǎn)投資和人民幣貸款分別用lnestinv和lnloans表示。數(shù)據(jù)為2012年1月至2016年4月的月度數(shù)據(jù)。

本文設(shè)定線性回歸模型如下式1所示：

lnestinv=β0+β1lnloans+ε

(式1)

(二)平穩(wěn)性檢驗(yàn)

要采用回歸分析的方法，首先要對(duì)數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性作檢驗(yàn)，否則會(huì)出現(xiàn)偽回歸問(wèn)題。本文采用ADF檢驗(yàn)來(lái)檢驗(yàn)變量的平穩(wěn)性，結(jié)果見表1所示。表1的結(jié)果顯示，lnestinv和lnloans的水平值不平穩(wěn)，但其一階差分項(xiàng)平穩(wěn)，二者屬于一階單整I(1)過(guò)程。

表1　ADF平穩(wěn)性檢驗(yàn)

(三)協(xié)整檢驗(yàn)

因?yàn)閮蓚€(gè)變量不平穩(wěn)，但其的一階差分平穩(wěn)，如果二者存在協(xié)整關(guān)系，則可以進(jìn)行回歸，不會(huì)出現(xiàn)偽回歸。所以，需要對(duì)數(shù)據(jù)做協(xié)整檢驗(yàn)。本文選用Johansen協(xié)整檢驗(yàn)對(duì)二者做協(xié)整檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果見表2。表2的結(jié)果顯示，拒絕二者不存在任何協(xié)整關(guān)系的原假設(shè)，接受最多存在一個(gè)協(xié)整關(guān)系的原假設(shè)，所以，lnestinv和lnloans之間存在協(xié)整關(guān)系，二者的回歸不是偽回歸。據(jù)此，得出協(xié)整方程如下式2所示，這一結(jié)果表明，銀行信貸與房地產(chǎn)投資顯著正相關(guān)，從長(zhǎng)期來(lái)看，銀行信貸每增加1%，房地產(chǎn)投資就要增加1.121%，銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)投資的影響較大。

[lnestinvt=0.202+1.121lnloanst

(式2)

(0.196)(0.334)

表2　協(xié)整檢驗(yàn)

(四)誤差修正模型

協(xié)整方程顯示了銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)投資的長(zhǎng)期影響，誤差修正模型則顯示了其中的短期影響。建立誤差修正模型如下式3所示。其中誤差修正項(xiàng)ECM的系數(shù)表示當(dāng)lnestinv和lnloans偏離長(zhǎng)期均衡關(guān)系的時(shí)候，將以-0.362的力度調(diào)整回長(zhǎng)期均衡關(guān)系；△lnloans的系數(shù)則顯示，短期內(nèi)，銀行信貸每增加1%，房地產(chǎn)投資則增加0.392%，遠(yuǎn)小于二者的長(zhǎng)期均衡關(guān)系。

△lnestinvt=0.007+0.392△lnloanst-0.362ECMt-1

(式2)

(0.001)(0.027)(0.122)

(五)格蘭杰因果檢驗(yàn)

通過(guò)格蘭杰因果檢驗(yàn)，可以判斷l(xiāng)nestinv和lnloans之間的因果關(guān)系，格蘭杰因果檢驗(yàn)的而結(jié)果見表3。表3的結(jié)果顯示，在滯后1階和滯后2階的時(shí)候，“l(fā)nloans不是lnestinv的原因”的原假設(shè)被拒絕，這說(shuō)明銀行信貸是房地產(chǎn)投資的格蘭杰原因，銀行信貸擴(kuò)張確實(shí)推動(dòng)了房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)，但這一作用僅顯著持續(xù)2期。

表3　格蘭杰因果檢驗(yàn)

(六)VAR脈沖響應(yīng)函數(shù)分析

VAR脈沖響應(yīng)函數(shù)可以考察當(dāng)一個(gè)變量出現(xiàn)擾動(dòng)時(shí)，會(huì)對(duì)另外一個(gè)變量產(chǎn)生什么樣的沖擊影響。基于lnloans和lnestinv的數(shù)據(jù)建立VAR模型，得到脈沖響應(yīng)函數(shù)圖如1和圖2所示。脈沖響應(yīng)函數(shù)顯示，當(dāng)lnloans出現(xiàn)擾動(dòng)時(shí)，會(huì)對(duì)lnestinv產(chǎn)生負(fù)向的沖擊；當(dāng)lnestinv出現(xiàn)擾動(dòng)時(shí)，同樣會(huì)對(duì)lnloans產(chǎn)生負(fù)向的沖擊。兩個(gè)變量的相互沖擊均會(huì)在10期以內(nèi)得到收斂，其中l(wèi)nestinv對(duì)lnloans的沖擊收斂更快。這表明，銀行信貸和的房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定性對(duì)另一變量而言十分重要，任何一個(gè)變量發(fā)生擾動(dòng)，都將對(duì)另一個(gè)變量產(chǎn)生不良影響。

圖1

圖2

四、結(jié)論和建議

本文通過(guò)實(shí)證研究的方式，研究了銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)投資的影響，結(jié)果表明，銀行信貸與房地產(chǎn)投資之間存在穩(wěn)定的長(zhǎng)期均衡關(guān)系，二者的短期關(guān)系也為正，銀行信貸在短期內(nèi)是房地產(chǎn)投資的原因，二者的穩(wěn)定性非常重要，任何一個(gè)變量不穩(wěn)定都將對(duì)另一個(gè)變量產(chǎn)生不良影響。

基于上述結(jié)論，本文給出如下政策建議：(1)繼續(xù)加強(qiáng)利率窗口的指導(dǎo)和督查力度，充分發(fā)揮市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制的主體作用，督促房地產(chǎn)金融自律管理；(2)針對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)變化和新情況，不斷研究完善實(shí)施細(xì)則，確保調(diào)控政策落到實(shí)處，切實(shí)維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融的平穩(wěn)健康發(fā)展；(3)不應(yīng)指望單純或過(guò)度依靠金融部門來(lái)解決復(fù)雜的社會(huì)問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律，嚴(yán)格放松信貸標(biāo)準(zhǔn)和金融監(jiān)管，保障金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。

[1] 李寶偉，郭金興.房地產(chǎn)投資過(guò)熱與商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)治理[J]. 中國(guó)房地產(chǎn)，2007，10：40-41.

[2] 王璐，李憶秋.銀行信貸支持對(duì)房地產(chǎn)泡沫的作用研究[J]. 商，2015，37：200-201.

[3] 董金崗，吳鋼強(qiáng).影子銀行、銀行信貸與房?jī)r(jià)[J]. 中國(guó)市場(chǎng)，2015，50：232+234.

[4] 羿建華，孫健.房地產(chǎn)、金融周期與工業(yè)周期的內(nèi)在影響機(jī)制分析——基于商業(yè)銀行信貸管理視角[J]. 山東社會(huì)科學(xué)，2016，04：143-148.

[5] 賈生華，董照櫻子，陳文強(qiáng).影子銀行、貨幣政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)[J]. 當(dāng)代經(jīng)濟(jì)科學(xué)，2016，03：13-19+30+124.