楊帆

十一黃金周期間，為遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的趨勢(shì)，一些地方政府集中出臺(tái)“限購(gòu)令”。盡管從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，“限購(gòu)”取得一定效果，但長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，房?jī)r(jià)快速上揚(yáng)的風(fēng)險(xiǎn)并未解除，原因在于未足夠重視樓市與股市、匯市間的聯(lián)動(dòng)關(guān)系。

股票、房地產(chǎn)都是投資品，其資產(chǎn)價(jià)格由未來(lái)收入貼現(xiàn)決定，而非由成本利潤(rùn)加稅收決定。按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律，貨幣預(yù)期升值，意味著股票、房地產(chǎn)等以本幣表示的國(guó)內(nèi)資產(chǎn)升值?；仡?000年以來(lái)房?jī)r(jià)一路走高的過(guò)程，人民幣升值預(yù)期是重要推手。然而近段時(shí)間，人民幣有所貶值，股指隨之下跌不少，但偏偏房?jī)r(jià)依舊上揚(yáng)。

從投資角度看，中國(guó)房市也很不正常。投資界有個(gè)“1:20鐵律”：利率為4%時(shí)，一般要20年才能回收投資；比例高于1:20，意味著投資20年收不回。這個(gè)鐵律是股市市盈率、樓市租售比的重要參照。然而很多人明知50年至100年也收不回投資，還去部分一二線(xiàn)城市搶購(gòu)高價(jià)房。事實(shí)上，這正符合泡沫急劇膨脹時(shí)期的特征：雖然收益不值一提，但大家都預(yù)計(jì)自己投資期間，資產(chǎn)價(jià)格只漲不跌，能通過(guò)投機(jī)買(mǎi)賣(mài)賺增值差價(jià)。

當(dāng)下超發(fā)的貨幣不進(jìn)股市進(jìn)樓市，正是因?yàn)槌掷m(xù)近十年的房?jī)r(jià)上漲已使很多人形成預(yù)期，所謂“股市跌怕了不敢看漲，樓市漲慣了不會(huì)看跌”。更糟糕的是，一些地方政府把房地產(chǎn)當(dāng)做支柱產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致一些資金從股市和實(shí)體經(jīng)濟(jì)里抽逃，加入房地產(chǎn)投機(jī)。另外值得商榷的是，在這一輪的房地產(chǎn)泡沫化過(guò)程中，“剛需”某種程度上成為一些人“用一生積蓄加未來(lái)分期付款，追漲高價(jià)房”的借口。

昔日拉丁美洲惡性通脹，工資和物價(jià)一掛鉤，通貨膨脹率很快就從10%開(kāi)始飆升?，F(xiàn)在中國(guó)的新情況是：通貨膨脹不造成商品物價(jià)上升，資產(chǎn)價(jià)格和工資卻循環(huán)上升。一線(xiàn)大城市商品房的租售比已遠(yuǎn)超20倍，不可能長(zhǎng)期背離，因此未來(lái)不是房?jī)r(jià)跌就是房租漲?，F(xiàn)在控制房?jī)r(jià)力度如不夠，房租反可能大漲。房租本來(lái)就低，既然投機(jī)收入沒(méi)了，投資者就會(huì)把房租漲上來(lái)以回收投資。一線(xiàn)城市的工資會(huì)比照房租上漲，且只能彌補(bǔ)房租上漲，流入房主腰包。在這種情況下，房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)下一輪上漲。

可見(jiàn)，房?jī)r(jià)牽一發(fā)而動(dòng)全身，期待“限購(gòu)令”初見(jiàn)成效后，更精準(zhǔn)的金融調(diào)控措施出臺(tái)?！?/p>

（作者是中國(guó)政法大學(xué)教授）