【摘 要】 本文從有史記載以來(lái)的人類文明起點(diǎn)出發(fā)，展現(xiàn)了人類社會(huì)從邏輯和歷史上就是以城市為中心的文明，并進(jìn)一步梳理了近現(xiàn)代人口向城市聚集的普遍現(xiàn)象，介紹了三大區(qū)域的多個(gè)城市集群。結(jié)合兩個(gè)世紀(jì)以來(lái)的房?jī)r(jià)波動(dòng)，特別是冷戰(zhàn)后的資產(chǎn)暴漲和全球化進(jìn)程的加速，本文闡釋了本輪房?jī)r(jià)上漲大周期的普遍性和差異性，并展望了未來(lái)的城市格局。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 城市化 流動(dòng)性過(guò)剩 供給側(cè)

2016年春節(jié)以來(lái)，一線城市房?jī)r(jià)全面井噴。人們不禁要問(wèn)，房?jī)r(jià)到底還能漲多少，還能漲多久？許多業(yè)界和學(xué)術(shù)界人士致力于從經(jīng)濟(jì)、貨幣層面，提供了精彩紛呈的中短期論述。而本文試圖另辟蹊徑，為理解當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲給出一個(gè)更為長(zhǎng)期、深層次的視角，展現(xiàn)城市資產(chǎn)在當(dāng)代社會(huì)發(fā)展中的歷史源流。

人類文明的表現(xiàn)是城市文明

關(guān)于人類文明的本質(zhì)，馬克思在《1844年經(jīng)濟(jì)學(xué)哲學(xué)手稿》中有著精辟的論述。人作為能動(dòng)的自然存在物，使自己的生命活動(dòng)本身變成自己的意志和意識(shí)的對(duì)象，通過(guò)實(shí)踐創(chuàng)造對(duì)象世界，改造無(wú)機(jī)世界。人類實(shí)踐手段所及從而改變了的那部分自然，被稱作是“人化自然”。在“人化自然”中，廣袤的農(nóng)村地帶保留了更多的自然特征，而被打上人類烙印最深的，便是城市。

現(xiàn)代城市生態(tài)學(xué)中，把城市作為按人類的意愿創(chuàng)建的一種典型的人工生態(tài)系統(tǒng)，是人類對(duì)自然環(huán)境適應(yīng)、加工而建設(shè)起來(lái)的特殊產(chǎn)物。其主要特征是，以人為核心，對(duì)外部的強(qiáng)烈依賴性和密集的人流、物流、能源流、信息流、資金流等。這一“人化自然”已經(jīng)演化了至少數(shù)千年?？脊胚z跡顯示，早在上古時(shí)期，就有非農(nóng)人群聚集的城郭，服務(wù)當(dāng)時(shí)的統(tǒng)治階級(jí)。當(dāng)時(shí)的一座城，就可以作為一個(gè)國(guó)，故西周有“國(guó)人暴動(dòng)”一說(shuō)，就是與西方中世紀(jì)所對(duì)應(yīng)的依山而建的城郭。有史記載的文獻(xiàn)中，《道德經(jīng)》有云，“故以身觀身，以家觀家，以鄉(xiāng)觀鄉(xiāng)，以國(guó)觀國(guó)，以天下觀天下”，揭示了老子這種“身家居鄉(xiāng)，城鄉(xiāng)為國(guó)，諸國(guó)聚為天下”的觀念。隨著社會(huì)生產(chǎn)力的不斷發(fā)展，“國(guó)”的語(yǔ)義范疇越來(lái)越大，逐步將“城”、“省”、“州”納入到子集。無(wú)獨(dú)有偶，英語(yǔ)中的“State”，也匯聚了城市、州、國(guó)、國(guó)家公權(quán)力等范疇遞進(jìn)的概念。

東西方古代的城邦、要塞更多具備軍事、政治的意義，只是依賴于周邊廣袤鄉(xiāng)村得以維持的剩余資料消費(fèi)地，嚴(yán)重欠缺生產(chǎn)功能。在古代，經(jīng)濟(jì)關(guān)系匯聚的地點(diǎn)被貶稱之為市井，更多是“不務(wù)正業(yè)”的販夫走卒流動(dòng)之地。而西方現(xiàn)代意義的城市從13世紀(jì)地中海沿岸的貿(mào)易港口城市發(fā)端，如米蘭、熱那亞、威尼斯等等。大航海時(shí)代開(kāi)啟后，大西洋沿岸的城市也隨著資本主義原始積累的海洋貿(mào)易興盛起來(lái)。工業(yè)革命前后，農(nóng)業(yè)人口被驅(qū)趕入城市提供廉價(jià)勞動(dòng)力，資本主義生產(chǎn)方式逐步向全球擴(kuò)張，農(nóng)業(yè)人口占比不斷下降，各種現(xiàn)代城市蓬勃發(fā)展起來(lái)。因此，城市化進(jìn)程，不僅是一種經(jīng)濟(jì)意義上的邏輯必然，更是一種社會(huì)進(jìn)程的歷史必然。

當(dāng)代人口聚集的主要城市集群

社會(huì)發(fā)展到當(dāng)代，人口聚集的城市集群主要分布在溫帶沿海地區(qū)，包括美國(guó)東北部、五大湖等城市集群，西歐倫敦、巴黎城市集群，中國(guó)東部沿海的三大城市集群，日本東京、近畿等城市集群。這些城市集群的地理面積普遍有5萬(wàn)到15萬(wàn)平方公里，人口在0.3億到0.7億人之間。

盡管人口密集區(qū)大多分布在沿海地區(qū)，但是人口密集的地方不一定是城市密集的地方。如占到全球人口60%的亞洲地區(qū)，特別是南亞?wèn)|南亞地區(qū)，城市群要稀釋的多。與城市集群的地理分布更加匹配的則是陸地溫帶氣候的三大區(qū)域，東亞、西歐和北美。無(wú)獨(dú)有偶，東亞、西歐、北美這三大區(qū)域的GDP量級(jí)都在12萬(wàn)億美元以上，占到全球GDP的一半以上，凈資產(chǎn)體量都在50萬(wàn)億美元以上，占到全球凈資產(chǎn)的90%以上，是當(dāng)之無(wú)愧的全球三大中心區(qū)。

如果從海洋的角度來(lái)說(shuō)明城市集群的分布，則是處在環(huán)北太平洋和環(huán)北大西洋的兩個(gè)區(qū)域，正居其中的便是世界經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭羊——美國(guó)。北美殖民地時(shí)期的政治金融中心在費(fèi)城，建國(guó)以后的分權(quán)設(shè)計(jì)，將政治中心城市新建到華盛頓。第二次科技革命興起后，新英格蘭地區(qū)的城市群與五大湖工業(yè)區(qū)的城市群通過(guò)中心要道紐約港連接起來(lái)，紐約市以貿(mào)易中心和寬松營(yíng)商環(huán)境逐步發(fā)端，成長(zhǎng)為美國(guó)的金融中心城市。如果說(shuō)兩次世界大戰(zhàn)將歐洲大陸的科技、人才和資本驅(qū)趕到美國(guó)，那么冷戰(zhàn)的逐步勝利也將東方陣營(yíng)的科技、人才和資本驅(qū)趕到美國(guó)。這種歷史性的獨(dú)特機(jī)遇，使得全球相當(dāng)?shù)木A力量向美國(guó)匯聚，使得紐約成長(zhǎng)為全球金融中心城市，而西海岸以硅谷為核心的加州地帶，成長(zhǎng)為全球科技中心城市。中心城市的背后，則是一大片依托中心的衛(wèi)星城市群。

相較而言，西歐和東亞城市集群的基礎(chǔ)早在近代海洋貿(mào)易時(shí)期就已奠定。南宋在南海、印度洋的奢侈品貿(mào)易依托于東南沿海地區(qū)展開(kāi)，而以威尼斯為代表的城市共和國(guó)在地中海進(jìn)行著奢侈品貿(mào)易。隨著航海技術(shù)的發(fā)展，以鴉片、黑奴、奢侈品掠奪為代表的資本主義原始積累開(kāi)始在西歐大西洋沿岸展開(kāi)，貿(mào)易中心向西歐轉(zhuǎn)移，奠定了阿姆斯特丹、巴黎等城市的地位。歐洲大陸文藝復(fù)興與啟蒙運(yùn)動(dòng)的火種，最終在宗法新教的英國(guó)開(kāi)花結(jié)果，工業(yè)革命掀開(kāi)了人類科技革命的大幕，倫敦一舉成為不列顛治世的核心城市，集政治、經(jīng)濟(jì)、科技、軍事為一身，帶動(dòng)利物浦、伯明翰等形成城市集群。

當(dāng)?shù)蹏?guó)主義侵略的觸角伸到古老的東方時(shí)，東亞城市格局發(fā)生聚變。原有的東亞天下體系語(yǔ)境中，北京直隸地區(qū)是政治中心，珠三角地區(qū)是與域外國(guó)家朝貢貿(mào)易的偏僻之地。當(dāng)這種半封閉的天下語(yǔ)境遭到資本主義的全球席卷之后，其區(qū)域的屬性顯露無(wú)遺。處于印度洋區(qū)域中心的珠三角廣州十三行，逐步讓位于直面太平洋的長(zhǎng)三角地區(qū)。當(dāng)南京直隸地區(qū)借助民國(guó)復(fù)興后，匯聚眾多帝國(guó)主義勢(shì)力的租界上海，成為遠(yuǎn)東無(wú)與倫比的經(jīng)濟(jì)金融中心。與此同時(shí)，日本的明治維新后的開(kāi)放貿(mào)易，使得以京都和舊都大阪組成的關(guān)西近畿城市群發(fā)展起來(lái)，而遷都江戶后的以東京為核心的關(guān)東地區(qū)作為政治中心發(fā)展起來(lái)。隨著世界格局步入冷戰(zhàn)，上海在西方的地位隨之衰落，香港、新加坡和東京填補(bǔ)了由此帶來(lái)的權(quán)力真空。隨著中國(guó)改革開(kāi)放、深圳設(shè)市以及1994年更進(jìn)一步的改革，中國(guó)京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角分別側(cè)重于政治、金融、科技的格局基本成型。而一度興盛的東京金融中心，則在1991年大泡沫和東亞重心轉(zhuǎn)移后一蹶不振，至今其房?jī)r(jià)、地價(jià)停留在泡沫啟動(dòng)前、1983年的水平

冷戰(zhàn)后三大區(qū)域城市群的資產(chǎn)暴漲

以美國(guó)為例，剔除通脹因素后，美國(guó)實(shí)際房?jī)r(jià)在冷戰(zhàn)結(jié)束以前的100年間總體保持平穩(wěn)，僅僅在兩次世界大戰(zhàn)期間下挫30%，二戰(zhàn)結(jié)束后又回到歷史均值水平。當(dāng)冷戰(zhàn)結(jié)束后，蘇聯(lián)解體、日本崩盤，世界經(jīng)濟(jì)回到了傳統(tǒng)的歷史格局：東亞與西歐，以及新興的北美大陸。盡管經(jīng)常被中國(guó)學(xué)者引為前車之鑒的日本已然衰落，但就全球經(jīng)濟(jì)貿(mào)易總體而言，特別是全球資產(chǎn)體量進(jìn)入了暴漲期，全球化進(jìn)程陡然提速。

一方面，由于其經(jīng)商友好環(huán)境和投資者保護(hù)的優(yōu)良傳統(tǒng)，英國(guó)和美國(guó)繼續(xù)匯聚全球公司借地上市。另一方面，1994年美國(guó)開(kāi)啟的互聯(lián)網(wǎng)新經(jīng)濟(jì)，以科技創(chuàng)新為領(lǐng)頭羊，創(chuàng)造了一大批公眾上市公司資產(chǎn)。美國(guó)由此一改八十年代雙赤字的頹態(tài)，重新穩(wěn)固了全球核心國(guó)家的地位，而新興的科技中心——硅谷的房?jī)r(jià)也逐步攀升到不亞于倫敦、紐約核心區(qū)的地步。

以這些增量資產(chǎn)創(chuàng)造者為核心，透過(guò)涓滴效應(yīng)一層層向外傳遞并反饋，形成了此起彼伏的巨額增量資金，逐步加強(qiáng)各個(gè)國(guó)際化城市的差距。一個(gè)松散的、富裕的、跨越國(guó)界的全球化城市經(jīng)濟(jì)體正逐步顯露雛形，以天量資本流動(dòng)作為能量，以離岸基金、跨國(guó)公司、國(guó)際間非政府組織、民間研究機(jī)構(gòu)、全球性媒體作為實(shí)體，參與全球治理。其所構(gòu)成的“全球公共領(lǐng)域”在幾乎所有社會(huì)生活領(lǐng)域引領(lǐng)著時(shí)代潮流，對(duì)其他國(guó)家的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化乃至政治都產(chǎn)生了直接而深刻的影響。換而言之，中小國(guó)家的沿海國(guó)家化城市，與大國(guó)國(guó)際化城市的聯(lián)系比本國(guó)內(nèi)陸地區(qū)的聯(lián)系還要方便、緊密。

這些增量資產(chǎn)帶動(dòng)了一大批傳統(tǒng)關(guān)聯(lián)資產(chǎn)價(jià)格的暴漲，道瓊斯指數(shù)上漲了約3倍，全球股市總市值從約15萬(wàn)億美元增加到約60萬(wàn)億美元，土地價(jià)格上漲了約5倍，包括加拿大、新西蘭、澳大利亞等在內(nèi)的發(fā)達(dá)國(guó)家全國(guó)性房?jī)r(jià)上漲了2倍到3倍。在互聯(lián)網(wǎng)新經(jīng)濟(jì)尚未發(fā)端之際，西方普遍一套普通住房相當(dāng)于中位數(shù)家庭年收入的3倍到4倍，如今在資產(chǎn)價(jià)格暴增而收入增速緩慢的背景下，西方一套普通住房相當(dāng)于中位數(shù)家庭年收入的6倍到8倍。

這輪全球化浪潮中最顯著的增量受益者當(dāng)屬中國(guó)。在1994年匯率改革、人民幣一次性貶值后，作為全球中低端產(chǎn)業(yè)的主要承接者，中國(guó)常年保持著巨額雙順差，經(jīng)濟(jì)、資產(chǎn)體量跟隨全球資產(chǎn)化浪潮不斷膨脹，與中國(guó)相關(guān)的資產(chǎn)價(jià)格上漲達(dá)到了瞠目結(jié)舌的地步。新加坡的房?jī)r(jià)上漲了4倍，香港的房?jī)r(jià)上漲了9倍。中國(guó)三大城市群的中心城市北京、上海、深圳的房屋均價(jià)齊刷刷逼近倫敦、紐約等國(guó)際一線水平，與國(guó)際化都市之間的連接也到達(dá)空前緊密的地步。與此同時(shí)，區(qū)域性城市武漢、杭州、廣州的房屋均價(jià)則不及一線城市的一半，三四線城市的房屋均價(jià)僅為一線城市的十分之一。這種十倍差距的相對(duì)分布和房屋均價(jià)的絕對(duì)數(shù)量，都已經(jīng)與美國(guó)全國(guó)的房?jī)r(jià)分布結(jié)構(gòu)相近。

流動(dòng)性過(guò)剩進(jìn)一步推高核心城市地位

2008年全球金融危機(jī)以來(lái)，全球經(jīng)濟(jì)前景仍然不明朗，新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)尚未成形，系統(tǒng)性金融穩(wěn)定形勢(shì)依然嚴(yán)峻，地緣政治風(fēng)險(xiǎn)不斷加劇，整個(gè)世界處于深刻變革的轉(zhuǎn)型期。全球主要央行為刺激經(jīng)濟(jì)完成價(jià)格目標(biāo)，大幅下調(diào)利率，資產(chǎn)負(fù)債表擴(kuò)張了近15萬(wàn)億美元之巨。增量資金在實(shí)體經(jīng)濟(jì)缺乏投資機(jī)會(huì)的情況下，進(jìn)入各大資產(chǎn)池，不斷推低資產(chǎn)收益率，甚至將歐元區(qū)、日本的部分國(guó)債收益率推低到負(fù)值。

在經(jīng)濟(jì)尚未顯著復(fù)蘇之際，主要國(guó)家股指攀升到金融危機(jī)前水平，城市集群的房屋實(shí)際價(jià)格總體在緩慢復(fù)蘇。然而，城市集群的核心城市房?jī)r(jià)，如美國(guó)東北部城市集群的紐約房?jī)r(jià)、英國(guó)軸線城市集群的倫敦房?jī)r(jià)，則繼續(xù)穩(wěn)步創(chuàng)出新高。紐約目前遍布著高檔小區(qū)，位于布魯克林區(qū)的布什威斯克已今非昔比，不斷有東歐的洗錢贓款被查出；倫敦到處都在建設(shè)，金融城住著中亞的政治寡頭、海灣地區(qū)的石油大額和亞洲新貴，皇家自治區(qū)的國(guó)王路上，俄語(yǔ)成了通用語(yǔ)言。

中國(guó)的深圳市作為年輕的移民城市和富有活力的科技城市，毗鄰香港具有可觀的比價(jià)效應(yīng)。在上述的外部背景下以及2015年人民幣貶值、資本外逃的內(nèi)部背景下，深圳房?jī)r(jià)陡然暴漲，填補(bǔ)了與國(guó)際化城市的房?jī)r(jià)差距，坐實(shí)了珠三角城市集群的中心城市地位，并由此帶動(dòng)國(guó)內(nèi)巨額流動(dòng)性進(jìn)入各地房產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)全國(guó)性房?jī)r(jià)新一輪的顯著上漲。

總結(jié)及建議

總體而言，在巨額流動(dòng)性找不到出路的情況下，位于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)節(jié)點(diǎn)上的中心城市房產(chǎn)成為主要的保值對(duì)象之一，使得中心城市房?jī)r(jià)進(jìn)一步脫離經(jīng)濟(jì)基本面，遠(yuǎn)超二線城市房?jī)r(jià)。城市集群的中心城市在國(guó)際增量資本的比價(jià)避險(xiǎn)下，逐步實(shí)現(xiàn)了價(jià)格接軌。然而當(dāng)前國(guó)際金融體制對(duì)資本提供的便利遠(yuǎn)大于勞動(dòng)，勞動(dòng)者的收入沒(méi)有在這種資產(chǎn)暴漲中同步提高，住宅成本逐步加重，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)反而產(chǎn)生了抑制。

一方面，從需求的角度而言，高房?jī)r(jià)對(duì)收入和消費(fèi)的負(fù)擔(dān)較大，應(yīng)以提升收入為主。一旦房?jī)r(jià)上漲，牽涉利益之多，便很難顯著下跌。根據(jù)各國(guó)的歷史經(jīng)驗(yàn)，人口最終都向城市聚集，而絕大多數(shù)城市經(jīng)過(guò)通脹調(diào)整后的實(shí)際房?jī)r(jià)在見(jiàn)頂回落后，其名義房?jī)r(jià)仍然保持高位、甚至繼續(xù)上漲。因此房?jī)r(jià)軟著陸的方法，更多的依靠解放和發(fā)展生產(chǎn)力、提高勞動(dòng)分配占國(guó)民分配比重來(lái)實(shí)現(xiàn)。

另一方面，從供給的角度而言，我國(guó)優(yōu)質(zhì)一線城市數(shù)量有限，需要在長(zhǎng)期擴(kuò)大供給。由于我國(guó)大專及其以上學(xué)歷的高等教育人口占總?cè)丝诒壤挥?0%左右，各種優(yōu)質(zhì)醫(yī)療、教育等社會(huì)服務(wù)人才主要集中在一線城市，距離美國(guó)60%的高等教育人口基數(shù)有相當(dāng)大的差距，因此目前我國(guó)難以像美國(guó)那樣“多點(diǎn)開(kāi)花”，形成多個(gè)中型城市群。在優(yōu)質(zhì)中心城市有限的情況下，出現(xiàn)全國(guó)13億人搶三個(gè)一線城市的情況再所難免。然而等到一代人的時(shí)間之后，中國(guó)人口教育程度大幅提升，在“胡煥庸線”以南，作為教育中心和交通樞紐的武漢、成都將有望借助屆時(shí)的新興科技產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)一批中小型城市形成城市集群，擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)一線城市的供給。

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作者簡(jiǎn)介：欒一峰，男，1990年2月生，山東省煙臺(tái)市人，中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)2014級(jí)金融學(xué)專業(yè)研究生，研究方向：商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)管理。