【摘 要】 近年來，關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的討論可謂愈演愈烈，尤其是房價(jià)的不斷飆升，更使得小產(chǎn)權(quán)房變得炙手可熱，雖然各級政府針對當(dāng)?shù)匦‘a(chǎn)權(quán)提出了多種途徑，但收效甚微。本文通過分析小產(chǎn)權(quán)房的由來及其現(xiàn)在所面臨的困境問題，嘗試提出解決小產(chǎn)權(quán)房的多方出路。

【關(guān)鍵詞】 小產(chǎn)權(quán)房 困境 出路

小產(chǎn)權(quán)問題近年來所引發(fā)的一系列問題和爭議成為各界關(guān)注的焦點(diǎn)，這一在我國城鄉(xiāng)二元土地制度背景下誕生的產(chǎn)物究竟為何愈演愈烈？小產(chǎn)權(quán)房的問題在我國房地產(chǎn)市場上形成已有多年，尤其是近幾年，由于城市商品房價(jià)格的高居不下，小產(chǎn)權(quán)的蔓延也是更加肆無忌憚，遍布于全國各地，特別是北京深圳這些大中城市的周邊地區(qū)[1]。

小產(chǎn)權(quán)房為何如此有市場？

近幾年城市商品房價(jià)格持續(xù)高漲，不管是剛畢業(yè)的大學(xué)生，還是工薪階層，相當(dāng)一部分群眾是買不起房的，而城市周邊的土地屬于農(nóng)村集體，不需要交土地出讓金及稅費(fèi)等[2]，其房屋價(jià)格相對于城市商品房來說十分低廉，于是就會有一大部分低收入者退而求便宜的選擇小產(chǎn)權(quán)房。

那么隨之產(chǎn)生的問題便是為什么商品房的價(jià)格會如此之高呢？首先是因?yàn)殚_發(fā)商在獲得土地時(shí)需要通過招拍掛的形式交納較高的土地出讓金，一方面是由于“地王”的存在，往往競出天價(jià)，而這一天價(jià)又必然作為成本帶入房價(jià)中。另一方面是由于政府部門高度壟斷土地供應(yīng)市場和土地需求者的競爭性市場存在著不對稱不平衡，除了土地出讓金之外，還有一部分就是來源于復(fù)雜繁多的稅費(fèi)，而這兩大部分在小產(chǎn)權(quán)房中是不存在的，這也是人們追逐的根本原因。

小產(chǎn)權(quán)房雖然有著極大的“優(yōu)勢”，但對于這些風(fēng)險(xiǎn)來說，我們?nèi)孕柚?jǐn)慎而行，再加上近幾年房地產(chǎn)市場的發(fā)展也是逐步走上正軌，步入了新常態(tài)。

信貸環(huán)境寬松，有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。對于購房者而言，降息降準(zhǔn)可提高銀行放貸額度，縮短周期和降低購房成本。有數(shù)據(jù)表明，2015年1月2月土地成交指標(biāo)下滑明顯，土地成交價(jià)款也略有下降，企業(yè)拿地愈發(fā)謹(jǐn)慎，這必將導(dǎo)致了房價(jià)的上漲速度減緩，使一部分猶豫不決的城市居民放棄購買小產(chǎn)權(quán)房，持觀望態(tài)度看待城市的商品房。

宏觀政策總體有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。地方各級政府響應(yīng)上級號召，通過制定政策條例來規(guī)范市場行為，比如2015年9月24日山西省十二屆人大常委會第22次會議表決通過《山西省國有土地上房屋征收和補(bǔ)償條例》，該條例的推出將促進(jìn)房屋拆遷工作更為人性化，規(guī)范城市房屋拆遷行為，整頓土地市場等，總體上有利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

這些有利因素都可以看出，在整個(gè)大的背景下房地產(chǎn)市場的發(fā)展是健康平穩(wěn)的，這對于解決小產(chǎn)權(quán)房問題提供了一個(gè)良好的市場背景。針對小產(chǎn)權(quán)房問題的解決措施，大部分都希望通過一定的手段使其合法化[3][10]。這里對各界爭論的主要措施進(jìn)行分析，提出有效解決方法。

首先是回收。一般情況下回收時(shí)可以予以一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，這里存在一個(gè)問題就是，小產(chǎn)權(quán)房的大肆建設(shè)使得對其回收將牽扯到一大批人，而對于他們的住房問題，在近時(shí)間內(nèi)解決也是不現(xiàn)實(shí)的，因此單純回收不太可能。

其次是轉(zhuǎn)正[4]，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房目前已經(jīng)占據(jù)了整個(gè)房地產(chǎn)市場的很大一部分，數(shù)量龐大，比如在深圳小產(chǎn)權(quán)房占到了住房總量的一半，不過全部回收將會使大量人失去住所，嚴(yán)重可能會引起社會的不穩(wěn)定。加上小產(chǎn)權(quán)房本身的地價(jià)成本低，如果轉(zhuǎn)為商品房，會使得其他利益主體的利益受損。

還有就是轉(zhuǎn)為廉租房，大部分是比較贊同把小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為廉租房這一想法，將這些房屋變?yōu)檎畱?yīng)承擔(dān)的社會保障責(zé)任，用于當(dāng)?shù)氐纳鐣Ｕ希彩∪チ搜a(bǔ)交土地出讓金的麻煩。同時(shí)將小產(chǎn)權(quán)房納入城市房屋保障體系，有利于行政管理和社會穩(wěn)定，但是這一方法有可能會傷害到小產(chǎn)權(quán)房持有人的利益，所以還有待完善。

單純采用一種方法很難做到合理合法全面，所以在處理過程中，既要依法，又要求地方各級政府根據(jù)實(shí)際情況區(qū)別對待[8]。當(dāng)然，不管采取哪種方法都要輔以其他方面情況的不斷完善，才能有效處理這一艱巨的任務(wù)。

一是要從根源上著手，改變我國城鄉(xiāng)二元制的結(jié)構(gòu)，積極建設(shè)城鄉(xiāng)一體化的土地流轉(zhuǎn)制度，構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場是解決小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象的理性選擇，同時(shí)也有助于縮小城市居民與農(nóng)村村民的收入差距，完成城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展[5]。

二是要加強(qiáng)政府管制，明確政府職能。有建設(shè)部門工作人員表示，按照《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，建設(shè)部門有權(quán)對商品房的違法進(jìn)行查處，但對非城鎮(zhèn)國有土地上的房屋管理，他們卻“無權(quán)”干預(yù)，而對于監(jiān)管方面，很多部門雖有監(jiān)管權(quán)卻沒有執(zhí)法權(quán)，這也導(dǎo)致政府部門無從下手，所以應(yīng)該對各部門職能進(jìn)行細(xì)化，職權(quán)重疊交叉的地方應(yīng)通過立法予以明確，確保對小產(chǎn)權(quán)房的監(jiān)管到位。

三是要進(jìn)行政策管理[6]。近幾年，全國各地都在積極開展農(nóng)村集體土地的確權(quán)登記發(fā)證工作，目的就是對小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行普查，明確其產(chǎn)權(quán)歸屬，為接下來的整頓工作打好基礎(chǔ)，要正確把控中央政府政策走向，明確住房社會保障仍是重中之重。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 吳學(xué)知，陳澤勇，馮薇. 深圳市小產(chǎn)權(quán)房類型、成因思考[J]. 特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2012，03：35-37.

[2] 王振偉，李江風(fēng). 小產(chǎn)權(quán)房出路何在？——以集體建設(shè)用地租賃房試點(diǎn)為視角[J]. 中國土地，2012，04：18-19.

[3] 馮張美. “小產(chǎn)權(quán)房”出路探究——基于地役權(quán)的制度創(chuàng)新[J]. 法治研究，2012，05：70-76.

[4] 趙沛楠. 小產(chǎn)權(quán)房出路何在[J]. 中國投資，2012，06：70-71.

[5] 王宏軍，李源靜. 小產(chǎn)權(quán)房出路的法律思考——以天津市“宅基地?fù)Q房”為視角[J]. 天津法學(xué)，2013，02：74-78.

作者簡介：武俊秀，女，山西財(cái)經(jīng)大學(xué)碩士研究生，公共管理學(xué)院土地資源管理專業(yè)，（1992—），山西臨汾人。