李群

【摘 要】 近些年來隨著房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，原有的自我管理式物業(yè)模式被物業(yè)集中化管理所改變，而物業(yè)管理作為新興的行業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)管理的重要組成部分。但是在具體的物業(yè)管理過程中出現(xiàn)了很多問題，比如業(yè)主與物業(yè)公司關(guān)于物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)矛盾的問題、物業(yè)公司管理不到位問題、物業(yè)公司責(zé)權(quán)不明確等等，這些問題的出現(xiàn)直接的制約了物業(yè)管理的行業(yè)發(fā)展。本文根據(jù)筆者多年的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)以及物業(yè)管理行業(yè)的生存和發(fā)展現(xiàn)狀，對物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的問題進(jìn)行思考與建議，不足之處還望大家批評糾正。

【關(guān)鍵詞】 物業(yè)管理 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 思考 建議

物業(yè)公司與業(yè)主物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)矛盾的問題是很多物業(yè)管理小區(qū)都存在的問題，一方面來說它是我國物業(yè)管理行業(yè)的一個(gè)折射，而另一方面它也涉及到了很多的部門。以業(yè)主的角度分析收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和以物業(yè)管理公司的角度分析收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不難發(fā)現(xiàn)他們對此是存在有矛盾的。物業(yè)服務(wù)可以說是基于我國百姓最切身利益的部分，我們只有不斷的將物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)問題細(xì)致化才能去積極推進(jìn)物業(yè)管理的良性發(fā)展，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)和諧社會的構(gòu)建。

一、對物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的思考

（一）以業(yè)主的角度分析收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

在城市居民的投訴中由物業(yè)管理造成的投訴比例占有重要的組成，而其中管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是大多數(shù)業(yè)主集中考慮到的問題。不同的住宅小區(qū)對于物業(yè)管理收費(fèi)有不同的意見，一方面，人們認(rèn)為物業(yè)管理是對居民的服務(wù)或者是一種商品的體現(xiàn)，所以付一定的費(fèi)用是很正常的。而另一方面呢，也有一部分人認(rèn)為物業(yè)管理屬于公共的服務(wù)，是別人的事情，我們是可以免費(fèi)去享受的。這兩者的區(qū)別就在于前者具有現(xiàn)代化商品經(jīng)濟(jì)的理念，而后者則是傳統(tǒng)性的理念。作為從事物業(yè)管理工作的法人，物業(yè)管理公司具有完整的經(jīng)營模式和管理的方案，可以針對實(shí)際情況進(jìn)行自主的經(jīng)營和獨(dú)立的核算，能夠有承擔(dān)民事和法律責(zé)任的獨(dú)立的公司，由于付出了一定的管理與服務(wù)，所以收取一定的物業(yè)管理收費(fèi)是相當(dāng)合理的。

物業(yè)管理是具有社會性的。首先，舉一個(gè)很簡單的例子，如果一個(gè)小區(qū)里面大部分的業(yè)主都上交了物業(yè)管理費(fèi)，只有少部分的人未交，物業(yè)公司不會因這小部分人而終止物業(yè)服務(wù)，就這樣看來，物業(yè)管理其實(shí)是面向大部分的業(yè)主的。其次，由于物業(yè)管理公司沒有對服務(wù)有一個(gè)統(tǒng)一的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對于服務(wù)定位也沒有確定的方向，這樣一來業(yè)主與物業(yè)公司就對于物業(yè)管理與收費(fèi)問題有理解的偏差。再次，很多時(shí)候我們無法去界定一些狀況到底是開發(fā)商還是業(yè)主的問題，一部分的業(yè)主會在類似的問題上選擇了不交管理費(fèi)，讓物業(yè)管理公司對這部分的費(fèi)用進(jìn)行處理。由于管理管理企業(yè)收取管理費(fèi)的具體情況缺乏透明性，很多業(yè)主對于物業(yè)管理收支情況并不清楚，造成的對物業(yè)管理公司的不理解也是導(dǎo)致很多人不交管理費(fèi)的重要原因。為此物業(yè)管理公司定期向業(yè)主進(jìn)行匯報(bào)以及接受業(yè)主監(jiān)督就顯得很有必要。

（二）以物業(yè)管理公司的角度分析收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

而針對于物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)可以分為兩種類型，一為積極性的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理公司嚴(yán)格的依據(jù)住建局以及物業(yè)行業(yè)的相關(guān)制度來進(jìn)行收費(fèi)，這種積極型的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)容易出現(xiàn)的問題就是如何去追求管理者的標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)者的定位，加強(qiáng)服務(wù)員工的專業(yè)性，建立自身的高標(biāo)準(zhǔn)來占據(jù)市場，不要去不斷的提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，利用高標(biāo)準(zhǔn)建立良好形象去進(jìn)一步的追求公司的利益。二為消極型的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，他們大多遵守“誰開發(fā)，誰管理，誰收費(fèi)”的原則，這種模式建立的管理公司大多集中擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營的規(guī)模與管理營銷，盡可能的去降低管理的成本。但是由于物業(yè)管理過程中的人力成本、設(shè)施設(shè)備維護(hù)成本、正常的損耗等都是必須發(fā)生的，如果不積極應(yīng)對很容易出現(xiàn)虧損的現(xiàn)象。因此出現(xiàn)收費(fèi)不服務(wù)或者少服務(wù)現(xiàn)象很多，甚至?xí)霈F(xiàn)不按照標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)的現(xiàn)象，亂收費(fèi)，多收費(fèi)，對于物業(yè)管理行業(yè)市場來說造成了一定的混亂性。

二、對物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的建議

（一）建立物業(yè)管理費(fèi)調(diào)價(jià)互動機(jī)制

現(xiàn)在物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一的很重要原因在于不同地區(qū)的物價(jià)、人力成本是存在有地域性的差別的。雖然我們有一系列的政策對收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行相關(guān)的規(guī)定，但是執(zhí)行能力還是比較弱的。我國曾就多層住宅區(qū)，寫字樓，住宅樓等多種建筑規(guī)定了相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這給我們業(yè)主與物業(yè)管理公司收費(fèi)提供了一定的依據(jù)，對于亂收費(fèi)與多收費(fèi)現(xiàn)象起到了一定的遏制作用，但也存在有一定的問題，比如當(dāng)對其他行業(yè)進(jìn)行壟斷收費(fèi)時(shí)，相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)收取就存在問題。所以建立物業(yè)管理費(fèi)調(diào)價(jià)互動機(jī)制就顯得很有必要，當(dāng)水電費(fèi)出現(xiàn)相應(yīng)的調(diào)整時(shí)，業(yè)主給水費(fèi)部門的費(fèi)用按比例調(diào)整了，那么在物業(yè)管理過程中使用水電的費(fèi)用也發(fā)生了相應(yīng)的變化，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整就很有必要。

（二）物業(yè)管理費(fèi)免征部分稅費(fèi)

物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)對于業(yè)主的承擔(dān)能力來說是偏高的，而對于物業(yè)管理公司來說是偏低的。由各自利益造成的業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的矛盾是長期存在的，如果我國政府可以對物業(yè)管理費(fèi)免征增值稅就可以有效的減少業(yè)主的負(fù)擔(dān)，較低物業(yè)管理公司的管理成本，進(jìn)而促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的有效進(jìn)行。物業(yè)管理之前屬于城市與街道房管部門負(fù)責(zé)，由地方政府出資進(jìn)行維修，而目前的政府成功的降低了這一部分的支出，物業(yè)管理更加的專業(yè)化與企業(yè)化，由業(yè)主來承擔(dān)，由此看來對物業(yè)管理公司免征增值稅來說是可以具體來執(zhí)行的。其次，物業(yè)管理公司對業(yè)主收取的物業(yè)管理費(fèi)是用于自身服務(wù)的，不屬于完全商業(yè)性的營業(yè)關(guān)系，對物業(yè)管理公司免征增值稅是可以理解的。除此之外，《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中規(guī)定了“加工和修理，修配，不屬于條例所稱應(yīng)稅勞務(wù)”，而物業(yè)管理公司用于物業(yè)管理的維護(hù)費(fèi)用也應(yīng)該從增值稅中抽取。

（三）建立物業(yè)管理收費(fèi)投訴仲裁機(jī)構(gòu)

現(xiàn)在物業(yè)管理公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)面臨的問題還有缺乏制約的機(jī)構(gòu)。物業(yè)管理由原來的街道負(fù)責(zé)到后來的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，都處于一種缺乏制約的狀態(tài)，很多調(diào)節(jié)以及仲裁行為難以去良好的進(jìn)行，沒有一個(gè)特定的機(jī)構(gòu)來對物業(yè)管理公司以及業(yè)主的問題進(jìn)行集中權(quán)威的處理，單純的依靠道德力量去對這類問題進(jìn)行處理很難使問題解決。我國政府對于市民的投訴建議其實(shí)很重視的，隨著目前市民對于物業(yè)管理收費(fèi)現(xiàn)象投訴越來越多，業(yè)主拒絕繳納相應(yīng)的管理費(fèi)現(xiàn)象越來越多，聚眾鬧事的現(xiàn)象也越來越多，這樣的行為不利于物業(yè)管理行業(yè)的正常運(yùn)行，也對于社會的和諧發(fā)展有了很大的制約，建立物業(yè)管理收費(fèi)投訴仲裁機(jī)構(gòu)就顯得很有必要。如果建立起物業(yè)管理收費(fèi)投訴仲裁機(jī)構(gòu)，那么很多不需要進(jìn)行仲裁的案件就可以進(jìn)行調(diào)節(jié)，如果需要仲裁的案件就可以由仲裁的失敗方承擔(dān)仲裁的費(fèi)用，這樣就將物業(yè)管理投入成功的推入到了法治的范疇內(nèi)。

三 小 結(jié)

隨著社會的發(fā)展以及經(jīng)濟(jì)的增長，人們對物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)越來越高，所以物業(yè)管理公司在面臨重大的機(jī)遇的時(shí)候，也面臨著不少的挑戰(zhàn)，而其中很重要的一個(gè)問題就是物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的問題，由于物業(yè)管理公司以及業(yè)主對收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)這一問題存在有矛盾，所以我們一方面要不斷的針對矛盾進(jìn)行調(diào)節(jié)，另一方面通過建立物業(yè)管理費(fèi)調(diào)價(jià)互動機(jī)制，對物業(yè)管理費(fèi)免征營業(yè)稅以及建立物業(yè)管理收費(fèi)投訴仲裁機(jī)構(gòu)來不斷的對物業(yè)管理收費(fèi)問題進(jìn)行調(diào)整，以此實(shí)現(xiàn)對物業(yè)管理的優(yōu)化。

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