王若鵬 楊景海

摘 要：資產(chǎn)評估方法，是指實現(xiàn)合理估算資產(chǎn)價值的各種技術手段，選擇不同的評估方法，不僅會關系到評估結果的合理與否，還會對評估效率的高低以及評估風險的大小產(chǎn)生直接影響。文章主要介紹了資產(chǎn)評估的三種基本方法及各自的應用前提，并對三者之間的聯(lián)系與區(qū)別進行了比較與分析，最后闡述了在選擇評估方法時需要考慮的因素。

關鍵詞：資產(chǎn)評估基本方法；對比；選擇

中圖分類號：F123.7 文獻標識碼：A 文章編號：1006-8937（2016）17-0115-02

1 三種基本方法

1.1 概 念

1.1.1 成本法

也叫作重置成本法。是指在估測出被評估資產(chǎn)的重置成本的前提下，進而對被評估資產(chǎn)已存在的各項貶值因素進行估測，同時將各項貶值因素在重置成本中扣除，最終得到被評估資產(chǎn)價值的一種評估技術方法，其所得出的價值亦稱“積算價值”。成本法可以通過公式簡要概括為：資產(chǎn)的評估價值=資產(chǎn)的重置成本-資產(chǎn)實體性貶值-資產(chǎn)功能性貶值-資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值。

1.1.2 市場法

是指以收集和利用公開市場上相同或類似的資產(chǎn)的近期交易價格為基礎，進而通過直接比較或類比分析等手段來估測被評估資產(chǎn)價值的一種評估方法。所求取的價值亦稱比準價值。市場法是一種以替代原則為依據(jù)，通過采用比較和分析的總體思路及技術方法來估測資產(chǎn)價值的評估技術規(guī)程。這種方法可理解為：資產(chǎn)評估價值=若干修正后的參照物成交價格的算術平均值。

1.1.3 收益法

是指對被評估資產(chǎn)的客觀預期收益進行預測并折現(xiàn)，以此來估測資產(chǎn)價值的評估技術方法。這種方法是通過預測估價對象的未來收益，進而利用合適的報酬率或者資本化率等等，將未來收益轉(zhuǎn)換為現(xiàn)行價值，該價值亦稱“收益現(xiàn)值”。簡單提煉為：資產(chǎn)的評估價值=資產(chǎn)在剩余收益年限內(nèi)預期收益現(xiàn)值的總和。

1.2 三種基本方法之間的聯(lián)系

三種基本方法在實施的過程中分別有他們自己的具體的技術方法，不同的方法指導下的各種技術方法之間同樣存在交叉關系，這就說明者三種基本方法之間相通性和關聯(lián)性，他們之間你中有我，我中有你。

首先以成本法舉例，在估算其重置成本的過程中有很多技術方法可供選擇，如可以通過查詢現(xiàn)行市價來確定，也可以通過分析重建所需的資金成本及開發(fā)者合理收益取得，還可以利用類比估價的技術方法獲取。 其次，對于市場法，既可以直接利用可比實例的近期交易價格及可比實例某一基本特征來評定估測被評估資產(chǎn)的價值，也可以利用可比資產(chǎn)的成本市價率或價值比率作為參數(shù)來估測評估對象的價值。 最后從收益法的角度，其預期收益一方面可以通過該資產(chǎn)的成本及銷量等因素確定，另一方面可以通過公開市場上的客觀收益來確定，折現(xiàn)率的數(shù)值也會受到市場條件的影響，與此同時，在它的預期收益很難確定的情況下，可以采用尋找參照物，再通過參照物的相關數(shù)據(jù)指標來確定被評估資產(chǎn)的預期收益。

2 三種基本方法不同之處

2.1 基本前提的不同

2.1.1 運用成本法的前提條件

①估價對象實際上處于或被假定認為處于繼續(xù)使用的狀態(tài)；②估價對象的實體特征、內(nèi)部結構和它的功能等一定要和假設的重置全新資產(chǎn)之間存在可比性； ③被評估資產(chǎn)必須是可以再生的或是可以復制的；④應當具備隨時可能用到的歷史資料；⑤被評估資產(chǎn)一定是隨著時間的推移而具有貶值特性的資產(chǎn)。

2.1.2 運用市場法的前提條件

必須具有一個充分活躍的、成熟的公開市場；在公開市場上要存在與估價對象具有可比性的相似資產(chǎn)的交易活動；可以收集到可比的指標和技術參數(shù)。

2.1.3 運用收益法的前提條件

估價對象的預期收益能夠預測并且能用貨幣衡量；被評估資產(chǎn)主體因獲得預期收益而承擔的一系列風險能夠預測并且能通過貨幣衡量；估價對象的收益期限能夠被準確預測。

2.2 基本思路的不同

2.2.1 成本法的基本思路，即是重建或重置估價對象

任何一個理性的投資者，他在對某項資產(chǎn)進行投資決策時，其所能承受的價格不會超過他在購置或建造該項資產(chǎn)時的現(xiàn)行重置成本。該方法是從購買者的立場出發(fā)，以估價時點的價格為標準，來重新購建與估價對象具有相似功能及用途的全新資產(chǎn)，就所發(fā)生的全部費用來估算被評估資產(chǎn)的價值。

2.2.2 市場法的基本思路是以替代原則為根據(jù)，通過對比和類 比的手段來判斷資產(chǎn)的價值

任何一個理性的投資者，他在對某項資產(chǎn)進行投資決策時，其所能接受的價格一定會低于公開市場上與該資產(chǎn)用途相同或類似的替代品的價格。

2.2.3 收益法的基本思路，則是采用資本化和折現(xiàn)的方法來判 斷以及估算資產(chǎn)的價值

任何一個理性的投資者，他在對某項資產(chǎn)進行投資決策時，其所能接受的投資額不會超過該資產(chǎn)在剩余收益年限能夠為其帶來的預期收益的總和。

2.3 經(jīng)濟技術參數(shù)不同

成本法是運用重建或重置即重新取得資產(chǎn)的思路來分析、估算估價對象的價值，也就是在已經(jīng)求得該資產(chǎn)的重置成本的基礎上，進一步予以扣除各項貶值項目來計算估價對象的價值。因此，運用成本法必須具備四個基本參數(shù)，即估價對象的重置成本、估價對象的實體性貶值、估價對象的功能性貶值以及估價對象的經(jīng)濟性貶值。

由于市場法首先要獲取并充分利用公開市場上與估價對象類似的資產(chǎn)的成交價格信息，再以這些價格資料為基礎來進行差異的修正，最終預測與評估估價對象的價值，因此在市場法的運用過程中，主要涉及的技術參數(shù)指的是參照的成交價格以及各個可比因素的差異修正系數(shù)，如交易情況修正系數(shù)、期日修正系數(shù)、個別因素修正系數(shù)、容積率修正系數(shù)以及剩余使用年限修正系數(shù)等。

收益法是通過把估價對象的預期收益額利用折現(xiàn)率折現(xiàn)來評定估測其價值，因此它涉及的經(jīng)濟技術參數(shù)主要有收益額、折現(xiàn)率及收益期限。

3 基本方法的選擇

為了更加合理并準確地決定資產(chǎn)評估價值，在選擇資產(chǎn)評估方法的時候應該考慮以下幾點。

3.1 資產(chǎn)評估方法要與評估目的相適應

正確地使用資產(chǎn)評估方法存在著一定的前提條件，其中最基本的就是要求評估人員能夠正確認識并深入理解資產(chǎn)評估特定的目的和評估方法之間的聯(lián)系。所謂的資產(chǎn)評估特定目的，一方面是資產(chǎn)評估活動所要達到的目標，即是資產(chǎn)評估活動的起點，另一方面也是資產(chǎn)評估結果的最終用途，即是資產(chǎn)評估活動的歸宿點。評估特定目的實現(xiàn)需要合適的評估方法。資產(chǎn)評估的特定目的在一定程度上會對估價對象及其所面臨的市場條件等眾多因素起著約束和限定的作用，由此對資產(chǎn)評估的基本思路、各種具體技術方法的選擇以及與之相關的經(jīng)濟參數(shù)的搜集產(chǎn)生重大的影響。

3.2 資產(chǎn)評估方法要與評估對象相適應

估價對象的類型、特征、所處的使用狀態(tài)等眾多因素都會對評估方法的選擇產(chǎn)生關鍵性的影響。評估對象的存在形態(tài)不同、是否具有綜合獲利能力以及能否獨立存在，在評估時所選擇的評估方法也不盡相同。譬如，對于有大量參照物的資產(chǎn)，可以選擇市場法；對于處在經(jīng)營中的資產(chǎn)，可以優(yōu)先選擇收益法；而對于既無可比交易實例又無經(jīng)營記錄的資產(chǎn)，則只能選用成本法進行評估。

3.3 資產(chǎn)評估方法的選擇會受到可搜集數(shù)據(jù)和信息資料 的約束

每一種評估方法的運用都要以特定、充分的數(shù)據(jù)資料為依據(jù)，以此進行分析、處理及轉(zhuǎn)換，有著特定影響價格的因素，若沒有相應的數(shù)據(jù)資料，評估方法就會成為純粹的數(shù)學公式，因此對獲取信息資料的處理、分析和利用都有一定的要求。在資產(chǎn)評估的整個過程中，搜集資料的過程占據(jù)著很大的比例，可靠的資料的搜集保證著評估業(yè)務的質(zhì)量以及評估方法的科學性。

3.4 資產(chǎn)評估方法的選擇必須與資產(chǎn)評估價值類型相 適應

資產(chǎn)評估的價值類型決定了價格類型，評估方法作為實現(xiàn)資產(chǎn)評估特定目的的一種技術規(guī)程必須要與估價對象的價值類型相適應。價值類型與評估方法分別是兩個不同層次的概念，論述著完全不同的問題。資產(chǎn)評估的價值類型說明的是“評估什么”，是對資產(chǎn)評估價值的本質(zhì)性的限定，對評估方法的選擇具有有約束作用。而資產(chǎn)評估方法是解決“怎么評估”的問題，代表著對評估價值的量的規(guī)定，而且有替代性和多樣性，并服務于估價標準。因此明確價值類型的準確性、評估方法的科學性以及兩者是否匹配是資產(chǎn)評估價值科學與否的決定性因素。

4 案例分析

以上是對三種基本方法的對比分析的概括，在此，通過具體實例進一步研究基本方法在實務中的應用。

4.1 評估對象基本情況

快潔賓館，共有200張床位，總建筑面積為6 000 m2，市場價格為3 500元/m2。剩余使用年限15年。據(jù)調(diào)查，當?shù)赝瑱n次賓館一般床價為每床每天120元，年平均空房率為25%，每年需支付的運營費用一般占年總收入的30%，資本化率為10%，房地產(chǎn)折現(xiàn)率為5%。評估該賓館在2014年6月1日的價格。

4.2 評估目的

本次評估目的是為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提供價值參考依據(jù)。

4.3 評估基準日

本次評估基準日是2014年6月1日。

4.4 確定評估方法

由于該賓館屬于商業(yè)房地產(chǎn)，其能夠產(chǎn)生預期收益并可以預測，收益年限也可預測，因此適用收益法評估。同時，當?shù)厥袌錾蠐碛写罅靠杀葘嵗捌浣灰谆顒?，因此市場法也同樣適用。

由于C參照物的修正后價格數(shù)據(jù)異常，故不予考慮。而A參照物與B參照物的修正后價格比較相近，因此以兩者的算術平均值為最終評估值，即快潔賓館的單價為：（5 250.04+ 5 131.30）÷2=5 190.67（元/m2），總價值為5 190.67×6 000 = 3 114.40（萬元）

總之，在整個資產(chǎn)評估活動中，評估人員必須保證能夠充分掌握和理解三種基本方法各自的概念、特征、理論依據(jù)、應用前提、技術思路、優(yōu)缺點以及之間的區(qū)別與聯(lián)系，做到具體問題具體分析、因地制宜和因事制宜，根據(jù)相應的價值類型、評估目的、評估假設以及所搜集到的數(shù)據(jù)資料，來做出真實的、合法的、客觀的、具有說服力的以及能滿足交易各方需求的價值判斷。

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