馮少卿　喬石磊　楊力陽　常力月

摘要： 質(zhì)量管理一直是房地產(chǎn)企業(yè)的重中之重，如何通過工程質(zhì)量管理形成質(zhì)量優(yōu)勢，是我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該思考的問題。文章對房地產(chǎn)企業(yè)施工階段質(zhì)量控制的系統(tǒng)過程和控制依據(jù)進行闡述，并詳細(xì)介紹了施工各階段的的質(zhì)量控制措施。

Abstract： Quality management is the key of the real estate enterprises. How to form quality advantage in the project quality management， is the question that China's real estate enterprises should think about. This article expounds the system process and control basis of real estate enterprise construction phase quality control， and introduces the quality control measures in every stage of the construction in detail.

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)企業(yè)；施工階段；質(zhì)量控制

Key words： real estate enterprise；construction phase；quality control

中圖分類號：F284 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4311（2016）07-0081-03

0 引言

隨著國民經(jīng)濟增長速度下降，我國的房地產(chǎn)行業(yè)面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前的發(fā)展背景和行業(yè)狀況下，管理項目多、跨度大及資源難以協(xié)調(diào)，這些問題對房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量造成了很大影響，尤其對施工階段的工程質(zhì)量影響巨大。房地產(chǎn)企業(yè)施工階段質(zhì)量管理作為房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量管理的重要階段，研究房地產(chǎn)項目施工階段的質(zhì)量控制的重要性毋庸置疑。

本文以房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量管理為研究對象，分析和探討房地產(chǎn)企業(yè)施工階段的質(zhì)量控制措施，為房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量管理提供參考和借鑒。

1 房地產(chǎn)企業(yè)施工階段質(zhì)量控制的系統(tǒng)過程和控制依據(jù)

1.1 房地產(chǎn)企業(yè)施工階段質(zhì)量控制的系統(tǒng)過程

施工階段的質(zhì)量控制是房地產(chǎn)項目質(zhì)量控制的重點所在，施工階段從設(shè)計意圖到最終形成工程實物，這是一個復(fù)雜的系統(tǒng)過程。工程項目的施工由投入資源開始，通過施工生產(chǎn)，最終形成產(chǎn)品的過程。工程施工階段的質(zhì)量控制就是從投入資源的質(zhì)量控制開始，經(jīng)過施工生產(chǎn)過程的質(zhì)量控制，直到成品的質(zhì)量控制。

按工程施工過程的階段劃分，房地產(chǎn)企業(yè)施工階段質(zhì)量控制可分為3個階段：

①事前控制（施工準(zhǔn)備控制）。在正式施工活動開始前，對各項準(zhǔn)備工作及影響因素進行控制，確保施工質(zhì)量。

②事中控制（施工過程控制）。施工過程中對實際投入的生產(chǎn)要素質(zhì)量及作業(yè)技術(shù)活動的實施狀態(tài)和結(jié)過控制進行，包括作業(yè)者發(fā)揮技術(shù)能力過程的自控行為和管理者發(fā)揮監(jiān)控行為。

③事后控制（施工驗收控制）。通過對施工過程所完成的具有獨立功能和使用價值的最終產(chǎn)品及有關(guān)方面的質(zhì)量進行控制。

1.2 房地產(chǎn)企業(yè)施工階段質(zhì)量控制的依據(jù)

施工階段工程質(zhì)量控制的直接依據(jù)包含下列文件：

①工程施工承包合同及相關(guān)合同。工程施工承包合同及相關(guān)合同文件詳細(xì)規(guī)定了工程項目參與各方（特別是施工承包商及監(jiān)理工程師、分包商等）在工程質(zhì)量控制中的權(quán)利與義務(wù)，項目各參建方在工程施工活動中的責(zé)任等。

②設(shè)計圖紙和文件。工程施工單位履行施工承包合同必須堅持“按圖施工”的原則，必須嚴(yán)格按照設(shè)計文件和設(shè)計圖紙進行施工，設(shè)計圖紙和設(shè)計文件是施工階段質(zhì)量控制的重要依據(jù)。

③工程施工承包合同中指定的技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)程。技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)程是工程施工承包合同文件的組成之一，發(fā)包人在工程承包合同文件中一般詳細(xì)明確工程施工所適用的技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)程，我國的工程項目施工大多數(shù)情況下選用我國相應(yīng)的技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)程。

④國家及政府有關(guān)部門頒布的有關(guān)質(zhì)量管理方面的法、法規(guī)性文件。

1.3 影響房地產(chǎn)企業(yè)施工階段質(zhì)量控制的因素

影響施工項目質(zhì)量的因素主要有五大方面，即 4M1E，指：人（Man）、材料（Material）、機械（Machine）、方法（Method）和環(huán)境（Environment），對這五方面的因素予以嚴(yán)加控制，能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)施工項目的質(zhì)量。

2 房地產(chǎn)企業(yè)施工階段質(zhì)量控制的措施

2.1 施工前準(zhǔn)備階段的質(zhì)量控制措施

2.1.1 建立質(zhì)量管理體系及機構(gòu)

①項目成立“工程質(zhì)量管理領(lǐng)導(dǎo)小組”，由建設(shè)單位總經(jīng)理擔(dān)任組長，工程主管副總和項目工程部經(jīng)理擔(dān)任副組長，“工程質(zhì)量管理小組”由以下成員組成：

建設(shè)單位：總經(jīng)理、主管工程副總、項目工程部經(jīng)理。

監(jiān)理單位：總監(jiān)、總監(jiān)代表。

承包單位：項目經(jīng)理、執(zhí)行經(jīng)理。

②建設(shè)單位成立以項目工程部、設(shè)計管理部門、招標(biāo)采購部門組成的工程質(zhì)量管理體系及質(zhì)量管理執(zhí)行機構(gòu)。

③監(jiān)理單位建立監(jiān)理工程質(zhì)量管理體系及質(zhì)量管理機構(gòu)，并在進場后3日內(nèi)上報給項目工程部。

④總承包商及專業(yè)承包商建立自身的工程質(zhì)量管理體系及質(zhì)量管理機構(gòu)，并在進場后3日內(nèi)上報給監(jiān)理單位和項目工程部。

⑤要求對各單位工程質(zhì)量管理體系圖及機構(gòu)圖掛板上墻。

⑥總承包商及專業(yè)承包商必須設(shè)立專職質(zhì)量檢查員，并必須持證上崗。

2.1.2 建立方案先行制度

①在收到施工圖后 10 天內(nèi)，總承包商、專業(yè)承包商編制完成《施工組織設(shè)計》、《工程質(zhì)量策劃》、《專項施工組織設(shè)計》，并報送監(jiān)理。監(jiān)理在3天內(nèi)評審?fù)瓿?。?jīng)監(jiān)理審批后的《施工組織設(shè)計》連同《監(jiān)理大綱》、《監(jiān)理規(guī)劃》報項目工程部備案。

②結(jié)合施工組織設(shè)計，根據(jù)工程項目自身特點，承包商應(yīng)編制《施工方案編制計劃表》。

③施工方案的編制時間至少應(yīng)該在該分項工程施工前15天編制完成并上報監(jiān)理，監(jiān)理2天內(nèi)完成審批并上報項目工程部。

④需專家評審的施工方案或需提前進行材料準(zhǔn)備的分項工程，需增加評審時間或材料加工周期。

⑤經(jīng)批準(zhǔn)的《施工組織設(shè)計》、《施工方案》須對所有管理人員進行方案交底并填寫《方案交底記錄》。

2.1.3 建立交底標(biāo)準(zhǔn)

①經(jīng)批準(zhǔn)的《施工組織設(shè)計》、《施工方案》需對總承包商、專業(yè)承包商工長以上的管理人員進行方案交底并填寫《方案交底記錄》。

②施工工藝需由專業(yè)工長（或技術(shù)人員）對班組長及操作工人進行技術(shù)交底，交底需填寫《技術(shù)交底記錄》，技術(shù)交底記錄需在操作面掛牌。

③技術(shù)交底必須采取口頭交底及書面交底2種形式，監(jiān)理及項目工程部專業(yè)工程師不定期參加交底過程。

④建立施工圖紙會審標(biāo)準(zhǔn)。工程開工前，項目工程部組織由設(shè)計管理部門、設(shè)計單位、監(jiān)理、總承包及分包商人員參加的施工圖紙會審，并形成《圖紙會審記錄》。

⑤建立材料設(shè)備進場檢驗、試驗標(biāo)準(zhǔn)。

1）承包商或供應(yīng)商按進場計劃組織材料設(shè)備進場后，應(yīng)填寫《材料、設(shè)備進場檢驗記錄》，需向監(jiān)理申報，當(dāng)為A類材料設(shè)備或B類材料設(shè)備首批（首件）必須同時申報項目工程部。項目工程部、監(jiān)理工程師負(fù)責(zé)審查資料、現(xiàn)場檢查并監(jiān)督取樣送檢。材料設(shè)備分類方法詳見《材料設(shè)備分類清單》。首批設(shè)備、材料進場，項目工程部應(yīng)招集公司相關(guān)職能部門共同參與，以確定未來管理過程中的標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一。

2）進場材料根據(jù)檢驗、試驗狀態(tài)做好掛牌標(biāo)識，標(biāo)識分為“未驗”、“已驗待定”、“已驗合格”、“已驗不合格”四種狀態(tài)。

3）產(chǎn)品的相關(guān)證明材料在驗收前需由施工單位或者供應(yīng)商提供，包括生產(chǎn)許可證、合格證、檢驗報告、檢測報告、說明書、保修書等，施工單位或供應(yīng)商需要保證所提供證明材料的真實性以配合驗收。

4）驗收過程中，應(yīng)嚴(yán)格對比材料各項特性，并保證進場材料與樣品材料的一致性。除必要廠商資質(zhì)文件和產(chǎn)品說明文件外，檢查包括但不限于以下內(nèi)容：材料設(shè)備的數(shù)量、型號、觀感、規(guī)格、表觀質(zhì)量等。

5）對于需要進行試驗測試的材料，建設(shè)單位可要求供應(yīng)商提供相關(guān)證明，或要求施工單位對材料、設(shè)備進行試驗或送檢，該過程需由監(jiān)理單位受委托人員進行見證取樣并參加送檢。

6）對于驗收通過的材料，由監(jiān)理單位填寫《材料、設(shè)備進場檢驗記錄》，批準(zhǔn)施工單位使用。對于甲供材料，該記錄表明將材料、設(shè)備及相關(guān)資質(zhì)證明移交給施工單位進行使用。

7）對不合格的材料，原則上應(yīng)拒收，并要求 24小時內(nèi)退場。退場及重新送貨的所有費用，甲供材料應(yīng)由供應(yīng)商負(fù)擔(dān)，甲指乙供或乙供材料應(yīng)由施工單位承擔(dān)。

2.2 施工過程階段的質(zhì)量控制措施

①實行樣板先行標(biāo)準(zhǔn)。用于工程的材料、設(shè)備須進行審批及封樣，關(guān)鍵工序及重要環(huán)節(jié)必須制作樣板。

②實行工程巡檢標(biāo)準(zhǔn)。項目工程部專業(yè)工程師、監(jiān)理工程師每天需對現(xiàn)場進行巡檢，并定期組織相關(guān)質(zhì)量檢查活動。

③實行旁站監(jiān)督標(biāo)準(zhǔn)。對關(guān)鍵工序、重點工序、質(zhì)量通病頻發(fā)工序，項目工程部專業(yè)工程師、監(jiān)理工程師應(yīng)采取旁站監(jiān)督管理。

④推行質(zhì)量例會、專題會標(biāo)準(zhǔn)，實行質(zhì)量周例會、專題質(zhì)量例會、不定期質(zhì)量總結(jié)會標(biāo)準(zhǔn)。

1）每周結(jié)合監(jiān)理例會召開質(zhì)量周例會，質(zhì)量例會由總監(jiān)理工程師組織，項目工程部及總承包商、分包商相關(guān)人員參加。

2）質(zhì)量周例會對質(zhì)量問題小結(jié)，要求提出質(zhì)量問題必須明確部位、制定整改措施，限制整改時間、落實責(zé)任人，并及時跟蹤反饋。

3）當(dāng)發(fā)生重大質(zhì)量問題或發(fā)生頻繁的質(zhì)量通病應(yīng)及時召開質(zhì)量專題會，制定專項措施方案，并設(shè)專人監(jiān)督執(zhí)行效果。

4）質(zhì)量專題會總監(jiān)理工程師及項目工程部經(jīng)理必須參加。

5）質(zhì)量總結(jié)會一般每月召開一次，由總監(jiān)理工程師主持，項目工程部及總承包商、分包商相關(guān)人員參加，對前階段質(zhì)量情況進行分析總結(jié)，對質(zhì)量管理措施的運行提出意見，并形成《質(zhì)量總結(jié)報告》。

⑤實行實測實量管理標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)及客戶對工程質(zhì)量的認(rèn)知，對結(jié)構(gòu)、抹灰、涂飾、裝修四個階段的過程產(chǎn)品，就其取樣、測量、數(shù)據(jù)處理等具體步驟，建立產(chǎn)品質(zhì)量評價體系。實測實量范圍為所有在建項目，要求施工單位對所有實測區(qū)域進行100%的實測實量，并建立分戶分層實測檔案。工程實測實量實施細(xì)則如下：

1）施工單位編制工程實測實量執(zhí)行細(xì)則并報監(jiān)理單位、工程管理部審批，方案通過審批后，由施工單位對實測實量操作人員進行交底，并形成交底紀(jì)要。

2）施工單位按照審批通過的《工程實測實量執(zhí)行細(xì)則》，對所有樓棟按分戶對所有實測區(qū)域進行100%實測實量，建立分戶/分層實測檔案。

3）監(jiān)理單位對施工單位實測數(shù)據(jù)按不低于 30%的比例進行復(fù)測，審核施工單位分戶/分層實測檔案。

4）項目工程部對監(jiān)理公司復(fù)測數(shù)據(jù)按不低于 30%的比例進行復(fù)測。

5）項目工程部按照合同約定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及獎罰措施，對施工單位進行評比，依據(jù)評比結(jié)果進行獎罰、通報施工單位總經(jīng)理、監(jiān)理單位總經(jīng)理。

⑥推行第三方工程質(zhì)量評估管理標(biāo)準(zhǔn)。

1）第三方工程質(zhì)量評估介紹。

第三方工程評估是指具有足夠業(yè)務(wù)能力的咨詢機構(gòu)受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托，它獨立于甲方、施工方、監(jiān)理方和政府質(zhì)檢部門，作為工程評估管理主體，按照第三方工程評估企業(yè)的質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)或根據(jù)委托方當(dāng)前管理的側(cè)重點制定統(tǒng)一的質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)，對委托方所有受檢項目的工程實體質(zhì)量、質(zhì)量體系、安全文明、質(zhì)量行為進行科學(xué)、客觀、公正的評估。

2）為了避免第三方工程評估在實際運行中淪為形式，尋租腐敗，必須堅持第三方工程評估的公正性、獨立性、科學(xué)性的原則。

⑦推行成品保護標(biāo)準(zhǔn)。

1）在工程建設(shè)過程中須制定專項成品保護方案，方案經(jīng)監(jiān)理單位、項目工程部審批后實施。

2）成品保護劃分責(zé)任區(qū)，設(shè)定責(zé)任單位（責(zé)任人），制定專項成品保護措施，總承包商、監(jiān)理單位、項目工程部監(jiān)督落實。

⑧實行質(zhì)量信息上報標(biāo)準(zhǔn)。

1）承包商、總承包商每周、每月均必須對上周、上月質(zhì)量情況通過《周工程簡報》、《月工程簡報》形式進行總結(jié)，對存在的質(zhì)量問題應(yīng)制定整改措施，確定整改責(zé)任人及整改時間。

2）當(dāng)在施工過程中出現(xiàn)質(zhì)量事故時，承包商應(yīng)在第一時間采取有效措施進行緊急處理并同時通知監(jiān)理及項目工程部，并填寫《建設(shè)工程質(zhì)量事故報告書》。

3）重大質(zhì)量事故項目工程部必須立即通知公司領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門。

4）監(jiān)理應(yīng)及時跟進、處理，并填寫《建設(shè)工程質(zhì)量事故調(diào)（勘）查記錄》項目工程部審核并提交給建設(shè)單位。

2.3 施工驗收階段的質(zhì)量控制措施

2.3.1 推行“三檢”驗收標(biāo)準(zhǔn)

對工程所有工序推行“三檢制”，即班組自檢、互檢、專職質(zhì)量人員檢查的“三檢”標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)“三檢”合格的工序才可報監(jiān)理工程師驗收。

2.3.2 推行“交接檢”驗收標(biāo)準(zhǔn)

①督導(dǎo)并推行“交接檢”標(biāo)準(zhǔn)，即下道工序操作人員須對上道工序完成情況進行檢查，并辦理交接檢手續(xù)，避免掩蓋或遺留質(zhì)量隱患。

②當(dāng)兩個或以上承包商交叉施工時，前道工序承包商必須對后道承包商的單位進行工序交接，并且填寫《交接檢查記錄》，此記錄須監(jiān)理工程師進行見證。

③交接檢并不能對承包商自身施工的工序的質(zhì)量責(zé)任進行豁免，只能證明在交接時工序質(zhì)量符合規(guī)范要求，不會對后道工序產(chǎn)生質(zhì)量隱患。

④對后道工序施工完成后，若需證明后道工序施工未對前道工序造成破壞，則需重新與前道工序承包商辦理交接（如精裝與防水工程）。

2.3.3 推行質(zhì)量報驗標(biāo)準(zhǔn)

當(dāng)各分項、分部工程完成并經(jīng)“三檢”合格后，填寫《隱蔽工程驗收記錄》、《檢驗批質(zhì)量驗收記錄表》報監(jiān)理工程師驗收，A類控制點及樣板工序需經(jīng)項目工程部工程師聯(lián)合驗收，經(jīng)驗收合格并簽署相關(guān)資料后方可進行下道工序施工。

2.3.4 實行質(zhì)量保修管理標(biāo)準(zhǔn)

①工程竣工交付后，項目工程部協(xié)同監(jiān)理公司、物業(yè)公司及各參建單位共同制定工程保修方案及質(zhì)量管理體系，明確負(fù)責(zé)人、聯(lián)系人、聯(lián)系電話等項目，提前準(zhǔn)備好各工種技術(shù)人員、材料、設(shè)備。

②對維修項目必須保證24小時內(nèi)查勘現(xiàn)場并向客戶說明維修方法，48小時內(nèi)開始維修，根據(jù)工程量與客戶明確維修完成時間，對復(fù)雜項目維修，監(jiān)理公司必須審核維修方案，旁站監(jiān)督驗收維修結(jié)果。

③對維修項目必須進行至少1次回訪。

2.3.5 實行質(zhì)量獎罰管理標(biāo)準(zhǔn)

所有獎懲措施的發(fā)起和落實，必須建立在客觀公正的基礎(chǔ)上。獎懲措施是為了起到鼓勵先進、樹立榜樣、鞭策后進、共同進步的作用，獎罰需措施只是工程質(zhì)量管理的輔助手段，不宜過分依賴。

3 應(yīng)用實例

在長期的實踐積累中，A地產(chǎn)公司建立了如上所述的施工階段質(zhì)量控制措施，并首先將這一理論應(yīng)用在B項目中。

B項目包括4棟15層住宅，住宅帶有單體地下室，單體地下室與地下大車庫連通，總建筑面積為155135平方米，其中住宅面積110120平方米，精裝交付。上述控制措施的應(yīng)用對B工程的質(zhì)量提升起到了很大的促進作用，該工程的第三方工程質(zhì)量評估成績?yōu)?5.27%，較之A公司以前所建項目的平均成績71.68%，有了極大提高。質(zhì)量的提升，足以證明控制措施是可行的。

4 小結(jié)

房屋質(zhì)量的影響因素眾多，作為住宅開發(fā)重要主體之一的房地產(chǎn)開發(fā)公司，其施工階段的質(zhì)量控制水平直接影響工程質(zhì)量。從工程質(zhì)量管理的角度來說，建立健全的施工階段質(zhì)量控制措施，將會對房地產(chǎn)企業(yè)的工程質(zhì)量水平起到重要促進作用。相信未來伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷完善和發(fā)展，越來越多精細(xì)化的質(zhì)量管理措施將被采用，房地產(chǎn)企業(yè)的工程質(zhì)量也將得到質(zhì)的飛躍。

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