杜松

【摘 要】 中天城投是貴州的上市房地產(chǎn)公司，公司股票價(jià)格在前幾年不斷上升而在14年確卻持續(xù)下跌，使許多投資者遭受了損失。本文通過(guò)分析公司的償債能力、盈利能力、營(yíng)運(yùn)能力等基本面來(lái)判斷該公司的股票是否應(yīng)該繼續(xù)持有。

【關(guān)鍵詞】 投資 房地產(chǎn)

一、公司情概況

中天城投集團(tuán)股份有限公司前身為貴陽(yáng)市城鎮(zhèn)建設(shè)用地綜合開發(fā)公司，成立于1980年，為貴州省首批上市公司和全省唯一一家房地產(chǎn)上市公司，目前公司擁有中天會(huì)展城、中天世紀(jì)新城、中天花園、中天帝景傳說(shuō)、中天萬(wàn)里湘江五個(gè)項(xiàng)目，平均收盤率達(dá)90%，為結(jié)算面積總計(jì)230萬(wàn)平方米，截止到2014年底實(shí)現(xiàn)主營(yíng)收入114.32億元，較2014年6月的51.99億元相比增加了50%以上。

二、行業(yè)及政策分析

1.開發(fā)投資增速持續(xù)下滑

2014年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)下滑，前五月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資30739億元，增速較去年回落了6個(gè)百分點(diǎn)，其中，住宅投資21043億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.5%，增速14.6%，較去年同期回落了7個(gè)百分點(diǎn)。以現(xiàn)在的月度房地產(chǎn)開發(fā)投資增速趨勢(shì)而言，不但出現(xiàn)了四連跌，而且在下跌速率上有愈演愈烈之勢(shì)。

2.銷售下滑，待售存量創(chuàng)新高

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年上半年全國(guó)商品房銷售面積為36070萬(wàn)平方米，同比下降7.8%，降幅比1-4月份擴(kuò)大0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積下降9.2%。商品房銷售額23674億元 ，下降8.5%，降幅比1-4月擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額下降10.2%。從房地產(chǎn)銷售面積和金額的同比增速趨勢(shì)表現(xiàn)看，漲幅收窄、增速逐漸放緩的趨勢(shì)尤為明顯，在商場(chǎng)供應(yīng)增加、價(jià)格上漲導(dǎo)致的購(gòu)買力明顯不足，加之銀行對(duì)個(gè)人房貸收緊，從而促成了整個(gè)行業(yè)的實(shí)際下跌調(diào)整。

3.房?jī)r(jià)由漲轉(zhuǎn)跌

根據(jù)克而瑞信息集團(tuán)、易居房地產(chǎn)研究院、中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心聯(lián)合發(fā)布的201年上半年“中住288指數(shù)”顯示，2014年5月，“中住288”指數(shù)為1097.9點(diǎn)，較上月下降0.4點(diǎn)，環(huán)比下跌0.03%，同比上漲5.8%，同比漲幅下降繼續(xù)1.1點(diǎn)。一手房?jī)r(jià)格指數(shù)自2012年7月以來(lái)，子啊經(jīng)理了21個(gè)月的持續(xù)上升后4月份首次出現(xiàn)下跌，5月繼續(xù)下跌的態(tài)勢(shì)確立。

三、公司分析

1.基本財(cái)務(wù)分析

2011年-2014年中天城投公司快速發(fā)展，資產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，從2011年的180億元增加到2014年的434億元，增長(zhǎng)率為58.52%；股東權(quán)益從2010年的24.6億元增加到2014年的76.4億元，增長(zhǎng)率為67.8%；營(yíng)業(yè)收入從2010年的33.3億元增加到2014年的114億元，增長(zhǎng)率為70.79%；凈利潤(rùn)從2010年的5.30億元增加2014年的16億元，增長(zhǎng)率為66.88%?？梢哉f(shuō)從上市以來(lái)一直到現(xiàn)在中天城投給股東帶來(lái)了巨大的回報(bào)，雖然現(xiàn)在宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了整體下滑的趨勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響較大，中天城投營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)同比增幅都下降，但其增長(zhǎng)幅度仍然保持在較高水平。

2.償債能力分析

由中天城投的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)可知，相比于2013年底，2014年中天城投的資產(chǎn)和負(fù)債都由不同程度的增加，資產(chǎn)的增長(zhǎng)速度低于負(fù)債的增長(zhǎng)速度。其資產(chǎn)負(fù)債率由2013年底的89.98下降到82.41，另外流動(dòng)比率和速動(dòng)比率較去年分別上升約0.05個(gè)百分點(diǎn)和0.02個(gè)百分點(diǎn)。這說(shuō)明公司的償債能力較去年由了提高，本期，企業(yè)償債能力強(qiáng)，在行業(yè)中處于低債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平，可見(jiàn)在經(jīng)濟(jì)下行的形勢(shì)下，公司選擇降低風(fēng)，穩(wěn)中求進(jìn)的保守經(jīng)營(yíng)策略。

3.盈利能力分析

中天城投2011年到2014年的權(quán)益收益率平均達(dá)到了30.5%，是一家持續(xù)為股東創(chuàng)造價(jià)值的優(yōu)秀企業(yè)。在2012年公司的權(quán)益收益率下降為18.53%，利潤(rùn)出現(xiàn)了一定幅度的下降，但其權(quán)益乘數(shù)上升，主要是資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降的所帶來(lái)的。進(jìn)入2013年后權(quán)益收益率和資產(chǎn)收益率均呈上漲趨勢(shì)，且趨于穩(wěn)定，超過(guò)了行業(yè)平均水平，從數(shù)據(jù)來(lái)看，公司盈利水平較好，是一家具有投資價(jià)值的公司。

4.成長(zhǎng)性分析

根據(jù)數(shù)據(jù)，中天城投在2011年和2012年歸屬凈利潤(rùn)均呈負(fù)增長(zhǎng)，其業(yè)績(jī)下降的主要原因是當(dāng)年的房地產(chǎn)政策調(diào)控影響了地產(chǎn)的需求增加，而且公司主要精力和大部分資金投入到了未來(lái)方舟項(xiàng)目的建設(shè)，當(dāng)年的銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用增加幅度較大，營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)較慢。從2013年的數(shù)據(jù)看，無(wú)論是營(yíng)業(yè)收入還是歸屬凈利潤(rùn)均呈爆發(fā)式增長(zhǎng)，營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)113.16%，歸屬凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)146.6%，營(yíng)收大幅增長(zhǎng)及毛利率大幅提升主要系中天會(huì)展城及基建回款進(jìn)入結(jié)算期，公司上半年完成房地產(chǎn)合同銷售額70 億元，合同銷售面積132 萬(wàn)方，主要來(lái)自未來(lái)方舟（30 億元）和會(huì)展城金融中心項(xiàng)目（約30 億元），公司樓盤處于貴陽(yáng)市區(qū)的最好位置，后續(xù)繼續(xù)熱銷是必然，發(fā)展前景良好，具有一定的長(zhǎng)期持有潛質(zhì)。

5.經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略分析

中天城投發(fā)布多項(xiàng)公告，控股招商貸平臺(tái)，出資成立融資擔(dān)保公司和小額貸款公司，與貴州中黔金融資產(chǎn)交易中心有限公司簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。不僅將提供原有P2P 網(wǎng)貸業(yè)務(wù)，也將提供包括地方政府資產(chǎn)、銀行資產(chǎn)、國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)、資產(chǎn)管理公司在內(nèi)的各類優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)在內(nèi)的大額債權(quán)轉(zhuǎn)讓服務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)個(gè)人借款和機(jī)構(gòu)借款的全面覆蓋。這標(biāo)志著招商貸由單一網(wǎng)貸平臺(tái)模式朝著類似陸金所的交易所模式發(fā)展，致力于建立完善互聯(lián)網(wǎng)金融生態(tài)圈閉環(huán)。

四、結(jié)論

本文沒(méi)有對(duì)中天城投股票進(jìn)行估值分析，而是從基本面和數(shù)據(jù)面進(jìn)行了一個(gè)簡(jiǎn)單的分析。雖然目前國(guó)家處于一個(gè)新常態(tài)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有一定影響，但地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)發(fā)展還是較為穩(wěn)定。作為貴州的龍頭房地產(chǎn)開發(fā)商，中天城投近幾年來(lái)營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)都呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，償債能力、盈利能力等指標(biāo)良好?，F(xiàn)在貴州省正積極加入國(guó)家提出的“一帶一路”和“長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶”戰(zhàn)略，其發(fā)展空間巨大，房產(chǎn)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)仍有很大的空間，公司切合政府今年提出的“生態(tài)化”概念，大力參與貴州生態(tài)城建設(shè)，未來(lái)有望與轉(zhuǎn)型升級(jí)中的貴陽(yáng)同步成長(zhǎng)，最終形成 “大金融+大數(shù)據(jù)+互聯(lián)網(wǎng)”的智慧城市與可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)城市協(xié)調(diào)發(fā)展的城市圈。所以，該公司股票對(duì)投資者而言可以長(zhǎng)期持有。