何宜生

1 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的現(xiàn)狀

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，物業(yè)管理已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要新興行業(yè)，但伴隨著物業(yè)管理企業(yè)成長(zhǎng)而來(lái)的一個(gè)突出問(wèn)題，就是收取物業(yè)管理費(fèi)難，業(yè)主少交、欠交、拒交物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象，已是行業(yè)內(nèi)普遍存在的問(wèn)題，它嚴(yán)重制約著企業(yè)的生存和發(fā)展，影響到業(yè)主的安居和社會(huì)的穩(wěn)定。

1.1 現(xiàn)行的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)制度

目前指導(dǎo)廣州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的規(guī)范性文件是廣州市物價(jià)局與市國(guó)土房管局聯(lián)合制定的《廣州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》、《廣州市普通住宅物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》和《2005 ～ 2006 年度廣州市普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度》。廣東省物價(jià)局最新出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的通知》中規(guī)定的，通知于2007年2月1日起執(zhí)行。

1.2 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)在政策方面的弊端

根據(jù)收集到的資料，結(jié)合上述制度分析，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)在政策方面存在的主要問(wèn)題可歸結(jié)為一下幾點(diǎn)：

1.現(xiàn)行政府指導(dǎo)價(jià)雖已略有提高，但相對(duì)于社會(huì)發(fā)展與居民收入水平而言，增幅不太明顯，導(dǎo)致了物業(yè)管理企業(yè)利潤(rùn)空間受到嚴(yán)重?cái)D壓，發(fā)展空間日益縮小。

2.現(xiàn)行的政府指導(dǎo)價(jià)，定性化指標(biāo)遠(yuǎn)多于定量化指標(biāo)，從而使得物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格的制定更多地是從市場(chǎng)認(rèn)知價(jià)值——市民接受能力的角度去考慮，使得物業(yè)管理的實(shí)際成本嚴(yán)重超標(biāo)。

3.就具體的收費(fèi)行為而言，明顯的表現(xiàn)是收費(fèi)率不高，業(yè)主、住戶拖欠、拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)為數(shù)不少，理由也多不勝舉，這些都給物業(yè)管理企業(yè)的正常運(yùn)作造成了極大的影響。

1.3 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)在實(shí)操中存在的弊端

為了方便分析和研究，現(xiàn)實(shí)生活中物業(yè)服務(wù)收費(fèi)存在的弊端可以分為以下兩大類：

1.3.1 收費(fèi)辦法不合理

而物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)辦法的不合理又表現(xiàn)為下面三個(gè)方面：

1.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低。普通住宅小區(qū)物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)，與物業(yè)管理的成本的實(shí)際費(fèi)用相比是偏低的。應(yīng)該具體問(wèn)題具體分析，按服務(wù)內(nèi)容、性質(zhì)和等級(jí)作出定量標(biāo)準(zhǔn)，維持物業(yè)管理企業(yè)的生存和發(fā)展。

2.收費(fèi)沒(méi)有考慮到一些具體問(wèn)題。如電梯費(fèi)、高壓水泵費(fèi)沒(méi)有考慮樓層等因素，一刀切地平均交費(fèi)，這既影響了住房繳納物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的積極性，也導(dǎo)致了一些糾紛的發(fā)生。

3.個(gè)別收費(fèi)項(xiàng)目權(quán)利和義務(wù)關(guān)系不對(duì)等。例如：機(jī)動(dòng)車存車費(fèi)，如發(fā)生車輛丟失，收費(fèi)單位應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任，這一規(guī)定將機(jī)動(dòng)車丟失風(fēng)險(xiǎn)大部分轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理企業(yè)。

1.3.2 收費(fèi)行為不規(guī)范

物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取中的問(wèn)題表現(xiàn)為物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)不規(guī)范，存在著嚴(yán)重的多收費(fèi)、亂收費(fèi)現(xiàn)象。另一方面，也存在著住房少交費(fèi)或不交費(fèi)的情況。部分物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)不規(guī)范，主要表現(xiàn)在下面五個(gè)方面：

1.自立名目收費(fèi)。向業(yè)主收取 “維修保證金”等不合理費(fèi)用。

2.超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。有的物業(yè)管理企業(yè)在收取“裝修垃圾外運(yùn)費(fèi)”時(shí)，超過(guò)了每個(gè)自然間的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，或者采取多算自然間的方法，變相多收費(fèi)。

3.一次性收取多年的物業(yè)管理費(fèi)。有的物業(yè)管理企業(yè)把規(guī)定按年收取的物業(yè)管理費(fèi)。改為一次性向業(yè)主收取5年或10年的管理費(fèi)。

4.普通住宅小區(qū)按高檔住宅收費(fèi)。有些物業(yè)管理企業(yè)私自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)普通小區(qū)的有些收費(fèi)項(xiàng)目視同高檔住宅收費(fèi)。

1.4 研究解決的辦法

綜合以上物業(yè)服務(wù)收費(fèi)存在的問(wèn)題，應(yīng)該要實(shí)事求是地找出相應(yīng)的解決對(duì)策，歸根結(jié)底，要從這幾方面著手：

1.4.1 加強(qiáng)物業(yè)管理法規(guī)宣傳

為使業(yè)主和物業(yè)公司建立良好的互助合作關(guān)系，解決物業(yè)管理收費(fèi)難題，應(yīng)充分利用公告欄、宣傳欄及文體娛樂(lè)活動(dòng)等對(duì)業(yè)主加強(qiáng)物業(yè)管理法規(guī)宣傳。

1.4.2 打破壟斷，推行招投標(biāo)制度

大力推行物業(yè)管理招投標(biāo)制度，這既有利于政府職能部門對(duì)市場(chǎng)的管理，又能促進(jìn)和引導(dǎo)物業(yè)管理行業(yè)展開公平有序的競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)業(yè)主也能客觀地了解物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格水平，對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行有效的監(jiān)督。

1.4.3 改變收費(fèi)態(tài)度和收費(fèi)方式

物業(yè)管理公司可以嘗試改變工作方式和收費(fèi)態(tài)度。例如：可采取遠(yuǎn)程抄表、電話通知交費(fèi)、與當(dāng)?shù)劂y行聯(lián)辦“一卡通”業(yè)務(wù)、讓業(yè)主預(yù)存費(fèi)用等，以避免上述問(wèn)題的發(fā)生。

1.4.4 對(duì)久而不決的欠費(fèi)業(yè)主區(qū)別對(duì)待，積極追討

對(duì)于交費(fèi)的業(yè)主和不交費(fèi)的業(yè)主，應(yīng)獎(jiǎng)罰分明。對(duì)無(wú)正當(dāng)理由拒交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)管理公司可根據(jù)《民法通則》、《合同法》等有關(guān)法律規(guī)定，對(duì)不交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主可提起法律訴訟，但工作中要做到有理、有利、有節(jié)。

2 規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的措施

在前述現(xiàn)實(shí)分析的基礎(chǔ)上，本人提出如下一些對(duì)策建議，希望能改變我國(guó)物業(yè)管理收費(fèi)環(huán)節(jié)的難題，規(guī)范收費(fèi)法律，保障收費(fèi)力度。

4.1 健全法律，完善制度

完善收費(fèi)執(zhí)法體系，保證物業(yè)管理費(fèi)的收繳率。在這方面，香港的經(jīng)驗(yàn)很值得借鑒。香港物業(yè)管理費(fèi)用款項(xiàng)通過(guò)小額錢債審裁處解決，大額物業(yè)管理費(fèi)用款項(xiàng)則可向法院提出控訴。

4.2 加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的管理和監(jiān)督

4.2.1 加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的管理的對(duì)策

1.不斷提高服務(wù)質(zhì)量，不斷創(chuàng)新服務(wù)項(xiàng)目

在服務(wù)項(xiàng)目上企業(yè)應(yīng)根據(jù)業(yè)主的需要不斷的改進(jìn)和創(chuàng)新。企業(yè)的服務(wù)一直走在業(yè)主的前面。在住宅小區(qū)里開展室內(nèi)裝修、家庭綠化、等服務(wù)；在商務(wù)辦公大廈設(shè)置小型商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、中介代理等服務(wù)，這樣既滿足了業(yè)主的需求，又增加了公司的收入。

2.培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)。

物業(yè)管理屬于服務(wù)性行業(yè)，所提供的商品是無(wú)形的“服務(wù)”。它的各項(xiàng)管理說(shuō)到底是為業(yè)主提供各項(xiàng)滿意的服務(wù)，而這一切都要取決于服務(wù)者素質(zhì)的高低和能力的發(fā)揮。

4.2.2 加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督

1. 政府有關(guān)部門，應(yīng)在完善收費(fèi)辦法的基礎(chǔ)上，加大對(duì)物業(yè)管理亂收費(fèi)問(wèn)題的查處。政府監(jiān)察部門應(yīng)建立健全物業(yè)管理行業(yè)收費(fèi)的制約機(jī)制，對(duì)不規(guī)范的收費(fèi)行為進(jìn)行監(jiān)督和處罰。

2. 盡快完善業(yè)主委員會(huì)制度，由業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)工作進(jìn)行監(jiān)督。

4.3 誠(chéng)信服務(wù)，透明收費(fèi)

物業(yè)管理企業(yè)要嚴(yán)格按照合同約定收取服務(wù)費(fèi)用，堅(jiān)決杜絕少服務(wù)、多收費(fèi)，收費(fèi)不透明甚至亂收費(fèi)的現(xiàn)象。具體操作可以采取以下手段：

4.3.1 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價(jià)格主管部門的規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。

4.3.2 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)張榜公示

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示。

4.3.3 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按質(zhì)論價(jià)

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

4.3.4 收費(fèi)形式雙方約定

業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。