文力

隨著2016年7月的到來(lái)，2016年的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始步入下半場(chǎng)。據(jù)監(jiān)測(cè)，2016年6月，116個(gè)大中城市住宅環(huán)比價(jià)格下降的城市首次超過(guò)住宅環(huán)比價(jià)格上升的城市。雖然還無(wú)法據(jù)此判斷未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體走勢(shì)狀況，但是從一線城市二手住房的表現(xiàn)來(lái)看，當(dāng)前一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)進(jìn)入價(jià)穩(wěn)量跌的市場(chǎng)區(qū)間。

一、一線城市二手住房?jī)r(jià)格趨于穩(wěn)定

據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2015年6月-2016年3月以來(lái)，四個(gè)一線城市的二手住宅價(jià)格均呈上漲趨勢(shì)，其中，北京、上海和深圳增長(zhǎng)較大，廣州房?jī)r(jià)基本維持平穩(wěn)。自2016年3月以來(lái)，除北京房?jī)r(jià)還在保持小幅上漲趨勢(shì)，上海、深圳和廣州三個(gè)一線城市的房?jī)r(jià)基本處于橫盤整理的狀態(tài)。

從市場(chǎng)反響來(lái)看，3月份以來(lái)北京、上海和深圳樓市的“退燒”主要原因是當(dāng)?shù)卣疄榉乐狗績(jī)r(jià)暴漲而進(jìn)行了程度不同的行政調(diào)控希望引導(dǎo)樓市健康發(fā)展。這些政策主要有上海的“滬九條”，深圳市的貸款首付比例最低4成、連繳3年個(gè)稅才能買房，北京市對(duì)二手房市場(chǎng)進(jìn)行專項(xiàng)檢查等措施。

二、一線城市二手住房成交量普遍回落

在價(jià)格趨于穩(wěn)定的同時(shí)，北上廣深四個(gè)一線城市的二手住房的成交量也普遍回落。具體來(lái)看，扣除2月份春節(jié)因素的非正常情況，自2016年3月以來(lái)，一線城市的二手住房成交量都經(jīng)歷了下滑的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)。其中，下滑最嚴(yán)重的是上海市，數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)歷了3-4月份斷崖式的下跌后，上海二手住房成交量開(kāi)始小幅回調(diào)。深圳情況亦類似。

三、一線城市住房?jī)r(jià)格上漲原因

首先，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的支持是本輪房?jī)r(jià)上漲的首要因素。眾所周知，自2015年3月以來(lái)，國(guó)家及不少地方政府出臺(tái)了包括稅收、取消限購(gòu)等各項(xiàng)房地產(chǎn)政策刺激市場(chǎng)，這些行政政策加上寬松的貨幣政策，助推了本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上漲。

其次，市場(chǎng)因素也是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的重要原因。市場(chǎng)因素主要包括與房地產(chǎn)市場(chǎng)密切相關(guān)的資金市場(chǎng)價(jià)格的變化因素，以及房地產(chǎn)中介公司利用信息優(yōu)勢(shì)助推房?jī)r(jià)上漲的因素，還包括一線城市土地價(jià)格的上漲對(duì)房?jī)r(jià)的拉升作用。這三個(gè)因素中，金融市場(chǎng)資金價(jià)格與房地產(chǎn)市場(chǎng)資金價(jià)格存在套利空間客觀上是由我國(guó)當(dāng)前非完全市場(chǎng)化的經(jīng)濟(jì)體制決定的。這種客觀現(xiàn)實(shí)雖然刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)交投的活躍，但也促進(jìn)了炒房、投資房產(chǎn)等行為的蔓延。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期來(lái)講，由此導(dǎo)致的結(jié)構(gòu)性供需風(fēng)險(xiǎn)的增加是不可避免的。房地產(chǎn)中介公司拉升房?jī)r(jià)目前已經(jīng)不是新鮮事。當(dāng)然，目前市場(chǎng)上有能力“坐市”的房地產(chǎn)中介公司還屬少數(shù)，但這種行為的危害性卻已經(jīng)初現(xiàn)端倪。媒體不斷報(bào)導(dǎo)的中介坑害買主、欺瞞賣主的新聞就是這種行為后果的顯現(xiàn)。土地市場(chǎng)供給價(jià)格的上漲是由這些城市土地供給數(shù)量的稀缺性決定的。以北京為例，今年上半年，北京市土地儲(chǔ)備中心公布數(shù)據(jù)顯示，北京市土地成交宗數(shù)、面積均為歷史最低，但溢價(jià)率、樓面價(jià)則刷新了歷史最高紀(jì)錄。平均樓面價(jià)達(dá)到了16435元/平方米，同比上漲了32.7%。

最后，消費(fèi)者的心理預(yù)期亦是本輪房?jī)r(jià)上漲“看不見(jiàn)”的重要因素?！靶睦眍A(yù)期”通常來(lái)說(shuō)是資本市場(chǎng)價(jià)格漲跌的重要因素。但是由于當(dāng)前各地的房?jī)r(jià)高啟，房?jī)r(jià)收入比、房?jī)r(jià)租售比等傳統(tǒng)的衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與投資價(jià)格的指標(biāo)已經(jīng)失靈，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)事實(shí)上是由投資趨動(dòng)的。在這種情況下，由于我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)萎靡不振，加上市場(chǎng)上貨幣繁榮又缺乏好的投資渠道，房地產(chǎn)的投資、避險(xiǎn)功能突出，在這種心理預(yù)期下，消費(fèi)者紛紛涌入市場(chǎng)，這也客觀上助推房?jī)r(jià)上漲。

四、一線城市住房未來(lái)價(jià)格走勢(shì)

1.市場(chǎng)資金的消費(fèi)能力

市場(chǎng)資金的消費(fèi)能力可以從非投資人群的工資性收入增長(zhǎng)情況以及貨幣市場(chǎng)M2增長(zhǎng)情況兩方面來(lái)判斷。其中，工資性收入的增長(zhǎng)情況可用來(lái)判斷未來(lái)房?jī)r(jià)的底部，而M2貨幣增長(zhǎng)情況則可以用來(lái)判斷未來(lái)房?jī)r(jià)頂部。

鑒于統(tǒng)計(jì)局公布的工資性收入統(tǒng)計(jì)口徑的非完全性，筆者認(rèn)為，住宅租金價(jià)格的增長(zhǎng)情況來(lái)判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)底部相對(duì)更加合理。之所以如此，首先，房租價(jià)格是由工資性收入來(lái)決定的。其次，租房沒(méi)有身份之分，更能全面準(zhǔn)確的反映整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)非購(gòu)買性的住房消費(fèi)的消費(fèi)水平。最后，租房與買房不同，租房是房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)的最后渠道，這個(gè)渠道的漲跌更能反映整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)人們?cè)诋?dāng)前收入水平下不得不接受的住房消費(fèi)價(jià)格。

2.投資收益增長(zhǎng)情況

投資收益增長(zhǎng)情況是決定未來(lái)房?jī)r(jià)是否會(huì)增長(zhǎng)的重要指標(biāo)，只有預(yù)期未來(lái)收益較高，投資性資金才會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)。由于北上廣深房?jī)r(jià)和租金價(jià)格的上漲，特別是房?jī)r(jià)的上漲，其住宅的投資收益率增幅已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)同期包括股票、銀行理財(cái)產(chǎn)品等其他投資品收益的增幅。投資市場(chǎng)的規(guī)律是追漲殺跌，在這種效應(yīng)下，可以預(yù)見(jiàn)，只要央行貨幣政策是的M2保持既定增幅或者既定投放預(yù)期，支撐北上廣深住房市場(chǎng)價(jià)格上漲的資金因素和消費(fèi)者的心理預(yù)期就不會(huì)發(fā)生根本性改變。

3.當(dāng)前市場(chǎng)不存在具有降價(jià)意愿的賣方

從歷年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下降的情況來(lái)看，房?jī)r(jià)的下降往往是由以下兩類賣方引發(fā)的，一類是新房市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商由于資金壓力降價(jià)銷售；二是急于套現(xiàn)的業(yè)主降價(jià)銷售。目前，從整體上看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的賣方的資金壓力并沒(méi)有這樣急迫。

從新房市場(chǎng)看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2016年1-6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金68135億元，同比增長(zhǎng)15.6%，增速比1-5月份回落1.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款10939億元，增長(zhǎng)1.0%；利用外資66億元，下降63.2%；自籌資金23816億元，下降0.1%；其他資金33314億元，增長(zhǎng)38.3%。在其他資金中，定金及預(yù)收款18934億元，增長(zhǎng)34.1%；個(gè)人按揭貸款11245億元，增長(zhǎng)57.0%。

從二手房市場(chǎng)看，當(dāng)前住房市場(chǎng)上漲預(yù)期仍然存在，一般業(yè)主并沒(méi)有恐慌性售房的壓力以及需求。

綜上所述，筆者認(rèn)為，雖然當(dāng)前一線城市的住房成交量普遍回落，但是由于貨幣資金仍在對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行托底，住房投資收益率目前仍遠(yuǎn)高于其他投資品，加上市場(chǎng)上賣方資金狀況相對(duì)較好并無(wú)降價(jià)意愿，一線城市的二手住房?jī)r(jià)格未來(lái)仍有可能維持維持穩(wěn)定或者小幅上漲的走勢(shì)。

作者系北京中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)研究員