周建成

五、項目成本動態(tài)監(jiān)控

物流地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)過程中，物流地產(chǎn)商應(yīng)該通過編制和審核物流地產(chǎn)項目成本月報的形式來對項目成本實施動態(tài)監(jiān)控。在物流地產(chǎn)項目的成本月報中，一個最為核心的概念和指標(biāo)是物流地產(chǎn)商對于物流地產(chǎn)項目成本的“當(dāng)月估值”。所謂當(dāng)月估值，就是指物流地產(chǎn)商在物流地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)過程中，以編制成本月報的時點為基點，對物流地產(chǎn)項目未來的結(jié)算總成本進行的實時動態(tài)預(yù)計。當(dāng)月估值由已經(jīng)發(fā)生的費用和尚未發(fā)生的費用兩部分加總而得，已經(jīng)發(fā)生的費用應(yīng)該根據(jù)物流地產(chǎn)項目各合同金額、設(shè)計圖紙、擴初概算、標(biāo)底預(yù)算、回標(biāo)價格或分析報告、中標(biāo)價、標(biāo)后核對價、現(xiàn)場簽證、設(shè)計變更、市場行情、竣工結(jié)算和專業(yè)經(jīng)驗進行計算，而尚未發(fā)生的費用則只能通過暫估而得。成本月報是物流地產(chǎn)項目進行目標(biāo)成本管控的一項重要抓手，因此，物流地產(chǎn)商應(yīng)該孜孜以求地提升成本月報編制的及時性和質(zhì)量水平。

（一）目標(biāo)成本管理

物流地產(chǎn)項目的目標(biāo)成本管理是指物流地產(chǎn)商通過比較物流地產(chǎn)項目成本的目標(biāo)值即目標(biāo)成本與當(dāng)月估值之間的偏差值，并分析偏差原因，適時予以風(fēng)險預(yù)警的成本管理活動。如果物流地產(chǎn)項目總投資的偏差值（當(dāng)月估值減去目標(biāo)成本后的差值）小于不可預(yù)見費，那么說明該項目的目標(biāo)成本可控。一旦物流地產(chǎn)項目總投資的偏差值超過了不可預(yù)見費，則說明該項目的目標(biāo)成本已經(jīng)不可控。

如果物流地產(chǎn)項目總投資的當(dāng)月估值與目標(biāo)成本之間出現(xiàn)了較大偏差（當(dāng)月估值減去目標(biāo)成本后的差值過大），則物流地產(chǎn)商需要認真分析出現(xiàn)這種偏差的原因。一般來說，造成這種偏差的原因往往是由于技術(shù)標(biāo)準和規(guī)格的改變、人工及物料價格的波動、產(chǎn)品定位、業(yè)態(tài)、規(guī)劃指標(biāo)（建筑面積、停車位配置、配套設(shè)施等）的變化，以及設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證等幾個方面。

物流地產(chǎn)項目的目標(biāo)成本預(yù)警管理是指物流地產(chǎn)商對于成本超支風(fēng)險予以預(yù)警，并提出成本平衡措施及需要相關(guān)責(zé)任部門跟進事項的管理活動。因此，物流地產(chǎn)項目的成本預(yù)警分析應(yīng)該重在其前瞻性，主要關(guān)注目標(biāo)成本是否受控，如果目標(biāo)成本保持不變，那么不可預(yù)見費的剩余余額還有多少，以及其所占總成本的多大比例。目標(biāo)成本預(yù)警管理的重點最終應(yīng)該是為目標(biāo)成本管理提出必要的建議或措施。

（二）執(zhí)行計劃（成本）跟進

物流地產(chǎn)項目的執(zhí)行計劃（成本）跟進主要是指物流地產(chǎn)商對于物流地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的定標(biāo)情況，以及定標(biāo)之后合同的簽訂情況、施工單位的進場情況、合同進度的控制情況的跟進。具體來說，物流地產(chǎn)商應(yīng)該跟進物流地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)關(guān)鍵線路上的定標(biāo)情況，例如樁基、總包、電力配套等。物流地產(chǎn)項目如果有合約規(guī)劃，則物流地產(chǎn)商應(yīng)該按照不同標(biāo)段跟進合約規(guī)劃的執(zhí)行情況，判斷執(zhí)行情況是否影響項目竣工和交付的時間節(jié)點。同時，物流地產(chǎn)商還應(yīng)該跟進物流地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)定標(biāo)后合同是否及時簽訂，以及施工單位是否及時進場。如果施工單位未及時進場，則物流地產(chǎn)商應(yīng)該跟進原因，并確定施工單位計劃進場的時間。最后，物流地產(chǎn)商還應(yīng)該跟進合同進度，分析合同進度是否符合約定的時間節(jié)點。如果合同出現(xiàn)了延誤，那么物流地產(chǎn)商應(yīng)該分析合同延誤了多少時間，延誤的原因是什么，應(yīng)該采取何種措施趕工，趕工是否會造成費用增加，是否會影響竣工和交付約定的時間節(jié)點。

（三）合同造價管理

物流地產(chǎn)項目的合同造價管理主要包括六個方面。其一，物流地產(chǎn)商應(yīng)該管理結(jié)算計劃的完成情況，對于那些按時竣工的合同應(yīng)該分析結(jié)算計劃完成率、未完成結(jié)算的合同的原因，以及調(diào)整后的結(jié)算計劃時間。對于那些延期竣工的合同，物流地產(chǎn)商應(yīng)該分析延期竣工合同的項數(shù)和原因，以及調(diào)整后的計劃竣工時間。其二，物流地產(chǎn)商應(yīng)該列出變更金額比例超過10%的合同，并分析原因。其三，物流地產(chǎn)商應(yīng)該分析投標(biāo)期人工、砼等主材價格及其變化幅度，分析這些變化是否會影響項目進度和造價。其四，物流地產(chǎn)商應(yīng)該列出存在和潛在存在的違約、索賠情況的合同，及其出現(xiàn)違約、索賠情況的原因（含供方原因、物流地產(chǎn)商原因）。其五，物流地產(chǎn)商應(yīng)該分析工程變更是否存在無效成本，工程變更是因為設(shè)計原因，還是現(xiàn)場管理原因。其六，物流地產(chǎn)商應(yīng)該分析付款情況，包括月度資金實施率、未付款的合同項目數(shù)、是否存在未按合同約定及時付款情況、是否存在超付或計劃外付款。

六、供方選擇

物流地產(chǎn)項目做好供方選擇的關(guān)鍵在于物流地產(chǎn)商要做好供方資源調(diào)查，清晰地掌握各標(biāo)段優(yōu)秀供方的資質(zhì)、業(yè)績，并根據(jù)需要選擇招標(biāo)、競爭性談判或直接委托等方式，最終遴選出最佳供方，準確高效地完成供方選擇工作。

（一）供方資源調(diào)查

物流地產(chǎn)項目的供方資源調(diào)查一般分為兩個階段進行，第一階段是在物流地產(chǎn)項目投資協(xié)議簽訂后60天內(nèi)必須完成的供方資源調(diào)查，第二階段是在物流地產(chǎn)項總包單位進場后60天內(nèi)完成必須完成的供方資源調(diào)查。

1.投資協(xié)議簽訂后60天內(nèi)須完成的供方資源調(diào)查

物流地產(chǎn)項目投資協(xié)議簽訂后60天內(nèi)，物流地產(chǎn)商應(yīng)該對設(shè)計類（含工程勘察、建筑設(shè)計、專業(yè)設(shè)計、設(shè)計咨詢）、工程服務(wù)類（含前期咨詢、招標(biāo)代理、工程監(jiān)理、其他服務(wù)）、工程施工類（含施工總包、獨立承包）等3大類、10小類、35個具體標(biāo)段的供方資源情況進行全方位的調(diào)查。

2.包總單位進場后60天內(nèi)須完成的供方資源調(diào)查

物流地產(chǎn)項目包總單位進場后60天內(nèi)，物流地產(chǎn)商應(yīng)該對工程施工類（含施工總包、指定分包、其他服務(wù)、獨立承包）、材料及設(shè)備供應(yīng)類（含材料供應(yīng)、設(shè)備供應(yīng)、設(shè)備深化設(shè)計+供應(yīng)+安裝）等2大類、7小類、29個具體標(biāo)段的供方資源情況進行全方位的調(diào)查。

（二）供方選擇方式

物流地產(chǎn)項目供方選擇主要有三種方式，即招標(biāo)、競爭性談判、直接委托。一般而言，供方選擇多數(shù)采用招標(biāo)方式。如果涉及政府壟斷的，則應(yīng)該采用直接委托方式。如果涉及因技術(shù)、市場等原因造成實質(zhì)性壟斷的，被選單位不足3家，且標(biāo)的物無替代性的，則應(yīng)該采用競爭性談判或直接委托方式確定合作單位，當(dāng)不止一家合作單位可供選擇時，優(yōu)先采用競爭性談判方式。

1.招標(biāo)方式

招標(biāo)方式是物流地產(chǎn)項目供方選擇的主要方式。一個完整的招標(biāo)活動往往應(yīng)該由先到后經(jīng)過招標(biāo)事物籌備、招標(biāo)文件及入圍單位確定、發(fā)標(biāo)、收標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)六個環(huán)節(jié)。

其一，招標(biāo)事物籌備。物流地產(chǎn)商應(yīng)該針對每一項招標(biāo)工作都要編制招標(biāo)事物安排表，明確招標(biāo)工作小組和招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組成員組成及詳細工作安排，組織標(biāo)前協(xié)調(diào)會，對招標(biāo)相關(guān)事宜進行確認。

其二，招標(biāo)文件及入圍單位確定。物流地產(chǎn)商應(yīng)該組織相關(guān)部門編制招標(biāo)文件（含合同），招標(biāo)工作小組應(yīng)該初步選定不少于5家單位作為投標(biāo)備選單位，并向備選單位發(fā)放招標(biāo)基本信息表和招標(biāo)邀請函。招標(biāo)工作小組在與投標(biāo)備選單位進行了投標(biāo)意向溝通后，方可向招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組提交邀標(biāo)單位審批表和邀標(biāo)單位資質(zhì)匯總表，由招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組最終審查確定入圍單位。

其三，發(fā)標(biāo)。招標(biāo)工作小組應(yīng)該向入圍單位發(fā)放全套招標(biāo)文件，入圍單位應(yīng)該填寫發(fā)標(biāo)登記表和投標(biāo)承諾函。在發(fā)標(biāo)時，招標(biāo)工作小組應(yīng)該根據(jù)需要組織外部造價咨詢公司編制標(biāo)底，并跟進標(biāo)底完成情況，進行二次審核。在發(fā)標(biāo)后2個工作日內(nèi)，投標(biāo)方應(yīng)該向招標(biāo)工作小組提供保證金，作為其投標(biāo)誠信的證明。招標(biāo)工作小組應(yīng)該根據(jù)需要組織招標(biāo)入圍單位進行現(xiàn)場踏勘，并且組織答疑且于24小時內(nèi)形成書面文件。

其四，收標(biāo)。入圍單位應(yīng)該按照招標(biāo)工作小組公布的回標(biāo)時間及時提交投標(biāo)書，招標(biāo)工作小組應(yīng)該根據(jù)回標(biāo)時間接收投標(biāo)書。

其五，開標(biāo)。招標(biāo)工作小組主持開標(biāo)，開標(biāo)人不得少于3人。開標(biāo)人應(yīng)該檢查投標(biāo)文件密封的完整性，以及投標(biāo)文件是否符合招標(biāo)文件要求的格式和內(nèi)容等。

其六，評標(biāo)。招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)該對于投標(biāo)書進行評定，確定中標(biāo)者，并安排招標(biāo)工作小組向其他投標(biāo)者退還保證金。

2.競爭性談判方式和直接委托方式

如果物流地產(chǎn)項目采用競爭性談判方式進行供方選擇，那么，物流地產(chǎn)商應(yīng)該確定競爭性談判領(lǐng)導(dǎo)小組，該小組應(yīng)該選擇不少于3家意向供方，并向意向供方發(fā)出詢價函，意向供方根據(jù)詢價函進行回復(fù)。最后，競爭性談判小組與意向供方進行商務(wù)談判，根據(jù)談判結(jié)果確定合作方。

如果物流地產(chǎn)項目采用直接委托方式進行供方選擇，例如，對于那些涉及政府壟斷的供方選擇，那么，物流地產(chǎn)商應(yīng)該與意向供方進行商務(wù)談判，確定合作方，并直接簽訂委托協(xié)議。（未完待續(xù)）

作者系上海交通大學(xué)經(jīng)濟學(xué)博士