曹一

摘要：本文通過分析我國房地產(chǎn)稅收制度的發(fā)展、現(xiàn)狀和存在的問題，得出了我國房地產(chǎn)稅制改革的基本思路。即建立以房地產(chǎn)稅交易、持有、利用三個環(huán)節(jié)來征稅的房地產(chǎn)稅收體系，形成科學合理的房地產(chǎn)租、稅、費體系，同時加強房地產(chǎn)稅收的立法并適當放權，建立完善的房地產(chǎn)稅收制度和房地產(chǎn)評估制度，以適應不斷發(fā)展的社會主義市場經(jīng)濟，促進我國房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康、有序地發(fā)展。

關鍵詞：房地產(chǎn)；稅收制度；財產(chǎn)稅

在我國，房地產(chǎn)稅制不僅是保證房地產(chǎn)業(yè)成為國家財政收入來源的重要條件，也是維護市場公平競爭，實現(xiàn)國家對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的有力杠桿，但由于現(xiàn)行的各房地產(chǎn)稅是在經(jīng)濟體制改革過程中陸續(xù)設置的，缺乏明確的總體設計思路，因此，盡管從表面上看稅收體系較為全面，實際上卻存在著結構不合理、稅種設置重復、配套措施不完善等諸多方面的問題，房地產(chǎn)稅制的改革也開始被提上議事日程。然而，房地產(chǎn)課稅領域存在的大量理論分歧和空白對改革形成了強大的制約。因此，有必要對現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅制現(xiàn)狀進行認真的整理并加以分析，探索現(xiàn)有稅制的不足以及其原因，并對現(xiàn)有稅制可能的改革提出一些初步的建議。

一.房地產(chǎn)行業(yè)稅收制度存在的主要問題

1、稅種設計不合理。個別稅種之間交叉重疊，存在重復課稅的情況。一是對房地產(chǎn)所有權轉讓收入既按全額課征營業(yè)稅，又按增值額課征土地增值稅；二是對納稅人房產(chǎn)坐落地，既要從量課征城鎮(zhèn)土地使用稅，又要從價計征房產(chǎn)稅；三是對房地產(chǎn)產(chǎn)權發(fā)生轉移所簽訂的契約或合同的雙方均要課征印花稅，對承受方還要課征契稅；四是對土地課稅設置城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅；五是對房屋租金收入既征收5%的營業(yè)稅，又征收12%的房產(chǎn)稅；六是對房地產(chǎn)開發(fā)的增值額既要計征土地增值稅，又要計征企業(yè)所得稅。從而造成了房地產(chǎn)稅種多，環(huán)節(jié)多，又有征收不到位的情況。對房地產(chǎn)的重復收稅和多層次收費，是商品房的房價居高不下的一個重要原因之一，對房地產(chǎn)健康發(fā)展帶來很大的障礙。

2、缺乏指導性的整體框架。隨著宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)形勢變化， 國家有關部門不斷出臺的房地產(chǎn)稅收政策， 只是對當時發(fā)展形勢的抑制或調(diào)整， 缺乏一個房地產(chǎn)稅收體系的框架。1993 年前后， 土地炒買炒賣獲取暴利直接導致土地增值稅的出爐； 2005年， 投機性房地產(chǎn)買賣的增多使房價一路飆升促使房地產(chǎn)二手房市場營業(yè)稅革新； 今年， 針對二手房轉讓的營業(yè)稅、個人所得稅又出臺新的規(guī)定。和土地有關的城鎮(zhèn)土地使用稅由地稅局征收， 對耕地和非耕地使用不同政策。以至于到目前為止， 房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅種達十多個、所交的費用幾十種， 稅與稅之間稅與費之間免不了會有交叉和重疊， 這些問題都是缺乏行業(yè)整體稅制框架所造成的。

3、稅收政策存在一定程度不公平。我國房地產(chǎn)稅收是內(nèi)外兩套稅制， 內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)繳納與房地產(chǎn)有關的十三個稅種， 外資企業(yè)稅收負擔低于內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)。房產(chǎn)稅是依照房產(chǎn)原值即賬簿上“固定資產(chǎn)”科目中的原值， 一次減扣 10～30%后的余值計算繳納，而處于黃金地段的舊房產(chǎn)由于建成時間較早而造成賬面價值低， 如果出租承擔的房產(chǎn)稅要遠高于自用所承擔的房產(chǎn)稅。這無疑又給企業(yè)增添了一層薄霜，在一定程度上不利于企業(yè)間的公平競爭。

4、對市場的調(diào)節(jié)不夠適度。？從計稅環(huán)節(jié)來看，房地產(chǎn)稅收集中在建設的增量方面，即在房產(chǎn)和地產(chǎn)的流通交易環(huán)節(jié)設置了主要的稅種，而在房地產(chǎn)保有期間設計的稅種非常少。這種典型的窄稅基模式造成了房地產(chǎn)稅制沒有形成對市場進行自動調(diào)節(jié)的靈活機制體系，也對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展設置了障礙。一方面，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費過于集中勢必提高新建商品房的價格，從而帶動整個市場價格的上揚，造成商品房的積壓和空置，制約市場正常的生產(chǎn)與再生產(chǎn)進程。另一方面，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅費種類過少，阻礙了土地有償使用市場的建立與健全。對土地的保有稅負過低，使得大多數(shù)由使用者無償取得的土地仍然近似無償?shù)乇怀钟兄?。這不僅抑制了土地的正常交易，使得土地作為資產(chǎn)的要素作用無法得到發(fā)揮，土地閑置與浪費的現(xiàn)象日趨嚴重。

二、完善房地產(chǎn)行業(yè)稅收制度的措施

國家應從結構性宏觀調(diào)控出發(fā)， 立足于公平和效率有機結合的原則， 進一步完善房地產(chǎn)行業(yè)稅收制度。

1、提高房地產(chǎn)行業(yè)稅制的前瞻性和系統(tǒng)性

當前形勢下，地方財政收入主要依靠出讓土地和房地產(chǎn)稅收的狀況不利于產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟結構的調(diào)整，這種依賴作用嚴重阻礙了經(jīng)濟的理性發(fā)展。面對現(xiàn)階段我國存量房隨著開發(fā)面積攀升而水漲船高的形勢， 國家必須站在立法高度， 利用稅收來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資規(guī)模和住房供給結構， 提高住房資源利用效率， 解決城市居民住房需求。逐步建立起合理的有效的制度規(guī)范約束。房地產(chǎn)稅制設計應系統(tǒng)考慮各個環(huán)節(jié)， 適當提高保有階段稅負， 從而抑制房地產(chǎn)投機、鼓勵自主性購房。稅制的操作性主要體現(xiàn)在征收環(huán)節(jié)該如何具體落實。筆者建議，改革土地出讓制度，降低土地價格，將應收取的土地出讓金逐步以土地持有稅的形式收上來，嚴控開發(fā)商利潤，規(guī)定不同地段的最高銷售價格。真正的讓利于民。

2、調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的稅款征收標準

對轉讓土地使用權或銷售不動產(chǎn)采用預收房款方式使得其營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天?，F(xiàn)在購房僅僅預交房款 30%左右， 且房屋封頂后經(jīng)政府機關批準發(fā)證才能銷售， 開發(fā)企業(yè)對于預收款用來投入商品房建設并未形成真實收入， 且對營業(yè)稅征收是以收據(jù)為計稅依據(jù)， 而不是按銷售發(fā)票征收， 所以應根據(jù)形勢變化以銷售實現(xiàn)為納稅義務發(fā)生時間， 與其它稅種一樣享受平等待遇。城建稅是 1994 年分稅制前制定的， 爾后， 三大稅種中大部分由國稅局征收管理， 而城建稅由地稅局征收管理， 不但會出現(xiàn)繳稅入庫時間不一致，還會出現(xiàn)偷漏稅情況， 可將城建稅逐步改造成獨立稅種而不是附加稅。

3、完善房地產(chǎn)課稅的配套制度與政策，加強房地產(chǎn)稅收的征管力度

（1）房地產(chǎn)產(chǎn)權登記制度。首先要清查土地，建立土地位置、權屬及面積臺賬；其次，盡快實行房屋和土地產(chǎn)權證書合一制度，避免房地產(chǎn)私下交易，打擊房地產(chǎn)市場的違法交易行為，增強房地產(chǎn)稅收課征的有效性和嚴肅性。

（2）善房地產(chǎn)價格評估制度，建立房地產(chǎn)評稅機構。一方面，要加強對房地產(chǎn)價格評估理論和方法的研究，逐步形成一套符合我國國情的房地產(chǎn)估價理論、方法體系，為房地產(chǎn)稅收計征提供科學的依據(jù)；另一方面，要在稅務部門內(nèi)部建立評稅機構和專職評稅人員，加大房地產(chǎn)稅收征管的力度。

（3）.理順城市土地和房屋管理體制，建立一個“精簡、高效、權威、統(tǒng)一”的房地產(chǎn)管理體制，為房地產(chǎn)稅收的課征創(chuàng)造良好的環(huán)境。

三、結束語：

我國房地產(chǎn)業(yè)稅制繁多、保有環(huán)節(jié)稅負過輕，城鄉(xiāng)、內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)稅收制度不統(tǒng)一，計稅依據(jù)和稅率設計不科學、不合理，稅收征管輔助制度不健全，導致稅負不公、重復課稅以及稅收流失。應對現(xiàn)行的涉及房地產(chǎn)方面的稅種進行整合，取消不適應經(jīng)濟發(fā)展的稅種，合并稅基重疊或有緊密關聯(lián)的稅種，將開發(fā)、交易環(huán)節(jié)過重的稅收負擔后移到房產(chǎn)保有階段。建立一個以土地年租金為基礎、物業(yè)稅為先導、其他房地產(chǎn)稅費為輔助的科學合理的房地產(chǎn)租、稅、費體系。提升房地產(chǎn)稅收的立法層次，并適度分權，完善房地產(chǎn)估價制度等稅制改革的配套措施，促進我國房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康地發(fā)展。

參考文獻：

[1]胡音音.房地產(chǎn)業(yè)稅收征管中的問題及對策.

[2]張雙蘭.淺議我國房地產(chǎn)稅收制度的改革[J].財會研究，2007，（7）.