郭欣

摘要：成本控制對于處于經濟結構轉型期間的房地產企業(yè)來說，尤為重要。在中國經濟發(fā)展經歷過高速度的階段之后，在新常態(tài)下，房地產企業(yè)所面臨的環(huán)境變得更加嚴峻。成本問題，是關系房地產企業(yè)是否可以維系下去的關鍵。因為房地產項目的開發(fā)周期較長，成本控制在每一個具體的環(huán)節(jié)都是需要重視的問題。如在開發(fā)決策期、采購建設期還有營銷策劃期，在這三個期間內，對于成本控制的較好，可以對房地產企業(yè)的經營有良好的輔助作用。而房地產企業(yè)，也可以從這三個角度出發(fā)，對自己的企業(yè)成本控制進行自檢，遮掩更可以促使企業(yè)更為健康的發(fā)展。

關鍵詞：房地產企業(yè)；開發(fā)成本；成本控制

在經歷過上一輪的房地產發(fā)展熱潮之后，處于新常態(tài)下的房地產企業(yè)，在生存方面，因為國家對于行業(yè)的各種調控措施，而變得危機重重，舉步維艱。為了能保持企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，房地產企業(yè)在外部環(huán)境日益嚴峻的情況下，通過對企業(yè)的各項成本進行嚴格的控制，有針對性的縮減，從而提升利潤空間，是一個很好的維持增長的方法。房地產企業(yè)的成本構成較為復雜，除了在房子建成之后，為了銷售房產而對市場進行推廣，在房子的建造，前期土地獲得等方面，其成本均占有很大的比例。房地產開發(fā)企業(yè)因為國家監(jiān)管政策的收緊，在進行房產開發(fā)建造的各個階段都受到了不同程度的影響。這些影響，是房地產企業(yè)不能繼續(xù)在過去房地產發(fā)展的黃金時期那樣大幅的擴張模式，對于各個項目也不能再盲目的不顧成本的上馬。因為整體宏觀經濟的不景氣，房地產市場的低迷，對于企業(yè)的回款是無法及時的補充的，這樣就會引發(fā)企業(yè)的流動性危機。因而，這種嚴峻的形勢之下，房地產企業(yè)為了生存，必須要對每一個項目的成本進行嚴格的控制，才能實現項目凈現值的最大化。

一、房地產開發(fā)企業(yè)成本控制存在的問題

（一）成本控制意識薄弱

因為我國房地產企業(yè)過去采取的一些會計計量方法所存在對于企業(yè)成本核算方法存在的缺陷，大多數房地產企業(yè)的成本意識很差。造成這一問題的原因，一方面是因為過去很多年房地產行業(yè)處于黃金時期，大幅擴張已經成為房地產開發(fā)企業(yè)的一種慣性行為，雖然外界市場環(huán)境已經變化，但是企業(yè)卻還沒有從過去大手大腳不計成本上馬項目的慣性行為中轉變過來。另一方面，是因為過去的成本控制方法是以事后核算為重點，這種選取重點的方法，對于房地產企業(yè)的成本控制計劃來說是較為落后的。因為僅僅從一個靜態(tài)的角度對成本進行考量，然而市場是日新月異的。房地產行業(yè)的項目周期較長，隨著時間的推移，市場環(huán)境變化，財務人員使用的方法，僅僅是依靠一紙合同的內容來對成本進行界定。這樣一來，沒有對成本的變化進行及時的調整。導致企業(yè)在進行成本控制時，成本意識薄弱。

（二）成本控制體系缺乏系統(tǒng)性、全面性

房地產企業(yè)進行成本控制，是需要結合房產建設的整個周期，覆蓋各個階段的，這種動態(tài)的過程是需要一個系統(tǒng)群面的成本控制體系來進行反映核算的。目前來說，各個企業(yè)的現行做法事以計劃價格進行入賬，對房地產企業(yè)的各個項目進行核算。對于各個階段來說，也是分別計算相關的成本，接著進行成本核算。這種割裂的計算，使整個成本核算系統(tǒng)是分隔開的，是不全面的。這樣對于最終成本核算的結果，也是打折扣的，無法完整的對房地產開發(fā)企業(yè)的成本進行準確的反應。

（三）缺乏成本控制的具體細化目標

大多數房地產開發(fā)企業(yè)都知道需要對成本進行控制，可是真正知道如何進行成本控制，并且為此制定了具體細化目標的企業(yè)卻是鳳毛麟角。只有一個籠統(tǒng)的目標并不能對企業(yè)的成本控制有任何的益處。只有將目標細化，才可以真正的有對房地產企業(yè)的利潤提升有所貢獻。目前大多數企業(yè)，在對于目標的細化方面，都是一個盲區(qū)。甚至有的企業(yè)還不知道自己存在沒有具體細化目標才是真正導致成本高居不下原因。這種沒有具體執(zhí)行措施的目標對于企業(yè)的成本控制來說，沒有任何的實際意義。

二、解決房地產開發(fā)企業(yè)成本控制問題的對策

（一）提升房地產開發(fā)企業(yè)的成本控制意識

成本控制意識屬于企業(yè)文化的范疇。房地產開發(fā)企業(yè)提升成本控制意識，也與自身企業(yè)文化的建設是息息相關的。主要可以從企業(yè)整體層面和員工層面兩個層面對成本控制意識進行提升。

在企業(yè)整體層面上來說，房地產開發(fā)企業(yè)應該對于過去不計成本的瘋狂擴展模式進行整改。因為房地產行業(yè)的黃金發(fā)展使其已經過去，現在的市場環(huán)境日益惡劣，房地產企業(yè)需要做好成本控制，才能夠保持一定的利潤空間，得以持續(xù)經營。從企業(yè)層面來講，成本控制的提升，主要是在與企業(yè)文化的建設方面。在企業(yè)文化的建設中，有意識的對成本控制理念進行側重，將會對于企業(yè)整體層面成本控制的提升，起到事半功倍的作用。

在員工層面來說，提升成本控制意識，則表現的更為具體細化。在日常工作中，可以通過對于每一個環(huán)節(jié)的成本控制進行考核建議，以提高員工進行成本控制的積極性。同時還可以選取成本意識很高的員工，進行表彰，作為標兵進行宣傳，以增加示范作用。這樣可以從物質上、精神上對于員工提升成本控制意識的行為起到一個激勵的作用。

（二）構建全面系統(tǒng)的成本控制體系

全面系統(tǒng)的成本控制體系，需要從多個方面進行構建。具體可以細化到以下三個角度。

1.嚴格控制土地成本

土地成本，在房地產開發(fā)項目成本構成中所占的比重，如果將各類成本進行排名的話，土地成本是第一位的。在過去房地產行業(yè)處于黃金時代的時候，企業(yè)為了擴張，通常不計成本的參與土地拍賣，缺乏理性?，F在市場環(huán)境改變了。企業(yè)需要對成本進行嚴格的控制，需要理性參與土地成本的拍賣，通過將拍賣價格與評估價格進行衡量，可以作為是否要繼續(xù)競拍的依據。嚴控的土地成本可以房地產開發(fā)企業(yè)留有更多的利潤空間，從而更加有利于房地產企業(yè)的健康發(fā)展。

2.預估目標開發(fā)成本

對于房地產開發(fā)項目進行目標開發(fā)成本預估，是衡量是否要進行投資的一個重要的過程，也是構建全面系統(tǒng)的成本體系中非常必要的一環(huán)。這一過程是保證成本控制體系完整性、系統(tǒng)性的關鍵的一步。房地產開發(fā)企業(yè)預估目標開發(fā)成本之后，才可以明確所需要哪些因素來支持項目的運作，例如產品市場的投向、信貸稅收政策的適用情況等。只有在前期進行詳盡的計劃，對目標成本做到心中有數，企業(yè)在進行全面系統(tǒng)的成本核算時，其結果才具有科學性。

3.配置合理的資本結構

資本結構是房地產開發(fā)企業(yè)成本控制中所需要考核的重點的指標。資本結構可以反映房地產開發(fā)企業(yè)的財務政策。因為房地產開發(fā)企業(yè)自身的特殊之處，對于項目資金的需求缺口非常大，經常是作為融資的一方。全球的經濟衰退，使宏觀經濟環(huán)境日趨惡劣，這個時候，流動性的成本大大提升。房地產企業(yè)雖然是對資金的需求量很大，但是也需要對資金的成本進行考量，才可以保證成本控制的科學合理。

（三）制定具體細化的成本控制目標

成本控制的目標只有具體細化之后，才具有可操作性。房地產開發(fā)企業(yè)需要轉換思維，將成本控制的口號落實到具體的日常生產經營活動之中，決策活動之中。例如，對于項目人員來說，主要是通過項目業(yè)績來衡量員工的工作成果，企業(yè)可以對最終的績效考核環(huán)節(jié)設置一個成本控制考核指標，以激勵員工在進行項目的時候，對成本控制方面的注意。除此之外，企業(yè)還需要對項目進行核算，對于成本控制目標的細化，可以與之結合起來。細化的目標才更為明確具體，對于員工來說，才知道應該如何去做，如一張產品使用說明書一樣，可以大大的提升企業(yè)進行成本控制的效率。成本控制的目標越細化，可操作性越強，員工進行成本控制的效果就會越好。

在新常態(tài)下，房地產企業(yè)通過提高企業(yè)和員工的成本控制意識，對于成本控制目標進行集約化管理后，可以大大的提高企業(yè)的經營效率，在控制成本方面，也會有更多的建樹。

參考文獻：

[1]張媛媛.房地產開發(fā)企業(yè)成本構成及控制研究[J].財會研究，2013（02）：59-62.

（作者單位：黑龍江寶宇房地產開發(fā)有限責任公司）