李敬超

摘 要 在我國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的當(dāng)下，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也是突飛猛進(jìn)，但是發(fā)展越快暴露的問(wèn)題也就越多，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是后期發(fā)展起來(lái)的，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和管理基礎(chǔ)都是不成熟的，不穩(wěn)定的。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)面對(duì)的突發(fā)問(wèn)題也沒(méi)有完整的解決和管理機(jī)制，因此就出現(xiàn)的快速發(fā)展與管理落后的矛盾；當(dāng)然，房地產(chǎn)業(yè)在短短十幾年的時(shí)間里迅速成長(zhǎng)為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)也有其自身的特點(diǎn)和優(yōu)點(diǎn)，下面我們就來(lái)從多方面分析房地產(chǎn)管理的產(chǎn)業(yè)模式。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)業(yè)；快速發(fā)展；管理問(wèn)題

前言

要想在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，保持行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，必須從自身行業(yè)特點(diǎn)出發(fā)，結(jié)合當(dāng)前的形勢(shì)和國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)自身產(chǎn)業(yè)模式做出正確的分析，與國(guó)家實(shí)行的經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策相協(xié)調(diào)，建立科學(xué)先進(jìn)的企業(yè)內(nèi)部管理，成為擁有行業(yè)先進(jìn)的管理技術(shù)經(jīng)驗(yàn)，帶動(dòng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)和建筑行業(yè)發(fā)展的火車(chē)頭。

1 分析當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)管理模式現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)有十幾年的發(fā)展進(jìn)程，在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，鼓動(dòng)建筑行業(yè)快速進(jìn)步方面起到了不可替代的作用；但目前房地產(chǎn)業(yè)面臨的主要管理問(wèn)題有，怎樣提高房地產(chǎn)產(chǎn)品在推銷(xiāo)過(guò)程中的競(jìng)爭(zhēng)力和福利，怎樣應(yīng)對(duì)市場(chǎng)需求的變化而做出正確的決策及進(jìn)行相應(yīng)的、有效的產(chǎn)業(yè)調(diào)整；最重要的是質(zhì)量安全問(wèn)題能否得到保障，人們關(guān)心的售后服務(wù)保障方面能否得到滿足。項(xiàng)目管理問(wèn)題也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中面臨的重中之重，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了土地制度、投資管理體制等多項(xiàng)國(guó)家政策改革，接下來(lái)我們將以項(xiàng)目管理的思想體系作指導(dǎo)，探究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的中的項(xiàng)目管理的具體工作和體系，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義和指導(dǎo)價(jià)值[1]。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在不同經(jīng)濟(jì)時(shí)期的管理體制是不同的，這里簡(jiǎn)要說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的發(fā)展歷程及項(xiàng)目目標(biāo)，以對(duì)接下來(lái)的分析與介紹有更深的理解。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的組織性質(zhì)主要是各科室分片負(fù)責(zé)，多頭負(fù)責(zé)，職責(zé)不清的問(wèn)題存在；市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)期的管理活動(dòng)自始至終貫徹法人負(fù)責(zé)制，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)仍舊采取各專(zhuān)業(yè)各負(fù)其責(zé)。比較這其中變化，提出相對(duì)性的管理措施。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的簡(jiǎn)述

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)建設(shè)綜合類(lèi)項(xiàng)目，它包括了眾多專(zhuān)業(yè)系統(tǒng)工程知識(shí)，如建筑學(xué)、土木工程、給排水工程、暖通空調(diào)工程、電氣照明工程及工程管理等多方面技術(shù)人員的參與。因此項(xiàng)目工程管理不僅僅是對(duì)建筑施工項(xiàng)目方面的關(guān)注，項(xiàng)目本身最重要的資源是人，對(duì)人員的科學(xué)管理和高效的利用，人員的有效組織、協(xié)調(diào)和控制，盡量滿足市場(chǎng)消費(fèi)者對(duì)該行業(yè)的預(yù)期和要求，達(dá)到國(guó)家質(zhì)量檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的經(jīng)濟(jì)效益最大化，樹(shù)立在建筑行業(yè)的威信[2]。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的人員職能組織管理模式也是非常復(fù)雜，但又是環(huán)環(huán)相扣，緊密結(jié)合的。一般的房地產(chǎn)公司主要設(shè)有工程部、預(yù)算部、行政部及銷(xiāo)售部等眾多部門(mén)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程也是由各部門(mén)分級(jí)管理相互協(xié)調(diào)的產(chǎn)物，項(xiàng)目的總指導(dǎo)員是由企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人員帶領(lǐng)，對(duì)各部門(mén)，各個(gè)施工項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一管理的。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者需要結(jié)合項(xiàng)目本身，考慮到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益做出全方面的決策。

3 大型的房地產(chǎn)公司在同時(shí)期內(nèi)會(huì)運(yùn)行很多的施工項(xiàng)目，人員的眾多及浩大的工程量都是檢驗(yàn)一個(gè)房地產(chǎn)公司規(guī)?；a(chǎn)業(yè)化的重要指標(biāo)，是房地產(chǎn)公司走向成功與打?qū)嵒A(chǔ)的重要過(guò)程。在項(xiàng)目中有主次之分，在人員分配上也有科學(xué)化的安排，需要多個(gè)項(xiàng)目之間的協(xié)調(diào)和分配現(xiàn)有資源。

3.1 品牌效應(yīng)

房地產(chǎn)公司市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，房屋戶型也越來(lái)越多樣化，近年來(lái)，隨著人們對(duì)住房要求越來(lái)越具體，需求越來(lái)越迫切，房地產(chǎn)公司應(yīng)消費(fèi)者的需求，必須對(duì)自身的項(xiàng)目進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，選擇合適的組織與項(xiàng)目管理模式 。越來(lái)越多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)始關(guān)注自己的品牌建設(shè)，主要是分析市場(chǎng)需求，看消費(fèi)者想要什么，根據(jù)需求進(jìn)行的有效建設(shè)，又能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)公司的巨大經(jīng)濟(jì)效益 ，又能獲得良好的口碑，為自己的品牌樹(shù)立良好的形象。各大房地產(chǎn)公司將眼光聚集在企業(yè)品牌的打造上，提高項(xiàng)目工程質(zhì)量，適應(yīng)人們生活的需求，提高品牌知名度，實(shí)現(xiàn)品牌效應(yīng)，達(dá)到經(jīng)濟(jì)與口碑雙豐收。中國(guó)人有一種傳統(tǒng)的思維模式，認(rèn)為名氣大的就是品質(zhì)好的，所以一個(gè)良好品牌，一個(gè)響亮的口號(hào)，都會(huì)在人們中傳開(kāi)，無(wú)形中這些口碑好的房地產(chǎn)企業(yè)也就深得消費(fèi)者的青睞，會(huì)減少他們的考慮時(shí)間，做出對(duì)商家有力的決定，無(wú)形中換來(lái)更大的經(jīng)濟(jì)效益和企業(yè)精神的良好擴(kuò)張。

3.2 企業(yè)內(nèi)部管理

內(nèi)部管理也是項(xiàng)目管理的重要部分，良好的內(nèi)部管理是企業(yè)做到良好服務(wù)的主要指標(biāo)之一，對(duì)員工素質(zhì)的嚴(yán)格要求和辦事效率的嚴(yán)格限定是企業(yè)發(fā)展的不竭動(dòng)力。管理好員工是企業(yè)的本職工作，在這個(gè)基礎(chǔ)上才能更標(biāo)準(zhǔn)化的管理企業(yè)和實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的質(zhì)量要求。“無(wú)規(guī)矩不成方圓”，企業(yè)在管理發(fā)展的同時(shí)，會(huì)形成一套適合自己公司的獨(dú)有價(jià)值管理體系，相應(yīng)的規(guī)章制度醞釀一個(gè)企業(yè)的傳統(tǒng)文化，因此，特色的內(nèi)部管理體系有利于保證房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，是企業(yè)發(fā)展走向成功的基礎(chǔ)保障。內(nèi)部管體體制的形成是為了更好地充分利用人員，保證項(xiàng)目的質(zhì)量，為企業(yè)發(fā)展、行業(yè)進(jìn)步創(chuàng)造價(jià)值。

3.3 物業(yè)管理和項(xiàng)目管理

房地產(chǎn)公司必須具備制定房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃的能力，才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)始時(shí)，相關(guān)項(xiàng)目管理人員如果盲目地對(duì)企業(yè)的評(píng)估是不科學(xué)的，也會(huì)使企業(yè)遭受到巨大的經(jīng)濟(jì)損失。所以，前期制定詳細(xì)的營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃，充分做好市場(chǎng)調(diào)研，針對(duì)人們的需求和喜好，充地做好前期宣傳工作，為項(xiàng)目的順利實(shí)施提供可靠的保障。物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)良好也會(huì)給企業(yè)品牌樹(shù)立良好的口碑，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)承包給別的物業(yè)公司的，一定要做好交接工作，把消費(fèi)者便捷和利益放在第一位。

4 結(jié)束語(yǔ)

正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)公司的活躍才保證了建筑行業(yè)的積極涌動(dòng)，才更好地推進(jìn)了社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展；在面臨優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，企業(yè)也面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，正確運(yùn)用管理模式，與經(jīng)濟(jì)社會(huì)改革相結(jié)合，提高房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，保證企業(yè)的穩(wěn)定和諧發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]黃健敏.ZD房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究[D].成都：西南交通大學(xué)，2008：22-25.

[2]陳鍵飛.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究[J].中國(guó)西部科技，2005，（7）：64-64.