張昱

投資性房地產(chǎn) 后續(xù)計量 公允價值

引言

2007年1月開始實施的企業(yè)會計準則，首次明確了投資性房地產(chǎn)的概念，將企業(yè)持有的為賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)中分離出來，作為一項獨立的資產(chǎn)科目進行會計核算。公允價值計量屬性在應(yīng)用伊始就存在著復(fù)雜爭議，近年來發(fā)生的經(jīng)濟危機和財務(wù)舞弊更將它推向風口浪尖。鑒于此，本文對我國上市公司公允價值計量的應(yīng)用狀況進行研究。

投資性房地產(chǎn)計量模式的對比分析

（1）成本模式

成本模式要求企業(yè)在對資產(chǎn)進行會計處理時，包括買入，轉(zhuǎn)換和處置時都應(yīng)該按照該資產(chǎn)取得時實際支付的對價進行計量。

（2）公允價值模式

《企業(yè)會計準則第39號》對公允價值計量屬性的新定義為：“公允價值，是指在市場參與者在計量日發(fā)生的有序交易中，出售一項資產(chǎn)所能收到或者轉(zhuǎn)移一項負債所需支付的價格?！痹诠蕛r值模式下，應(yīng)用的前提是公允價值能夠持續(xù)可靠取得，即有活躍的市場、能從市場獲得類似房產(chǎn)價格信息等，雖無需對資產(chǎn)計提折舊或攤銷，但需要按期確認資產(chǎn)的公允價值，同時調(diào)整賬面價值和公允價值變動損益。

（3）公允價值模式的優(yōu)點

首先，對企業(yè)投資者來說可以更真實的了解公司投資性房地產(chǎn)的價值。因為企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)的原目的并不是為了直接脫手套現(xiàn)，而是實現(xiàn)資本增值。較低的購置成本加之土地、資源、經(jīng)濟發(fā)展等原因的限制，致使投資性房地產(chǎn)價格大幅攀升，如果繼續(xù)用成本價計量，則忽略了會計信息的可靠性。其次，可以達到與國際進一步趨同的目的。在國際上普遍采取了公允價值這種計量模式的大環(huán)境下，引入公允價值計量準則，有助于我國會計實務(wù)應(yīng)用的進一步完善。最后，可以保持稅負不增的情況下增加利潤。投資性房地產(chǎn)在持有期間，所產(chǎn)生的公允價值增值不計人當期應(yīng)納稅所得額。只是在處置時，處置價格剔除成本后的差額計入出售當期的應(yīng)納稅所得額。也就是說，企業(yè)的實際稅負不升反降，有利于企業(yè)資金的節(jié)約。公允價值模式在投資性房地產(chǎn)中的

應(yīng)用現(xiàn)狀

我國A股市場上市公司投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式的數(shù)量由2007年的18家，占2.86%，逐年上升。截止至2014年初我國A股市場共有2518家上市公司，其中有1014家擁有投資性房地產(chǎn)科目。在這一千余家公司中，僅僅有51家采用公允模式，占5.03%。

從行業(yè)分布情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)有17家，金融銀行類6家，批發(fā)零售類4家，金屬制造類3家，紡織類5家，文化類5家，其他還涉及環(huán)保、旅游、物流、石化等部門?？梢园l(fā)現(xiàn)，采用公允模式的上市公司主要集中在房地產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)，且大部分分布在京滬深等沿海經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域，這些地區(qū)商業(yè)發(fā)達，地產(chǎn)資源豐富，存在活躍的房地產(chǎn)交易市場。6家金融企業(yè)投資性房地產(chǎn)占資產(chǎn)總額的比重都較低，采用公允模式不會對企業(yè)總資產(chǎn)和利潤總額產(chǎn)生太大影響。個別ST企業(yè)（如ST中富，山水文化等）投資性房地產(chǎn)占資產(chǎn)總額的比例較高，可以推斷，在房價居高不下的情況下，企業(yè)可以利用這一會計政策變更來提升財務(wù)狀況，達到美化報表以防止退市的目的。

總的來看，公允模式涉及的行業(yè)性質(zhì)相對廣泛，但企業(yè)數(shù)量較少。限制公允價值計量模式應(yīng)用的原因

（1）理論基礎(chǔ)不足和實施效率較低

目前理論界關(guān)于公允價值的理論并不完善，對于我國這種市場經(jīng)濟不夠完善的國家來說，能夠?qū)崉?wù)起真正指導(dǎo)作用的更是少之又少，沒有足夠的理論基礎(chǔ)，缺乏實用的指導(dǎo)性建議，進一步導(dǎo)致公允價值計量運用起來效率低下，這注定會阻礙公允價值計量推廣的進度。

（2）會計從業(yè)人員的業(yè)務(wù)水平較低，公允價值獲取成本較高

公允價值的確定對會計從業(yè)人員的要求非常高，不僅計算過程相當復(fù)雜，且其結(jié)果會受到會計人員主觀性的影響。鑒于我國會計人員接觸的業(yè)務(wù)有較大區(qū)別，這就導(dǎo)致除了東部發(fā)達地區(qū)以外，我國其他地區(qū)對公允價值的經(jīng)驗比較缺乏，這對公允價值的推廣是一個嚴重的障礙。如果企業(yè)的會計人員能力有限，企業(yè)還需要聘請第三方獨立機構(gòu)確定公允價值，這就要付出高額的成本。

（3）資產(chǎn)評估機構(gòu)標準不一

實務(wù)中企業(yè)經(jīng)常參考專業(yè)資產(chǎn)評估機構(gòu)的評估結(jié)果進行公允價值的確定。但資產(chǎn)評估師隸屬于財政部門，土地估價師隸屬于國土資源部門，房地產(chǎn)評估師隸屬于建設(shè)部門，各部門對房地產(chǎn)公允價值的評估標準還未統(tǒng)一，企業(yè)在確認公允價值時沒有一個足夠權(quán)威的評估結(jié)果可采用。

完善投資性房地產(chǎn)公允價值計量應(yīng)用的建議

（1）政府相關(guān)部門

一方面，我國準則應(yīng)平衡成本模式和公允模式之間的關(guān)系，破除公允價值使用的嚴格限制條件，鼓勵企業(yè)積極科學應(yīng)用先進的計量方法。另一方面，國家應(yīng)當出臺統(tǒng)一的公允價值應(yīng)用指南，包括計量范圍、操作流程和責任認定規(guī)則等，使公允價值計量有章可循。在準則應(yīng)用和執(zhí)行過程中，監(jiān)管部門應(yīng)加強對投資性房地產(chǎn)公允價值計量的監(jiān)督和調(diào)研，及時發(fā)現(xiàn)問題，完善準則及其操作指南。

（2）中介機構(gòu)

首先，應(yīng)加強對不動產(chǎn)估值技術(shù)理論與應(yīng)用的研究，建立科學有效的不動產(chǎn)估價模型和方法，提高評估報告的公信度。其次，要增強評估質(zhì)量，執(zhí)行嚴格的評估機構(gòu)準入制度，沒有相關(guān)資質(zhì)和評估經(jīng)驗的資產(chǎn)評估事務(wù)所不得對房地產(chǎn)市價進行評估。再次，要注重資產(chǎn)評估與審計工作的結(jié)合，將評估結(jié)果納入審計鑒證業(yè)務(wù)，對評估報告發(fā)表審計意見，提高可靠性。

（3）企業(yè)

在具體披露內(nèi)容上，企業(yè)應(yīng)加大對有關(guān)公允價值輸入值及所選用的估值技術(shù)的具體方法和操縱過程的披露，以增強信息可靠性。上市公司應(yīng)按統(tǒng)一的格式在報表附注中列示公允價值的計量層次，投資性房地產(chǎn)的地理位置、新舊程度、抵押情況、租金收入等信息；另外，公允價值的推廣必須加大企業(yè)教育培訓(xùn)投入并重視道德培養(yǎng)，同時適當引入高層次的會計人員。