姜春鳳

【摘 要】隨著“營改增”的進一步深入，財政部、國家稅務總局在2016年3月發(fā)布《關于全面推進營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》，明確從5月1日起，建筑業(yè)、房地產業(yè)、金融保險業(yè)和生活服務業(yè)納入“營改增”體系，并明確了適用于四大行業(yè)的相關增值稅稅率和具體政策。“營改增”是結構性減稅的重要措施，對我國房地產企業(yè)的健康穩(wěn)步發(fā)展具有重要意義。本文將分析“營改增”對房地產業(yè)帶來的影響，并根據房地產業(yè)的特點提出相應的應對策略。

【關鍵詞】“營改增”；房地產業(yè)；影響

一、我國增值稅發(fā)展進程

1979年下半年我國開始引進增值稅并在極少數(shù)地區(qū)試點。從1983年開始，全國范圍內的兩大行業(yè)和三種產品試行增值稅。1984年10月，結合國營企業(yè)第二步利改稅，我國對原工商稅進行了改革，將其劃分為產品稅、增值稅和營業(yè)稅。1994年，我國建立了規(guī)范的生產型增值稅，就銷售貨物和提供加工、修理修配勞務以及進口貨物的單位和個人以其實現(xiàn)的增值額征稅。伴隨著我國經濟的發(fā)展，2009年國家推行增值稅轉型改革，允許企業(yè)抵扣新購入設備所含的增值稅，至此由生產型增值稅過渡到消費型增值稅。雖然我國已經轉為消費型增值稅，但對于不動產還是不能抵扣，屬于不完全的消費型增值稅。伴隨著經濟的發(fā)展，特別是生產性服務業(yè)的發(fā)展，“營改增”應運而生，從2012年起，我國陸續(xù)開始在交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務業(yè)分區(qū)域試點，截至2014年底，交通運輸業(yè)、廣播影視業(yè)、郵政業(yè)、電信業(yè)均實現(xiàn)全國范圍的“營改增”；2016年全面“營改增”試點進入倒計時，自5月1日起，“營改增”試點范圍將進一步擴大到建筑業(yè)、房地產業(yè)、金融保險業(yè)和生活服務業(yè)?！盃I改增”稅制改革旨在通過緩解抵扣鏈條斷裂而導致重復征稅的突出矛盾，實現(xiàn)結構性減稅，進而大力發(fā)展第三產業(yè)，推動經濟結構調整，提高國家綜合實力。截至2015年底，“營改增”已累計實現(xiàn)減稅6412億元，預計2016年實施“營改增”還可減輕企業(yè)稅負5000多億元。房地產業(yè)作為關乎國計民生的重要行業(yè)，是2016年“營改增”試點的四大行業(yè)之一，本文將從房地產業(yè)實務展開分析。

二、“營改增”對房地產業(yè)的影響

“營改增”新政下，房地產業(yè)將適用于11%的增值稅稅率，較之營業(yè)稅5%的稅率大幅上漲。但由于增值稅實際上是基于增值額征稅，而營業(yè)稅是基于全額征稅，所以單純比較新老稅率是沒有意義的。

國家稅務總局公告2016年第18號規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）。

房地產開發(fā)企業(yè)的總成本包括直接成本和運營成本。直接成本包括土地成本和建安成本，運營成本包括銷售費用、財務費用和開發(fā)間接費用等?！盃I改增”后，土地成本在計算銷項稅額的時候從銷售額中減除，建安成本按照11%進項抵扣，財務費用（銀行借款）按照6%進項抵扣?！盃I改增”后，房地產業(yè)能否實現(xiàn)稅負只減不增的目標？為更有效的進行直觀分析，我們以某應稅房地產企業(yè)A舉例測算在不同條件下該企業(yè)“營改增”后的稅負變化。

某市房地產公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬元，開發(fā)該寫字樓有關支出如下：土地成本占收入的30%，建安成本占收入25%，財務費用占收入的3%，其他成本中可以抵扣的占收入的5%（假設其他成本中稅率為6%）。

“營改增”前：應交營業(yè)稅=10000х5%=500萬元；

“營改增”后：應交增值稅=銷項稅額-進項稅額=[（10000-10000х30%）/（1+11%）] х11%-（10000х25%х11%+10000х3%х6%+10000х5%х6%）=370.69萬元；

本例中，“營改增”后比“營改增”前減稅129.31萬元。由于房地產企業(yè)的不同項目的成本占比不同，土地成本占總成本的比例在不同的城市也有很大的差異，基本上呈現(xiàn)出從沿海城市到中部和西部地區(qū)、從一線城市到二線和三線城市逐級遞減的趨勢，所以我們現(xiàn)在假設收入為T，土地成本占收入比為a，建安成本占收入比為b，其他可抵扣進項稅的成本（包括財務費用等，稅率為6%）占收入比為c，那么使得“營改增”后流轉稅負小于“營改增”前的關系式為：

5%T≥11%（T-aT）/（1+11%）-11%bT-6%cT （1）

整理后得到：9.91%a+11%b+6%c≥4.91%

進一步假設c=0，即假設企業(yè)的總成本中只有土地成本和建安成本可抵扣，其他均無法抵扣，則有a+1.11b≥49.55%，由于a和b都是正數(shù)，則有a+1.11b≥a+b，若a+b≥49.55%，則a+1.11b>49.55%，此時（1）式必然成立，也就是說當土地成本和建安成本（可按11%抵扣）占收入的比例超過49.55%，“營改增”后的流轉稅負小于“營改增”前的流轉稅負。

三、房地產企業(yè)對“營改增”應采取的策略

1.積極轉型，由低端產品轉向高端產品

在“營改增”背景下，土地成本和建安成本成為最大的抵扣項，土地成本由市場決定，故房地產企業(yè)的建安成本占比越高越能增加進項抵扣。精裝修費用屬于可抵扣的建安成本，所以高端產品將獲得更多的進項抵扣。房地產企業(yè)應該積極轉型，由簡單開發(fā)銷售轉型為精裝修、商住并舉的差異化銷售，加大可抵扣項目，減輕企業(yè)稅負，構建共贏的市場競爭模式。

2.加強供應商管理和發(fā)票管理，提升財務管理水平

“營改增”后，降低稅負的關鍵在于進項稅額的取得，即合法合規(guī)的增值稅專用發(fā)票，因此房地產企業(yè)在選擇施工企業(yè)、材料供應商時，要綜合考慮各方面因素，包括資質、質量、報價等，并把開具增值稅專用發(fā)票作為選擇條件之一，從源頭上把關，避免無法抵扣的現(xiàn)象發(fā)生?！盃I改增”實施后，企業(yè)發(fā)票管理、會計核算、稅務管理等方面均發(fā)生復雜的變化，故應加強對財務人員的培訓以使其能夠及時掌握新的稅法知識，不斷提升財稅管理能力，進而提高企業(yè)的財務管理水平。

參考文獻：

[1]張印，“營改增”對房地產企業(yè)的影響及對策分析.財經界2016（3）.

[2]張運賢，芻議“營改增”對房地產業(yè)未來影響及對策.財務與管理2014（7）.

[3]王愛清，增值稅擴圍對企業(yè)財務的影響.會計之友2015（6）.