文興

目前，房貸利率已經(jīng)處于較低水平，未來繼續(xù)降低的空間有限。除非央行施行大幅降息或降準政策，否則以目前的資金成本來看，銀行基本不會繼續(xù)下調(diào)。

利率市場化、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整引發(fā)的壞賬憂慮持續(xù)考驗著銀行的經(jīng)營能力，促使銀行對信貸投放結(jié)構(gòu)進行調(diào)整。此前幾年，在大力推進溢價水平較高的中小企業(yè)、小微企業(yè)貸款之后，銀行再度將發(fā)力重點鎖定在安全性較高的房貸業(yè)務上。為了爭奪客戶，各家銀行使出渾身解數(shù)，除了在利率上短兵相接，雙周供、轉(zhuǎn)按揭等業(yè)務“重出江湖”。然而，業(yè)內(nèi)人士提醒，有一些貸款方式看似能減少還貸利息，實際卻“換湯不換藥”，或者是隱藏了過程中的各項手續(xù)費，優(yōu)惠利率雖然看起來頗為誘人，但普通客戶想要獲得實則不易。

1 雙周供重現(xiàn)江湖

在房貸市場，一月一次的還款方式是購房者最為熟悉的。雙周供的還款方式曾在五六年前出現(xiàn)，隨后銷聲匿跡。最近一段時間，平安銀行在廣州地區(qū)重啟雙周供服務。筆者發(fā)現(xiàn)，今年春節(jié)過后，平安銀行已經(jīng)在上海、溫州等地重新推出了這一還款方式。

平安銀行相關(guān)人士表示，雙周供業(yè)務其實一直都有，不過目前是由專營團隊負責推進，并沒有在網(wǎng)點鋪開。平安銀行總部相關(guān)人士表示，各地分行會根據(jù)當?shù)乇O(jiān)管政策開展業(yè)務，不同地區(qū)會存在一些區(qū)別。筆者隨后走訪了多家銀行網(wǎng)點，但并沒有發(fā)現(xiàn)其他銀行開展雙周供業(yè)務。一位股份制銀行個人貸款部人士表示并沒有聽說過該項業(yè)務，有些銀行的政策相對靈活一些，所以產(chǎn)品種類可能比較豐富。

事實上，雙周供是由傳統(tǒng)月供的每月還款一次改為每兩周還款一次，每次還款額為月供的一半。由于還款方式改變，還款頻率提高，借款人的還款總額得到有效減少，還款周期明顯縮短。以貸款200萬元、期限30年為例，按照目前市場上普遍的8.5折計算，采用等額本息的方式，每月需還款9739.53元，還款總額350.6萬元。若采用雙周供的方式，每兩周還款4869.765元，但由于還款次數(shù)增加，本金減少速度加快，最終的還款總額約326.7萬元，較月供節(jié)省24萬元左右。同時，雙周供的年還款次數(shù)為26次，借款人只需25.8年即可還清貸款，較月供的方式縮短4.2年。

雙周供的還款方式適合長期資金流充裕的穩(wěn)健型投資者，通過快速還款讓閑置資金實現(xiàn)高效運轉(zhuǎn)。不過，某國有銀行人士提醒，雙周供對于資金安排的要求大大高于月供，如果不能及時還款或忘記還款將會被罰息。此外，在業(yè)內(nèi)人士看來，雙周供的本質(zhì)就是提前還款。從計算結(jié)果來看，雙周供的還款利息的確有所減少，但只是因為還款時間節(jié)點提前，每個月內(nèi)有一半資金的貸款天數(shù)減少15天，相應的利息隨之減少。

2 隱藏高過橋費的轉(zhuǎn)按揭

除雙周供外，某股份制銀行在廣州地區(qū)針對轉(zhuǎn)按揭客戶推出了8.3折的優(yōu)惠利率。為此，筆者調(diào)查本地多家銀行網(wǎng)點，但并未發(fā)現(xiàn)此類業(yè)務。

轉(zhuǎn)按揭是指跨銀行間的貸款轉(zhuǎn)接。例如，借款人在甲銀行辦理了住房按揭貸款，但該銀行提供的折扣高于乙銀行，借款人則可以將按揭轉(zhuǎn)到乙銀行，以便享受更優(yōu)惠的利率。2008年，轉(zhuǎn)按揭業(yè)務一度盛行，之后被監(jiān)管部門叫停。近兩年來，中小微企業(yè)貸款業(yè)務風險升高，出于自身業(yè)務結(jié)構(gòu)的需求，不少銀行紛紛下調(diào)房貸利率，致使房貸利率在不同銀行呈現(xiàn)出較為明顯的差距，房貸“搬家”的需求隨之提升。據(jù)了解，2015年10月，沈陽地區(qū)部分銀行就出現(xiàn)過轉(zhuǎn)按揭業(yè)務且咨詢量高漲。

然而，貸款“搬家”時的過橋費很容易被人們忽略。業(yè)內(nèi)人士介紹，由于貸款的抵押在原來的銀行，需要該行將原來的房貸結(jié)清，但原來的抵押尚未解除，對于該行來說存在風險，因此需要購房者交一定額度的抵押金。同時，如果按揭的轉(zhuǎn)出銀行事先有提前還款違約金的條款，則借款人需支付一定比例的違約金。此外，可能還要收取房產(chǎn)評估費、公證費、房屋抵押登記費等。

比起過橋費，轉(zhuǎn)按揭的政策風險更需警惕。據(jù)專業(yè)人士介紹，由于兩家銀行的貸款流程無法實現(xiàn)無縫對接，中間存在一段不確定的時間差，央行此前早已明確禁止辦理轉(zhuǎn)按揭。另有業(yè)內(nèi)人士表示，雖然近幾年放松該管制，但并未命令放開，部分銀行仍在繼續(xù)，處于打擦邊球的狀態(tài)，一旦被禁止，正在辦理中的購房者將處于兩難狀態(tài)。

此外，還有一種轉(zhuǎn)按揭是個人與個人之間的。例如，甲想要購買業(yè)主乙的房子，但該房子存在尾款，需還清后才能交易。通常情況下，會使用甲的錢先將貸款還清，之后再辦理過戶。這種方式的風險很高，曾經(jīng)出現(xiàn)過買主將錢付給業(yè)主后，業(yè)主卷錢跑路，而買主得不到房子的情況。這種轉(zhuǎn)按揭方式能夠加速買賣流程，但沒有風險保障。如今，在資金監(jiān)管的要求下，這種交易已經(jīng)無法進行，買方的錢必須先進入銀行，而業(yè)主的尾款也只能由自己償還。

不難看出，無論是跨行間的轉(zhuǎn)按揭，還是私人間的交易，這種“倒手”房貸的方式都很容易被監(jiān)管舉紅牌。但隨著房貸市場競爭的加劇，銀行更希望通過房貸競爭獲得優(yōu)質(zhì)個人客戶發(fā)展其他相關(guān)業(yè)務，轉(zhuǎn)按揭重出江湖就不難理解了。

3 擺脫壞賬，房貸業(yè)務成香餑餑

為了爭奪客戶，銀行的價格戰(zhàn)從未休止。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前多數(shù)銀行實行8.5折優(yōu)惠利率，農(nóng)行對貴賓客戶最高執(zhí)行8.3折利率；浦發(fā)銀行對鉆石客戶或貸款200萬元以上的客戶最高執(zhí)行8.3折利率；民生銀行實行差異化按揭利率政策，依據(jù)貸款期限不同，執(zhí)行相應的利率水平，優(yōu)質(zhì)客戶首套房貸款最低利率可在8.1～8.5折的區(qū)間浮動。

由于銀行競相飆低利率，加上2015年以來央行多次降息、降準，房貸利率已進入史上最低時期。融360發(fā)布月度報告顯示，6月全國首套房平均利率為4.48%，繼續(xù)創(chuàng)歷史新低。

某銀行業(yè)內(nèi)人士表示，經(jīng)濟下滑令商業(yè)銀行普遍遭受不良貸款的沖擊。相比之下，首套房按揭貸款屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行需要加大此類業(yè)務占比，調(diào)整信貸業(yè)務配置，降低貸款利率來吸引優(yōu)質(zhì)客戶。另外，有些高端客戶、優(yōu)質(zhì)客戶本身就是企業(yè)主或高收入人群，對銀行存款、理財?shù)葮I(yè)務的貢獻大，違約風險低，未來進行其他業(yè)務的推廣、展業(yè)也相對容易，對這類客戶實施相對較低的房貸利率較為合理。

值得注意的是，研究人士普遍認為，目前房貸利率已經(jīng)處于較低水平，未來繼續(xù)降低的空間有限。除非央行施行大幅降息或降準政策，否則以目前的資金成本來看，銀行基本不會繼續(xù)下調(diào)。多位銀行人士表示，房貸利率很可能維持在8.5折的水平，下降到此前的7折可能性非常小，回調(diào)的可能性反而更大，購房者要“且貸且珍惜”。

2016年以來，為防止樓市過熱引發(fā)的投機行為，市場多次傳出關(guān)于銀行收緊房貸的消息，間接為樓市降溫。融360分析師表示，未來隨著樓市去庫存壓力的加大，因地施政模式將逐漸推廣開來，各城市間的房貸政策差異將越發(fā)明顯。

專家表示，每家銀行留的放貸額度不同，未完成任務的銀行可能會通過低利率或雙周供等業(yè)務手段吸引客戶。但從往年的慣例來看，如果全年額度沒有放滿，銀行會一直延續(xù)優(yōu)惠利率，一般在國慶節(jié)之后才會收緊貸款。再從2016年以來的交易量來看，整體處于穩(wěn)定狀態(tài)，一季度較好，二季度持平，三季度或穩(wěn)中有降，未來維持現(xiàn)有利率水平的可能性較大。

收稿日期：2016-08-24