李進(jìn)濤　　涂　姍

(1 湖北工業(yè)大學(xué)土木建筑與環(huán)境學(xué)院，湖北武漢，430068；2 武漢市住房保障管理中心，湖北武漢，430015)

?

計(jì)劃行為視角的公共租賃住房退出意愿研究
——以武漢市為例*

李進(jìn)濤1涂姍2

(1 湖北工業(yè)大學(xué)土木建筑與環(huán)境學(xué)院，湖北武漢，430068；2 武漢市住房保障管理中心，湖北武漢，430015)

論文借鑒計(jì)劃行為理論構(gòu)建公租房退出意愿分析框架，從個人及家庭特征、住房配置與運(yùn)行滿意程度以及退出認(rèn)知等方面探索了公租房退出意愿的影響因素和特征。研究結(jié)果表明，教育程度、家庭收入、人口規(guī)模、住房面積、租金、配置滿意度、退出政策知曉程度對租戶退出公租房的意愿有正向影響，而對運(yùn)行狀況、住房環(huán)境和鄰里的滿意度則會抑制退出意愿。應(yīng)考慮提高租戶家庭收入、構(gòu)建漸退機(jī)制、嚴(yán)格執(zhí)行退出政策、宣傳退出政策等辦法，提高租戶退出意愿，促進(jìn)公租房有序退出。

公租房退出；意愿；計(jì)劃行為理論；有序Logistics模型；武漢市

公租房有序退出是涉及保障性住房公平分配的重要環(huán)節(jié)，對促進(jìn)公租房在住房困難群體間流通，解決其住房問題具有重要意義。目前我國公租房建設(shè)步伐加快，但制度處于探索階段，政策制定和實(shí)施存在不完善之處，運(yùn)營過程中出現(xiàn)“退出難”的尷尬狀況。審計(jì)署連續(xù)發(fā)布的城鎮(zhèn)保障性安居工程審計(jì)結(jié)果顯示，大量在收入、住房等條件發(fā)生變化后不再具備保障資格的家庭仍享有保障性住房及租金補(bǔ)貼?！巴顺鲭y”意味著政府在保障性住房方面的高額支出，一些住房困難的家庭被排斥在保障范圍之外，不利于有限的公租房資源被公平、高效地利用，亟待拿出有效辦法予以治理。本文以公租房租戶為調(diào)研對象，探索租戶退出意愿的影響因素及其特征，為制定針對性、可操作性的退出策略提供參考。

一、文獻(xiàn)述評

影響公共住房退出的因素較為復(fù)雜，[1]國外學(xué)者研究發(fā)現(xiàn)，人口、年齡、性別、家庭結(jié)構(gòu)、種族、收入水平、人力資本等家庭社會經(jīng)濟(jì)特征對退出公共住房有重要影響。[2][3]年輕人、男性居民往往能更迅速地退出住房救助，[4]而老年人家庭離開公共住房的幾率顯著地低于年輕人家庭。[5]有人認(rèn)為基本經(jīng)濟(jì)狀況是家庭決策繼續(xù)居住或遷出公共住房的顯著性因素，[6]但國外學(xué)者對此影響并無一致的結(jié)論。收入較高以及還有投資收益的家庭更容易退出住房救助，[3][6]但也有學(xué)者認(rèn)為收入對退出公共住房的影響并不顯著，[7]收入水平與社會住房退出之間的關(guān)系比預(yù)想的要復(fù)雜得多。[8]人力資本也是影響公共住房退出的積極因素，教育程度高、高技能群體容易進(jìn)入勞動力市場而退出社會救助項(xiàng)目，[9]與退出住房救助有正相關(guān)關(guān)系。[4]家庭生命周期、工作經(jīng)驗(yàn)在住房救助退出決策中扮演著重要的角色。[10]

除家庭社會經(jīng)濟(jì)特征影響退出公共住房外，現(xiàn)實(shí)中客觀存在的個人、家庭及外部障礙制約了租戶從公共住房中退出。例如，糟糕的健康狀況、需要照顧的家人、不穩(wěn)定的家庭及缺乏工作技能，[11]制約了居民從公共住房中退出。私人市場上較高的租金、弱化的權(quán)屬保障、苛刻的信用記錄要求等使退出者面臨極大的挑戰(zhàn)。[12][13][14]地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)狀況也對居住公共住房持續(xù)時間長短起著重要的決定性作用，[15]就業(yè)歧視、工作不穩(wěn)定也是其退出住房福利的障礙。[16]此外，還有研究者很早就認(rèn)識到福利和住房之間關(guān)系密不可分，[17]公共住房容易滋生依賴文化，[18]是住房救助獲得者中的一種普遍現(xiàn)象，[15]導(dǎo)致退出阻滯發(fā)生。

租賃性公共住房在我國實(shí)踐時間不長，[19]“退出難”問題在近幾年開始凸顯，研究成果并不豐富，國內(nèi)學(xué)者較多地關(guān)注保障性住房退出不暢的原因剖析及對策措施方面。例如，保障性住房退出機(jī)制存在信息不對稱、監(jiān)管主體模糊、獎懲機(jī)制缺乏等問題，[20][21]宜從個人信用體系、動態(tài)監(jiān)控、獎懲激勵、立法等方面予以完善。[22][23]還有學(xué)者構(gòu)建進(jìn)化博弈模型分析了保障性住房退出機(jī)理，并從該視角提出治理路徑，認(rèn)為科學(xué)合理的激勵退出機(jī)制可以有效地解決保障住房退出難問題。[24][25]有少數(shù)學(xué)者從租戶個體特征及政策方面研究了公共租賃住房退出意愿的影響因素，發(fā)現(xiàn)租金政策和激勵政策是影響承租人退出意愿的關(guān)鍵因素。[26]

不難看出，國內(nèi)研究局限在定性、理論分析層面，缺乏從微觀經(jīng)濟(jì)、行為科學(xué)等角度來解釋租戶退出公租房的意愿及行為邏輯，使得退出意愿的發(fā)生機(jī)理與影響規(guī)律尚不明確。本文將借鑒計(jì)劃行為理論，構(gòu)建公租房退出意愿的分析框架，引入個體及家庭社會經(jīng)濟(jì)特征、公租房配置及運(yùn)行滿意度、退出認(rèn)知等變量，探索公租房退出意愿的影響因素及其規(guī)律。

二、研究假設(shè)與計(jì)量模型

(一)理論框架

計(jì)劃行為理論(Theory of Planned Behavior，TPB)是社會心理學(xué)領(lǐng)域被廣泛用作預(yù)測行為意向和行為結(jié)果的重要基礎(chǔ)理論，也是理性行為學(xué)派最具代表性的行為研究框架之一。[27][28]TPB是美國心理學(xué)家Ajzen在理性行為理論(Theory of Reasoned Action，TRA)基礎(chǔ)上增加知覺行為控制變量發(fā)展起來的理論模型。[29]

理性行為理論認(rèn)為，行為意向是行為的先導(dǎo)條件，行為意向在很大程度上影響人們是否將行為付諸實(shí)踐。[30]一般地，行為意向越強(qiáng)烈，采取某一行為的可能性越大，且行為意向受行為態(tài)度和主觀規(guī)范的影響。如果行為主體能預(yù)期到積極的行為結(jié)果，且感覺周圍環(huán)境是鼓勵、支持該行為的，那么行為主體會產(chǎn)生比較積極的行為意向。然而，理性行為理論假設(shè)人是理性的并且能系統(tǒng)地利用信息，意味著該理論僅能預(yù)測人們的一小部分行為。為更好地解釋某些不完全受意志控制的行為，Ajzen在理性行為理論基礎(chǔ)上增加了行為意向的另一個先導(dǎo)變量知覺行為控制，形成了計(jì)劃行為理論。計(jì)劃行為理論指出，態(tài)度、主觀規(guī)范和知覺行為控制決定行為意向，行為態(tài)度和主觀規(guī)范越積極，感知行為控制越強(qiáng)，則執(zhí)行某一行為的意向就越強(qiáng)，反之就越弱；行為主體所擁有的有關(guān)行為的信念是行為態(tài)度、主觀規(guī)范和知覺行為控制的認(rèn)知基礎(chǔ)，并且個體及社會文化等因素(如年齡、性別、文化背景、經(jīng)驗(yàn)等)影響行為信念并作用于行為態(tài)度、主觀規(guī)范和知覺行為控制，進(jìn)而最終影響行為意向及行為。

理性行為理論、計(jì)劃行為理論雖不足以充分地描述公共租賃住房退出決策過程，但都與個體行為決策有關(guān)，試圖揭示行為傾向?qū)π袨橐鈭D、行為結(jié)果的影響，可以為退出決策提供理論支撐。用TPB理論可以揭示退出決策過程中的四個主要概念，即退出態(tài)度、主觀規(guī)范、感知退出行為控制、退出意愿。具體而言，退出態(tài)度反映對退出預(yù)期價(jià)值的評價(jià)結(jié)果。如果租戶退出后有信心或能力解決住房問題，則會更傾向于退出行動。主觀規(guī)范則反映出社會網(wǎng)絡(luò)對潛在退出的影響。如果租戶對公租房退出政策知曉程度高，并對住房管理部門退出政策執(zhí)行力方面較有信心，會意識到所處環(huán)境是積極支持退出行為的，從而影響退出意愿。在感知退出行為控制方面，如果租戶感覺到退出的障礙很小，他們將更愿意退出，反之，則不愿意退出。計(jì)劃行為理論強(qiáng)調(diào)，已經(jīng)發(fā)生的行為會對后續(xù)行為意向產(chǎn)生影響。依此邏輯，租戶對公租房資格標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定、住房配置及運(yùn)行管理等環(huán)節(jié)公平性、公正性的認(rèn)知和感受會影響到退出行為的意愿。若公平公正程度高，租戶會意識到選擇不退出會面臨較大的障礙，故而產(chǎn)生退出意愿。在上述三要素的作用下，租戶會形成退出的意圖，將采取退出或不退出的行動。因此，本文構(gòu)建公共租賃住房退出意愿的分析框架如圖1所示。

(二)模型設(shè)定

根據(jù)上述分析框架，為檢定影響公共租賃住房租戶退出意愿的因素，設(shè)定以下計(jì)量模型：

Exitint=β0+β1Convera+β2Alloper+β3Exitcon+ε

(1)

在方程(1)中，Exitint表示租戶退出公共租賃住房意愿的強(qiáng)烈程度，分別用1～5來表示，其中1表示當(dāng)退不退，5表示當(dāng)退則退，其余選項(xiàng)分別用2、3、4表示。Convera表示個人及家庭特征，設(shè)為控制變量，包括性別、年齡、教育程度、職業(yè)、家庭收入、人口數(shù)、住房面積等。Alloper表示住戶對公共租賃住房配置及運(yùn)行的滿意程度，包括對資格認(rèn)定、分配過程、運(yùn)行狀況、租金水平以及住房總體滿意的程度。Exitcon反映租戶對公共租賃住房退出政策及其執(zhí)行等方面的認(rèn)知，包括公租房性質(zhì)認(rèn)識、退出政策知曉程度、退出后自我解決住房問題的信心以及退出政策執(zhí)行的信心等。以上三項(xiàng)所包括的變量分別反映出TPB中的退出態(tài)度、主觀規(guī)范、感知退出行為控制等變量。方程中ε表示誤差項(xiàng)。由于設(shè)定計(jì)量模型中采用樣本數(shù)據(jù)多為順序多分類變量，為避免損失很多信息，影響估計(jì)結(jié)果的精確性和可靠性，因此采用有序Logistic模型，并用最大似然法估計(jì)參數(shù)。

圖1　公共租賃住房退出意愿分析框架

三、數(shù)據(jù)來源與描述性特征

(一)問卷設(shè)計(jì)與調(diào)查

本次調(diào)查是為了研究公共租賃住房租戶退出意愿問題，基于文獻(xiàn)綜述和TPB理論并結(jié)合預(yù)調(diào)查等綜合考量，以封閉式題型為主設(shè)計(jì)具體問題，保證問卷具有良好的內(nèi)容效度。設(shè)計(jì)問卷涵蓋了本研究要求所需的內(nèi)容，涉及個人及家庭特征、住戶對公共租賃住房配置及運(yùn)行的滿意程度以及租戶對公共租賃住房退出政策及其執(zhí)行等方面的認(rèn)知問題相關(guān)的可觀測變量，其中反映租戶感知的態(tài)度度量采用里克特量表形式，賦值從小到大具有程度上逐漸增強(qiáng)的含義。設(shè)計(jì)問卷所包含的變量的含義及其具體選項(xiàng)如表1所示。

表1　變量定義及說明

調(diào)查選擇武漢市已經(jīng)建成投入使用的中心城區(qū)政府類公租房項(xiàng)目為對象，包括江岸區(qū)后湖惠民居、洪山區(qū)南湖新城和馬湖豐華苑等3個公租房小區(qū)，因后兩個項(xiàng)目為毗鄰小區(qū)且規(guī)模相當(dāng)，其調(diào)查數(shù)據(jù)合并一起處理，簡稱南湖項(xiàng)目。2015年7月，課題組對上述3個小區(qū)已經(jīng)入住半年以上的公租房家庭進(jìn)行問卷調(diào)研。被調(diào)查對象在18歲及以上，且每戶家庭限調(diào)查1人。本次調(diào)查共發(fā)放問卷570份，回收問卷526份，回收率92.28%，剔除無效樣本后獲得有效問卷461份，有效率為87.64%。

(二)樣本數(shù)據(jù)特征

1.租戶基本特征

對南湖、惠民居公租房項(xiàng)目調(diào)查分別獲得128、333個樣本，調(diào)查對象的社會、人口特征見表2。調(diào)查對象以女性居民為主，兩個項(xiàng)目的女性居民所占比例相當(dāng)，共占到全部樣本63.56%。調(diào)查對象以51歲及以上的居民為主，教育程度以高中(含中專、技校)及以下居多。從職業(yè)分布看，49.67%的居民處于離退休狀態(tài)，25.38%的為企事業(yè)單位員工，其他為無業(yè)或自由職業(yè)者。家庭月平均收入多在3000元以下，占到調(diào)查對象的70.5%。家庭規(guī)模以2口之家為主，占45.12%，其次是3口之家，占25.38%。

表2　社會-人口特征描述性統(tǒng)計(jì)

說明：括號內(nèi)的數(shù)值為百分比。

2.樣本數(shù)據(jù)描述性統(tǒng)計(jì)

自變量的含義及數(shù)值特征見表3。

表3　變量描述性統(tǒng)計(jì)特征值

(三)樣本租戶退出意愿

調(diào)查問卷中，對公共租賃住房租戶退出意愿設(shè)置了5個選項(xiàng)，具體選項(xiàng)及回答頻數(shù)如表3所示。從表4可以發(fā)現(xiàn)，調(diào)查對象中有25.6%的租戶愿意在達(dá)到退租標(biāo)準(zhǔn)后退出公租房，16.7%的租戶愿意有條件地退出，合計(jì)42.3%的租戶家庭愿意退出公租房。有23.21%的租戶退出意愿不明確，6.72%的租戶有其他想法，高達(dá)27.77%的租戶則明確表達(dá)超過資格條件后仍不愿意退出公租房。

表4　公共租賃住房退出意愿選項(xiàng)統(tǒng)計(jì)

四、結(jié)果與討論

(一)信度評價(jià)與共線性檢驗(yàn)

針對里克特量表測量信度評價(jià)常用的指標(biāo)是Cronbach’s alpha系數(shù)，對于以推斷變量關(guān)系為目的的信度評價(jià)要求α系數(shù)在0.8以上。[31]經(jīng)檢驗(yàn)，本次調(diào)查數(shù)據(jù)中態(tài)度度量變量的α系數(shù)為0.82，表明本研究的調(diào)查量表和數(shù)據(jù)具有較好的內(nèi)部一致性。擬合離散選擇模型時，對自變量是否存在多元共線性很敏感，共線性程度高時，系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)誤的估計(jì)將產(chǎn)生偏差?？梢杂萌萑潭戎笜?biāo)來檢驗(yàn)自變量中的多元共線性，若容忍度小于0.20即存在多元共線性。經(jīng)檢驗(yàn)，各自變量的容忍度分布為0.45～0.95，可以認(rèn)為各自變量不存在多元共線性。

(二)有序Logistic模型結(jié)果

根據(jù)樣本數(shù)據(jù)，擬合得到5個有序Logistic模型如表5所示。表5顯示，各模型似然統(tǒng)計(jì)值LR Chi2的概率均為0.000，非常顯著，表明各模型擬合得很理想。其中，模型1、2、3分別是對個人及家庭特征、住房配置及運(yùn)行滿意程度、租戶退出認(rèn)知等變量的擬合，模型4在模型1的基礎(chǔ)上增加了住房配置及運(yùn)行滿意程度變量，模型5是對全部變量的擬合?？梢钥闯觯谀Ｐ?-4中顯著的變量在模型5中也比較顯著。從模型的準(zhǔn)R2看，其值均比較低。在Logistic模型中，R2值不同于OLS線性回歸中的R2值，一般都比較低，并且實(shí)際解釋意義不大。[32]相對而言，模型5的準(zhǔn)R2值較前4個模型有所改善。

需要指出的是，分別以南湖、惠民居的樣本擬合表5中的5個模型，發(fā)現(xiàn)各變量的顯著性與全部樣本數(shù)據(jù)的模型差異不明顯，因此，文中僅提供全部樣本數(shù)據(jù)的擬合模型。綜合考慮，選擇模型5對影響租戶退出意愿的因素加以解釋、討論。

表5　公租房退出意愿的有序Logistic模型

說明：括號內(nèi)的數(shù)值為穩(wěn)健性標(biāo)準(zhǔn)誤；+、*、**、***表示在15%、10%、5%、1%水平上顯著。

(三)討論

1.個人及家庭特征

在模型1、4和5中，性別、年齡、職業(yè)等變量均不顯著，說明該3個變量對租戶退出公租房意愿的影響并不明顯。教育程度在3個模型中在5%的水平上顯著，表明隨著教育程度的提高，租戶退出公租房的意愿也比較明顯。一般而言，教育程度高，其個人人力資本也高，意味著可以獲得更高的收入，有經(jīng)濟(jì)能力改善家庭住房條件，從而產(chǎn)生退出公租房的意愿。家庭月收入水平雖然在模型1、4中并不顯著，但模型5中在15%的水平上顯著，說明收入也對租戶的退出意愿發(fā)生作用，即收入水平越高，搬出公租房的意愿越顯著。模型5中，人口數(shù)、住房面積分別在5%、1%的水平上顯著，顯示出對退出意愿產(chǎn)生了影響。人口數(shù)、住房面積是人均居住空間大小的直接影響因素，人口多、住房面積增加有限勢必帶來居住擁擠，而居住在擁擠的住房環(huán)境中更容易觸發(fā)遷移的意向。[33]武漢市單套公租房面積多為60平方米左右，人口規(guī)模增大后(例如，11.49%的樣本租戶為4口及以上人口家庭)，居住空間更加顯得狹小，退出公租房的意愿也比較強(qiáng)烈。類似于人口數(shù)，隨著住房面積增加，退出公租房的意愿也比較明顯，其可能的原因是，公租房配租面積與家庭人口數(shù)相關(guān)，面積大租戶家庭人口也比較多，而惠民居、南湖新城及豐華苑等3個公租房項(xiàng)目最大住房面積分別是61、65、65平方米，即使是大戶型但居住空間增加有限，對于人口多的家庭居住仍然顯得十分擁擠，空間壓力大，所以退出公租房的意愿也比較強(qiáng)烈。

2.住房配置及運(yùn)行滿意程度

模型5顯示，在租戶對公租房配置及運(yùn)行狀況滿意程度方面，除資格認(rèn)定外，其他滿意度指標(biāo)都比較顯著。在模型2、4、5中，對公租房整個過程(包括資格認(rèn)定、輪候、排序等)公平、公正性的滿意度在5%水平上顯著，且符號為正，表明租戶對公平、公正性感知程度越高，在租期屆滿或不再具備資格條件情況下退出公租房的意愿也越高?，F(xiàn)階段，公租房由政府出資興建，政策性強(qiáng)，且配置過程具有一套較科學(xué)、完善的分配流程，能公平、公正地保障受助群體的利益。租戶在經(jīng)歷整個分配過程后，對其公平、公正性滿意度越高，說明租戶對公租房政策的權(quán)威性有較充分的認(rèn)知、理解，從內(nèi)心里也愿意按政策規(guī)定執(zhí)行。如果在規(guī)定條件下不退出公租房，顯然有悖于自身對政策公平、公正性的認(rèn)知，因此對公租房配置滿意度越高，退出意愿也越高。對公租房運(yùn)行狀況的滿意度在模型2、4、5中也比較顯著，但符號為負(fù)，顯示出滿意程度越高，反而更不愿意退出公租房。武漢市現(xiàn)有公租房項(xiàng)目多由各城區(qū)住房保障中心組建運(yùn)營機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)日常管理，并由政府購買物業(yè)服務(wù)，管理規(guī)范，服務(wù)有保障。因此，運(yùn)行狀況滿意度高，顯示出租戶對日常管理、服務(wù)產(chǎn)生較強(qiáng)的偏好，觸發(fā)租戶不愿意退出公租房的想法。

租金是影響租房決策的重要因素，[34]租金水平在模型1中比較顯著，且符號為正，說明租金越高退出公租房的意愿也比較顯著，而在模型5中則不顯著，表明租金水平對公租房退出意愿作用有限。住房滿意度在模型2、4中均不顯著，模型5中在15%水平上顯著，并顯示出對退出意愿有負(fù)向影響，即租戶對居住環(huán)境、鄰里交往的滿意程度越高，退出公租房的意愿反而越低。已有的研究顯示，鄰里的自然環(huán)境和社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境對居住遷移至關(guān)重要，[35]顯著地影響居民的遷移愿望，當(dāng)居民感受到鄰里環(huán)境在改善，滿意度提高，遷移意向越不明顯。[36]只有在對自己住房、周圍無序環(huán)境不滿意時會顯著地增加搬家的幾率。[37]對于新住區(qū)的居民，可以在相當(dāng)短的時間內(nèi)建立起很強(qiáng)的鄰里依戀，而不愿意離開。[38][39]公租房項(xiàng)目內(nèi)部環(huán)境、配套較為完善，租戶入住后能很快地適應(yīng)新的環(huán)境并建立起自己的社會關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，產(chǎn)生對所居小區(qū)的依戀感。因此，租戶對住房環(huán)境、鄰里交往的滿意程度越高，不愿退出公租房的想法更加強(qiáng)烈。此外，樣本租戶中退休居民較多，相對于其他人群有很強(qiáng)的鄰里依戀感，[40]他們有很強(qiáng)的意愿繼續(xù)居住在公租房小區(qū)中。

3.租戶退出認(rèn)知

在模型5中，退出后解決住房問題的信心程度在5%的水平上顯著，對公租房性質(zhì)的認(rèn)知、退出政策知曉程度、退出政策執(zhí)行信心等變量則在1%的水平上顯著，各變量顯著性水平與模型3的顯著性水平一致，且符號均為正，表明退出認(rèn)知變量對退出意愿產(chǎn)生顯著性的正向影響。調(diào)查結(jié)果顯示，經(jīng)過近幾年公租房政策的持續(xù)推進(jìn)，樣本租戶中有87%的居民對公租房的性質(zhì)有比較清晰的認(rèn)識，大多數(shù)居民認(rèn)識到公租房不同于過去單位分配的福利房，而是解決住房困難群體的過渡性解決方案，租期屆滿或不具備資格都要退出來，因而公租房性質(zhì)辨識度越高，退出意愿也越明顯。退出政策知曉程度方面，租戶對政策越熟悉，越有利于退出意愿的形成，反之，政策不了解，則制約租戶做出退出的選擇。對公租房運(yùn)營機(jī)構(gòu)執(zhí)行退出政策的信心強(qiáng)弱也對退出意愿產(chǎn)生影響，信心強(qiáng)則退出意愿也高。近幾年，針對“退出難”現(xiàn)象許多城市出臺了保障性住房退出管理辦法，從退出條件、程序和權(quán)利保障等方面做出較詳盡的規(guī)定，以收入核查、按市場標(biāo)準(zhǔn)繳納租金、退出公示等途徑加大了保障性住房退出的清查力度。還有一些城市在退出策略上做出了有益的探索。例如，杭州市運(yùn)用現(xiàn)代信息技術(shù)，使用智能化門禁卡解決公租房退出難問題。顯而易見，保障性住房退出政策的執(zhí)行力度越大，租戶對退出政策的執(zhí)行信心也越強(qiáng)，促使其不再符合保障條件時選擇退出。再從退出后解決住房問題的信心程度看，信心越高，意味著退出后解決住房問題的能力越強(qiáng)，利于租戶做出退出的選擇。

五、結(jié)論與啟示

基于計(jì)劃行為理論分析框架的實(shí)證研究表明，個人及家庭特征、住房配置及運(yùn)行滿意程度以及退出認(rèn)知等變量對公租房退出意愿產(chǎn)生顯著影響。具體而言，個人及家庭特征中的教育程度、家庭收入、人口規(guī)模、住房面積對租戶退出公租房的意愿有正向影響。配置及運(yùn)行滿意度測量變量中，對公租房分配環(huán)節(jié)的滿意度越高，退出意愿也越明顯；租金水平越高，能促使租戶做出退出的選擇；對運(yùn)行狀況、住房環(huán)境和鄰里的滿意度則制約了租戶退出公租房的意愿。退出認(rèn)知方面，租戶如果對退出政策及其執(zhí)行狀況了解越多，理解越深， 越利于租戶做出退出的選擇，退出后解決住房問題的信心越強(qiáng)，越利于租戶選擇退出公租房。

第一，為低收入租戶提供工作技能培訓(xùn)與教育，提高家庭收入。提高租戶家庭收入，是促其順利退出公租房的基礎(chǔ)條件。對于公共住房承租人教育程度普遍不高的狀況，較高水平的教育和培訓(xùn)是公共住房承租人提高自身能力、獲得工作的重要途徑。[14]為公租房家庭提供必要的工作技能培訓(xùn)與教育，使其達(dá)到崗位技能要求，提升就業(yè)競爭能力或改善就業(yè)質(zhì)量，增加家庭收入，減少對公租房的依賴。同時，要改善、繁榮公租房周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)狀況，增加就業(yè)機(jī)會，鼓勵各類企業(yè)給受助者提供適當(dāng)?shù)木蜆I(yè)崗位，幫助其就業(yè)，并對供崗企業(yè)給予獎勵。還可以鼓勵一部分有創(chuàng)業(yè)潛能的租戶選擇低成本投入的服務(wù)業(yè)進(jìn)行“微創(chuàng)業(yè)”，提高收入水平，促進(jìn)其住房自立。

第二，構(gòu)建漸進(jìn)式公租房退出機(jī)制，提高租戶退出意愿。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，樣本租戶認(rèn)為較受歡迎的公租房政策是采取漸退方式，有條件地退出。例如，對于退出公租房后在市場租房的家庭給予為期半年或1年的過渡性租金資助；對按期退出公租房的家庭給予獎勵，越早退出，獎勵越高，否則降低甚至取消獎勵；到期后不斷增加租金直至達(dá)到市場租金水平。

第三，嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出政策，營建公租房有序退出的政策環(huán)境。公租房準(zhǔn)入退出政策是為實(shí)現(xiàn)住房保障任務(wù)和目標(biāo)而制定的行為準(zhǔn)則，具有高度的權(quán)威性和嚴(yán)肅性。在執(zhí)行過程中，嚴(yán)格把關(guān)準(zhǔn)入門檻，實(shí)現(xiàn)透明化，禁止“暗箱操作”，有利于形成公平、公正的政策執(zhí)行氛圍。相應(yīng)地，對采取欺騙手段獲租公租房的，應(yīng)責(zé)令退出或退還，并取消其再次申請公租房資格；對享有退出優(yōu)惠政策后仍拒不退出者予以嚴(yán)厲懲罰。通過公平、公正地執(zhí)行準(zhǔn)入退出政策，嚴(yán)厲懲罰違規(guī)行為，讓租戶認(rèn)識到嚴(yán)格執(zhí)行公租房政策是被主觀規(guī)范鼓勵、支持的行為，從而促使租戶在超過資格條件后自愿退出公租房。

第四，加強(qiáng)宣傳，促進(jìn)租戶對公租房政策及其執(zhí)行有更深的認(rèn)知，提高租戶退出公租房意愿。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，許多租戶對于在何種情況下需退出公租房、如何退出、有哪些退出措施等知曉甚少，直接影響到租戶在退出意愿方面的判斷。運(yùn)營機(jī)構(gòu)可以在社區(qū)張貼公租房政策宣傳文件，著重對退出政策及執(zhí)行進(jìn)行解析，使更多租戶盡快了解公租房退出政策，清楚拒退、騙退等違規(guī)行為的后果。通過加大宣傳，消除租戶對公租房退出政策及執(zhí)行理解上的偏差和誤區(qū)，樹立依法、依規(guī)使用公租房的意識，調(diào)動租戶在不符資格條件時退出公租房的積極性和主動性。

[1]Wiesel I.,Pawson H.,Stone W.,Herath S.,McNelis S."Social housing exits: incidence,motivations and consequences",AustralianHousingandUrbanResearchInstitute,Final Report No.229,October 2014,pp.4-53.

[2]Wong Y L I.,Culhane D P.,Kuhn R."Predictors of exit and reentry among family shelter users in New York City",TheSocialServiceReview,1997,Vol.71 No.3,pp.441-462.

[3]Bahchieva R.,Hosier A."Determinants of Tenure Duration in Public Housing: The Case of New York City",JournalofHousingResearch,2001,Vol.12 No.2,pp.307-348.

[4]Hungerford T L."The dynamics of housing assistance spells",JournalofUrbanEconomics,1996,Vol.39 No.2,pp.193-208.

[5]Lubell J M.,Shroder M.,Steffen B."Work participation and length of stay in HUD-assisted housing",Cityscape,2003,Vol.6 No.2,pp.207-23.

[6]Ambrose B W."A Hazard Rate Analysis of Leavers and Stayers in Assisted Housing Programs",Cityscape,2005,Vol.8 No.2,pp.69-93.

[7]Epple D.,Geyer J.,Sieg H."Public Housing Policies and the Mobility of Low Income Households: Evidence from Pittsburgh",CarnegieMellonUniversity,September 22,2011,pp.1-35.

[8]Seelig T.,O'Flaherty M.,Haynes M.,Han J."Housing consumption patterns & earnings behaviour of income support recipients over time",Melbourne:AustralianHousing&UrbanResearchInstitute,Final Report No.118,2008,pp.1-66.

[9]Shroder M."Does housing assistance perversely affect self-sufficiency? A review essay",JournalofHousingEconomics,2002,Vol.11 No.4,pp 381-417.

[10]Dockery A M.,Feeny S.,Hulse K.,et al."Housing Assistance and Economic Participation",NationalResearchVenture1FinalResearchPaper,Australian Housing and Urban Research Institute,2008,pp.1-123.

[11]Rowley S.,Ong R."Market Demand and Supply and the Social Housing Stock: The Importance of Support Services",ReportfortheWesternAustralianCouncilforSocialServices,Curtin Business School,Curtin University Of Technology,May 2009,pp.6-56.

[12]Popkin S J.,Levy D K.,Harris L E,et al."The HOPE VI program: What about the residents?",HousingPolicyDebate,2004,Vol.15 No.2,pp.385-414.

[13]Wiesel I.,Easthope H.,Liu E.,et al."What influences pathways into and out of social housing and how can mobility support positive housing outcomes?"Australian Housing and Urban Research Institute,23 April 2013,pp.1-4.

[14]HulseK.,Milligan V."Secure occupancy: a new framework for analysing security in rental housing",HousingStudies,2014,Vol.29 No.5,pp.638-656.

[15]Freeman L."Does Housing Assistance Lead to Dependency? Evidence From HUD Administrative Data",Cityscape,2005,Vol.8 No.2,pp.115-133.

[16]Goujard A."Social housing location and labor market outcomes",London School of Economics and Political Science,October 2010,pp.2-17.

[17]Arthurson K.,Jacobs K."Discourses about Australian Social Housing,Social Exclusion and Employment: Indications of the Post‐Welfare State?"Housing,TheoryandSociety,2009,Vol.26 No.3,pp.179-192.

[18]Greenhalgh S.,Moss J."Principles for Social Housing Reform",LocalisResearch,2009,pp.34-56.

[19]Yang Z.,Chen J."Housing Affordability and Housing Policy in Urban China",Springer,2014,pp.15-44.

[20]陳俊華、吳瑩：《公租房準(zhǔn)入與退出的政策匹配:北京例證》，載《改革》，2012(1)。

[21]方永恒、張瑞：《保障房退出機(jī)制存在的問題及其解決途徑》，載《城市問題》，2013(11)。

[22]魏麗艷：《保障性住房公平分配的準(zhǔn)入退出機(jī)制研究》，載《東南學(xué)術(shù)》，2012(3)。

[23]高波：《完善保障性住房的分配與退出機(jī)制》，載《現(xiàn)代城市研究》， 2012(5)。

[24]艾建國、陳泓冰、魯璐：《保障房退出機(jī)制研究》，載《城市問題》，2012(2)。

[25]鄧宏乾、王昱博：《租賃型保障住房退出機(jī)制研究——基于進(jìn)化博弈論的視角》，載《貴州社會科學(xué)》，2015(3)。

[26]潘雨紅、曾藝文、孫起等：《公共租賃房騰退意愿研究及政策建議——以重慶為例》，載《建筑經(jīng)濟(jì)》，2015(1)。

[27]de Groot J.,Steg L."General Beliefs and the Theory of Planned Behavior: The Role of Environmental Concerns in the TPB",JournalofAppliedSocialPsychology,2007,Vol.37 No.8,pp.1817-1836.

[28]Ajzen I."The theory of planned behaviour: Reactions and reflections",PsychologyandHealth,2011,Vol.26 No.9,pp.1113-1127.

[29]Ajzen I."The theory of Planned Behavior",OrganizationalBehaviorandHumanDecisionProcesses,1991,Vol.50 No,pp.179-211.

[30]Madden T J.,Ellen P S.,Ajzen I."A Comparison of the Theory of Planned Behavior and the Theory of Reasoned Action",PersonalityandsocialpsychologyBulletin,1992,Vol.18 No,pp.3-9.

[31]Lance C E.,Butts M M.,Michels L C."The Sources of Four Commonly Reported Cutoff Criteria What Did They Really Say?"OrganizationalResearchMethods,2006,Vol.9 No.2,pp.202-220.

[32]Hosmer Jr D W.,Lemeshow S.,Sturdivant R X."Applied logistic regression",John Wiley & Sons,2013,pp.153-222.

[33]Clark W.,Deurloo M.,Dieleman F."Residential Mobility and Neighbourhood Outcomes",HousingStudies,2006,Vol.21 No.3,pp.323-342.

[34]王林、付維維：《公租房租戶全周期租房成本及租房決策研究》，載《重慶大學(xué)學(xué)報(bào):社會科學(xué)版》，2014(1)。

[35]de Groot C.,Mulder C H.,Manting D."Intentions to Move and Actual Moving Behaviour in The Netherlands",HousingStudies,2011,Vol.26 No.3,pp.307-328.

[36]Lu M."Analyzing migration decisionmaking: relationships between residential satisfaction,mobility intentions,and moving behavior",EnvironmentandPlanningA,1998,Vol.30 No.8,pp.1473 -1495.

[37]Kearns A.,Parkes A."Living in and leaving poor neighbourhood conditions in England",HousingStudies,2003,Vol.18 No.6,pp.827-851.

[38]Zhu Y.,Breitung W.,Li S."The Changing Meaning of Neighbourhood Attachment in Chinese Commodity Housing Estates: Evidence from Guangzhou",UrbanStudies,2012,Vol.49 No.11,pp.2439-2457.

[39]Feijten P.,van Ham M."Neighbourhood Change...Reason to Leave?"UrbanStudies,2009,Vol.46 No.10,pp.2103-2122.

[40]Wu F."Neighborhood Attachment,Social Participation,and Willingness to Stay in China’s Low-Income Communities",UrbanAffairsReview,2012,Vol.48 No.4,pp.547-570.

(責(zé)任編輯：H)

Empirical Analysis on the Willingness of Public Rental Housing Exits based on the Theory of Planned Behaviour—A Case of Wuhan

LI JintaoTU Shan

The purpose of this study is to explore the influencing factors of the willingness of public rental exits from personal and family characteristics,satisfactions of allocation and operation and policy cognition.The theory of planned behaviour is employed to construct the analysis framework.The research finds that the factors such as the education,family income,size of population,areas,rent,allocation satisfaction and policy cognition have statistically significantly positive effects on willingness of public rental exits.However,the satisfactions of operation,housing environment and neighbourhood inhibit willingness to quit.As the study reveals,more attention is needed to increase household incomes,build gradually exit mechanisms,implement exit policies strictly,publicize exit policies,and strengthen the willingness to quit,promote public rental housing exits orderly.

public rental housing exit,willingness,theory of planned behavior,ordered logistics model,Wuhan

*本文系國家社會科學(xué)基金項(xiàng)目“保障性住房‘退出難’的誘因、生成及治理研究”(項(xiàng)目編號:13BGL148)的階段性成果。