夏淑媛

一線城市“房地產(chǎn)市場大熱”，除政策寬松帶來的市場回暖之外，杠桿資金被認(rèn)為是背后的重要推手。以“首付貸”為代表的場外配資引起了監(jiān)管部門的重視。繼北京、深圳摸底首付貸之后，上海也加入清查首付貸的陣營。然而，叫停首付貸，你關(guān)心的房價會降嗎？

所謂首付貸，是指在購房人首付資金不足時，地產(chǎn)中介或金融機(jī)構(gòu)能夠?yàn)槠涮峁┭a(bǔ)助資金，用于購房人放大購房杠桿。在一些房價上漲較快的地區(qū)，首付貸的存在讓部分購房者的實(shí)際首付已降至10%，這相當(dāng)于10倍杠桿，杠桿比例遠(yuǎn)高于2015年股市巔峰時期的“場外配資”?！吧虾ｆ溂沂录币院?，首付貸處于風(fēng)口浪尖上。

50億元首付貸規(guī)模引風(fēng)險

此前首付貸的規(guī)模一直是個謎。隨著目前監(jiān)管層各方對于首付貸的摸底，有關(guān)謎底正在逐漸清晰。3月10日，盈燦咨詢發(fā)布的一份報告稱：“近8個月的累計成交量達(dá)到了43億元，由于2015年7月前首付貸的成交規(guī)模相對較小，因此P2P網(wǎng)貸行業(yè)參與首付貸模式的金額預(yù)計不足50億元?！边@是第一個明確說明全國P2P平臺首付貸的數(shù)據(jù)，如右圖1所示。

盡管首付貸是否是導(dǎo)致樓市高燒的“元兇”仍有爭議，但央行和銀監(jiān)會在內(nèi)的金融監(jiān)管部門正密切關(guān)注部分地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險，將要求商業(yè)銀行對于住房貸款申請嚴(yán)格審查，如果首付資金來自高杠桿融資類貸款，則不應(yīng)發(fā)放貸款。監(jiān)管部門將打擊部分中介機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、小額貸款公司、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺等發(fā)放用于購房首付款的貸款行為。在今年的全國兩會上，全國人大代表、重慶市市長黃奇帆指出，如果聽任當(dāng)前一些地方的房市保持高杠桿，將會是另一場金融災(zāi)難。一些銀行的購房貸款首付從原來的40%降到30%，有些甚至已經(jīng)降到20%，如果房產(chǎn)商或者中介再給買房的人提供10%～20%的首付貸款，實(shí)際上就使買房的首付變成5%～10%，甚至是零首付，而眾所周知美國次貸危機(jī)的源頭就是零首付，房價也就沒頭沒腦地在2～3個月暴漲了30%、50%。這與2015年股市高杠桿造成的3000～5000點(diǎn)的后果是一樣的。

首付貸利益鏈揭秘

圍繞首付貸，借款人、地方中介、第三方機(jī)構(gòu)已經(jīng)構(gòu)成了一個利益鏈。一般而言，借款人的資金成本會隨著貸款方式變動。在地產(chǎn)中介自營的首付貸中，借款人需要負(fù)擔(dān)貸款利息（利益在7%～12%）和服務(wù)費(fèi)。如中原地產(chǎn)在首付貸成交后，一次性向借款人收取服務(wù)費(fèi)，一般信用貸的服務(wù)費(fèi)是借款總額的3%，而抵押貸款的服務(wù)費(fèi)是5%。

在房產(chǎn)中介與第三方機(jī)構(gòu)合作的首付貸中，如果貸款來自第三方自有資金，那么借款人需要負(fù)擔(dān)貸款利息（利率在12%左右）、地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)和第三方機(jī)構(gòu)首付貸服務(wù)費(fèi)（貸款額的6個點(diǎn)以上），其中第三方機(jī)構(gòu)會返還一定點(diǎn)數(shù)給地產(chǎn)中介。而如果通過第三方機(jī)構(gòu)使用銀行消費(fèi)貸、信用貸，那么借款人要負(fù)擔(dān)貸款利息、地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)和第三方中介服務(wù)費(fèi)（銀行批復(fù)額度的5%～8%），其中第三方中介服務(wù)費(fèi)也有可能不收，而是由銀行返還點(diǎn)數(shù)給第三方機(jī)構(gòu)，第三方機(jī)構(gòu)再返還一定點(diǎn)數(shù)給地產(chǎn)中介。

叫停首付貸 房價會降嗎

騰訊房產(chǎn)聯(lián)合騰訊網(wǎng)在新聞客戶端、微信公眾平臺發(fā)起首付貸的微調(diào)查，截至3月11日上午，2037位網(wǎng)友參與調(diào)查。眾網(wǎng)友發(fā)聲：“首付貸應(yīng)該叫停，但對于降房價效果可能九牛一毛”。

過半網(wǎng)友贊成叫停首付貸：因其推高房價

數(shù)據(jù)顯示，55%的網(wǎng)友支持叫停首付貸，74%的網(wǎng)友認(rèn)為首付貸會推高目前房價。有網(wǎng)友評論首付貸降低了購房門檻，影響市場供求關(guān)系，推高房價，如圖2所示。

專家表示，通過民間二次借貸的方式支付首付，使得不符合條件的購房者也能向銀行貸款，相當(dāng)于越過了金融貸款審核的門檻，存在騙貸的嫌疑，是不符合相關(guān)政策的，并且從根本上是風(fēng)險大于收益的。

60%網(wǎng)友不會考慮首付貸 沒錢就不買房

與歐美消費(fèi)習(xí)慣不同，多數(shù)國人更傾向于謹(jǐn)慎的投資和消費(fèi)方式，這在對待首付貸產(chǎn)品的態(tài)度上可以看出。對于“如果買房，你會考慮首付貸嗎？”一題，63%的網(wǎng)友表示“不會考慮”，如圖3所示。

有網(wǎng)友認(rèn)為，首付貸一方面會給自己和家庭帶來相對沉重的還貸壓力，同時，因?yàn)槭赘顿J在沒有明確的政策和法律背書的情況下，風(fēng)險過大。

首付貸或是替罪羊

雖然多數(shù)網(wǎng)友認(rèn)為首付貸產(chǎn)品會推高房價，但對于叫停首付貸對穩(wěn)定房價的作用并不樂觀。近半數(shù)網(wǎng)友認(rèn)為首付貸會成為政策調(diào)控房地產(chǎn)市場的“替罪羊”，并且期待更為有效和力度更大的調(diào)控政策，給過熱的樓市降溫，如圖4所示。

易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，針對首付貸的這一整頓行動將在一定程度上抑制一線及少數(shù)二線城市炒房需求，會為市場潑點(diǎn)冷水，但預(yù)計影響不大，持續(xù)時間不長。