崔立

“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)利潤影響因素分析

崔立

近兩年，中國主要城市的房地產(chǎn)增長幅度與5至10年前的增長情況已不可同日而語，房價漲跌一直備受關(guān)注。房地產(chǎn)業(yè)作為此次“營改增”改革中影響最為顯著的行業(yè)，其利潤受到一定程度的影響。本文通過比較“營改增”前后計稅依據(jù)等方面的差異，以房地產(chǎn)行業(yè)的營業(yè)收入、營業(yè)成本、稅負(fù)等方面為切入點(diǎn)，對有關(guān)影響房地產(chǎn)行業(yè)的利潤的因素進(jìn)行簡要分析，并得出結(jié)論。

“營改增”；房地產(chǎn)行業(yè)；利潤；影響因素

為優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)，避免重復(fù)征稅，減輕企業(yè)稅負(fù)，自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)，自此，中國全面實(shí)施“營改增”，營業(yè)稅將退出歷史舞臺，增值稅制度將更加規(guī)范。在這次政策調(diào)整中，房地產(chǎn)業(yè)改革對各行各業(yè)的影響尤為顯著。當(dāng)前，中國的房地產(chǎn)業(yè)在“限購”等政策調(diào)控基調(diào)下，正走向周期衰退的中后期階段。為此，對房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施“營改增”政策，通過采取降低稅負(fù)，消除混合銷售行為中的重復(fù)課稅等措施，提高凈利潤，能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。凈利潤=營業(yè)收入-營業(yè)成本-期間費(fèi)用-總稅負(fù)，因此，本文將重點(diǎn)研究、分析“營改增”下營業(yè)成本、營業(yè)收入和稅負(fù)的變動對房地產(chǎn)業(yè)利潤的影響。

一、“營改增”下營業(yè)成本變動對房地產(chǎn)行業(yè)利潤的影響

從產(chǎn)業(yè)鏈成本轉(zhuǎn)嫁的角度看，房地產(chǎn)行業(yè)的上游行業(yè)是建筑業(yè)，下游是消費(fèi)者。本文就房地產(chǎn)行業(yè)營業(yè)成本對利潤的影響將從這兩個角度分別進(jìn)行分析。

（一）“上游產(chǎn)業(yè)”對房地產(chǎn)業(yè)利潤的影響

（1）采購成本稅率提高。首先，“上游行業(yè)”的建安成本在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本中占據(jù)60%左右，建筑業(yè)實(shí)行“營改增”后，建筑安裝成本適用的稅率由3%上升到11%，稅負(fù)明顯增加，建安成本增加，房地產(chǎn)業(yè)作為其下游行業(yè)，成本勢必提高，導(dǎo)致其利潤下降。其次，營業(yè)稅改增值稅，涉及到銷項(xiàng)稅率高于進(jìn)項(xiàng)稅率時，同樣加重了建筑業(yè)的采購成本，從而將此成本轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)業(yè)。例如工程項(xiàng)目中常用的材料：建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用砂、土、石料，磚瓦石灰，水泥混凝土等，可選擇用簡易辦法6%稅率計算繳納增值稅，即使可以取得增值稅專用發(fā)票，最多也只能抵扣6%的稅率，和進(jìn)項(xiàng)稅率11%仍相差5%，這部分不可抵扣，加重稅負(fù)，進(jìn)而轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)成本，抵減了利潤。另外，對于建筑施工中占比50%以上、設(shè)備費(fèi)用占到了設(shè)備總價款的3%左右的租賃設(shè)備而言，適用稅率明顯上升，建筑業(yè)成本明顯增加，轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)行業(yè)，導(dǎo)致其利潤下降。

（2）無法取得采購材料的增值稅專用發(fā)票。一方面，建筑業(yè)某些零星材料從小規(guī)模納稅人、個體工商戶等處采購，無法取得增值稅專用發(fā)票，進(jìn)項(xiàng)稅額無法抵扣，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)增值稅增加，利潤下降。另一方面，考慮到房地產(chǎn)企業(yè)在營改增過渡時期，可能存在之前已買材料及設(shè)備未付款、銷售期已過3年仍沒清盤房產(chǎn)項(xiàng)目的情況，根據(jù)政策，這種情況亦無法取得增值稅專用發(fā)票，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，同樣會使房地產(chǎn)業(yè)利潤下降。

（3）人力成本和土地成本無法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。人力成本無法進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，原因在于很多勞動力屬于臨時工，無固定單位，比較零散，無增值稅出票單位，影響了進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，無形中使得房地產(chǎn)業(yè)利潤下降。在房地產(chǎn)成本結(jié)構(gòu)中占比最大的土地成本，在當(dāng)前政策下無法抵扣，這對于土地成本較高的發(fā)展較快的城市而言，營改增并不能節(jié)約稅收，甚者稅負(fù)還有可能增加，這轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)業(yè)會直接導(dǎo)致其利潤下降。

（二）“下游”消費(fèi)者對房地產(chǎn)業(yè)利潤的影響

房地產(chǎn)開發(fā)主要有住宅開發(fā)和商業(yè)開發(fā)兩種形式。從住宅開發(fā)角度看，目前我國房地產(chǎn)行業(yè)整體上處于供過于求的狀態(tài)，消費(fèi)者占據(jù)主導(dǎo)地位，房地產(chǎn)企業(yè)從上游被動接受的稅負(fù)不能自由地向下游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)業(yè)成本不能被填補(bǔ)，導(dǎo)致其利潤下降。從商業(yè)開發(fā)角度看，消費(fèi)者主要為商鋪?zhàn)赓U者，這些租賃單位在繳納稅金和購買服務(wù)時可以獲得增值稅專用發(fā)票，抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，緩解一部分成本壓力，利潤不至于太低。

二、“營改增”下營業(yè)收入變動對房地產(chǎn)行業(yè)利潤的影響

營業(yè)收入對房地產(chǎn)業(yè)利潤的影響主要來源于營改增在計稅依據(jù)、稅率等方面的差異。以建筑業(yè)為例，差異如下表所示：

由表可知，營改增后的營業(yè)收入=原營業(yè)稅計算的營業(yè)收入—增值稅，所以，營改增后的營業(yè)收入相比之前下降。例如：某房地產(chǎn)企業(yè)為一般納稅人，出售一處房地產(chǎn)，獲得的營業(yè)收入為999萬元。營改增前：營業(yè)收入=999萬元；營改增后：營業(yè)收入=999/（1+11%）=900萬元。（900-999）/900=-11%，即營業(yè)收入相比之前下降了11%。因此，當(dāng)其他收入一定，營業(yè)收入下降，結(jié)合上述無法轉(zhuǎn)嫁的營業(yè)成本，營改增后的利潤是下降的。

內(nèi)容　營業(yè)稅　營改增　差異計稅依據(jù)稅率　3%　一般納稅人：11%小規(guī)模納稅人：3%營業(yè)額；為納稅人銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外費(fèi)用銷售額；納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價款和價外費(fèi)用區(qū)別價內(nèi)稅和價外稅的不同：營業(yè)額含稅，銷售額不含稅

三、“營改增”下稅負(fù)變動對房地產(chǎn)行業(yè)利潤的影響

營改增政策前后最顯著的變化是稅率的調(diào)整。以建筑業(yè)為例，稅率通過對營業(yè)成本和營業(yè)收入的作用，進(jìn)而產(chǎn)生對利潤的影響已經(jīng)在前面詳述，本部分從房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營方式入手，以案例形式分析稅負(fù)對房地產(chǎn)業(yè)利潤的影響。

一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高的二線城市和一些地級市實(shí)行薄利多銷的經(jīng)營方式，因?yàn)檫@些地區(qū)人們的收入水平不高，房地產(chǎn)業(yè)得在保證建筑的質(zhì)量和不虧損的基礎(chǔ)上，盡可能將房價控制在當(dāng)?shù)厝藗兛梢越邮艿姆秶鷥?nèi)，這樣使得房地產(chǎn)繳納的增值稅額較少；而在地理位置優(yōu)越、經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的一線城市，房地產(chǎn)企業(yè)選擇高利潤經(jīng)營方式，由于在這個區(qū)域范圍內(nèi)，房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于建筑成本，獲利能力較高，對房地產(chǎn)業(yè)按照增值稅征收時，上繳的增值稅很多。在營改增過渡時期，真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性減稅，促進(jìn)其健康持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵，在于確定一個合理的稅率，下面以房地產(chǎn)業(yè)為一般納稅人，增值稅按銷項(xiàng)稅額減去進(jìn)項(xiàng)稅額方式征收為例，就城建稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅在政策前后的稅負(fù)差異對利潤的影響進(jìn)行計算分析。例如：某房地產(chǎn)企業(yè)為一般納稅人，出售一棟寫字樓，獲得的含稅營業(yè)收入為10000萬元，含稅營業(yè)成本總額為8000萬元，（取得可抵扣稅率為11%的增值稅專用發(fā)票7400萬元）。城建稅稅率為7%，教育費(fèi)附加3%，企業(yè)所得稅稅率為25%。一般納稅人“營改增”前后稅負(fù)計算對比如表所示：

由表可知，“營改增”后的房地產(chǎn)企業(yè)總體稅負(fù)減少，利潤在一定程度上有所提高，隨著“營改增”的逐步調(diào)整，增值稅的抵扣鏈條會更加完整，將進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

四、結(jié)語

“營改增”政策在全國各行業(yè)全面鋪開，基本消除了重復(fù)征稅，打通了增值稅抵扣鏈條，較完整地實(shí)現(xiàn)了規(guī)范的消費(fèi)型增值稅制度；用短期財政收入的“減”換取持續(xù)發(fā)展勢能的“增”，進(jìn)一步減輕了企業(yè)稅負(fù)，為經(jīng)濟(jì)保持中高速增長、邁向中高端水平奠定了牢固基礎(chǔ)；創(chuàng)造了更加公平、中性的稅收環(huán)境，有效釋放市場在經(jīng)濟(jì)活動中的作用和活力，在推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、消費(fèi)升級、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)和深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革等方面發(fā)揮了重要的促進(jìn)作用。對于房地產(chǎn)業(yè)，更應(yīng)該在這次改革中抓住機(jī)遇，揚(yáng)長避短，優(yōu)化經(jīng)營管理模式，加強(qiáng)和供應(yīng)商對接，提高資金利用率，優(yōu)化成本費(fèi)用，積極進(jìn)行稅收籌劃，根據(jù)“營改增”政策和自身行業(yè)特點(diǎn)，適時調(diào)整經(jīng)營策略，減輕企業(yè)稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)行業(yè)的裝型升級，在變革中謀求最大發(fā)展。

一般納稅人“營改增”前后稅負(fù)和凈利潤對比表單位（萬元）

［1］劉艷紅.“營改增”對房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)影響及對策思考.會計之友，2016（11）.

［2］毛向榮.“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)的影響及實(shí)務(wù)探討.會計師，2016（09）.

［3］李英.探究“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)的影響.財會學(xué)習(xí)，2016（06）.

（作者單位：河北農(nóng)業(yè)大學(xué)商學(xué)院）