【摘要】前幾年，受利益驅(qū)動影響，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)井噴式發(fā)展，一些區(qū)域房地產(chǎn)市場泡沫嚴(yán)重，直至出現(xiàn)了諸如“空城、鬼城”的怪胎現(xiàn)象。近年來，這些“空城、鬼城”怪胎在國家房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)的背景下，房地產(chǎn)市場嚴(yán)重萎縮，不僅對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展帶來較大沖擊，更重要的是對金融安全和社會穩(wěn)定帶來較大隱患。本文通過對山東乳山銀灘度假區(qū)的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行調(diào)查和分析，期望探尋促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)健康發(fā)展的對策和建議。

【關(guān)鍵詞】經(jīng)濟(jì) 房地產(chǎn) 啟示

近年來，為遏止房價過快上漲，國務(wù)院出臺了一系列組合式房地產(chǎn)調(diào)控措施，對抑制個人炒房和投機(jī)購房起到了積極的促進(jìn)作用。在此過程中，被國內(nèi)各大媒體頻頻曝光的諸如“鬼城、空城”等區(qū)域性房地產(chǎn)市場風(fēng)險越來越引起人們的關(guān)注。為全面了解房地產(chǎn)調(diào)控背景下度假區(qū)模式房地產(chǎn)市場風(fēng)險對地方經(jīng)濟(jì)、金融業(yè)造成的沖擊，本文選擇了山東乳山市銀灘旅游度假區(qū)作為調(diào)查樣本，通過分析國家近年來的房地產(chǎn)調(diào)控對該區(qū)域房地產(chǎn)市場的影響、論證房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險演變或蔓延為區(qū)域性金融風(fēng)險的可能性，期望探討改善和促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的對策和思路。

一、調(diào)查樣本概況

山東乳山銀灘旅游度假區(qū)位于乳山市東南海濱，地處青島、煙臺、威海三市中心地帶，地理位置優(yōu)越，自然環(huán)境優(yōu)美。1992年開始開發(fā)，2002年被國家旅游局批準(zhǔn)為國家AAAA級旅游區(qū)。區(qū)內(nèi)規(guī)劃控制面積65平方公里，已建成20平方公里。目前已開發(fā)商品房住宅面積1300多萬平方米，建成居民生活小區(qū)50多個，常住人口達(dá)2萬多人。商品住宅購買以異地客戶為主，遍及全國20余個省、市、自治區(qū)，金融機(jī)構(gòu)共辦理異地住房按揭貸款余額64億元，房地產(chǎn)業(yè)已成為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱行業(yè)。2009年區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)稅收占當(dāng)?shù)刎斦偸杖?0%以上，銀灘旅游度假區(qū)房地產(chǎn)業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)、金融發(fā)展中占有舉足輕重的地位。

二、房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險誘發(fā)區(qū)域性金融風(fēng)險的路徑傳導(dǎo)

當(dāng)前國內(nèi)外學(xué)者普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險誘發(fā)和演變?yōu)閰^(qū)域性金融風(fēng)險的路徑傳導(dǎo)主要通過“溢出效應(yīng)”來實現(xiàn)。

（一）集中度風(fēng)險傳遞

集中度風(fēng)險是引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險的重要根源。近十年來，在房地產(chǎn)市場火爆、行業(yè)監(jiān)管部門弱化和銀行逐利性增強(qiáng)等因素共同作用下，國內(nèi)銀行業(yè)和其它非銀行金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)投放了大量的貸款和融資，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)金融集中度不斷提高。據(jù)金融統(tǒng)計資料顯示，2015年末我國銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)人民幣房地產(chǎn)貸款余額為21.01萬億元，同比增長21%，高于各項貸款增幅6.7個百分點。另據(jù)中國金融統(tǒng)計年鑒顯示，目前我國的銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款集中度已達(dá)到20%左右，較10年前提高了5個百分點，其中京、津、滬、穗、深、渝等一線城市貸款集中度高達(dá)29%，東部沿海的比重高達(dá)50%。房地產(chǎn)金融集中度不斷提高，引發(fā)的行業(yè)泡沫越來越大，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控持續(xù)的背景下這種行業(yè)風(fēng)險極易演變?yōu)榻鹑陲L(fēng)險。

（二）關(guān)聯(lián)度風(fēng)險傳遞

金融產(chǎn)品的關(guān)聯(lián)度，主要表現(xiàn)為多種融資渠道共同指向同一類基礎(chǔ)資產(chǎn)，由于基礎(chǔ)資產(chǎn)價格發(fā)生變化，而造成多個渠道共振或相互影響進(jìn)而引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險。通過對山東100戶房地產(chǎn)企業(yè)問卷調(diào)查顯示，86%的房地產(chǎn)企業(yè)存在多渠道融資情況，融資結(jié)構(gòu)除銀行貸款外，民間融資、股市融資、股權(quán)融資、信托融資、債券融資、理財融資等多渠道融資是目前房地產(chǎn)業(yè)的普遍選擇。有資料顯示，2015年末全國房地產(chǎn)信托余額1.32萬億元，占全部信托余額24.49%。據(jù)專家估算，目前我國地方政府融資平臺貸款的86%左右都與房地產(chǎn)市場相關(guān)，而一年期以上風(fēng)險相對較高的理財產(chǎn)品資金50%以上直接或間接投向了房地產(chǎn)。由此可見，多元化渠道融資助推了房地產(chǎn)業(yè)的高杠桿化經(jīng)營，在房地產(chǎn)市場蕭條和銀行信貸政策約束的情況下，房地產(chǎn)業(yè)資金鏈的脆弱性更加突出，極易因某環(huán)節(jié)資金鏈斷裂最終引發(fā)多米諾古牌效應(yīng)染指區(qū)域金融風(fēng)險的發(fā)生。

三、旅游度假區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險誘發(fā)區(qū)域性金融風(fēng)險的實證分析

（一）調(diào)查樣本近年房地產(chǎn)市場發(fā)展特點

1.房地產(chǎn)價格上漲較快。乳山銀灘度假區(qū)2002年開始開發(fā)，2003年下半年隨著全國房地產(chǎn)市場的升溫，該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)很快進(jìn)入了旺盛期，由于開發(fā)商采取得力的市場營銷措施和適合客戶需求的小戶型設(shè)計，銀灘的房地產(chǎn)價格很快上漲，并且出現(xiàn)了輪番上漲的勢頭。據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣胥y行監(jiān)測，目前該度假區(qū)裝潢商品住宅平均價格已達(dá)5000元/平方米，其中精裝商品住宅均價達(dá)6000元/平方米，最高價格達(dá)7000元/平方米以上，分別是2003年房地產(chǎn)價格啟動時的4.16倍、5倍和5.8倍。

2.商品住宅以小戶型為主。銀灘獨特的地理位置（離乳山市區(qū)15公里，較偏僻）和良好的旅游度假資源決定了外地客戶來此投資購房主要以夏季臨時度假居住為主，只要屋內(nèi)生活設(shè)施齊全、裝修精美，不需要太大的面積。為此，銀灘的開發(fā)商設(shè)計和開發(fā)的商品住宅大都以70平米以下的小戶型為主，其中居內(nèi)生活設(shè)施齊全的40～50平米的精裝房最受青睞。據(jù)統(tǒng)計，2008年以來，銀灘共銷售90平方米以下的中小型商品住宅房2.3萬套，占總銷售套數(shù)的88%。另外，小戶型住宅商品房還因總房價低、普通中等收入工薪族能夠接受等原因大受青睞。

3.購房者以異地居多、資金來源以按揭貸款為主。銀灘良好的氣候、清潔的空氣和水質(zhì)以及獨有的大海資源吸引了來自全國各地的異地購房者，而異地購房者90%以上選擇了小數(shù)額的銀行按揭貸款購房。受金融危機(jī)影響，銀灘的房地產(chǎn)銷售一度低迷，各銀行為競爭業(yè)務(wù)而降低貸款門檻，為日后的泡沫破滅留下了風(fēng)險隱患。截止調(diào)查日，當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)為異地客戶在銀灘購房辦理的住房按揭貸款余額為64億元，占乳山全市金融機(jī)構(gòu)住房按揭貸款的82.3%。

4.異地購房者購房目的以度假和投資為主。據(jù)當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)反映，來乳山銀灘購房的異地客戶購房目的主要以休閑度假、臨時居住為主，約占購房者的85%以上。這部分群體大都來自國內(nèi)各大中城市、中級以上收入群體和部分離退休人員，他們購房主要看中銀灘的度假資源；另有少部分異地的中高收入群體進(jìn)行投資增值，約占購房者的10%左右。這部分投資者大都以長期投資為主，很少進(jìn)行短期炒賣。

5.銷售方式以預(yù)售和異地代理銷售為主。目前銀灘的商品房基本采取預(yù)售方式，開發(fā)商多層建筑工程進(jìn)度達(dá)到2層以后，即可取得預(yù)售許可證進(jìn)行銷售，待到樓盤封頂時房屋銷售一般可達(dá)到70%以上。營銷模式普遍采取異地公司代理銷售制，這種營銷模式類似傳銷。據(jù)度假區(qū)房地產(chǎn)銷售業(yè)內(nèi)人士透露，目前銀灘開發(fā)商對異地一級代理公司的讓利點數(shù)為一般為10～20%，裝修精美的高檔樓盤最高讓利點數(shù)甚至可達(dá)到25%以上。以目前該度假區(qū)精裝住宅房均價6000元為例，對代理商讓利20個點即每銷售一平米可賺1200元，利潤與開發(fā)商不相上下。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險誘發(fā)區(qū)域金融風(fēng)險分析

國務(wù)院連年實施的房地產(chǎn)調(diào)控，對以度假區(qū)模式發(fā)展起來的銀灘房地產(chǎn)業(yè)和當(dāng)?shù)亟鹑跇I(yè)造成的風(fēng)險影響主要表現(xiàn)以下幾個方面：

一是面臨政策風(fēng)險。據(jù)當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)統(tǒng)計，目前乳山銀灘的異地住房按揭貸款占99%以上，自國家差別房貸政策實施以來，該區(qū)域的房地產(chǎn)銷售大幅萎縮，對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)金融帶來巨大沖擊。在地方政府的誘導(dǎo)下，部分金融機(jī)構(gòu)放松了“差別化”的房貸政策的執(zhí)行力度，對不能提供一年以上當(dāng)?shù)囟愂兆C明或社會保險繳納證明的非本地居民提出的按揭貸款請求可能仍在受理之中，這種政策上的逆操作，給當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)和金融業(yè)帶來較大的政策風(fēng)險。

二是遭受市場風(fēng)險。連年的房地產(chǎn)調(diào)控給銀灘度假區(qū)房地產(chǎn)業(yè)帶來的市場風(fēng)險主要有以下幾個方面：一是房地產(chǎn)價格下行風(fēng)險。據(jù)當(dāng)?shù)劂y行反映，目前乳山銀灘的房地產(chǎn)價格雖然沒有出現(xiàn)大幅下跌，但在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)的背景下，這種以度假區(qū)為核心構(gòu)建的區(qū)域性房地產(chǎn)價格下行必然的；二是交易風(fēng)險。由于度假區(qū)式房地產(chǎn)開發(fā)屬“候鳥式”旅游度假區(qū)，受季度性影響較大，房地產(chǎn)銷售主要以外地人為主，本地沒有居民購買，因此導(dǎo)致二手房交易市場慘淡，二手房交易基本處在“有價無市”狀態(tài)，特別在當(dāng)前房地產(chǎn)市場疲弱狀態(tài)下使買家或按揭貸款銀行承受著較大的交易風(fēng)險；三是經(jīng)濟(jì)蕭條風(fēng)險。據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣胥y行反映，以往每年5～10月份房地產(chǎn)銷售旺季，周六、周日來自全國各地到銀灘看房、購房的外地客戶絡(luò)繹不絕，對當(dāng)?shù)氐牟惋嫛⒆∷?、旅游等服?wù)業(yè)的帶動作用十分明顯。當(dāng)?shù)芈糜尉忠卜从常?008～2009年銀灘房地產(chǎn)銷售火爆時乳山市的賓館、酒店需要提前預(yù)訂。目前，國家連年對房地產(chǎn)市場的深度調(diào)控，使乳山銀灘的房地產(chǎn)市場已開始走向蕭條，對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)產(chǎn)生了十分嚴(yán)重的影響。

三是誘發(fā)金融風(fēng)險。目前乳山銀灘的異地房地產(chǎn)按揭貸款總量達(dá)60多億元，分別占乳山和威海市住房按揭貸款總量的82.3%和22.7%。房地產(chǎn)行業(yè)的金融集中度過高，必然使銀行未來面臨著較大的金融風(fēng)險。據(jù)當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)反映，由于銀灘度假區(qū)的房地產(chǎn)配套設(shè)施不健全，相對住房建設(shè)的迅猛發(fā)展，與之配套的水電暖等基礎(chǔ)設(shè)施及學(xué)校、醫(yī)院、市場、物業(yè)管理等服務(wù)項目發(fā)展滯后，若居住環(huán)境長期達(dá)不到購房者心理預(yù)期或房地產(chǎn)價格出現(xiàn)大幅下行，購房者可能或者必然出現(xiàn)“棄房”現(xiàn)象，最終導(dǎo)致房價惡性下跌、房產(chǎn)貶值，銀行的抵押物減值，將嚴(yán)重危及金融安全。另外，在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)背景下，該度假區(qū)的二手房交易不活躍，在銀行承受抵押物減值風(fēng)險的同時，也使銀行處置抵押物存量變得更加困難。2008年以來，銀灘二手房交易量不足3萬平方米，僅占同期交易總量的2%。銀灘度假區(qū)的二手房“有價無市”局面，使銀行的房地產(chǎn)金融面臨較大的違約風(fēng)險。以目前度假區(qū)住房按揭貸款余額64億元、銀行綜合抵押率60%、銀行抵押物縮水50%粗略匡算，當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)未來的信用損失將在10億元以上。不僅如此，當(dāng)前金融危機(jī)背景下，部分開發(fā)企業(yè)資金鏈趨緊，已導(dǎo)致部分銀行到期貸款不能償還。乳山銀灘的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險，在國家房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)和未來房價下行壓力進(jìn)一步加大的情況下，極有可能將這種行業(yè)風(fēng)險演變?yōu)閰^(qū)域性金融風(fēng)險，界時對當(dāng)?shù)氐慕鹑诎踩蜕鐣€(wěn)定將構(gòu)成較大威脅。

四、促進(jìn)度假區(qū)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的建議

（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測提高風(fēng)險預(yù)警級別

鑒于目前房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，人民銀行要從維護(hù)區(qū)域金融穩(wěn)定的高度上認(rèn)識當(dāng)前房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)的風(fēng)險和苗頭，進(jìn)一步加強(qiáng)區(qū)域房地產(chǎn)市場的監(jiān)測，發(fā)揮窗口指導(dǎo)作用，及時向金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行風(fēng)險提示，提高區(qū)域金融穩(wěn)定的預(yù)警級別。監(jiān)管部門要按照銀監(jiān)會最新規(guī)定，嚴(yán)格監(jiān)督各大中型銀行按季度開展房地產(chǎn)貸款壓力測試，督促金融機(jī)構(gòu)認(rèn)真貫徹執(zhí)行國務(wù)院出臺的差別化房貸政策。各商業(yè)銀行要密切關(guān)注當(dāng)前的房地產(chǎn)風(fēng)險，隨時評估按揭貸款損失情況，發(fā)現(xiàn)風(fēng)險苗頭及時向當(dāng)?shù)厝嗣胥y行和監(jiān)管部門報告，切實維護(hù)轄區(qū)金融穩(wěn)定。

（二）加強(qiáng)國家宏觀調(diào)控和引導(dǎo)，完善房地產(chǎn)金融法律環(huán)境

房地產(chǎn)金融是一個比較特殊的金融領(lǐng)域，世界上很多國家都有專門的金融監(jiān)管部門對其實行風(fēng)險監(jiān)管。因此，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險防范的制度環(huán)境建設(shè)，建立健全房地產(chǎn)金融方面的法律、法規(guī)，是有效防范金融風(fēng)險的重要前提。建議根據(jù)國內(nèi)實際情況，盡快制定也適合房地產(chǎn)金融市場健康發(fā)展的法律、法規(guī)，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展。另外，需要建立房地產(chǎn)金融風(fēng)險監(jiān)管聯(lián)動機(jī)制，目前單一的央行監(jiān)管模式難以適應(yīng)現(xiàn)時金融監(jiān)管的要求。建議盡快建立起包括央行、銀監(jiān)會、審計、房管、行業(yè)協(xié)會在內(nèi)的多元化、全方位的房地產(chǎn)金融監(jiān)管體系。

（三）強(qiáng)化科學(xué)規(guī)劃，避免“鬼城”出現(xiàn)

自2000年以來，我國各個城市幾乎都有新城區(qū)在建，在一定時期內(nèi)已經(jīng)能夠滿足城市的發(fā)展需求，當(dāng)下應(yīng)該減緩或慎慎新城區(qū)、特別是度假區(qū)建設(shè)的審批。一方面梳理反思新城新區(qū)建設(shè)出現(xiàn)的問題與矛盾，謀劃未來新城區(qū)發(fā)展的方向和頂層設(shè)計；另一方面，可以給在建的新城區(qū)一定的緩沖時間，等它們建設(shè)成型后再考慮是否需要拓展更多的空間。新城開發(fā)規(guī)劃上造成的先天性不足與缺陷，只能靠后期運作來完善與整改，以此減少“鬼城”的出現(xiàn)數(shù)量，降低已有“鬼城”的負(fù)面影響。對目前已經(jīng)形成的“鬼城”，要著重從規(guī)劃和管理上吸取教訓(xùn)，從中指導(dǎo)各地城市建設(shè)少走“鬼城”彎路。

（四）植入新型產(chǎn)業(yè)，進(jìn)一步完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，帶動“鬼城”變新城

歸根到底，城市化不應(yīng)當(dāng)是無源之水，無本之木。必須要有相當(dāng)?shù)漠a(chǎn)業(yè)背景作為保證。當(dāng)?shù)卣ㄟ^招商引資將高端、環(huán)保的產(chǎn)業(yè)納入度假區(qū)內(nèi)，通過發(fā)展產(chǎn)業(yè)來增加區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的造血功能，使整個城市處于螺旋式成長模式，新城才能不至于變成“鬼城”。另外，要繼續(xù)加強(qiáng)和完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，變“鬼城”為“新城區(qū)”。當(dāng)?shù)卣畱?yīng)從維護(hù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的高度出發(fā)，切實做好度假區(qū)內(nèi)的排污、供暖、入學(xué)、就醫(yī)及交通等民生基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，以良好的環(huán)境吸引異地、本地客戶置業(yè)、安居，將度假區(qū)打造成宜居的新城區(qū)，以穩(wěn)步增長的居住型需求推動房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展。

作者簡介：王國鋒（1965-），男，經(jīng)濟(jì)師，供職于中國人民銀行威海市中心支行。