【摘要】房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)對于信托公司具有重要意義，如何做好房地產(chǎn)項目選擇、從源頭上控制風險是信托公司需要引起高度重視的問題。分析了房地產(chǎn)信托項目出現(xiàn)的兩種風險：終極風險和流動性風險，指出大部分風險是由于項目選擇出現(xiàn)了問題。分單純房地產(chǎn)項目本身和考慮開發(fā)商綜合實力因素兩種情況，分別提出了房地產(chǎn)信托項目選擇需要考慮的因素及條件。

【關(guān)鍵詞】信托 房地產(chǎn) 風險 項目選擇

房地產(chǎn)信托是大部分信托公司的重要業(yè)務(wù)板塊，根據(jù)統(tǒng)計，截止2015年末，全國房地產(chǎn)信托產(chǎn)品共3147個，存量規(guī)模為1.29萬億元，為信托資金的第五大投向。因此，做好房地產(chǎn)信托項目的風險管理對于信托公司而言具有重要的意義，可以促進信托公司的持續(xù)、穩(wěn)健經(jīng)營。而風險管理的最重要環(huán)節(jié)是源頭管控，對于房地產(chǎn)信托項目而言，就是要做好房地產(chǎn)信托項目的選擇。

一、近年來房地產(chǎn)信托項目風險發(fā)生情況

從2013年開始，由于全國房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，房地產(chǎn)信托項目風險陸續(xù)爆發(fā)，致使部分信托產(chǎn)品不能按約兌付，信托公司遭受損失。根據(jù)信托業(yè)協(xié)會的統(tǒng)計，2015年末信托業(yè)的風險項目個數(shù)為464個，資產(chǎn)規(guī)模為973億元。這其中有不少是房地產(chǎn)信托項目。

房地產(chǎn)信托項目風險發(fā)生的形式主要有以下兩種：

（一）房地產(chǎn)項目出現(xiàn)虧損，形成終極風險

由于項目土地取得成本高、產(chǎn)品定位和設(shè)計不合理、過程成本管控不到位，以及房地產(chǎn)市場整體不景氣等原因，造成一些房地產(chǎn)項目最終的利潤為負值，出現(xiàn)虧損。這種情況下，如果當時融資時向信托公司提供抵押的資產(chǎn)和擔保措施僅限于項目本身，或者即使有其他的擔保措施，但無法實施，則向項目提供融資的信托公司就面臨較大的風險，可能承擔較大的損失。

（二）房地產(chǎn)項目銷售不如預(yù)期，資金不能及時回收，形成流動性風險

一般情況下，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品是有時限限制的，一般為2-3年，到期須進行兌付。有些房地產(chǎn)項目，雖然本身仍有利潤，不會發(fā)生虧損；但是，由于市場原因，項目銷售進度及銷售價格不及當初可研的預(yù)測，通過銷售回收的資金額低于預(yù)期，對于到期的信托產(chǎn)品無法籌集足夠的資金歸還信托公司，從而形成流動性風險。此種情況下，迫于無奈，信托公司只好與融資方進行協(xié)商，對信托產(chǎn)品進行全部或部分展期，將信托產(chǎn)品的兌付時間延后。

對于第二種只存在流動性風險的房地產(chǎn)信托項目，一般的信托公司都未納入風險項目進行統(tǒng)計上報；否則，信托業(yè)協(xié)會統(tǒng)計的風險項目和風險資產(chǎn)規(guī)模還將大幅度增加。

房地產(chǎn)信托項目出現(xiàn)風險，有些是由于項目實施過程中新出現(xiàn)的突發(fā)情況造成的，但大部分是項目選擇時就存在先天不足，實施了本身條件就不是很好的項目。故做好項目選擇對于房地產(chǎn)信托風險管理尤為重要。

二、房地產(chǎn)信托項目的選擇

以源頭為重點，從源頭把好項目選擇關(guān)，對于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的風險管理具有非常重要的作用。在房地產(chǎn)信托項目選擇時，可以分兩種情況，一種情況是只考慮項目本身，不考慮開發(fā)商因素；另一種情況是，將作為融資方的開發(fā)商綜合實力納入考慮范圍。

（一）單純針對房地產(chǎn)項目的選擇

在只考慮項目本身因素，還款主要依靠項目本身的情況下，必須認真分析項目的各項條件和因素，篩選出優(yōu)質(zhì)項目。

1.項目所在城市的選擇。隨著時間的變化，不同類型城市的房地產(chǎn)市場也隨之變化。某些階段，一、二線城市房地產(chǎn)市場上升較快；某些階段，國家對一、二線城市房地產(chǎn)進行限購等調(diào)控，三、四線城市的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)好的發(fā)展勢頭。但總體而言，一、二線城市（尤其是一線城市）的房地產(chǎn)市場比三、四線城市的房地產(chǎn)市場容量更大，市場趨勢向上的概率更高。信托公司在選擇房地產(chǎn)信托項目時，應(yīng)將一線城市及二線靠前的城市作為優(yōu)選城市，三、四線城市應(yīng)慎重。

2.項目所在區(qū)位的選擇。對于房地產(chǎn)項目而言，最重要的就是位置，“位置地租級差”理論對此進行了很好的解釋。對于房地產(chǎn)項目而言，越靠近城市中心區(qū)域，正常情況下，項目的客戶目標群越大，項目的銷售速度會越快、售價越高。信托公司在選擇房地產(chǎn)信托項目時，應(yīng)將區(qū)位優(yōu)劣作為項目選擇的重要標準；對于剛啟動的城市新區(qū)項目應(yīng)慎重。

3.項目周邊配套完善程度。房地產(chǎn)項目具有外部性，其銷售情況受項目周邊配套設(shè)施完善度影響較大。在房地產(chǎn)市場中，我們可以看到學區(qū)房、地鐵房、公園房等特定類型的房地產(chǎn)，會吸引特定的客戶群體來購買。所以，包括交通、購物、上學、就醫(yī)、餐飲、休閑、娛樂等因素的配套設(shè)施完善程度，是信托公司選擇項目時應(yīng)重點考慮的因素。

4.項目產(chǎn)品類型的選擇。按照用途，房地產(chǎn)可以分為工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等不同類型?？傮w來講，住宅地產(chǎn)銷售速度最快；其他類型的房地產(chǎn)相對來講銷售周期比較長，工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)等有時還需要開發(fā)商自持較長時間，采取以租代售等各種方式，待市場培育成熟后才具備較好的銷售條件。因此，對于要到期兌付的信托產(chǎn)品而言，最好選擇住宅房地產(chǎn)項目；如果事先已取得較大量訂單的工業(yè)地產(chǎn)或商業(yè)地產(chǎn)，則屬于訂單式生產(chǎn)，能較快回收資金，此類項目也可選擇。在住宅地產(chǎn)中，還分為低密度住宅項目和高容積率項目，在目前不動產(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng)和大力反腐的大環(huán)境下，以及房產(chǎn)稅出臺的預(yù)期下，低密度房地產(chǎn)項目面臨較大的銷售壓力。因此，對于住宅地產(chǎn)項目，建議信托公司選擇較高容積率的項目，盡量回避低密度住宅項目。

5.項目土地成本因素。與前20年房地產(chǎn)開發(fā)相比，以后房地產(chǎn)市場將逐步回歸社會平均利潤水平，在以后的市場競爭中，成本競爭將越來越重要。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的總成本中，土地成本是其重要的組成部分。一線城市中，土地成本占房地產(chǎn)項目總成本的大部分；二線城市中，項目的土地成本基本上也占項目總成本的一半以上。因此，土地成本的高低將在很大程度上決定項目的市場競爭力。在同一區(qū)域，哪個房地產(chǎn)項目的土地成本越低，其就具有天然的價格競爭優(yōu)勢。信托公司在決策時，應(yīng)比較具體項目土地成本與市場土地成本的差距。如果目標項目土地成本低于市場土地成本較多，則該項目可以選擇；如果目標項目土地成本高于市場價甚至高出較多，則應(yīng)放棄該項目。

（二）考慮開發(fā)商的綜合實力因素

有時候，除了項目本身以外，項目風險還與開發(fā)商的綜合實力有關(guān)，其綜合實力強，則可以在一定程度上降低項目本身的風險。

1.開發(fā)商提供項目以外擔保的其他資產(chǎn)情況。在項目本身資產(chǎn)不能有效規(guī)避信托產(chǎn)品兌付風險的情況下，信托公司可以要求房地產(chǎn)開發(fā)商提供項目本身以外的資產(chǎn)進行抵押、擔保。

第一，融資方為央企或大型地方國企情況。在融資方為央企或大型地方國企的情況下，可以要求融資方以集團名義為項目融資提供擔保。由于央企及大型國企的國資背景，甚至可以要求融資方以信用作擔保即可，而不需要實際的資產(chǎn)進行抵押。這種情況下，相當于是央企或大型國企的信用融資，項目本身如何，在某種程度上來講已不是關(guān)鍵因素。

第二，融資方為民營企業(yè)的情況。對于一般的民營企業(yè)，則可以要求融資方提供項目以外的實際資產(chǎn)作為融資的抵押物。如果融資方能提供其他的變現(xiàn)能力強的真實資產(chǎn)作為項目融資的抵押，則信托公司也可以在一定程度上降低對項目本身的條件要求。在項目本身不能籌集資金按時歸還信托資金時，可以隨時處置融資方抵押的資產(chǎn)，或者迫使融資方通過其他方式和途徑籌措資金來歸還信托資金，保證信托產(chǎn)品的按時兌付。

2.開發(fā)商的開發(fā)管理能力。開發(fā)商的開發(fā)管理能力對于房地產(chǎn)項目的成敗也起著非常重要的作用，我們經(jīng)?？梢钥吹?，在同一個區(qū)域，各種條件差不多的地塊，由于是不同的開發(fā)商在開發(fā)，其結(jié)果相差甚大：有些項目售價低、銷售慢，利潤低，而有些項目卻售價高、去化快，利潤高。因此，信托公司在選擇項目時，不僅要關(guān)注項目本身，還應(yīng)重視開發(fā)商的開發(fā)管理能力。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)信托屬于信托公司的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，在房地產(chǎn)市場整體處于低迷的時期，尤其需要做好房地產(chǎn)信托項目的風險管理。而選擇好項目，可以從源頭上管控風險。只要信托公司在開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)時，按照相應(yīng)的條件仔細進行項目篩選，就能夠在較大程度上規(guī)避掉風險較大的項目，為信托公司業(yè)務(wù)的持續(xù)、穩(wěn)健開展打下良好的基礎(chǔ)。

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作者簡介：管百海（1974-），男，漢族，湖南祁東人，高級工程師，中鐵信托研發(fā)部副總經(jīng)理，中鐵信托博士后工作站博士后，研究方向：產(chǎn)融結(jié)合、金融創(chuàng)新。