摘 要 隨著中國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)，“以房養(yǎng)老”作為養(yǎng)老體系的一種補(bǔ)充方式，逐漸進(jìn)入公眾的視野并引發(fā)熱議。為證“以房養(yǎng)老”中國(guó)化的可能性，本文從我國(guó)四大城市試點(diǎn)幾乎無(wú)人問(wèn)津的窘?jīng)r作為研究的切入點(diǎn)，剖析讓“以房養(yǎng)老”中國(guó)化受阻的人為因素和環(huán)境因素，得出“以房養(yǎng)老”要進(jìn)一步深入中國(guó)需要從一元走向多元的轉(zhuǎn)變的結(jié)論。并針對(duì)參與其中的政府、保險(xiǎn)公司以及老年人三方在“以房養(yǎng)老”制度下如何達(dá)到多贏的結(jié)果提出了意見和建議。

關(guān)鍵詞 以房養(yǎng)老 可行性 金融養(yǎng)老 集中養(yǎng)老 托付養(yǎng)老

作者簡(jiǎn)介：莊園，上海海事大學(xué)法學(xué)院，本科生，研究方向：海商法。

中圖分類號(hào)：D922.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-0592（2016）03-032-02

2014年6月23日，中國(guó)保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《中國(guó)保監(jiān)會(huì)關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》 ，自2014年7月1日起至2016年6月30日起在北京、上海、廣州、武漢試點(diǎn)實(shí)施老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)。本文為探討“以房養(yǎng)老在國(guó)內(nèi)是否可行”這一社會(huì)高度關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題，在試點(diǎn)有案例的情況下，結(jié)合對(duì)試點(diǎn)情況和試點(diǎn)中暴露出的問(wèn)題進(jìn)行的分剖析，為“以房養(yǎng)老更好中國(guó)化”提出建設(shè)性意見和建議。

一、“以房養(yǎng)老”四大試點(diǎn)城市運(yùn)行現(xiàn)狀

在試點(diǎn)近半年的時(shí)間里，“國(guó)四大試點(diǎn)城市僅有12戶共22人簽約?！?22個(gè)簽約數(shù)，相對(duì)于我國(guó)2億多的老年人的老齡化社會(huì)的基數(shù)，不難看出國(guó)外流行的“以房養(yǎng)老”要在中國(guó)實(shí)施，可以說(shuō)是“前途兇險(xiǎn)”。

《意見》對(duì)中國(guó)式“以房養(yǎng)老”下了官方版本的定義，稱“反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)是一種將住房抵押與終身養(yǎng)老年金保險(xiǎn)相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，即擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故；老年人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用?！?/p>

試點(diǎn)區(qū)域嚴(yán)格遵循官方建議，在“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)以投保老人與保險(xiǎn)公司雙方倒按揭貸款合同為主，保監(jiān)會(huì)的監(jiān)督為輔的形式展開。

《幸福房來(lái)寶老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)（A款）》 作為市場(chǎng)流通上第一個(gè)保險(xiǎn)條款，具有一定的代表性意義。老人辦理反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的需要走一下流程：第一步，老人主動(dòng)與保險(xiǎn)公司達(dá)成初步合作意向；第二步，協(xié)商選擇第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。不同的房?jī)r(jià)再結(jié)合各個(gè)老人具體年齡和健康情況，的年齡等不同因素測(cè)算出老人每月領(lǐng)取的養(yǎng)老年金數(shù)額；第三步，雙方達(dá)成合作共識(shí)；第四步，保險(xiǎn)公司對(duì)老人房產(chǎn)盡調(diào)；第五步，雙方正式簽署保險(xiǎn)合同；第六步，合同生效后，老人領(lǐng)取固定養(yǎng)老金直至去世；第七步，老人去世后，保險(xiǎn)公司對(duì)房屋進(jìn)行合同規(guī)定的權(quán)利范圍內(nèi)的處置。

課題小組去到北京，上海，廣州等地，對(duì)試點(diǎn)城市房市進(jìn)行考察，同時(shí)也采訪了市民?？偨Y(jié)出以下四點(diǎn)試點(diǎn)運(yùn)行困難的原因：一是居民住房70年產(chǎn)權(quán)受限；二是房市不穩(wěn)定，二三線城房?jī)r(jià)暴跌導(dǎo)致以房養(yǎng)老所得資金難以計(jì)算；三是中國(guó)老人容易被“情親綁架”；四是反向抵押房屋價(jià)值缺乏適合中國(guó)特色的估值模式；五是房?jī)r(jià)、老年人退休成本、人均壽命評(píng)估問(wèn)題重重，導(dǎo)致房?jī)r(jià)難以估計(jì)。

綜上所述，一方面雖然試點(diǎn)至今僅有極少數(shù)的簽約案例，但是仍能證明“以房養(yǎng)老”制度作為中國(guó)這一老齡化社會(huì)所需的多層次養(yǎng)老保障體系的一種補(bǔ)充，行得通；另一方面，“以房養(yǎng)老”的缺點(diǎn)也顯而易見。一個(gè)商業(yè)保險(xiǎn)產(chǎn)品，對(duì)于老年人這一社會(huì)弱勢(shì)群體的保護(hù)力度是有限的，“以房養(yǎng)老”制度的可行性仍需要不斷地在實(shí)踐中反思與打磨。

二、影響“以房養(yǎng)老”的因素

（一）影響申請(qǐng)人意愿的主因

1.傳統(tǒng)觀念束縛——一方面，現(xiàn)代中國(guó)仍然是一個(gè)傾向于保守的國(guó)家，另一方面，飄高房?jī)r(jià)是有目共睹的。讓有房的老人，為了一筆養(yǎng)老金而把辛苦一輩子的房子抵押給政府，對(duì)他們來(lái)說(shuō)是及其難以接受的?，F(xiàn)如今的老年人，以子女養(yǎng)老為主，因此不需要冒險(xiǎn)參與“以房養(yǎng)老”。

從心理角度分析，老年人中最常見的幾種心理包括：孤獨(dú)、依賴；易恐、易怒。有些心里孤獨(dú)的老人甚至?xí)钟艉徒箲]。老年人的主觀幸福感包括正性情感、負(fù)性情感和總體生活滿意感，影響因素涵蓋婚姻家庭、退休、住房、收入等9大方面。④ 可見當(dāng)“以房養(yǎng)老”這一新興概念與老年人敏感的住房問(wèn)題相碰撞時(shí)，老年人心里所產(chǎn)生的猶豫與矛盾之大。因此，主觀上抗拒，是阻礙“以房養(yǎng)老”試運(yùn)行的原因之一。

2.老年消費(fèi)限制——“現(xiàn)在支出肯定沒(méi)有之前這么大?！边@是受采訪的絕大部分老人的話。

目前，我國(guó)老年人的總體消費(fèi)水平仍很低。從分析老年人消費(fèi)結(jié)構(gòu)出發(fā)，占老年人最主要的消費(fèi)支出是飲食消費(fèi)。而城鄉(xiāng)老年人娛樂(lè)費(fèi)用的支出，分別占總支出的 1.05%和 1.06%。⑤

對(duì)城市老人消費(fèi)水平的影響因素進(jìn)行回歸分析，發(fā)現(xiàn)將老年人口的消費(fèi)由低到高依次劃分為：生存型消費(fèi)、發(fā)展型消費(fèi)、享受型消費(fèi)。一般來(lái)說(shuō)，人在滿足了生存消費(fèi)以后，會(huì)逐步滿足發(fā)展型消費(fèi)和享受型消費(fèi)。⑥

筆者認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”針對(duì)不同消費(fèi)層次的老人會(huì)有不同的意義。針對(duì)“生存型消費(fèi)”老人，它意味著基本的衣食住行全部包括在內(nèi)，社保與以房養(yǎng)老雙管齊下，保障老人活著；針對(duì)“發(fā)展型消費(fèi)”老人，主要有利于支撐昂貴的醫(yī)療費(fèi)；針對(duì)“享受型消費(fèi)”老人，也意味著多幾次旅行，多一些享受。然而這些消費(fèi)需求又需要“以房養(yǎng)老”每月多少金額才能滿足呢？

基于分析，我國(guó)現(xiàn)階段老人單靠參與現(xiàn)階段“以房養(yǎng)老”，每月的倒按揭，很難滿足老人的生活消費(fèi)需求。以《幸福保險(xiǎn)（A款）》舉例：假設(shè)100萬(wàn)的房產(chǎn)，60歲的男性，辦理后每個(gè)月未扣除相關(guān)費(fèi)用（下同）只能拿到2514元。如果是60歲的女性就把房子給保險(xiǎn)公司，你每月拿到的錢，將只有2082元。這個(gè)收入是固定的，不會(huì)因房?jī)r(jià)物價(jià)等問(wèn)題改變。

對(duì)于“生存型消費(fèi)”老人，2000多每月可以讓生活不那么艱辛；對(duì)于“發(fā)展型消費(fèi)”老人，2000多每月如何填補(bǔ)“老年醫(yī)療費(fèi)用”這個(gè)越來(lái)越大的洞，還不如選擇出租、賣房等快速套現(xiàn)的方式；對(duì)于“享受型消費(fèi)”老人，每月基本支出收入平衡，加以一定的積蓄，“以房養(yǎng)老”帶來(lái)的兩千多收入增加對(duì)他們來(lái)說(shuō)并沒(méi)有什么實(shí)際上的用處。

3.三重風(fēng)險(xiǎn)并存——有觀點(diǎn)認(rèn)為“以房養(yǎng)老”是經(jīng)國(guó)家審批的保險(xiǎn)創(chuàng)新產(chǎn)品，有保險(xiǎn)公司信用背書，本質(zhì)上是完全不同的項(xiàng)目?！把悍坷碡?cái)”與“以房養(yǎng)老”的混淆，容易給以房養(yǎng)老帶來(lái)三重風(fēng)險(xiǎn)：1.老人居無(wú)定所2.債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)3.法務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。銀行面臨抵押不足風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)營(yíng)方涉嫌非法集資風(fēng)險(xiǎn)。

4.部門監(jiān)管困難——“以房養(yǎng)老”是產(chǎn)權(quán)人（即老人）直接與金融機(jī)構(gòu)發(fā)生借貸關(guān)系。重慶大學(xué)法學(xué)院經(jīng)濟(jì)法研究中心副主任陳晴認(rèn)為，穩(wěn)健而非收益是考量養(yǎng)老金管理的第一要素，這類公司不具備金融從業(yè)資質(zhì)，從事的是“押房理財(cái)”，卻打著“以房養(yǎng)老”的名號(hào)，實(shí)質(zhì)上是混淆了政策概念，一旦經(jīng)營(yíng)不善，將給老年人帶來(lái)“老無(wú)所居”的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于此類機(jī)構(gòu)，地方金融監(jiān)管部門應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管，避免造成不良影響。⑦

（二）保險(xiǎn)公司動(dòng)力匱乏的主要原因

各大保險(xiǎn)公司遲遲沒(méi)有響應(yīng)號(hào)召，有三大主因：首先，預(yù)期收益并不樂(lè)觀是其過(guò)去十年無(wú)法推出的最大阻力。首先，保險(xiǎn)公司對(duì)未知的高風(fēng)險(xiǎn)收入表示寧缺毋濫。因?yàn)樵谥袊?guó)，房?jī)r(jià)的漲跌和老人的壽命是無(wú)法有效預(yù)估的；其次，保險(xiǎn)公司需獨(dú)立承擔(dān)一定的給付風(fēng)險(xiǎn)。在參與以房養(yǎng)老保險(xiǎn)后，老年人便被賦予可終身領(lǐng)取固定養(yǎng)老金，且不受縮水的房?jī)r(jià)等外因的影響，這意味著保險(xiǎn)公司需承擔(dān)投保人長(zhǎng)壽和房?jī)r(jià)縮水等因素帶來(lái)的超額給付。最后，保險(xiǎn)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)還不完善。我國(guó)以房養(yǎng)老剛開始實(shí)施，保險(xiǎn)公司是否具備這種風(fēng)險(xiǎn)分散的精算技術(shù)，比如產(chǎn)品量化、房屋價(jià)值估算、長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)的計(jì)算等都存在諸多不確定性；

保險(xiǎn)公司作為盈利性商業(yè)性公司，更愿意在其他更有商業(yè)挖掘價(jià)值的項(xiàng)目是投入精力，而不是像“以房養(yǎng)老”這種吃力不討好的事情上。

三、從單一走向多元的“以房養(yǎng)老”

（一）對(duì)中國(guó)式“以房養(yǎng)老”的建議：從一到多

國(guó)務(wù)院試點(diǎn)的“反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”深究其本質(zhì)是一種保險(xiǎn)產(chǎn)品。目前，我國(guó)養(yǎng)老方式主要包括家庭養(yǎng)老、存錢養(yǎng)老，保險(xiǎn)養(yǎng)老等。試點(diǎn)指導(dǎo)文件里面明確指出：“以房養(yǎng)老”即“反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”這一最復(fù)雜的表現(xiàn)形式，但是筆者建議不妨跳出定式思維的怪圈，從廣義上理解“以房養(yǎng)老”。

廣泛意義上的“以房養(yǎng)老”則包括租房養(yǎng)老、賣房養(yǎng)老、托房養(yǎng)老等多大30多種表現(xiàn)形式，為“以房養(yǎng)老”在中國(guó)的推行提供了幾何倍數(shù)的可能性。這30多種表現(xiàn)可以分為四大類：金融養(yǎng)老、集中養(yǎng)老、換房養(yǎng)老以及托付養(yǎng)老模式。

“金融養(yǎng)老”模式，包括“倒按揭”養(yǎng)老，以房養(yǎng)老中最為人所知也最復(fù)雜的一種；以及售房養(yǎng)老、家內(nèi)售房養(yǎng)老、投房養(yǎng)老、投資返本入住、合資購(gòu)房、返款養(yǎng)老、父子合資購(gòu)房養(yǎng)老、父子接力貸款購(gòu)房新型養(yǎng)老等形式；“集中養(yǎng)老”模式，涉及到異地養(yǎng)老，如城市到鄉(xiāng)村，鄉(xiāng)村到城市，如旅游養(yǎng)老、海外養(yǎng)老等等；以及基地養(yǎng)老、集資合作養(yǎng)老、老年公寓養(yǎng)老、老年社區(qū)養(yǎng)老、農(nóng)家養(yǎng)老等；“換房養(yǎng)老”模式，包括住房置換養(yǎng)老、售房入院養(yǎng)老、售房入院+養(yǎng)老壽險(xiǎn)養(yǎng)老、租房入院養(yǎng)老、宅基地?fù)Q養(yǎng)老、老年農(nóng)民集中居住養(yǎng)老公寓、農(nóng)房換市區(qū)房養(yǎng)老、購(gòu)養(yǎng)老房養(yǎng)老、合居共住養(yǎng)老等方式；“托付養(yǎng)老”模式，包含托付贍養(yǎng)養(yǎng)老、遺贈(zèng)扶養(yǎng)養(yǎng)老、以房換養(yǎng)養(yǎng)老、住房出典養(yǎng)老、以房自助養(yǎng)老、法國(guó)的VIAGER養(yǎng)老。

以上以房養(yǎng)老模式都是基于不同的背景假設(shè)。⑧

（二）加強(qiáng)監(jiān)管部門監(jiān)控，杜絕灰色地帶

自試點(diǎn)以來(lái)，官方認(rèn)定在我國(guó)多層次養(yǎng)老保障體系的構(gòu)建中，“以房養(yǎng)老”只是一種養(yǎng)老體系的補(bǔ)充，與基本養(yǎng)老保險(xiǎn)沒(méi)有直接關(guān)系。對(duì)于追求穩(wěn)定、追求利益的保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，做到金融產(chǎn)品創(chuàng)新需要極大的社會(huì)支持和政府鼓勵(lì)。一方面來(lái)講，其實(shí)作為一個(gè)新興的金融產(chǎn)品和市場(chǎng)行為“以房養(yǎng)老”未必一定要和保險(xiǎn)公司發(fā)生關(guān)系。存在這種可能性，“以房養(yǎng)老”完全基于政府監(jiān)管下運(yùn)作，建立針對(duì)性的公司進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作，堅(jiān)持走產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；⒄?guī)化的道路；另一方面，建議政府在處理與保險(xiǎn)業(yè)的關(guān)系時(shí)，加大對(duì)保險(xiǎn)公司的制度支持，推動(dòng)保險(xiǎn)業(yè)對(duì)以房養(yǎng)老這樣的新興保險(xiǎn)產(chǎn)品的深度研發(fā)，給予保險(xiǎn)公司制度支持，如稅收減免，加強(qiáng)對(duì)老人長(zhǎng)壽的保護(hù)等方面。目前，由中華人民共和國(guó)民政部主管的“慈孝特困老人救助基金以房養(yǎng)老基金管理委員”會(huì)就是一個(gè)具有借鑒意義的先例。

（三）保持開放包容的積極心態(tài)

“以房養(yǎng)老”多層次保障體系中的一個(gè)錦上添花的環(huán)節(jié)，抱著是非對(duì)錯(cuò)的意見對(duì)其不留余地地抵觸是沒(méi)有必要的。其實(shí)“以房養(yǎng)老”的出臺(tái)，僅僅給這個(gè)社會(huì)的老齡人多一個(gè)選項(xiàng)而已。多一個(gè)選擇，多一份機(jī)會(huì)，為中國(guó)養(yǎng)老體系增加一種可能，何嘗不是好事。

注釋：

中國(guó)保監(jiān)會(huì)關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見.中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì).2014.

“以房養(yǎng)老”推出5個(gè)月僅22人簽約老年人難接受.央廣網(wǎng).

保監(jiān)許可〔2015〕280號(hào).2015.

劉仁剛.老年人主觀幸福感及其影響因素的研究.中國(guó)臨床心理學(xué)雜志.2000.

李大雁.試論我國(guó)老年人的消費(fèi)生活.消費(fèi)經(jīng)濟(jì)學(xué).1999.

馬芒，張航空.城市老年人消費(fèi)水平影響因素分析——以上海為例.人口與發(fā)展.2011，17（6）.

“以房養(yǎng)老”濫用成“抵押理財(cái)”三類風(fēng)險(xiǎn)待監(jiān)管.經(jīng)濟(jì)參考報(bào).出版信息不詳.

柴效武.以房養(yǎng)老、以房養(yǎng)老漫談、以房養(yǎng)老30法.出版信息不詳.