摘 要：共有部分既是連接各業(yè)主的紐帶，也是物業(yè)小區(qū)內(nèi)極易引發(fā)糾紛的客體，因而相關(guān)國(guó)家或地區(qū)均對(duì)業(yè)主共有權(quán)的客體及其判定作出了明確的規(guī)定，相比之下，我國(guó)的相關(guān)法律規(guī)范卻存在諸多缺漏。因此，確立符合我國(guó)實(shí)際的業(yè)主共有權(quán)的客體的判定方式是解決相關(guān)糾紛的有效路徑，對(duì)維護(hù)和諧的業(yè)主關(guān)系具有重要意義。

關(guān) 鍵 詞：建筑物；共有權(quán)；業(yè)主；客體

中圖分類號(hào)：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1007-8207（2016）07-0109-07

收稿日期：2016-04-18

作者簡(jiǎn)介：陳曉林（1976—），男，湖北孝感人，青海師范大學(xué)政法學(xué)院副教授，博士，研究方向?yàn)槊裆谭▽W(xué)。

物業(yè)小區(qū)的共有權(quán)又稱共有所有權(quán)，其客體是專有部分以外的部分，它是共有所有權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)所指向的對(duì)象。[1]一般而言，建筑物區(qū)分所有權(quán)之專有權(quán)的客體是專有部分，同樣，共有權(quán)的客體則是共有部分（共用部分），但這僅是就二者的范圍而言，這種表述高度概括，且過(guò)于抽象，無(wú)法指導(dǎo)具體實(shí)踐。該客體之判定直接關(guān)系到業(yè)主間的和諧。反觀我國(guó)現(xiàn)行《物權(quán)法》并未對(duì)共有權(quán)的客體作出定義，亦未明確界定方式，無(wú)法劃分二者的界限，因而易引發(fā)使用權(quán)糾紛。當(dāng)糾紛發(fā)生后，也因缺乏相關(guān)規(guī)范而無(wú)法明確客體的性質(zhì)，難以滿足實(shí)踐的需要。察鑒相關(guān)國(guó)家或地區(qū)的立法，由于共有部分的種類繁多，各國(guó)對(duì)其范圍的規(guī)范與判定方式各不相同，因而并無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)此，國(guó)內(nèi)學(xué)者也進(jìn)行了較多的研究，但如何借鑒相關(guān)國(guó)家或地區(qū)的立法彌補(bǔ)我國(guó)相關(guān)法律之缺陷，無(wú)疑具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、相關(guān)國(guó)家或地區(qū)共有權(quán)之

客體的立法界定

共有權(quán)之客體的界定與共有所有權(quán)人的生產(chǎn)和生活密切相關(guān)，不同的界定會(huì)產(chǎn)生不同的權(quán)利與義務(wù)，因此界定應(yīng)以滿足實(shí)際需要為原則，客觀、公正地予以判定。在比較法上，共有權(quán)的客體界定標(biāo)準(zhǔn)不一，相關(guān)國(guó)家或地區(qū)采用的方式也各不相同，直至目前仍無(wú)統(tǒng)一的模式。概括而言，主要有以下幾種：

（一）定義法

即并不直接明確具體的共有權(quán)客體，而是以高度概括的形式對(duì)其范圍作出原則性的界定，至于具體的區(qū)分則讓業(yè)主在制訂共有權(quán)規(guī)則時(shí)自己確定。[2]此方法的優(yōu)點(diǎn)在于抓住了客體的特征，如排他性方式的使用等，說(shuō)明只要符合此類性質(zhì)的均為共有權(quán)之客體。定義法是通過(guò)下定義的方式對(duì)共有權(quán)的客體進(jìn)行解釋，通過(guò)解釋來(lái)予以判斷，因此，科學(xué)理解其內(nèi)涵尤為重要。一般情形下，主體均可對(duì)較為簡(jiǎn)單的客體作出判斷，但若理解發(fā)生偏差，便會(huì)發(fā)生判斷錯(cuò)誤，而對(duì)一些較為復(fù)雜的客體則更易出現(xiàn)錯(cuò)誤的判斷。此方法以法國(guó)為代表。

（二）排除法

排除法是利用建筑物的構(gòu)成特點(diǎn)及對(duì)物的使用方式進(jìn)行判定的一種方法，即排除專有權(quán)的客體，將剩余的客體確定為業(yè)主共有權(quán)的客體。由于物業(yè)小區(qū)由專有權(quán)的客體和共有權(quán)的客體共同構(gòu)成，排除了專有部分剩余的自然為共有部分，這一確定方式較為科學(xué)，而且易于為業(yè)主理解和把握。不足之處在于在確定共有部分之前需明確專有部分，而且高度的概括還需借助具體的判斷才能使共有部分和專有部分更加界線分明，不致于產(chǎn)生歧義。這一立法以日本為代表。

（三）列舉法

即不對(duì)何為共有權(quán)的客體作出具有法律規(guī)范式的回答與解釋，而是以列舉的方式將具體的共有部分一一列舉出來(lái)，以此來(lái)明確共有權(quán)的客體的一種方法。此方法不僅可對(duì)具體客體作出清晰、直觀的表述，而且易于為普通民眾所理解，一般極少會(huì)因?qū)Ｓ胁糠峙c共有部分的界線不明確而產(chǎn)生糾紛。但列舉法不能窮盡共有部分的列舉，對(duì)于一些新出現(xiàn)或未來(lái)出現(xiàn)的共有部分則需法律的不斷更新或修改，這就降低了法律的穩(wěn)定性，也易導(dǎo)致一些不必要的浪費(fèi)與損失。意大利是此方法的代表。

（四）定義+列舉法

即首先對(duì)共有權(quán)的客體予以定義，然后對(duì)部分客體進(jìn)行列舉，通過(guò)列舉進(jìn)一步解釋客體的內(nèi)涵，使共有物一目了然，以此方式來(lái)確定共有部分。一般來(lái)講，若采列舉法對(duì)共有部分下定義，在具體客體的確定上不再采用同種方法，因?yàn)檫@樣會(huì)出現(xiàn)內(nèi)容的重復(fù)。列舉法不僅清晰明了，而且直觀，法律對(duì)共有物的列舉減少了許多不必要的糾紛。由于其僅是在定義中進(jìn)行列舉，且這種不分類別的混合式列舉僅是個(gè)別羅列，無(wú)法對(duì)復(fù)雜的部分予以確定，因此也不利于指導(dǎo)實(shí)踐。此方式被美國(guó)等國(guó)家所采用。

（五）推定法

這一方法類似于定義法，是將共有所有權(quán)的客體劃定內(nèi)在盡可能大的范圍，然后根據(jù)共有部分的內(nèi)在邏輯予以推定。為了便于推定，法律還進(jìn)行了分類定義，通過(guò)分類的方式進(jìn)一步劃分共有權(quán)的客體。[3]我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)采此方法。推定法可免除對(duì)數(shù)目龐大的共有部分的一一列舉，方便且易操作。此方法的不足之處在于，由于推定需要借助對(duì)內(nèi)涵的理解，其不同于具體條文中的逐個(gè)列舉，也易因?yàn)椴煌?jiàn)解或惡意推定而致使不同的判定結(jié)果，從而易引發(fā)紛爭(zhēng)或不利于糾紛的解決。

（六）排除法+推定法

即法律對(duì)共有權(quán)的客體用排除法和推定法進(jìn)行綜合判斷。這一模式是在充分利用排除法優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，以特殊的推定方式進(jìn)行判定，可較準(zhǔn)確、合理地確定共有權(quán)的客體，雖不如列舉法直觀，但卻充分考慮了社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)和需要。由于首先需排除專有部分，然后依據(jù)特定標(biāo)準(zhǔn)予以推定，因而對(duì)適用者有較高的技術(shù)要求。這一方法為德國(guó)所采用。

上述立法表明，由于共有物的權(quán)利義務(wù)復(fù)雜，易滋爭(zhēng)議，對(duì)其所有權(quán)的形式予以明確是相關(guān)國(guó)家或地區(qū)的一致選擇。但因其實(shí)際需求不同，所以采取的模式不同。以上立法模式均有所長(zhǎng)，亦各有其不足之處，但各自立法的采納足以說(shuō)明其對(duì)相關(guān)問(wèn)題的規(guī)范作用。與之相比，我國(guó)相關(guān)規(guī)范則存在缺漏，合理借鑒而不照搬照抄應(yīng)是我們的理性選擇。

二、 共有權(quán)之客體判定的法律分析

由以上立法可見(jiàn)，相關(guān)國(guó)家或地區(qū)法律對(duì)共有權(quán)之客體的判定存在較大差異。由于業(yè)主的生產(chǎn)、生活與共有權(quán)的客體密切相關(guān)，且該客體明確與否也直接關(guān)系到業(yè)主所承擔(dān)的義務(wù)，為有效遏制因客體不明確而引發(fā)的糾紛，我們應(yīng)當(dāng)深入地分析與研究相關(guān)國(guó)家或地區(qū)的立法，從而借鑒其合理成分，為完善我國(guó)相關(guān)法律奠定基礎(chǔ)。

法國(guó)法律稱共有部分為共用部分，并對(duì)這一術(shù)語(yǔ)作出了解釋，由該法律的定義便可得出，由業(yè)主共同使用的客體即為共用部分。[4]法國(guó)從主體與客體相結(jié)合的角度將共有部分的內(nèi)涵進(jìn)行了界定，使其成為區(qū)分二者的重要標(biāo)準(zhǔn)。該定義明確了共有部分所反映的固有特性，但僅以使用與否區(qū)分專有權(quán)與共有權(quán)的客體是值得商榷的。因?yàn)橐罁?jù)法國(guó)法律，由全體或一部分共有人共同使用者為共有權(quán)的客體，那么，不為全體或一部分共有人使用者則不為共有權(quán)的客體。倘若按此解釋，某些可作為役權(quán)的專用使用權(quán)客體由于為全體或一部分共有人以外的專用權(quán)人使用，其所有權(quán)則不歸屬于共有人。但實(shí)踐中，專用使用權(quán)客體的所有權(quán)自然歸共有人所有，這與法國(guó)法確定的共有部分的范圍相悖，因此，法國(guó)法的相關(guān)規(guī)范盡管具有其合理性，但仍有其不足之處。

關(guān)于共有權(quán)的客體，德國(guó)則采用排除法和推定法進(jìn)行判斷，這一方式亦存在一定的局限性。因?yàn)榈聡?guó)法對(duì)于專有部分與共有部分的劃分是極為籠統(tǒng)的。德國(guó)法律規(guī)定，特別所有權(quán)的客體為不得侵害及其他人的專有部分與共用部分，且不變更建筑物的外形或除去該部分的限度范圍內(nèi)的特定的房間，以及該房間所屬的建筑物的構(gòu)成體，而且關(guān)于物業(yè)管理用房也未予以明確，因而不利于實(shí)踐。[5]如前所述，排除和推定對(duì)運(yùn)用的主體具有較高的法律素養(yǎng)要求，其雖在德國(guó)得到了較好的適用，但卻不契合我國(guó)實(shí)際。

日本對(duì)共有權(quán)的客體用排除法進(jìn)行確定。日本法律對(duì)該客體的定義具有雙重含義，一是具有規(guī)范性的解釋作用，二是通過(guò)定義對(duì)其范圍進(jìn)行了概括性的界定。[6]日本在確定共有部分的定義上采排除法使其判定簡(jiǎn)便化，但在具體范圍的確定方式上法律未作規(guī)定，過(guò)多的自由決定權(quán)給予了適用者更多的想象空間，這在法制化較高的國(guó)家具有一定的實(shí)踐價(jià)值，但在相反的情況下則存在一定困難。

意大利法律對(duì)共有權(quán)的客體進(jìn)行了非對(duì)稱性分類，但對(duì)分類的標(biāo)準(zhǔn)未作說(shuō)明。這些分類分別為：⑴必須共用的部分；⑵安置公共服務(wù)設(shè)施的場(chǎng)所；⑶供全體業(yè)主使用或享用的各類工作物、設(shè)施以及建筑物。[7]由于其采用的列舉法具有清晰、明確等優(yōu)點(diǎn)，對(duì)指導(dǎo)實(shí)踐具有積極意義。但意大利法律未對(duì)共有權(quán)的客體作出定義，未在任何解釋和說(shuō)明的情況下直接以列舉法對(duì)其予以確定，此不足之處尤為明顯。由于其不能對(duì)何為共有物作出法律上的解釋，加之共有權(quán)的客體種類繁多，在缺乏標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)的情形下，無(wú)法一一列舉，從而不利于明確新型“共有物”及各業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)。

美國(guó)稱區(qū)分所有建筑物之共有權(quán)的客體為“共用設(shè)備”（common elements）。[8]在“共用設(shè)備”的界定方法上，一般都按法律規(guī)定，以界定邊界的形式對(duì)建筑物內(nèi)專有權(quán)的客體進(jìn)行判定，屬于邊界以內(nèi)的為專有權(quán)的客體，邊界外的則為“共用設(shè)備”。[9]美國(guó)以排除的方式將共有權(quán)的客體范圍進(jìn)行了劃定，即將其界定為除單元房以外的所有區(qū)劃。美國(guó)對(duì)共有權(quán)的客體表述仍有不盡科學(xué)之處，因?yàn)樵谝恍┙ㄖ镏?，除了房屋單元外，區(qū)分所有權(quán)人還享有某些專有的其它建筑物，如單間式的地下室以及戶外的供專有所有權(quán)人放置生活用品的煤房等。而在物業(yè)小區(qū)中，邊界以內(nèi)也有共有部分，如共同的梁、柱以及管道等設(shè)施。況且專有部分和許多共有部分在空間構(gòu)造上是難以區(qū)分的，以劃定某一明確界線的形式對(duì)共有部分作出說(shuō)明是不科學(xué)的。

我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法將共有權(quán)的客體界定為建筑物及其附屬物之共同部分。[10]由于該界定過(guò)于抽象，在具體運(yùn)用上仍需科學(xué)地理解方可推定。臺(tái)灣地區(qū)關(guān)于共有部分的劃定較為模糊，在未與專有部分作出區(qū)分的情況下僅對(duì)共有部分作出概括性的解釋，不僅難以理解，而且因?yàn)闊o(wú)列舉性的說(shuō)明，也不利于具體共有部分的確定。

在共有權(quán)的客體的界定上，我國(guó)現(xiàn)行《物權(quán)法》對(duì)共有部分也未作出定義，既未對(duì)這一概念的內(nèi)涵作出解釋，更未對(duì)如何劃分具體共有部分作出規(guī)范。有鑒于此，最高人民法院在司法解釋中對(duì)共有部分的范圍進(jìn)行了劃分，但依然存在諸多缺陷。[11]雖然在《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》中列舉了公用建筑面積的計(jì)算方法，但與法律定義規(guī)定何謂共有權(quán)的客體以及在具體實(shí)踐中如何判定這一客體的要求相去甚遠(yuǎn)。此時(shí)，理論研究便成為解困的重要基礎(chǔ)。

三、我國(guó)相關(guān)理論研究的現(xiàn)狀

確立運(yùn)用于我國(guó)實(shí)踐的立法不可一蹴而就，需要進(jìn)行大量且深入的理論研究與論證。由于共有權(quán)的客體判定存在諸多疑難問(wèn)題，我國(guó)學(xué)者對(duì)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了較多研究，但并未取得一致結(jié)論，其中雖不乏合乎法理的見(jiàn)解，卻仍存在適用困難的缺陷。具體而言，對(duì)共有權(quán)客體的判斷方法有以下幾種類型：

一是排除法。有學(xué)者認(rèn)為，“共有權(quán)是指區(qū)分所有權(quán)人對(duì)區(qū)分所有建筑物的共用部分所享有的權(quán)利，其客體是區(qū)分所有建筑物的共用部分，即除專用部分以外的部分”。[12]該界定雖簡(jiǎn)略、易懂，但在具體的判定上則不能滿足實(shí)踐的需要。由于共有權(quán)的客體與專有權(quán)的客體緊密相聯(lián)，依據(jù)該界定很難作出合理的區(qū)分，其原因在于僅以客體的使用與否作出定義缺乏操作性。這一研究的特點(diǎn)之一是對(duì)共有權(quán)的客體從性質(zhì)和所有關(guān)系上予以分類，但這種分類較為抽象，不足以明確共有部分之范圍，不應(yīng)作為主要的判定方式予以確定。

二是排除法+推定法。對(duì)于共有權(quán)之客體的界定，有學(xué)者提出了相異的見(jiàn)解，認(rèn)為其應(yīng)當(dāng)是指專有所有權(quán)人所擁有的除單獨(dú)所有部分以外的建筑物其他部分。[13]在判定上，應(yīng)當(dāng)采取排除法與推定法進(jìn)行綜合判斷?？陀^而言，該解釋以排除和推定的方式有一定的合理性的，因?yàn)樽≌^(qū)無(wú)外乎專有部分與共有部分，排除專有部分的剩余部分自然為共有部分無(wú)疑，且將共有部分予以分類有利于對(duì)具體的客體物的確定。但與結(jié)構(gòu)和使用較為復(fù)雜的共有部分相比該定義過(guò)于簡(jiǎn)略，難以確定和覆蓋種類繁多、范圍廣泛的共有部分，與實(shí)際存在較多齟齬，缺乏操作性。其雖將部分客體進(jìn)行了列舉，但種類有限，無(wú)法依據(jù)該列舉作出判斷。因此，該觀點(diǎn)亦需進(jìn)一步完善。

三是概括法+列舉法。有學(xué)者認(rèn)為，共有權(quán)的客體是一幢建筑物中專有部分所有權(quán)人共同利用和所有的部分。為了便于理解，還列舉了一些共有物予以說(shuō)明。[14]事實(shí)上，屬共有人所有且為其共同使用是共有權(quán)的客體的基本特征，但其對(duì)共有部分所下定義過(guò)于原則，難以為不同共有部分的所有權(quán)人所理解。與第二種見(jiàn)解相同，其對(duì)共有權(quán)客體進(jìn)行了分類比較，并闡述了其各自的內(nèi)在特點(diǎn)，以使三種分類相互區(qū)別開(kāi)來(lái)，便于針對(duì)不同的客體予以適用。但缺陷之處在于這一觀點(diǎn)對(duì)共有部分進(jìn)行最大范圍的概括后，卻并未對(duì)未列舉之物與概括之間的邏輯關(guān)系予以說(shuō)明，也未依據(jù)某一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類，使實(shí)踐中難以將具體的客體予以歸類，而其概括的范圍又過(guò)于原則，幾無(wú)指導(dǎo)作用，因而該研究對(duì)于解決實(shí)踐中的疑難問(wèn)題存在一定困難。

四是排除法+列舉法+推定法。有學(xué)者認(rèn)為，共有權(quán)之客體的概念可界定為：“由區(qū)分所有權(quán)人全體或一部分予以共同所有的，不屬于專有部分的法定共用部分與規(guī)約共用部分”。在此基礎(chǔ)上，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)采排除法、列舉法和推定法予以綜合判斷。[15]此三者合一的方式對(duì)具體客體的確定較為客觀，但對(duì)共有部分概念的界定有待于進(jìn)一步推敲。因?yàn)樘热魧?duì)內(nèi)涵的解釋出現(xiàn)偏差，則判定亦會(huì)顯失公平。其分類雖給予了區(qū)分所有人自由決定權(quán)，有利于其自主治理，但這一權(quán)利在行使時(shí)難免存在困難，容易導(dǎo)致實(shí)踐中相互沖突的結(jié)果，況且在劃定約定共有部分的義務(wù)時(shí)難以確立公平的依據(jù)。因此，如何科學(xué)界定避免因分類不明確而產(chǎn)生不良效果是其應(yīng)當(dāng)完善之處。

通過(guò)上述分析可見(jiàn)，我國(guó)相關(guān)學(xué)者的研究仍存在一定缺陷，尤其是在現(xiàn)代區(qū)分所有建筑物迅猛發(fā)展、變化的情形下，當(dāng)新的事物涌現(xiàn)時(shí)，便會(huì)出現(xiàn)一些相反的結(jié)果，對(duì)確定復(fù)雜的共有權(quán)關(guān)系并不具有全面的指導(dǎo)作用。我國(guó)區(qū)分所有建筑物緣于20世紀(jì)90年代的住房制度改革，在此之前實(shí)行的是國(guó)家福利型住房，與西方發(fā)達(dá)國(guó)家歷經(jīng)幾百年的社會(huì)實(shí)踐相比，無(wú)論是社會(huì)的法律素養(yǎng)還是法律實(shí)踐成果均具有較大差距，相關(guān)結(jié)論也不太符合我國(guó)的社會(huì)實(shí)際。因此，共有權(quán)之客體的判定應(yīng)當(dāng)以我國(guó)的社會(huì)實(shí)際為基礎(chǔ)，選擇妥恰的判定方式作為我國(guó)實(shí)踐的依據(jù)。

四、我國(guó)業(yè)主共有權(quán)之客體判定

結(jié)合法國(guó)、德國(guó)、日本的立法例以及我國(guó)學(xué)者之研究成果，在比較分析的基礎(chǔ)上，考慮到我國(guó)的具體情況，筆者認(rèn)為，我國(guó)采兩步法的判定方式更具有優(yōu)勢(shì)。首先，通過(guò)下定義的方式對(duì)何謂共有部分作出概括性的解釋；其次，在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步明確共有部分的范圍，以達(dá)到既清晰明了，又便于司法實(shí)踐之目的。兩步法既可解決共有權(quán)客體判定的疑難問(wèn)題，有效解決實(shí)踐中的相關(guān)糾紛，又符合我國(guó)具體實(shí)際，通俗易懂，便于業(yè)主查閱。

（一）關(guān)于共有權(quán)客體之定義

區(qū)分所有建筑物之共有權(quán)的客體即除專有部分以外的客體和在使用與構(gòu)造上不屬于專有部分的附屬物，其既包括雖然在結(jié)構(gòu)上具有獨(dú)立性，但與全體或部分業(yè)主的利益具有密切聯(lián)系的客體，又包括不為專有權(quán)人排他性使用的建筑物及其他設(shè)施。[16]確定業(yè)主共有物的前提是以一定的依據(jù)和特性對(duì)其內(nèi)涵進(jìn)行科學(xué)的解釋，通過(guò)定義來(lái)說(shuō)明何謂物業(yè)小區(qū)內(nèi)業(yè)主之共有權(quán)之客體。由于定義對(duì)內(nèi)涵的解釋具有原則性的指向作用，依據(jù)這一內(nèi)涵來(lái)判斷其是否符合該原則，這對(duì)明確客體具有基礎(chǔ)性意義。該定義則以共有物的結(jié)構(gòu)、使用以及利益關(guān)系為基礎(chǔ)，使法律解釋緊緊圍繞此三個(gè)特點(diǎn)而展開(kāi)，促使判定具有原則性和精確性，從而確保判定結(jié)果的客觀、公正。

采此定義的理由為：⑴首先使用排除法，依據(jù)區(qū)分所有權(quán)人的專有權(quán)先行排除專有部分，以避免其干擾，為某一具體的客體判斷奠定基礎(chǔ)；⑵以逐步遞進(jìn)的方式解釋共有部分有助于對(duì)該問(wèn)題的理解，也降低了對(duì)共有權(quán)之客體的把握難度，易于為大眾所接受；⑶該定義吸收了其他國(guó)家的長(zhǎng)處，但并未全盤照抄，避免了與我國(guó)實(shí)際相悖。毫無(wú)疑問(wèn)，僅靠單純的定義與解釋是不能科學(xué)判斷并得出結(jié)論的，因?yàn)楣灿袡?quán)之客體的種類復(fù)雜，且與專有部分緊密相連，很難根據(jù)定義與解釋作出判斷，加之共有權(quán)人群體龐大，理解能力參差不齊，而共有部分又為不同主體所共用，極易因權(quán)利與義務(wù)不明確而引發(fā)糾紛。[17]基于此，有必要將共有權(quán)的客體直觀化、具體化，以達(dá)到明確之目的。因此，在上述判定的基礎(chǔ)上，具體客體的確定還應(yīng)采取以下方式進(jìn)行。

（二）共有權(quán)客體之判定

在依據(jù)上述定義排除專有部分后便是對(duì)剩余部分的考察。此時(shí)某一客體物的判斷應(yīng)采用專有部分排除法、分類列舉法和邏輯推定法等方式予以綜合判斷。具體步驟為：依據(jù)定義法排除專有部分，再通過(guò)分類列舉的方式在具體的羅列中尋找某一共有物，倘若其不在羅列之中，則依據(jù)對(duì)共有部分的解釋、構(gòu)造、用途以及共用的利益關(guān)系等特征進(jìn)行推定，以判斷某一客體在性質(zhì)上是否契合于共有物。需要明確的是，為了使判斷具有客觀性和科學(xué)性，建議將共有權(quán)之客體進(jìn)行分類，并予以列舉。通過(guò)列舉來(lái)解釋和說(shuō)明分類的特征，便于適用。該分類應(yīng)當(dāng)為：⑴與建筑物的基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)及維持其安全密切聯(lián)系的部分。在我國(guó)，由于土地所有權(quán)非個(gè)人所有，因而土地應(yīng)排除在共有物之外。因此，其應(yīng)當(dāng)包括地基、承重墻、外墻、支柱、支撐建筑物之屋頂、位于專有部分之外的樓梯、大廳和非專有人所有的防空地下室等。當(dāng)然，至于會(huì)議室、娛樂(lè)室以及防空地下室等也可在購(gòu)買新建住房時(shí)以原始取得的方式確定其所有權(quán)，其亦可成為專有權(quán)的客體。[18]⑵共有人必須使用的設(shè)施或建筑物，即若缺乏此部分將嚴(yán)重影響共有人的生產(chǎn)與生活。如各種類型的電梯、通向?qū)Ｓ腥酥返母黝惞艿阑螂?、暖、氣等系統(tǒng)。⑶可以獨(dú)立于房屋且與共有人利益密切相關(guān)的部分。如綠化帶、道路、閑置的空地、物業(yè)服務(wù)用房以及裝飾建筑區(qū)劃內(nèi)作用的各類裝飾物和使用物等。⑷其他符合共有權(quán)之客體性質(zhì)的部分。此部分主要是針對(duì)爭(zhēng)議較大，但又缺乏客觀依據(jù)不能證明為某一業(yè)主所有且違背建筑物區(qū)分所有權(quán)之法理的部分，如車位等。

采取上述各方法相結(jié)合的方式確定共有權(quán)客體的理由如下：一是專有部分在實(shí)踐中爭(zhēng)議較少，其客體多數(shù)情形下是確定的，因而排除專有部分較為簡(jiǎn)單，排除法易將其與共有權(quán)的客體區(qū)分開(kāi)來(lái)。二是定義法是判斷某一具體建筑物及設(shè)施是否符合共有權(quán)之客體本質(zhì)特征的唯一標(biāo)準(zhǔn)，凡與其相悖的均可排除。三是分類列舉法以共有物的特征為基礎(chǔ)，將其分類并予以列舉，雖繁瑣，但淺顯易懂。在我國(guó)，法律從業(yè)人員的業(yè)務(wù)能力水平不一，如果不對(duì)共有權(quán)的客體作出規(guī)范與引導(dǎo)，在司法實(shí)踐中可能會(huì)出現(xiàn)非客觀的認(rèn)定，將不同客體予以列舉是應(yīng)對(duì)這一問(wèn)題的有效路徑。四是列舉法雖一目了然，但其也有自身的缺陷。因?yàn)楣灿胁糠址倍?，其種類具有多樣化特征，列舉法無(wú)法對(duì)共有物一一列舉。隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，新用途、新功能的使用物將不斷涌現(xiàn)，其也無(wú)法窮盡對(duì)此類物體的列舉，但推定法可應(yīng)對(duì)這一問(wèn)題，并對(duì)保持法律的穩(wěn)定性、現(xiàn)實(shí)性和時(shí)代性具有不可替代的作用。因此，推定法不乏實(shí)踐價(jià)值。

總之，在區(qū)分所有建筑物中，各業(yè)主在很大程度上因共有權(quán)之客體的共同利益而相互聯(lián)系。共有權(quán)之客體的確定不僅關(guān)系到各業(yè)主權(quán)利的行使、義務(wù)的履行，而且還關(guān)系到現(xiàn)代物業(yè)小區(qū)內(nèi)的和諧，如何公平、科學(xué)地確定共有權(quán)的客體是值得我們關(guān)注的重要內(nèi)容。我國(guó)現(xiàn)行《物權(quán)法》的相關(guān)缺漏不僅在一定程度上加劇了業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、業(yè)主與業(yè)主間的糾紛，而且該法本身也無(wú)法解決相關(guān)疑難問(wèn)題。實(shí)踐中的諸多糾紛表明，確立共有權(quán)的客體范圍及其認(rèn)定規(guī)則是解決此類糾紛的有效路徑。

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（責(zé)任編輯：王秀艷）