文/黃建飛

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營改增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響及對(duì)策探析

文/黃建飛

2016年5月，“營改增”稅制改革正式實(shí)施。房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，在“營改增”中面臨建設(shè)材料成本增加、人力成本不能進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣、設(shè)備費(fèi)用進(jìn)項(xiàng)稅抵扣增加等多重考驗(yàn)。本文根據(jù)這些新形勢(shì)，作出了“營改增”使房地產(chǎn)經(jīng)營成本面臨新的考驗(yàn)、帶來新的變化、提出新的要求等三個(gè)方面的思考；同時(shí)，提出了票款相符、轉(zhuǎn)變理念、提升素質(zhì)等對(duì)策建議，以期促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)發(fā)展新境界。

“營改增”；房地產(chǎn)；稅負(fù)；對(duì)策

一、“營改增”使房地產(chǎn)經(jīng)營成本面臨新的考驗(yàn)

當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)在“營改增”的浪潮中面臨重重考驗(yàn)，尤其是經(jīng)營成本方面的考驗(yàn)，主要體現(xiàn)在建設(shè)成本、人工成本、設(shè)備費(fèi)用三個(gè)方面：

1.面臨建設(shè)材料成本增加的考驗(yàn)。在“營改增”浪潮中，房地產(chǎn)業(yè)面臨最大的考驗(yàn)是建設(shè)材料成本增加。房地產(chǎn)業(yè)在建設(shè)過程中需要各種建設(shè)材料，材料種類繁多，部分材料需求量較大，各材料來源方式不同，因而對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來說，建設(shè)材料發(fā)票管理復(fù)雜，導(dǎo)致增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣難度增加，部分材料面臨無法抵扣等問題，使房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營成本增加，房地產(chǎn)業(yè)面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。

2.面臨人力成本不能進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的考驗(yàn)。在房地產(chǎn)企業(yè)中，人力成本主要包括取得成本、開發(fā)成本、使用成本、保險(xiǎn)成本、離職成本等，其中這五類成本中又包含著具體的成本，比如取得成本包含著招募成本、選擇成本、錄用成本、安置成本，開發(fā)成本包含著上崗前教育成本、崗位培訓(xùn)成本、脫產(chǎn)培訓(xùn)成本?！盃I改增”的本意為降低企業(yè)稅負(fù)，但是2016年5 月1日“營改增”實(shí)施后，使房地產(chǎn)業(yè)面臨人力成本不能進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣的考驗(yàn)。

3.面臨設(shè)備費(fèi)用進(jìn)項(xiàng)稅抵扣增加的考驗(yàn)。房地產(chǎn)業(yè)的設(shè)備費(fèi)用主要有五大部分組成，即設(shè)備原價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)、運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)、采購費(fèi)、設(shè)備保管費(fèi)，其中運(yùn)雜費(fèi)又包含運(yùn)輸費(fèi)、調(diào)車費(fèi)、裝卸費(fèi)、包裝捆扎費(fèi)等?！盃I改增”實(shí)施后，以上五類設(shè)備費(fèi)用將受到一定影響，使房地產(chǎn)業(yè)面臨設(shè)備費(fèi)用及相關(guān)抵扣增加的考驗(yàn)；同時(shí)，還使房地產(chǎn)業(yè)面臨機(jī)械設(shè)備等固定資產(chǎn)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的考驗(yàn)。一旦設(shè)備租賃費(fèi)用無法進(jìn)行抵扣，意味著房地產(chǎn)業(yè)設(shè)備費(fèi)用進(jìn)項(xiàng)稅抵扣將要增加。

二、“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來新的變化

在我國房地產(chǎn)業(yè)在面臨“營改增”的重重考驗(yàn)下，必須轉(zhuǎn)變思想觀念，全方位、多層次適應(yīng)新的形勢(shì)，多角度、寬領(lǐng)域應(yīng)對(duì)可能產(chǎn)生的新變化，有效激發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)活力。

1.企業(yè)經(jīng)營方式不同給稅負(fù)帶來新的變化。房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行不同經(jīng)營方式，“營改增”將會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生不同的影響，給稅負(fù)帶來新的變化。主要體現(xiàn)在以下六個(gè)方面：一是房地產(chǎn)現(xiàn)行業(yè)務(wù)，二是房地產(chǎn)今后的業(yè)務(wù)，三是自持業(yè)務(wù)，四是代理銷售視同銷售，五是由甲方提供的材料業(yè)務(wù)，六是土地房屋對(duì)外投資。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合不同的經(jīng)營方式，針對(duì)“營改增”給房地產(chǎn)企業(yè)帶來不同的新的變化，制定行之有效的應(yīng)對(duì)措施。

2.企業(yè)增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票帶來新的變化?！盃I改增”實(shí)施后，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來說，帶來最大的變化就是有12種發(fā)票即使正規(guī)也不能進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。例如：（1）票款不一致的發(fā)票；（2）“對(duì)開發(fā)票”；（3）開發(fā)票時(shí)，供應(yīng)商沒有開具銷售清單；（4）房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品。為此，“營改增”給企業(yè)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票的處理帶來了很大的變化，必須引起房地產(chǎn)業(yè)的重視，并積極應(yīng)對(duì)。

3.企業(yè)兼營行為和混合銷售行為帶來新的變化。自2016年5月1日始，“營改增”中取消了“混合經(jīng)營”行為，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)兼營行為和混合銷售行為發(fā)生較大變化，具體體現(xiàn)在：（1）兼營行為。新的細(xì)則規(guī)定，在納稅人兼營非應(yīng)稅項(xiàng)目的情況下，應(yīng)對(duì)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)的銷售額及非應(yīng)稅銷售額分別核算，如果未分別核算，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)其進(jìn)行核定。（2）混合銷售行為?！盃I改增”后，“混合經(jīng)營”概念消失。因此，“營改增”給房地產(chǎn)業(yè)的兼營行為和混合銷售行為帶來了新的變化。

三、“營改增”對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理提出新的要求

從房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的層面上看，“營改增”的重重考驗(yàn)使企業(yè)必須對(duì)財(cái)務(wù)管理提出新的要求，尤其在發(fā)票管理、采購銷售管理、完稅行為管理等方面。

1.對(duì)發(fā)票管理有新要求。發(fā)票管理是財(cái)務(wù)管理的原始環(huán)節(jié)之一。在“營改增”的新形勢(shì)下，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)票管理提出了新的要求：（1）對(duì)于可以抵扣的專用發(fā)票，應(yīng)及時(shí)取得并妥善管理。有些較難獲得的燃油費(fèi)等增值稅發(fā)票，可以以企業(yè)為單位統(tǒng)一購進(jìn)充值卡等方式妥善處理。（2）對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)專用發(fā)票，應(yīng)加強(qiáng)其認(rèn)證管理。對(duì)無法抵扣的增值稅專用發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)熟悉可抵扣的專用發(fā)票，并加強(qiáng)認(rèn)證管理。（3）對(duì)于增值稅專用發(fā)票，應(yīng)防范虛開，嚴(yán)加管理。少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)虛開增值稅發(fā)票，以此達(dá)到調(diào)節(jié)稅金或不繳納稅金的目的。對(duì)于此種行為，房地產(chǎn)業(yè)更應(yīng)加強(qiáng)防范、嚴(yán)加管理。

2.對(duì)采購銷售有新要求。采購環(huán)節(jié)與銷售環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營管理的另一個(gè)重要環(huán)節(jié)，在“營改增”的影響下，必須對(duì)采購銷售環(huán)節(jié)提出新的要求：（1）采購環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)與供應(yīng)商簽訂采購合同時(shí)，在合同中最好不要出現(xiàn)與銷售金額掛鉤的違約金條款；同時(shí)，要明確發(fā)票開具時(shí)間、開具類型、以及運(yùn)輸費(fèi)用的負(fù)擔(dān)情況等相關(guān)條款。只有在這些細(xì)節(jié)處也對(duì)采購環(huán)節(jié)提出新的要求，房地產(chǎn)企業(yè)才會(huì)在應(yīng)對(duì)“營改增”的考驗(yàn)時(shí)游刃有余。（2）銷售環(huán)節(jié)。一要合理籌措，規(guī)避額外稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)；二要增強(qiáng)對(duì)企業(yè)客戶的關(guān)注度；三要對(duì)精裝修房及商業(yè)類產(chǎn)品的銷售注意進(jìn)項(xiàng)抵扣；四要優(yōu)化調(diào)整預(yù)收開票等企業(yè)業(yè)務(wù)流程。

3.對(duì)完稅行為有新要求。完稅作為房地產(chǎn)業(yè)繳納稅收的末端環(huán)節(jié)，其處理是否得當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅結(jié)果具有重要影響。因此，“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的完稅行為提出了新的要求：（1）如果納稅人的應(yīng)稅行為是在“營改增”試點(diǎn)前發(fā)生的，需要補(bǔ)繳稅款的納稅人，應(yīng)按照“營改增”的稅收新政策補(bǔ)繳相應(yīng)營業(yè)稅。（2）如果納稅人的應(yīng)稅行為是在“營改增”試點(diǎn)前發(fā)生的已繳納稅款，但是按照“營改增”新稅收政策需要申請(qǐng)退還部分稅款的納稅人，應(yīng)主動(dòng)向原稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還稅款。（3）如果納稅人的應(yīng)稅行為是在“營改增”試點(diǎn)前發(fā)生的，按照“營改增”新稅收政策需要繳納稅款差額的，需要及時(shí)向原稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。

四、房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對(duì)“營改增”的幾點(diǎn)對(duì)策建議

在“營改增”的新形勢(shì)下，結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際情況、房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)樹立的新理念，對(duì)其財(cái)務(wù)管理提出的新要求，建議重點(diǎn)從以下三個(gè)方面加以應(yīng)對(duì)。

1.票款相符，確保各類增值稅發(fā)票抵扣。房地產(chǎn)業(yè)有效應(yīng)對(duì)“營改增”的考驗(yàn)，首先應(yīng)該做到的就是做到票款相符，確保各類增值稅發(fā)票抵扣。根據(jù)“營改增”的要求，并不是所有的增值稅發(fā)票都可以抵扣，想要實(shí)現(xiàn)增值稅的抵扣，必須滿足：第一，房地產(chǎn)企業(yè)想要抵扣的增值稅專用發(fā)票要在規(guī)定的期限內(nèi)進(jìn)行認(rèn)證，并同時(shí)進(jìn)行申報(bào)抵扣；第二，房地產(chǎn)企業(yè)想要抵扣的增值稅專用發(fā)票，其購進(jìn)的貨物或勞務(wù)須應(yīng)用于企業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)才可以抵扣；第三，房地產(chǎn)企業(yè)想要抵扣的增值稅專用發(fā)票上所示的貨物不屬于不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)欲在“營改增”中做到票款相符，確保各類增值稅發(fā)票相抵扣，要努力做到：（1）在以往對(duì)賬日期內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)可縮短對(duì)賬周期，短期內(nèi)進(jìn)行不定期對(duì)賬，例如每季度不定期抽查，以確保票款相符；對(duì)于票款不符的賬目，要及時(shí)查明原因，妥善處理。（2）應(yīng)用先進(jìn)財(cái)務(wù)軟件，及時(shí)將房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)票據(jù)、貨款資料與供應(yīng)商及客戶的票據(jù)、貨款資料核對(duì)，確保票款相符；對(duì)于票款不符的，把不符資料打印出來，查明原因，催票催款。（3）對(duì)收貨手續(xù)進(jìn)行嚴(yán)格管理。房地產(chǎn)業(yè)在管理收貨手續(xù)過程中，在有發(fā)票時(shí)，要形成收貨日?qǐng)?bào)的程序；在沒有發(fā)票時(shí)，應(yīng)及時(shí)辦理統(tǒng)一的無發(fā)票的收貨單，同時(shí)上報(bào)，以此嚴(yán)格把控房地產(chǎn)業(yè)的收貨手續(xù)，確保票款相符，各類增值稅發(fā)票能夠及時(shí)抵扣。

2.轉(zhuǎn)變理念，科學(xué)調(diào)整經(jīng)營模式。房地產(chǎn)業(yè)為了更好應(yīng)對(duì)“營改增”新政策，其根本還是從思想上進(jìn)行轉(zhuǎn)變理念，科學(xué)調(diào)整企業(yè)經(jīng)營模式。具體做好以下幾個(gè)方面：（1）創(chuàng)新發(fā)展，拓展發(fā)展空間。我國房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)充分利用自身資源，例如信息資源、科技資源、政治資源等，發(fā)揮企業(yè)內(nèi)外部創(chuàng)新能力，拓展發(fā)展空間，調(diào)整經(jīng)營模式，才能在“營改增”的大潮中合理避稅，降低成本，實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展。（2）以龍頭企業(yè)為標(biāo)桿，調(diào)整自身經(jīng)營模式。我國房地產(chǎn)企業(yè)在遵守國家法律法規(guī)的前提下，主動(dòng)向房地產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)學(xué)習(xí)企業(yè)管理理念，例如萬科、萬達(dá)、恒大地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、綠地地產(chǎn)等，吸收其管理精華，對(duì)自身經(jīng)營模式進(jìn)行調(diào)整，實(shí)現(xiàn)更好發(fā)展。（3）采用精益管理模式，科學(xué)降低成本。我國房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)在“精益思維”指導(dǎo)下，逐步采用精益管理模式，合理避稅，科學(xué)降低成本，應(yīng)對(duì)“營改增”的考驗(yàn)。

3.提升素質(zhì)，提高財(cái)務(wù)管理水平。房地產(chǎn)企業(yè)想要順利應(yīng)對(duì)“營改增”，還應(yīng)努力實(shí)現(xiàn)人員素質(zhì)的提升，提高財(cái)務(wù)管理水平。（1）入職嚴(yán)格甄選。房地產(chǎn)企業(yè)在招聘財(cái)務(wù)管理人員時(shí)要做到嚴(yán)格甄選，不以與領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系親疏為標(biāo)準(zhǔn)，而以財(cái)務(wù)人員自身素質(zhì)高低為標(biāo)準(zhǔn)，選賢選能，而非走家族制管理路線。（2）定期培訓(xùn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行定期培訓(xùn)：一方面，要進(jìn)行財(cái)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)；另一方面，要進(jìn)行財(cái)務(wù)軟件及相關(guān)技能培訓(xùn)，尤其在“營改增”實(shí)行后，更是要組織專門培訓(xùn)，以提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。（3）不定期考核。不僅注重期末考核、任職考核，還要加強(qiáng)平時(shí)管理，不定期考核，認(rèn)真記錄在案。（4）優(yōu)化管理流程，提升管理水平。合理的流程是高效管理、提升水平的基礎(chǔ)。因此，可通過優(yōu)化管理流程的方式來提高財(cái)務(wù)管理水平。

五、結(jié)束語

全面實(shí)行“營改增”后，我國房地產(chǎn)業(yè)受到了很大影響。面對(duì)重重考驗(yàn)，我國房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該從轉(zhuǎn)變理念、科學(xué)調(diào)整經(jīng)營模式開始，逐步落實(shí)到企業(yè)管理上。從業(yè)務(wù)角度上，做到票款相符，確保各類增值稅發(fā)票抵扣；從人員管理角度上，做到提升素質(zhì)，提高財(cái)務(wù)管理水平。只有不斷改進(jìn)與創(chuàng)新，我國房地產(chǎn)業(yè)才能順利通過此次“營改增”的考驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展。

［1］陸勇.試論營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響［J］.行政事業(yè)資產(chǎn)與財(cái)務(wù)，2016（09）.

［2］梁萍.營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響初探［J］.財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2016，11.

［3］黃玲，向文彬.論“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響［J］.財(cái)會(huì)月刊，2015，07.

（作者單位：鴻翔控股集團(tuán)有限公司）