徐璐　徐敏麗

摘要：本文利用回歸分析和H-P濾波，計(jì)算了房地產(chǎn)均衡價(jià)格水平，以及房?jī)r(jià)偏離均衡價(jià)格的波動(dòng)狀態(tài)，得出結(jié)論：近年來(lái)無(wú)錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫量少。為進(jìn)一步了解宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響，本文建立了向量自回歸模型，結(jié)果表明：宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)無(wú)錫房?jī)r(jià)會(huì)產(chǎn)生影響，但影響存在滯后性且不顯著，其中貸款利率政策對(duì)房?jī)r(jià)影響大于房地產(chǎn)稅負(fù)信貸政策。

關(guān)鍵詞：宏觀經(jīng)濟(jì)政策；房?jī)r(jià)；稅負(fù)信貸政策；機(jī)理；均衡

0引言

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。一方面房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；另一方面，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)也會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。2015年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資95979億元，比上年名義增長(zhǎng)1.0%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率達(dá)14.18%。這表明我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到了重要作用。

房?jī)r(jià)作為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的重要變量，房?jī)r(jià)穩(wěn)定是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)之需。房?jī)r(jià)的形成與變化受多種因素共同作用，其中宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房?jī)r(jià)有著指引性作用。本文以無(wú)錫市房?jī)r(jià)作為研究對(duì)象，系統(tǒng)定性地分析了宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響，對(duì)進(jìn)一步改進(jìn)和加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，具有重要的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義。

1文獻(xiàn)綜述

房地產(chǎn)雖已發(fā)展三十多年，但房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域的理論研究起步較晚，且多側(cè)重于定性研究，而用經(jīng)濟(jì)模型分析宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房?jī)r(jià)影響的定量研究不多。針對(duì)這方面的研究，比較有代表性的主要有：

譚政勛、王聰（2015）利用后顧型結(jié)構(gòu)模型，得出貨幣供應(yīng)量對(duì)通貨膨脹、產(chǎn)出缺口波動(dòng)作出充分反應(yīng)，但對(duì)房?jī)r(jià)的反應(yīng)不充分，利率對(duì)三個(gè)變量的反應(yīng)均不充分的結(jié)論；謝太峰、趙樹(shù)佼（2013）利用格蘭杰因果檢驗(yàn)對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)和人民幣匯率以及匯率預(yù)期之間內(nèi)在關(guān)系進(jìn)行實(shí)證分析，認(rèn)為三者之間存在聯(lián)系；安輝、王瑞東（2013）采用向量自回歸模型，研究了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響，表明房地產(chǎn)調(diào)控政策成為影響我國(guó)房?jī)r(jià)的重要因素；鄭冰（2011）運(yùn)用脈沖響應(yīng)函數(shù)等計(jì)量方法，對(duì)我國(guó)貨幣政策利率傳導(dǎo)渠道進(jìn)行實(shí)證分析，認(rèn)為我國(guó)貨幣政策利率傳導(dǎo)渠道存在一定梗阻；柳明花、李虹墨（2008）利用單位根檢驗(yàn)等方法發(fā)現(xiàn)1998-2007年貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制的貨幣渠道與信貸渠道都作用于經(jīng)濟(jì)，且貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制的信貸渠道效果更顯著；王金明、高鐵梅（2004）利用可變參數(shù)模型對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求供給進(jìn)行了動(dòng)態(tài)定量分析，發(fā)現(xiàn)在影響需求的因素中，收入彈性最大，在影響供給的因素中，價(jià)格和利率彈性都較大。

2房地產(chǎn)均衡價(jià)格及其波動(dòng)分析

2.1影響房?jī)r(jià)各因素的理論分析

（一）微觀角度影響因素

（1）收入。根據(jù)恩格爾定律，居民收入水平提高時(shí)，用于食品方面的消費(fèi)支出占消費(fèi)總支出比例減小，而用于改善居住條件的支出增加。隨著居民可支配收入提高，居民支付能力提高，沒(méi)有住房的居民對(duì)住房需求增加，原有住房的居民改善居住條件以及投資的需求增加，帶來(lái)房產(chǎn)交易量增加。

（2）人口。房地產(chǎn)需求的主體是人，居民住宅是人們生活的基本所需，人口因素是決定房地產(chǎn)需求量的最基本因素之一。隨著人口不斷增加，房地產(chǎn)需求量增加。

（3）物價(jià)水平。整體物價(jià)水平提高，房?jī)r(jià)也會(huì)順勢(shì)提高。房地產(chǎn)業(yè)作為市場(chǎng)中的一部分，價(jià)格受上游行業(yè)影響，上游行業(yè)價(jià)格上升時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)成本上升，房?jī)r(jià)隨之上升。

（二）宏觀角度影響因素

（1）地區(qū)生產(chǎn)總值。地區(qū)生產(chǎn)總值反映地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，地區(qū)生產(chǎn)總值提高表明地區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力增強(qiáng)，房地產(chǎn)投資會(huì)隨之增加。在宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的推動(dòng)下，房地產(chǎn)需求上升。由于房地產(chǎn)供給短期剛性，以及保值增值的影響，房?jī)r(jià)上升。

（2）貨幣政策。當(dāng)購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)受到自身資金狀況約束，需要通過(guò)貸款彌補(bǔ)資金空缺時(shí)，貸款利率將對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生影響。貸款利率提高，購(gòu)房成本增加，房地產(chǎn)需求量減少。當(dāng)房地產(chǎn)作為投資和投機(jī)產(chǎn)品時(shí)，貸款利率上升使得投資投機(jī)成本增加，預(yù)期收益減少，因此投資投機(jī)需求減少，在供求關(guān)系推動(dòng)下房?jī)r(jià)下降。

此外，存款準(zhǔn)備金率提高，表明中央銀行實(shí)行緊縮的貨幣政策。在短期內(nèi)，提高存款準(zhǔn)備金率不會(huì)對(duì)流動(dòng)性產(chǎn)生很大影響，但長(zhǎng)期內(nèi)會(huì)通過(guò)貨幣乘數(shù)作用，大幅降低流動(dòng)性，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)投資資金量，抑制房?jī)r(jià)上漲。

（3）稅收政策。房地產(chǎn)稅收是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中涉及的稅，我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制涉及的稅種主要有營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、契稅、個(gè)人所得稅、房地產(chǎn)稅等。房地產(chǎn)稅收政策調(diào)整有助于調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，遏制投機(jī)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。通常，有利于降低房地產(chǎn)稅負(fù)的房地產(chǎn)稅制政策將抑制房?jī)r(jià)上漲，而為了遏制房地產(chǎn)投機(jī)、增加房地產(chǎn)持有成本的房地產(chǎn)稅收政策會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。

2.2建立房?jī)r(jià)回歸方程

本文綜合考慮各種影響房?jī)r(jià)的因素，逐步剔除明顯不顯著變量，將模型約化為一個(gè)節(jié)儉的模型，最后對(duì)模型進(jìn)行檢驗(yàn)。數(shù)據(jù)來(lái)源為無(wú)錫市統(tǒng)計(jì)年鑒、無(wú)錫市統(tǒng)計(jì)局。選擇無(wú)錫市商品房銷售價(jià)格（P，元/平方米）代表房?jī)r(jià)作為被解釋變量，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）、城鎮(zhèn)居民可支配收入（INCOM）、長(zhǎng)期貸款額（LOAN）、五年期貸款利率（RATE）、稅負(fù)信貸政策（POLICY）、存款準(zhǔn)備金率（RR）等指標(biāo)作為解釋變量（無(wú)錫市人口變化及物價(jià)水平波動(dòng)小，對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生的影響小，不納入模型），利用2005年1季度—2015年4季度數(shù)據(jù)建立如下方程：

從（1）式可以看出，GDP、城鎮(zhèn)居民收入、貸款額、存款準(zhǔn)備金率每增加1%，房?jī)r(jià)分別上升0.35%、0.37%、0.34%和1.93倍。利率對(duì)房?jī)r(jià)的影響為負(fù)向，利率每提高1%，房?jī)r(jià)下降7.08倍。

2.3房地產(chǎn)均衡價(jià)格及其波動(dòng)分析

為了得到房地產(chǎn)均衡價(jià)格，需要利用經(jīng)濟(jì)基本面各因素的長(zhǎng)期趨勢(shì)來(lái)刻畫(huà)。本文采用HP濾波得到各指標(biāo)長(zhǎng)期趨勢(shì)（用上標(biāo)hD表示），重新構(gòu)造房地產(chǎn)均衡價(jià)格方程：

根據(jù)方程（2）右端的經(jīng)濟(jì)基本面變量可以得到房地產(chǎn)均衡價(jià)格，并與實(shí)際房?jī)r(jià)相比較。

從圖二可以看出，2007-2008年、2013-2014年無(wú)錫房?jī)r(jià)較接近均衡水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫較少。2005-2015年期間房?jī)r(jià)經(jīng)歷了兩次高于均衡價(jià)格和兩次低于均衡價(jià)格的階段。高于均衡價(jià)格的階段為：2005年-2006年3季度和2010年2季度-2012年3季度。在第一階段，無(wú)錫整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，居民收入穩(wěn)步上升，對(duì)未來(lái)收入和前景預(yù)期樂(lè)觀，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增加，又受到房地產(chǎn)市場(chǎng)供給滯后性影響，房?jī)r(jià)高于均衡價(jià)格。從偏離程度趨勢(shì)看，這一階段偏離程度逐漸下降，這是由于05年政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，出臺(tái)了提高個(gè)人房貸首付比例等政策，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)需求降低，房?jī)r(jià)回落，但仍高于均衡價(jià)格。

在2008-2010年1季度，房?jī)r(jià)低于均衡價(jià)格，這主要是受全球金融危機(jī)的影響，全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，無(wú)錫市經(jīng)濟(jì)也難以獨(dú)善其身。另外美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂，使得多國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)恐慌現(xiàn)象。

3稅負(fù)信貸政策對(duì)房?jī)r(jià)的滯后影響

根據(jù)國(guó)家宏觀政策指導(dǎo)，將無(wú)錫市2005年-2015年期間實(shí)行的房地產(chǎn)稅負(fù)信貸政策按寬松程度分為5個(gè)層次：

本文利用無(wú)錫市2005年1季度—2015年4季度數(shù)據(jù)，建立關(guān)于房?jī)r(jià)（P）、GDP、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的國(guó)內(nèi)貸款（L）、五年期貸款利率（R）和稅負(fù)信貸政策（POLICY）的模型，具體形式如下：

3.1稅負(fù)信貸政策

從（3）式可以看出，稅負(fù)信貸政策每收緊一個(gè)層次，房?jī)r(jià)下降5%，但稅負(fù)信貸政策并不是當(dāng)期對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響，而是存在滯后期。2008年4季度國(guó)家出臺(tái)了下調(diào)首套房契稅稅率政策，使得購(gòu)房成本下降，購(gòu)房需求增加，在供應(yīng)滯后性影響下，房?jī)r(jià)上升。從無(wú)錫市來(lái)看，2008年4季度房?jī)r(jià)較3季度沒(méi)有上升反而下降，2009年1季度房?jī)r(jià)繼續(xù)下行，到2009年2季度房?jī)r(jià)才小幅上升，從2009年3季度往后開(kāi)始，房?jī)r(jià)才有明顯增幅。

3.2貸款利率政策

在貸款利率方面，利率每增加1%，房?jī)r(jià)降低0.39%。同樣，利率政策變化對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生滯后性影響。2014年4季度央行下調(diào)五年期貸款利率，但本期房?jī)r(jià)漲幅微小，從2015年2季度開(kāi)始房?jī)r(jià)漲幅明顯，從0.07%J2漲到0.87%。

從無(wú)錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，貸款利率政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響大于稅負(fù)信貸政策，且都存在滯后性。

4結(jié)論

本文通過(guò)向量自回歸模型、房?jī)r(jià)均衡模型，從不同角度分析了宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響，實(shí)證分析表明：宏觀經(jīng)濟(jì)政策會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響，但由于房?jī)r(jià)受多種因素綜合影響，宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響有限。寬松的宏觀經(jīng)濟(jì)政策會(huì)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增加，提高房?jī)r(jià)；收緊的宏觀經(jīng)濟(jì)政策會(huì)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為，使房地產(chǎn)市場(chǎng)需求減少，導(dǎo)致房?jī)r(jià)降低。