城市拆遷補(bǔ)償?shù)睦Ь?/h1>
2016-08-11 19:31:36朱宏佳
財(cái)經(jīng) 2016年19期
朱宏佳
表面上，城市拆遷問題的癥結(jié)在于土地的增值在政府與拆遷戶之間的分配。但這可能還涉及到其他的原因，如我國(guó)農(nóng)村土地與城市土地的二元結(jié)構(gòu)、所有權(quán)與使用權(quán)的分離，以及公眾對(duì)產(chǎn)權(quán)穩(wěn)定性的擔(dān)憂等，城市拆遷問題的治理需要綜合考慮這些因素。
首先要明確城市土地增值從何而來。有觀點(diǎn)認(rèn)為土地價(jià)格的上漲主要是因?yàn)橐?guī)劃、城市化，以及公共基礎(chǔ)設(shè)施的投入所帶來的外部性，也就是說在大城市里城中村的高地價(jià)的來源在于全社會(huì)的共同投入，因此不存在索要高拆遷補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)。我們還應(yīng)該考慮采用提高土地增值稅的方法去調(diào)控現(xiàn)有拆遷補(bǔ)償制度下導(dǎo)致的社會(huì)財(cái)富的不平等轉(zhuǎn)移。
但制定合適的土地增值稅，需要合理計(jì)算公共資源的外部性對(duì)土地價(jià)格的貢獻(xiàn)。其他因素如交易方式的改變也能解釋一大部分土地價(jià)格的上漲，這相當(dāng)于制度變化變相對(duì)前期土地購(gòu)買者給予的紅利。所以，完全的“土地漲價(jià)歸公” 并不是解決之道，缺乏合理設(shè)計(jì)的不動(dòng)產(chǎn)增值稅反而可能會(huì)降低房地產(chǎn)投資者的投資意愿進(jìn)而影響城市化的進(jìn)程。
針對(duì)城中村存在的農(nóng)業(yè)土地集體所有而導(dǎo)致的拆遷整改難的問題，筆者認(rèn)為首先應(yīng)從法律和政策上明確解決農(nóng)村土地何時(shí)入市以及如何入市的問題。由于相當(dāng)部分的城中村的土地性質(zhì)屬于農(nóng)村集體土地，而現(xiàn)有土地法律法規(guī)并不能夠完全通過市場(chǎng)的協(xié)商完成集體土地轉(zhuǎn)成國(guó)有土地并且入市流通的程序，地方政府的介入成為了一個(gè)重要的因素。
在城中村的整改問題上，地方政府出于社會(huì)穩(wěn)定的目的無底線地退讓也往往讓集體土地所有者認(rèn)為土地是他們的而不屬于國(guó)家的，導(dǎo)致其長(zhǎng)期持有土地或者要求過高的補(bǔ)償條件。因此，其中一個(gè)可能的解決辦法是在國(guó)家層面通過制定法律規(guī)定在滿足何種條件的情況下，如在符合整體規(guī)劃改造的城中村的人口密度或者人口規(guī)模等達(dá)到一定的界限后，農(nóng)村集體土地將自動(dòng)進(jìn)入轉(zhuǎn)為城市國(guó)有土地的程序并執(zhí)行規(guī)范的補(bǔ)償方法，這會(huì)為城中村的改造提供法律基礎(chǔ)。
通過政府對(duì)城中村用地的規(guī)制也能夠達(dá)到降低拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的可能性。城中村原住民堅(jiān)持持有土地的一大原因是土堆使用者能夠通過出租房子作為住宅或者其他商業(yè)用途輕松獲得高額的經(jīng)濟(jì)利益，最終導(dǎo)致漫天要價(jià)的現(xiàn)象。政府應(yīng)該制定標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格治理和規(guī)范城中村的用地亂象，比如限制出租屋的規(guī)模、用途、住戶數(shù)等。這不但能整治城中村的治安和環(huán)境等問題，也能通過規(guī)制房屋擁有者的收入降低他們對(duì)長(zhǎng)期擁有房產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)預(yù)期，最終降低拆遷的成本。
總而言之，在降低持有城中村土地的經(jīng)濟(jì)收益預(yù)期的同時(shí)提供穩(wěn)定的財(cái)產(chǎn)權(quán)保障，是解決城市拆遷問題的重要方向。
作者為暨南大學(xué)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)研究院助理教授
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首先要明確城市土地增值從何而來。有觀點(diǎn)認(rèn)為土地價(jià)格的上漲主要是因?yàn)橐?guī)劃、城市化，以及公共基礎(chǔ)設(shè)施的投入所帶來的外部性，也就是說在大城市里城中村的高地價(jià)的來源在于全社會(huì)的共同投入，因此不存在索要高拆遷補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)。我們還應(yīng)該考慮采用提高土地增值稅的方法去調(diào)控現(xiàn)有拆遷補(bǔ)償制度下導(dǎo)致的社會(huì)財(cái)富的不平等轉(zhuǎn)移。
但制定合適的土地增值稅，需要合理計(jì)算公共資源的外部性對(duì)土地價(jià)格的貢獻(xiàn)。其他因素如交易方式的改變也能解釋一大部分土地價(jià)格的上漲，這相當(dāng)于制度變化變相對(duì)前期土地購(gòu)買者給予的紅利。所以，完全的“土地漲價(jià)歸公” 并不是解決之道，缺乏合理設(shè)計(jì)的不動(dòng)產(chǎn)增值稅反而可能會(huì)降低房地產(chǎn)投資者的投資意愿進(jìn)而影響城市化的進(jìn)程。
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在城中村的整改問題上，地方政府出于社會(huì)穩(wěn)定的目的無底線地退讓也往往讓集體土地所有者認(rèn)為土地是他們的而不屬于國(guó)家的，導(dǎo)致其長(zhǎng)期持有土地或者要求過高的補(bǔ)償條件。因此，其中一個(gè)可能的解決辦法是在國(guó)家層面通過制定法律規(guī)定在滿足何種條件的情況下，如在符合整體規(guī)劃改造的城中村的人口密度或者人口規(guī)模等達(dá)到一定的界限后，農(nóng)村集體土地將自動(dòng)進(jìn)入轉(zhuǎn)為城市國(guó)有土地的程序并執(zhí)行規(guī)范的補(bǔ)償方法，這會(huì)為城中村的改造提供法律基礎(chǔ)。
通過政府對(duì)城中村用地的規(guī)制也能夠達(dá)到降低拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的可能性。城中村原住民堅(jiān)持持有土地的一大原因是土堆使用者能夠通過出租房子作為住宅或者其他商業(yè)用途輕松獲得高額的經(jīng)濟(jì)利益，最終導(dǎo)致漫天要價(jià)的現(xiàn)象。政府應(yīng)該制定標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格治理和規(guī)范城中村的用地亂象，比如限制出租屋的規(guī)模、用途、住戶數(shù)等。這不但能整治城中村的治安和環(huán)境等問題，也能通過規(guī)制房屋擁有者的收入降低他們對(duì)長(zhǎng)期擁有房產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)預(yù)期，最終降低拆遷的成本。
總而言之，在降低持有城中村土地的經(jīng)濟(jì)收益預(yù)期的同時(shí)提供穩(wěn)定的財(cái)產(chǎn)權(quán)保障，是解決城市拆遷問題的重要方向。
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