李曉丹（甘肅農(nóng)業(yè)大學(xué)　資源與環(huán)境學(xué)院，甘肅　蘭州　730070）

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農(nóng)地非農(nóng)化過程中的土地增值測算
——以邵東縣為例

李曉丹
（甘肅農(nóng)業(yè)大學(xué)資源與環(huán)境學(xué)院，甘肅蘭州730070）

摘要：20世紀以來，我國進入城市化快速發(fā)展階段，農(nóng)地非農(nóng)化的數(shù)量和規(guī)模都在急劇增長，由此引發(fā)的土地增值問題也成為社會關(guān)注的焦點.本文通過研究邵東縣農(nóng)地非農(nóng)化現(xiàn)狀，采用基準地價修正法和收益還原法對邵東縣四個不同等級鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地增值進行測算.結(jié)果表明，邵東縣各區(qū)域的土地增值差異明顯，一等鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地增值額、自然增值額和人工增值額均高于其他等級鄉(xiāng)鎮(zhèn).廉橋鎮(zhèn)比斫曹鄉(xiāng)高出229.26萬元/公頃的土地增值額，而其地方財政獲得的自然增值額則相差近12倍.土地增值的測算為構(gòu)建完善的土地增值收益分配機制，保障農(nóng)民權(quán)益提供理論依據(jù).

關(guān)鍵詞：農(nóng)地非農(nóng)化；土地增值；邵東縣

近年來，隨著城鎮(zhèn)化的加速發(fā)展，農(nóng)地非農(nóng)化的數(shù)量和規(guī)模也急劇增大，由此引發(fā)的一系列問題諸如土地增值收益也成為社會各界關(guān)注的焦點，鑒于此，本文以湖南省邵陽市邵東縣為例，通過該區(qū)域基準地價及征地補償費等數(shù)據(jù)對農(nóng)地非農(nóng)化土地增值額進行測算，明確土地增值內(nèi)涵和來源，以期探討出一種合理的分配模式，為未來日益增加的農(nóng)地非農(nóng)化過程中的增值收益分配問題提供有益的借鑒，以保障農(nóng)民的合法權(quán)益和維護社會的穩(wěn)定.

1　區(qū)域概況

邵東縣地處湖南省中部、邵陽市東大門，地理位置優(yōu)越、交通便利、歷史悠久，東連雙峰、衡陽，南鄰祁東，西接邵陽縣、邵陽市雙清區(qū)，北交新邵、漣源，處于東經(jīng)111°30′-112°05′，北緯26°50′-27°28′之間.全縣南北長59公里，東西寬56.7公里，總面積1768.75平方公里.邵東縣下轄16個鎮(zhèn)，9個鄉(xiāng)，3個街道辦事處，961個行政村，53個居委會.2013年，總?cè)丝?30萬人.全縣完成地區(qū)生產(chǎn)總值254.3億元，增長10.5%，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為16.7:48.9: 34.4.完成財政收入15.4億元，增長24%.

2　農(nóng)地非農(nóng)化過程中的土地增值及其實證研究

2.1農(nóng)地非農(nóng)化過程中的土地增值

農(nóng)地非農(nóng)化是指農(nóng)用地轉(zhuǎn)變用途，成為城市住宅、工業(yè)、商業(yè)、休閑、娛樂用地等建設(shè)用地的過程［1］.在這一過程中要進行土地平整、單位建設(shè)用地上資本、勞動力等非土地要素的投入等一系列工作，此外，我國的農(nóng)地非農(nóng)化主要通過農(nóng)地征收的形式實現(xiàn)，政府是農(nóng)地征收的惟一需求者，也是城市土地一級市場的惟一供給者［2］.這些土地資本的投入和積聚以及政府壟斷等行為造成的較低征地價格和較高供地價格形成了土地增值［3］.直接的投資性增值為人工增值，其余則為自然增值.本文農(nóng)地非農(nóng)化過程中的土地增值收益是土地征收前后農(nóng)用地與建設(shè)用地價格之差，亦是各利益主體（政府、投資者、農(nóng)民與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織）參與分配的利益源泉［4-6］.

2.2土地增值測算方法及數(shù)據(jù)說明

農(nóng)地非農(nóng)化過程中的土地增值收益是土地征收前后農(nóng)用地與建設(shè)用地價格之差，邵東縣可以分為四個鄉(xiāng)鎮(zhèn)等級（見表1），本文分別從四個鄉(xiāng)鎮(zhèn)等別中隨機選取一等鄉(xiāng)鎮(zhèn)廉橋鎮(zhèn)、二等鄉(xiāng)鎮(zhèn)砂石鎮(zhèn)、三等鄉(xiāng)鎮(zhèn)界嶺鄉(xiāng)、四等鄉(xiāng)鎮(zhèn)斫曹鄉(xiāng)四個區(qū)域作為調(diào)查樣本，通過文獻資料法、實地調(diào)查等多種途徑查找各區(qū)域基準地價及征地補償?shù)?008年至2013年相關(guān)數(shù)據(jù)，并運用基準地價系數(shù)修正法、還原利率法等測算非農(nóng)化前的農(nóng)用地價格和非農(nóng)化后的建設(shè)用地價格，以此得到各區(qū)域的土地增值收益.且對土地增值的測算結(jié)果進行分析，來反映邵陽市土地增值收益分配和農(nóng)民土地權(quán)益受損程度，為農(nóng)民的合法權(quán)益和維護社會的穩(wěn)定提供保障.

表1　邵東縣城（集）鎮(zhèn)等別一覽表

2.3農(nóng)地非農(nóng)化后的建設(shè)用地價格

本文選用的是2008年邵陽市邵東縣調(diào)查區(qū)域的基準地價（表2），非農(nóng)化后的建設(shè)用地價格一般是指土地出讓價格，可運用基準地價系數(shù)修正法進行年期修正和用途修正得出.公式如下：

式中：V：土地出讓價格

V1b：某一用途的土地在某一土地級別上的基準地價

∑Ki：宗地地價的修正系數(shù)

Kj：估價期日、土地使用年期、容積率、用途等其它修正系數(shù)

其中，年期修正系數(shù)=（1＋地價平均年上漲率）年期

地價平均年上漲率是通過參照歷年地價增長率變化情況以及計算2008年至2013年土地價格的變動指數(shù)求得.從歷年地價增長率變化情況看，自2008年金融危機過后，2009年至2013年，在國家政策的作用下，經(jīng)濟形勢持續(xù)好轉(zhuǎn)，地價水平保持上升態(tài)勢.經(jīng)計算，邵東縣近幾年的土地價格年度增幅基本保持在5.55%左右，故其地價修正系數(shù)為5.55%.且根據(jù)邵東縣土地利用總體規(guī)劃（2006—2020年）及邵東縣2013年土地變更調(diào)查數(shù)據(jù)可知，農(nóng)地非農(nóng)化后的土地70%為居住用地，26%為商業(yè)用地，4%為工業(yè)用地，故以其轉(zhuǎn)變用途的比例為系數(shù)進行修正來測算各區(qū)建設(shè)用地綜合價格（表3）.

表2　2008年邵東縣基準地價一覽表　單位：萬元/公頃

表3　2014年邵東縣調(diào)查區(qū)域農(nóng)地非農(nóng)化后建設(shè)用地價格單位：萬元/公頃

2.4農(nóng)地非農(nóng)化前的農(nóng)用地價格

農(nóng)地非農(nóng)化前的農(nóng)用地價格是農(nóng)地市場價格與農(nóng)地非市場價格之和，但大多數(shù)國家和地區(qū)都是以市場價格為基礎(chǔ)進行農(nóng)用地價格測算，故本文農(nóng)地非農(nóng)化前的農(nóng)用地價格只測算農(nóng)地市場價格，而忽略農(nóng)地非市場價格.其中，農(nóng)地市場價格=農(nóng)地年收益/農(nóng)地資本化率，以此求得農(nóng)用地價格，為土地增值收益的測算提供數(shù)據(jù)依據(jù).

農(nóng)地市場價格可以通過收益還原法測算，計算公式為：

式中：EVa為農(nóng)用地市場價格；

ga為農(nóng)用地利用的年增長率；

A0為單位農(nóng)用地年凈收益；

r為折現(xiàn)率；

t為農(nóng)用地使用剩余年限.

本文通過查找2008年-2013年邵陽市統(tǒng)計年鑒中邵東的農(nóng)用地價格的相關(guān)數(shù)據(jù)，得到2008年-2013年邵東縣調(diào)查區(qū)域年凈收益變化表（表4）.

從表4中可分析得出，邵東縣單位農(nóng)地年凈收益A0為0.95萬元/公頃，農(nóng)地利用效益的年增長率ga為4.62%.

表4　2008年-2013年邵東縣調(diào)查區(qū)域年凈收益變化表

折現(xiàn)率則通過安全利率及風險調(diào)整值的方法求得.安全利率一般指銀行一年期定期存款利率，經(jīng)調(diào)查，2008—2013年中國商業(yè)銀行一年期定期存款利率在2.25%—3.87%之間，取平均值3%.風險調(diào)整值參考物價指數(shù)，邵東縣2008—2013年的物價指數(shù)年均增長率為2%.故農(nóng)地價格估算的折現(xiàn)率采用5%.農(nóng)用地的承包經(jīng)營權(quán)年限為30年，采用收益還原法求得農(nóng)用地市場價格EVa（表5）.

表5　農(nóng)地市場價格計算表

本文在計算農(nóng)用地價格時忽略了農(nóng)地非市場價格，表5中得到的農(nóng)地市場價格EVa即農(nóng)用地價格.且邵東縣各區(qū)域的農(nóng)地凈收益與折現(xiàn)率無差別，故計算得出的農(nóng)地價格相同.

2.5農(nóng)地非農(nóng)化過程中有關(guān)稅費及成本

表6　邵東縣農(nóng)地非農(nóng)化過程中的稅費及成本　單位：萬元/公頃

根據(jù)邵東縣與各調(diào)查區(qū)域征地補償有關(guān)規(guī)定及實地調(diào)查，整理得出邵東縣農(nóng)地非農(nóng)化過程中的稅費及成本（表6）.其中，土地開發(fā)成本是指農(nóng)地非農(nóng)化過程中所投入的費用總和，開發(fā)程度不同，其所需的開發(fā)成本亦有所不同.

2.6農(nóng)地非農(nóng)化過程中土地增值測算

根據(jù)公式，農(nóng)地非農(nóng)化過程中的土地增值收益=非農(nóng)化后的建設(shè)用地價格-非農(nóng)化前的農(nóng)用地價格［7］，匯總2014年邵東縣調(diào)查區(qū)域農(nóng)地非農(nóng)化后建設(shè)用地價格（表2）、農(nóng)地市場價格計算表（表5）與邵東縣農(nóng)地非農(nóng)化過程中的稅費及成本（表6）的數(shù)據(jù)，統(tǒng)計出土地增值總額的具體分配情況，即人工增值（開發(fā)成本）和自然增值（征地補償、稅費、地方財政）［8］，得到農(nóng)地非農(nóng)化過程中土地增值測算表（表7）.其中，地方財政獲得的土地“自然增值”是通過計算土地增值總額與開發(fā)成本、征地補償以及稅費之差得到的.

表7　農(nóng)地非農(nóng)化過程中土地增值測算表單位：萬元/公頃

從表7中可以看出，邵東縣四個不同等級鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)地非農(nóng)化過程中的土地增值總額存在明顯差異，呈鄉(xiāng)鎮(zhèn)級別越高的土地增值總額也越高的趨勢，這主要原因在于鄉(xiāng)鎮(zhèn)級別高的建設(shè)用地價格高，且邵東縣各個區(qū)域非農(nóng)化前的農(nóng)用地價格無差別.

對于土地增值總額中的人工增值收益，邵東縣四個等級不同的鄉(xiāng)鎮(zhèn)存在較大差異，等級最低的鄉(xiāng)鎮(zhèn)與等級最高的鄉(xiāng)鎮(zhèn)有兩倍之差，這主要與農(nóng)地非農(nóng)化后的建設(shè)用地綜合價格及鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地的開發(fā)程度呈正比關(guān)系，鄉(xiāng)鎮(zhèn)級別越高的土地開發(fā)程度也越高.

對于農(nóng)民和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織獲得的征地補償，邵東縣四個等級不同的鄉(xiāng)鎮(zhèn)存在較少差異，與鄉(xiāng)鎮(zhèn)級別呈正比關(guān)系，且所選調(diào)查區(qū)域全都高于農(nóng)用地價格26.96萬元/公頃.這說明調(diào)查區(qū)域中農(nóng)民和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織均參與了農(nóng)地非農(nóng)化過程中的土地增值收益分配.

對于各相關(guān)部門獲得的征地稅費，邵東縣四個等級不同的鄉(xiāng)鎮(zhèn)存在較小差異，與鄉(xiāng)鎮(zhèn)級別呈正比關(guān)系.這主要是因為稅費中的新增建設(shè)用地使用費為縣域統(tǒng)一，無區(qū)域差別.但其耕地開墾費與耕地占用稅則因鄉(xiāng)鎮(zhèn)等級而存在差異.

對于地方財政獲得的土地“自然增值”，邵東縣四個等級不同的鄉(xiāng)鎮(zhèn)存在很大差異.鄉(xiāng)鎮(zhèn)級別越高的，地方財政也越高.其中，等級最高的一等鄉(xiāng)鎮(zhèn)與等級最低的四等鄉(xiāng)鎮(zhèn)兩者之間相差近12倍，這主要是因為等級越高的鄉(xiāng)鎮(zhèn)獲得的土地增值總額也越高.

3　結(jié)論與討論

在農(nóng)地非農(nóng)化過程中，邵東縣不同等級鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間的土地增值總額存在明顯差異，其主要原因在于四個等級鄉(xiāng)鎮(zhèn)的基準地價存在差異，計算得到的農(nóng)地非農(nóng)化后的建設(shè)用地綜合價格也存在差異，且農(nóng)地非農(nóng)化前的農(nóng)用地價格無差別.在此基礎(chǔ)上，如果同一等級鄉(xiāng)鎮(zhèn)的基準地價不同，那么選擇哪個鄉(xiāng)鎮(zhèn)其計算得到的建設(shè)用地價格也會有所變動，所以基準地價是決定土地增值總額的關(guān)鍵性因素.而且，建設(shè)用地價格可以根據(jù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)等級的劃分而不同，農(nóng)用地價格也可以進行鄉(xiāng)鎮(zhèn)等級劃分，從而使得到的土地增值收益總額更趨合理.

在農(nóng)地非農(nóng)化過程中，邵東縣四個不同等級鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地增值總額存在差異，等級最高的廉橋鎮(zhèn)與等級最低的斫曹鄉(xiāng)相差兩倍多.但觀其地方財政，廉橋鎮(zhèn)與斫曹鄉(xiāng)兩者又相差近12倍，這是不合理的現(xiàn)象.四個不同等級鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地增值總額差異較大，但農(nóng)民與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織獲得的征地補償與各相關(guān)部門獲得的稅費差異卻不太明顯，這導(dǎo)致了地方財政分配的不合理.邵東縣可以在此基礎(chǔ)上拉大各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的征地補償比例及征地稅費比例，使得地方財政的分配更趨合理，為邵東縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的發(fā)展創(chuàng)造有利的條件.

本文研究尚存在不足之處，一是農(nóng)地非農(nóng)化前的農(nóng)用地價格只考慮到農(nóng)地市場價格，未考慮到農(nóng)地非市場價格；二是邵東縣的鄉(xiāng)鎮(zhèn)等級劃分只表現(xiàn)在建設(shè)用地價格方面，且在計算過程中沒有考慮劃分鄉(xiāng)鎮(zhèn)等級的綜合分值要素；三是僅利用統(tǒng)計數(shù)據(jù)針對區(qū)域進行土地增值的情況研究，可以獲得較為合理的理論估算結(jié)果，但欠缺了分析驗證.

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中圖分類號：F301.2

文獻標識碼：A

文章編號：1673-260X（2016）05-0092-04

收稿日期：2016-01-15