安新書

摘 要：在上世紀(jì)九十年代末期，隨著國家住房的改革，房地產(chǎn)業(yè)也隨之逐漸發(fā)展壯大，并拉動(dòng)了很多與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。隨著改革開放的進(jìn)一步深入，房地產(chǎn)業(yè)已逐漸成為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大支柱和主導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，是我國社會(huì)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中強(qiáng)有力的推動(dòng)者。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；管理現(xiàn)狀；改善策略

一、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的現(xiàn)狀分析

1.房地產(chǎn)的總投資額不斷上漲

近幾年，房地產(chǎn)投資熱度雖然有所下降，但年投資總額仍在持續(xù)增加。從目前形勢來看，房地產(chǎn)開發(fā)商購置土地的熱度仍然居高不下，2013年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資力度均高于以往的投資速度。導(dǎo)致房地產(chǎn)投資持續(xù)增加的原因主要有以下兩個(gè)方面：第一，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤較高。在房地產(chǎn)開發(fā)中，土地投資是最大的成本投入，然而，從建筑成本比例分析結(jié)果來看，土地投資額一般占總房價(jià)的20%左右，開發(fā)商的回報(bào)率較高，因此，房地產(chǎn)投入也在逐年上漲。第二，政府與開發(fā)商聯(lián)系密切，一些行政人員為了一己之私，利用職務(wù)之便為開發(fā)商提供機(jī)密的行業(yè)信息。還有部分地方官員過度重視政績，為了在較短的任期內(nèi)，創(chuàng)收較多的經(jīng)濟(jì)收入，大肆將土地低價(jià)出售，欺上瞞下，達(dá)到公飽私囊的目的。

2.房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格泡沫明顯

商品房價(jià)格漲勢過快是有目共睹的社會(huì)現(xiàn)象，中國的房地產(chǎn)價(jià)格是虛高的，尤其表現(xiàn)在一線城市，導(dǎo)致房價(jià)持續(xù)上漲的原因主要有三個(gè)方面：第一，價(jià)值規(guī)律的影響。由于房價(jià)基礎(chǔ)過高，社會(huì)需求量大，價(jià)格杠桿出現(xiàn)傾斜，出現(xiàn)持續(xù)走高的狀態(tài)。然而，空置房子毫不參與國民經(jīng)濟(jì)，價(jià)值不可能擴(kuò)大，甚至出現(xiàn)在縮小、折舊的情況，使用價(jià)值逐步降低。第二，房地產(chǎn)對(duì)我國經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)值較大，政府為了保證整體經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展態(tài)勢，頒布了一系列的房價(jià)調(diào)控政策，但終究成效不明顯，房價(jià)升高態(tài)勢并沒有得到有效緩解。第三，供求關(guān)系影響價(jià)格變動(dòng)。房屋是最大的手工藝術(shù)品，具有典型的商品特征，我國市場上的房屋已經(jīng)供過于求，而且每年不斷新增，且呈加速趨勢，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過社會(huì)總需求量。由于房屋價(jià)格居高不下，房源流動(dòng)過大，造成我國承受著巨大的通脹壓力。而我國近年的CPI已經(jīng)上漲了2.7%，極為接近國際公認(rèn)的警戒線3%，房地產(chǎn)局勢日益緊張。

3.房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的管理機(jī)制和制度

我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理經(jīng)過多年的發(fā)展，現(xiàn)已基本形成固定的管理模式，然而管理成效較差。從總體上來看，企業(yè)內(nèi)部的管理結(jié)構(gòu)正規(guī)化程度較低，沒有充分根據(jù)自身的實(shí)際情況，設(shè)置恰當(dāng)?shù)墓芾聿块T，各個(gè)崗位的職責(zé)范圍劃分的清晰度較低，單位未能形成有效的運(yùn)行機(jī)制。另外，制度管理存在更大的缺陷。一方面，企業(yè)內(nèi)部的管理制度對(duì)公司員工沒有起到真正的約束作用，有待進(jìn)一步完善；另一方面，行業(yè)規(guī)范松散，容易出現(xiàn)權(quán)錢交易的現(xiàn)象，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來不穩(wěn)定因素。政策因素可能促使房價(jià)漲幅回落，但國家的宏觀調(diào)控也需要市場的緊密配合，現(xiàn)如今房地產(chǎn)市場具有驅(qū)利性，一大部分是遵循市場價(jià)格的波動(dòng)。綜合在各項(xiàng)影響因素的綜合作用下，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的潛在威脅因素仍在不斷增加。房地產(chǎn)市場秩序混亂，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的投機(jī)成分較高，開發(fā)商不守行業(yè)規(guī)矩，抱著暴發(fā)戶的心態(tài)，缺乏誠信意識(shí)和職業(yè)操守，房屋質(zhì)量得不到保障。另外，商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)存在經(jīng)營行為不科學(xué)、不理性、不規(guī)范的現(xiàn)象。房地產(chǎn)開發(fā)使用資金大多依賴銀行貸款，致使房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移至商業(yè)銀行，在目前的房地產(chǎn)市場資金鏈中，商業(yè)銀行基本全程參與，金融風(fēng)險(xiǎn)增加。

二、改善我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀的策略

1.充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)的積極性作用

房地產(chǎn)業(yè)有其獨(dú)特的優(yōu)勢，它能在短時(shí)間內(nèi)就聚集大量的資金，進(jìn)而拉動(dòng)更多的投資機(jī)會(huì)，且不需要更多的承載基礎(chǔ)。國內(nèi)工業(yè)承載基礎(chǔ)過于薄弱，發(fā)展較為滯后，因此，比較需要像房地產(chǎn)業(yè)這種能在短時(shí)間內(nèi)就聚集到大量資金的、能有效帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)以有效帶動(dòng)其他工業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。只有穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，才能為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型以及新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展獲取更多的時(shí)間。

2.視經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求合理控制房地產(chǎn)熱度

國民經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)之間可謂相互促進(jìn)又彼此制約著，要正確把握二者之間的度，才能同時(shí)獲得協(xié)調(diào)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的一大支柱，能有效拉動(dòng)其他很多行業(yè)的發(fā)展，并帶動(dòng)了國民經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展，因此，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的增長可謂功不可沒。但是，任何行業(yè)的發(fā)展都要有一個(gè)度的把握，不能顧此失彼，我們在承認(rèn)房地產(chǎn)業(yè)帶來的積極效應(yīng)的同時(shí)，更是要意識(shí)到房地產(chǎn)業(yè)的過度開發(fā)和過強(qiáng)熱度是不可取的，這也是房地產(chǎn)業(yè)能有效推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的必要條件。房地產(chǎn)業(yè)如果出現(xiàn)過熱狀態(tài)，會(huì)促使與其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的畸形過熱發(fā)展，使得大量資金都停頓在房地產(chǎn)上，進(jìn)而直接影響到其他產(chǎn)業(yè)與及其實(shí)體經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展，并直接制約著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，為了避免房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境的惡化，同時(shí)也是為了防止房地產(chǎn)業(yè)的過度投資引發(fā)的一系列不良效應(yīng)，國家有必要出臺(tái)相應(yīng)的政策法規(guī)，從政策與法規(guī)上對(duì)其進(jìn)行平穩(wěn)的引導(dǎo)，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，從而帶動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)發(fā)展。

3.積極響應(yīng)國家房地產(chǎn)政策

對(duì)于一些房地產(chǎn)起步比較晚的省份或者城市來說，房地產(chǎn)還屬于后發(fā)性市場，因此，這就需要其積極、及時(shí)響應(yīng)國家的房地產(chǎn)政策。如，在國家采取促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策之時(shí)，可加大房地產(chǎn)發(fā)展速度；相應(yīng)的，在國家采取減緩房地產(chǎn)發(fā)展政策時(shí)，則應(yīng)放慢房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度。

4.建立完善的法律法規(guī)

在法律法規(guī)建設(shè)方面，一定要立足我國的國情，并在此基礎(chǔ)之上對(duì)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題進(jìn)行必要的分析，由此來建立與之相對(duì)應(yīng)的法律法規(guī)。從而為我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作提供法制上的支持，最終實(shí)現(xiàn)規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的管理。此外，通過法律法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行管理，也能夠有效的防止政府部門對(duì)其進(jìn)行過度的干預(yù)，由此為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供一個(gè)更加和諧的發(fā)展空間。

5.加強(qiáng)管理機(jī)制的完善

在房地產(chǎn)積極管理工作中，科學(xué)有效的管理機(jī)制可以說是其發(fā)展的基礎(chǔ)，而政府在其中發(fā)揮了至關(guān)重要的作用。但是在管理機(jī)制建立過程中，對(duì)于中央一級(jí)政府一定要對(duì)自身的職能有清楚的了解；其次對(duì)于地方政府，在體制建立過程中不僅要考慮到對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理進(jìn)行有效的規(guī)范，其次還要考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，此外對(duì)于體制中存在的不合理的地方，要進(jìn)行有效的完善以及科學(xué)的改革，從而使地方政府制定的體制與中央政策相一致。但是地方政府需要注意的就是一定使地方財(cái)政與房地產(chǎn)保持一個(gè)正確的關(guān)系，要與中央政府積極協(xié)調(diào)，從而為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理提供一個(gè)更加可靠的保障。

6.實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)的未來規(guī)劃

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)長遠(yuǎn)的項(xiàng)目，所以在對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理進(jìn)行規(guī)劃時(shí)，一定要具有長遠(yuǎn)性的目光，此外還要具有一個(gè)正確的規(guī)劃思路。在未來規(guī)劃上，不僅要有短期規(guī)劃，其次還要注重長期規(guī)劃，要想對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行科學(xué)合理的管理，首先要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀有足夠的了解，并且在此基礎(chǔ)之上做好短中長期規(guī)劃。此外，在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控時(shí)，可以先對(duì)短中期目標(biāo)作為調(diào)控的目標(biāo)，而在這個(gè)階段，政府部門需要房地產(chǎn)行業(yè)的保障體系進(jìn)行有效的完善，并且對(duì)其中存在的一些投機(jī)行為進(jìn)行科學(xué)的限制，并且采取有效的措施予以處罰，從而為我國房地產(chǎn)行業(yè)在短中期內(nèi)可以健康順利的發(fā)展。

7.制定明確的管理目標(biāo)

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過程中，很容易受到外界因素的影響，導(dǎo)致其管理結(jié)果與發(fā)展的模式不相適應(yīng)。所以為了更好的促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)、更好的促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，政府部門必須要依據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際情況來制定明確的管理目標(biāo)，而在目標(biāo)的制定中一定要以滿足居民的居住要求和城市化進(jìn)程為主要目的，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行科學(xué)的管理。

總之，作為我國國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)和支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅能有效拉動(dòng)與之相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且能帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的增長，它能通過直接或間接的方式推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而隨著國民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的支柱與主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，其在經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展中的重要地位與積極作用不可忽視。但凡事有利有弊，房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)性火熱狀態(tài)，可能會(huì)帶來物極必反的效果，國家與地方政府以及房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)合理把控開發(fā)的度，并結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展要求控制房地產(chǎn)熱度。

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