河南信息統(tǒng)計(jì)職業(yè)學(xué)院 黃碩

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商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)分析及防范對策研究

河南信息統(tǒng)計(jì)職業(yè)學(xué)院 黃碩

摘 要：隨著我國經(jīng)濟(jì)增長中樞下移，刺激性經(jīng)濟(jì)政策空間日益狹小，居民收入增長放緩，商業(yè)地產(chǎn)市場去泡沫進(jìn)程將會(huì)加快，樓市轉(zhuǎn)向的可能性急劇增大，對此，應(yīng)進(jìn)行理性分析。對于監(jiān)管部門而言，要全面防范和化解商業(yè)地產(chǎn)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。本文介紹了研究商業(yè)地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)的背景和意義，簡述了商業(yè)地產(chǎn)融資的相關(guān)概念以及融資的理論原則，闡釋了融資風(fēng)險(xiǎn)的緣由和衡量標(biāo)準(zhǔn)，最后提出了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)采取的相應(yīng)措施。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)企業(yè) 融資風(fēng)險(xiǎn) 多元化

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，與融資緊密相連。商業(yè)地產(chǎn)融資就是商業(yè)地產(chǎn)資金的融通，是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)與金融行業(yè)密切結(jié)合的產(chǎn)物。商業(yè)地產(chǎn)融資也是指在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列融資活動(dòng)的總稱。商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開資金的有力支持，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)行與商業(yè)地產(chǎn)融資息息相關(guān)，也可以說，商業(yè)地產(chǎn)融資是商業(yè)地產(chǎn)與金融業(yè)相結(jié)合形成的。譬如，依據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的生產(chǎn)經(jīng)營特性，它的發(fā)展不僅需靠自身積累，而且還要依賴社會(huì)資金的扶持。只有雙管齊下、內(nèi)外兼修，才能提速資金周轉(zhuǎn)，擴(kuò)大循環(huán)規(guī)模。

1 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的因素分析

融資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)因借款籌資所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，系因企業(yè)使用債務(wù)而產(chǎn)生的由股東或企業(yè)投資人承擔(dān)的附加風(fēng)險(xiǎn)。這種附加風(fēng)險(xiǎn)主要包括兩個(gè)層次的內(nèi)容：一是企業(yè)可能喪失償債能力的風(fēng)險(xiǎn)；二是舉債而導(dǎo)致股東的利益受損失的風(fēng)險(xiǎn)。

總體而言商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)可以分為外部風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)兩大類，外部指的是地產(chǎn)企業(yè)之外的客觀因素，內(nèi)部則指的是公司集團(tuán)內(nèi)部的協(xié)調(diào)因素。

1.1 外部風(fēng)險(xiǎn)

1.1.1 市場需求風(fēng)險(xiǎn)

個(gè)人購買者的偏好日益多樣化，增加了商業(yè)地產(chǎn)公司的開發(fā)難度和銷售費(fèi)用。開發(fā)商要想避免出現(xiàn)產(chǎn)品積壓滯銷的局面，就要盡可能做好前期的項(xiàng)目廣告宣傳活動(dòng)，不斷開發(fā)新品種，注意學(xué)習(xí)國外優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合我國的建筑風(fēng)格，摸清潛在目標(biāo)客戶的消費(fèi)心理，這些都屬于重新鋪設(shè)市場的推廣，要耗費(fèi)大量宣傳成本，而在宣傳結(jié)果未知的情況下，地產(chǎn)公司將束手無策，對風(fēng)險(xiǎn)性評估能力也極為有限。

1.1.2 利率與匯率風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目的借款成本和采購進(jìn)口建筑材料成本受利率和匯率影響很大。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)爭取簽署靈活的貸款協(xié)議，或通過利率互換等金融工具化解風(fēng)險(xiǎn)。匯率風(fēng)險(xiǎn)亦可委托投資機(jī)構(gòu)在外匯期貨市場中實(shí)現(xiàn)鎖定成本的目標(biāo)。

1.1.3 土地風(fēng)險(xiǎn)

土地儲(chǔ)備是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存基礎(chǔ)，也好似不可缺少的非再生資源。土地成本對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來說非常重要，獲得土地的價(jià)格受國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、土地政策、供求關(guān)系及所處位置的直接影響。

1.1.4 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資中，開發(fā)商要注意所在行業(yè)的特性帶來的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)受經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期和宏觀經(jīng)濟(jì)政策影響大，而且該行業(yè)嚴(yán)重依賴其他行業(yè)，例如對金融業(yè)的高度依賴，尤其是銀行的住房抵押貸款業(yè)務(wù)。

1.2 內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)若想有效規(guī)避或消解單靠銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)，就必須拓寬多元融資渠道。因此，除銀行貸款以外，支撐商業(yè)地產(chǎn)業(yè)做大做強(qiáng)的融資渠道還有證券基金、股權(quán)融資、信托保險(xiǎn)等。因商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的自身特點(diǎn)（資產(chǎn)流動(dòng)性弱、不可分割移動(dòng)、投資金額巨大等）所決定，它的整個(gè)成長與金融業(yè)發(fā)展壯大緊密相連。所以，當(dāng)前關(guān)鍵問題并非商業(yè)地產(chǎn)信貸政策的松緊，而是商業(yè)地產(chǎn)融資渠道的寬窄。這里的風(fēng)險(xiǎn)主要有以下方面。

（1）完工風(fēng)險(xiǎn)。所謂完工風(fēng)險(xiǎn)是指可能出現(xiàn)無法按時(shí)保質(zhì)保量將項(xiàng)目投入到生產(chǎn)運(yùn)營當(dāng)中的情況。在項(xiàng)目開發(fā)過程中，包括勘察、設(shè)計(jì)、施工、材料、監(jiān)理等諸多環(huán)節(jié)，如果開發(fā)公司以出包方式委托建筑商完成工作，就會(huì)由其負(fù)責(zé)賠償事宜，在出現(xiàn)問題的情況下，可能對公司產(chǎn)生不良影響。因此，銀行經(jīng)常要求工程承包商提供完工擔(dān)?；蚵募s保函，并為建筑設(shè)備等購買保險(xiǎn)；另外，開發(fā)上還必須注意建立有效的監(jiān)控制度，保證材料采購和招標(biāo)選擇及施工監(jiān)理等事項(xiàng)的妥善安排。

（2）原材料和能源供應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。建筑原材料的價(jià)格水平波動(dòng)和供應(yīng)渠道的通暢對項(xiàng)目的順利實(shí)施會(huì)產(chǎn)生重大的影響，所以開發(fā)商與工程承包商要盡可能選擇最有實(shí)力的供應(yīng)商并簽訂有約束力的協(xié)議，使供貨價(jià)格和數(shù)量能穩(wěn)定在合理水平之上。

2 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的原因分析

2.1 融資結(jié)構(gòu)不合理，融資形式太單一

現(xiàn)行商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)出售新樓盤，實(shí)際上只是銀行和客戶的“賽跑”。銀行固有的還款日期和隨機(jī)多變的消費(fèi)市場是無法做到和諧的，風(fēng)險(xiǎn)控制更成了空談。融資方式多種多樣，按照不同標(biāo)準(zhǔn)，可以劃分為內(nèi)源融資和外源融資、直接融資和間接融資、股票融資和債券融資等。企業(yè)融資是一個(gè)隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展由內(nèi)源融資到外源融資再到內(nèi)源融資的交替變遷的過程。新企業(yè)的建立，主要依靠內(nèi)源融資。當(dāng)企業(yè)得以生存并發(fā)展到一定水平時(shí)，可利用外源融資擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，提高競爭能力。當(dāng)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大時(shí)，企業(yè)往往會(huì)比較融資成本，從中選擇一種更高層次的內(nèi)源融資方式。實(shí)際上，就內(nèi)源融資和外源融資的關(guān)系看，內(nèi)源融資是最基本的融資方式，沒有內(nèi)源融資，也就無法進(jìn)行外源融資。

2.2 信息不對稱導(dǎo)致銀企關(guān)系不協(xié)調(diào)

作為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，由于交易額巨大，所以是各家銀行爭相競爭的融資對象。信息不對稱導(dǎo)致銀行做出的逆向選擇行為，從而對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資產(chǎn)生影響。逆向選擇是由交易之前信息不對稱引起的。由于商業(yè)銀行不能詳細(xì)地掌握商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的信息，不能準(zhǔn)確評判它們的風(fēng)險(xiǎn)，因此可能采取兩種對策：一種是提高貸款利率；另一種是基于安全性考慮，選擇不給商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)貸款或者少發(fā)放貸款。這樣做的結(jié)果是提高貸款利率迫使風(fēng)險(xiǎn)較低的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)退出市場，而高風(fēng)險(xiǎn)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)由于知道自己很可能償還不了貸款或者自身并沒有打算償還貸款，所以并不在乎利率的高低，因此獲得了貸款。銀行的高利率把風(fēng)險(xiǎn)較低的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)擋在了門外，結(jié)果是，雖然銀行的貸款需求減少了，但是貸款的平均風(fēng)險(xiǎn)增加了。

2.3 直接融資效率低下

商業(yè)地產(chǎn)同投資人于融資債權(quán)過程中存有顯著的信息不對稱性。商業(yè)地產(chǎn)融資難現(xiàn)狀使其想方設(shè)法去隱瞞不利信息的行為，并因此導(dǎo)致?lián)p害投資者利益風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。然而，投資者因債權(quán)性質(zhì)復(fù)雜和評估市場難度也使得其無法對商業(yè)地產(chǎn)業(yè)有清晰的認(rèn)識(shí)。商業(yè)地產(chǎn)再融資所引發(fā)的道德風(fēng)險(xiǎn)和逆向選擇使得股票投資者只能通過其財(cái)務(wù)報(bào)表獲取可疑的信息，這導(dǎo)致企業(yè)與投資人之間出現(xiàn)信息鴻溝和交流障礙。而當(dāng)這種不對稱達(dá)到一定程度時(shí)，投資人便不會(huì)再關(guān)注公司實(shí)際的業(yè)績，而是選擇盯住頻繁跳動(dòng)的虛擬股價(jià)，這便導(dǎo)致了投資取向的扭曲誤判和巨大偏離。

3 防范商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的對策建議

3.1 政府積極營造有利于商業(yè)地產(chǎn)的融資制度環(huán)境

當(dāng)前，我國商業(yè)地產(chǎn)融資立法方面還不太完善，給商業(yè)地產(chǎn)融業(yè)的發(fā)展造成了相當(dāng)大的影響。而我們國家經(jīng)濟(jì)全面穩(wěn)定的發(fā)展和人民生活條件的改善，則需要更穩(wěn)健的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)金融體系，所以，我國商業(yè)地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)處在一個(gè)至關(guān)重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。雖然目前政府對商業(yè)地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的調(diào)控監(jiān)管工作都取得了不菲的成績，但與商業(yè)地產(chǎn)也能健康穩(wěn)定的發(fā)展，還有很長的路要走。

有了金融產(chǎn)業(yè)立法，就有了明確的發(fā)展方向和發(fā)展目標(biāo)，商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)金融行業(yè)就有了可供遵循的政策依據(jù)。歷數(shù)各類金融糾紛和經(jīng)濟(jì)犯罪，主因并非是矛盾雙方個(gè)人利益的沖突，而是在同一經(jīng)濟(jì)行為下，雙方責(zé)任不明晰，商業(yè)流程不嚴(yán)密，造成利益分配不均衡。所以，這從一個(gè)側(cè)面體現(xiàn)了立法的必要性，因此盡快制定適合中國國情的商業(yè)地產(chǎn)金融相關(guān)法規(guī)，已成為推進(jìn)我國商業(yè)地產(chǎn)金融甚至我國金融行業(yè)的重要環(huán)節(jié)。

商業(yè)地產(chǎn)類的投資基金和商業(yè)地產(chǎn)類的投資信托是什么？首先我們要從法律上來界定它，政府各方面一定要有立法，這樣投資者才能愿意投資，只有這樣商業(yè)地產(chǎn)業(yè)才能健康穩(wěn)定的發(fā)展。諸如此類的商業(yè)地產(chǎn)融資產(chǎn)品多樣化的出現(xiàn)是該產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段的必然訴求。對融資方多一個(gè)融資產(chǎn)品，也就是對投資方多了一個(gè)投資產(chǎn)品。多樣的投資融資產(chǎn)品，不僅使得投資主體多元，還拓展了融資渠道。在此，我們有必要好好汲取他國的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，制定結(jié)構(gòu)明晰的房產(chǎn)立法，建構(gòu)符合我國國情的多元融資產(chǎn)品。

3.2 政府應(yīng)加強(qiáng)對中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)督

近幾年來，我國各類金融中介機(jī)構(gòu)得到較快發(fā)展，對服務(wù)經(jīng)濟(jì)建設(shè)，支持企業(yè)改制，推進(jìn)社會(huì)事業(yè)發(fā)揮了積極作用。但中介機(jī)構(gòu)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展還不相適應(yīng)，在一定程度上存在著中介市場秩序混亂、中介執(zhí)業(yè)質(zhì)量不高、服務(wù)收費(fèi)不夠規(guī)范、監(jiān)管體制不夠健全等問題，所以必須強(qiáng)化對社會(huì)中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理，優(yōu)化中介服務(wù)市場秩序。對于監(jiān)管部門而言，應(yīng)全面防范和化解商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。一是加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)排查，全面掌握商業(yè)地產(chǎn)業(yè)融資狀況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)潛在風(fēng)險(xiǎn)隱患。二是完善商業(yè)地產(chǎn)信用擔(dān)保關(guān)系。關(guān)鍵是要切斷商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)之間存在的擔(dān)保鏈條關(guān)系，鎖定風(fēng)險(xiǎn)范圍。三是區(qū)別對待。根據(jù)各城市商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，采取不同信貸政策，堅(jiān)決打擊哄抬房價(jià)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，選擇追加抵押資產(chǎn)、提供第三方擔(dān)?；蚴召J等方式，保護(hù)好金融機(jī)構(gòu)債權(quán)。四是加強(qiáng)跨行合作。在監(jiān)管當(dāng)局的指導(dǎo)下，加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)的跨行合作，避免因一家銀行的催貸行為引發(fā)行業(yè)的連鎖反應(yīng)。這需要監(jiān)管當(dāng)局的智慧和銀行經(jīng)營層的合作博弈。

3.3 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)自身積極拓展融資渠道

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)作為融資訴求最高的一個(gè)行業(yè)，充沛的資金和穩(wěn)定流動(dòng)的資金鏈?zhǔn)瞧鋽U(kuò)張和發(fā)展的保證。所以，探討企業(yè)融資問題，必須站在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)層面，進(jìn)行內(nèi)部剖析，分析清楚商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資的目的、用途和最終資金流向。做出良好的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展預(yù)期，才能優(yōu)化好融資環(huán)境，明細(xì)融資賬目，并最終有效管控融資風(fēng)險(xiǎn)。在拓展渠道方面，我們走好商業(yè)地產(chǎn)融資創(chuàng)新之路，對降低商業(yè)地產(chǎn)融資中的金融風(fēng)險(xiǎn)十分有利。融資渠道創(chuàng)新可以分散開發(fā)商帶給商業(yè)銀行的信用風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榘殡S著商業(yè)地產(chǎn)資金來源的增加，風(fēng)險(xiǎn)也隨之分散化，眾多資金貸出者和投資者風(fēng)險(xiǎn)利益共擔(dān)。對于任何一個(gè)投資者而言，分散以后的風(fēng)險(xiǎn)很可能在可承受的范圍之內(nèi)。這樣原本集中在商業(yè)地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)的市場風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)，就被有效地分散到整個(gè)金融市場內(nèi)的各種投資者身上。

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中圖分類號(hào)：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：2096-0298（2016）05（b）-066-02

作者簡介：黃碩（1985-），女，漢族，江西萍鄉(xiāng)人，助理講師，碩士，主要從事產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、經(jīng)濟(jì)管理方面的研究。