高麗梅

衡水市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理處

由房地產(chǎn)權(quán)登記談不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度

高麗梅

衡水市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理處

近些年來，不動產(chǎn)登記制度成為人們熱議的話題，國家相關(guān)部門也就不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度進(jìn)行了研討，并且出臺了暫行條例。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是一項大的工程，涉及到很多機(jī)構(gòu)部門的整合，目前已經(jīng)取得了一定的進(jìn)展，在地方基層部門相對比較遲緩。房地產(chǎn)權(quán)登記是不動產(chǎn)登記中的重要組成部分，我國的房地產(chǎn)權(quán)登記制度在漫長的歲月中經(jīng)歷了多次變革，從中可以為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記提供有利的經(jīng)驗，為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的順利實施奠定堅實的基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)權(quán)；不動產(chǎn)；統(tǒng)一登記

我國的中央編辦、財政部、住建部等八家不動產(chǎn)登記部門已經(jīng)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度進(jìn)行了研討，并且簽署了暫行條例，為我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實施創(chuàng)造了有利的條件。不動產(chǎn)的內(nèi)容比較廣泛，房屋、林地、草原、海域等都屬于不動產(chǎn)，而這些不動產(chǎn)的登記都分別由不同的部門掌管，對于我國對不動產(chǎn)的統(tǒng)計帶來很大的困難。所以在對房地產(chǎn)權(quán)登記制度進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，可以提取一些寶貴的經(jīng)驗，為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度提供借鑒。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是我國未來不動產(chǎn)登記制度的主要發(fā)展趨勢，同時，在我國進(jìn)行反腐倡廉的工作形勢下，為反腐工作提供了有利的依據(jù)，下面由房地產(chǎn)權(quán)登記談一下不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。

一、房地產(chǎn)權(quán)登記概述

我國的房地產(chǎn)登記初期實行以土地登記為核心、房地合一的產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一登記制度。在國家宣布土地收歸國家和集體后，建設(shè)需要的用地由國家無償劃撥提供，土地的產(chǎn)權(quán)管理逐步弱化，并一度中斷。房屋所有權(quán)的登記始于1986，對房屋所有權(quán)的登記進(jìn)行了規(guī)定，沒有涉及房屋他項權(quán)利的規(guī)定。當(dāng)前我國房地產(chǎn)登記發(fā)證的主要法律規(guī)定為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更時，在向房產(chǎn)管理部門申請變更登記后，再憑變更后的房屋所有權(quán)證書，向土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，從而獲得土地使用權(quán)證書。各地在地方性法規(guī)的立法中，對房地產(chǎn)登記問題也有不同的規(guī)定?，F(xiàn)行房地產(chǎn)權(quán)屬登記的法律基礎(chǔ)不統(tǒng)一，導(dǎo)致不動產(chǎn)物權(quán)在取得、保護(hù)、抵押、轉(zhuǎn)讓等過程中的一系列問題和混亂。

二、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度分析

（一）不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是我國未來發(fā)展的主要方向

我國雖然出臺了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的相關(guān)條例，但是現(xiàn)階段還有很多產(chǎn)權(quán)所屬登記部門沒有融合，不同的不動產(chǎn)還隸屬于不同的部門登記和管轄。但是隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步完善，經(jīng)濟(jì)交易活動日益頻繁，而不動產(chǎn)的市場價值也顯得愈發(fā)重要。在經(jīng)過房地產(chǎn)權(quán)登記的一系列變革下，土地產(chǎn)權(quán)登記體系逐步得到完善，所以無論是從物權(quán)保護(hù)法理方面，還是國際慣例方面，對于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立都奠定了良好的基礎(chǔ)，所以不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度必將成為我國未來發(fā)展的主要方向。

（二）土地登記是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的核心

在不動產(chǎn)登記方面，主要是指對土地的物權(quán)進(jìn)行登記，但是承載在土地之上的物權(quán)也納入了不動產(chǎn)登記的范疇。比如房屋、林地、草地、礦產(chǎn)等，這些都是附著在土地之上的不動產(chǎn)，其存在的基礎(chǔ)就是土地，失去了土地，也就沒有存在的價值。因為土地的特性是不可移動的，所以附著在土地之上的不動產(chǎn)也是不可移動的，由此可以明確的顯示不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的核心是土地登記。在經(jīng)濟(jì)全球化的背景下，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記已經(jīng)是國際通行的做法，所以我國不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度是適應(yīng)國際形勢發(fā)展的需要。

（三）不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度要符合我國的國情

不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度，勢必會關(guān)系到由哪個部門承擔(dān)登記任務(wù)，權(quán)屬機(jī)構(gòu)的設(shè)置在社會上引起了強(qiáng)烈的反響，社會各界的聲音不同。由于受到國際慣例的影響，所以主要有以下幾種選擇：司法部門、國土資源管理部門、公證機(jī)構(gòu)、房產(chǎn)管理部門。但是無論哪種選擇，都必須結(jié)合我國的國情來確定。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的目的就是為不動產(chǎn)交易建立有效的平臺，通過不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，能夠全面的展示我國不動產(chǎn)的所有狀況，所以承擔(dān)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的部門不僅要具備完善的硬件條件，同時還要具有成熟的管理系統(tǒng)?；谶@方面的認(rèn)識，筆者認(rèn)為國土資源管理部門是實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的最佳選擇。首先，國土資源管理部門在土地登記方面具有先天的優(yōu)勢，因為國土資源管理部門主要是進(jìn)行土地資源的管理工作，而不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是以土地登記為核心，所以其有能力運作不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。其次，國土資源管理部門無論是在技術(shù)條件方面還是管理模式上，都具有較為完善的系統(tǒng)以及成熟的經(jīng)驗，為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實施提供了有利的基礎(chǔ)。再次，在土地資源管理部門具有完善的土地登記信息，并且建立了龐大的數(shù)據(jù)庫，在信息管理和查詢系統(tǒng)方面具有強(qiáng)大的功能，為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實施提供了有利的依據(jù)。

（四）不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度要逐漸過渡

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實施是一個龐大的工程，涉及到眾多部門的職責(zé)分配以及權(quán)利劃歸，所以應(yīng)該秉承循序漸進(jìn)的原則，逐步過渡。在實施的過程中強(qiáng)調(diào)以土地登記為基礎(chǔ)，然后逐步確立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的大趨勢。為了維護(hù)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的合法性，還需要逐漸完善相關(guān)法律法規(guī)，為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記提供有利的法律依據(jù)。對于現(xiàn)有的法律規(guī)定中與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記相悖的內(nèi)容要及時清理修訂，維護(hù)法治的統(tǒng)一性。

三、結(jié)束語

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是我國不動產(chǎn)登記未來發(fā)展的主要趨勢，為不動產(chǎn)交易創(chuàng)建了良好的平臺。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實施是一個漫長的過程，在制度建立的過程中，要確保工作的穩(wěn)定性和連續(xù)性。在基層機(jī)構(gòu)沒有變更職責(zé)的情況下，要確保資料的完整性，日常工作要正常開展。從房地產(chǎn)權(quán)登記的歷程中，可以看出不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的難度，但是從中可以吸取有利的經(jīng)驗，在國家政策的保護(hù)下，確保不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的順利實施。

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