惠國群

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淺析營改增對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響

惠國群

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和之前營改增的改革深入，營業(yè)稅的不合理越加明顯，因此房地產(chǎn)營改增是勢在必行的舉措。本文通過分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收增值稅優(yōu)越于營業(yè)稅以及闡述房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)營改增的趨勢性，從國家稅收方面對該產(chǎn)業(yè)的支持以及對該行業(yè)納稅人的正面影響。

關(guān)鍵詞：營改增；納稅人；稅負(fù)；影響

一、營改增的背景及動(dòng)態(tài)

2016年5月1日起全面實(shí)施營改增，將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。營改增試點(diǎn)工作自2012年1月1日啟動(dòng)，到今年5月將最終完成，而改革的收尾則是一記“扣殺”。

二、稅法設(shè)計(jì)中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原稅制存在的缺陷

1.原稅制對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅人存在的負(fù)面影響

根據(jù)我國修改后的稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將于2016年5月1日實(shí)行營業(yè)稅改增值稅，房地產(chǎn)開發(fā)指從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃和城市建設(shè)（包括城市新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建）而從事的土地開發(fā)和房屋建設(shè)等行為，主要包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)。營業(yè)稅沒有實(shí)行價(jià)稅分離，在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)課稅，存在重復(fù)征收行為，而增值稅是實(shí)行價(jià)稅分離的，實(shí)行購進(jìn)扣稅法的抵扣制度。以增值額為征收對象在計(jì)算應(yīng)納稅額可以將購入貨物或勞務(wù)取得增值稅專用發(fā)票經(jīng)過國家金稅系統(tǒng)掃描認(rèn)證用于抵扣。房地產(chǎn)開發(fā)的收入主要有：開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入；出租開發(fā)產(chǎn)品及多種經(jīng)營業(yè)務(wù)收入；其他業(yè)務(wù)收入，而將這些納稅行為征收營業(yè)稅，就造成了重復(fù)征稅，增加納稅人的稅負(fù)，使房價(jià)居高不下，增加了購房者負(fù)擔(dān)，對整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)造成負(fù)面影響。

2.原課征5%營業(yè)稅的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)稅制不利于國家稅收征管

原來稅制下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照價(jià)稅合計(jì)金額的5%征收營業(yè)稅，2016年5月1日營改增以后增值稅稅率為11%，課征的稅種、稅率都發(fā)生了很大的變化，取得房地產(chǎn)開發(fā)資格的增值稅納稅人如果缺少可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)增值稅，這樣就存在6%的稅率差額，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言外購的貨物可以取得增值稅專用發(fā)票，但是支付的建筑工人工資部分是無法取得增值稅專用發(fā)票的，雖然這項(xiàng)措施的目的是為了減輕企業(yè)稅負(fù)，但是同時(shí)影響房地產(chǎn)的行業(yè)成本有可能大幅攀升，這會(huì)在相當(dāng)大的程度上影響房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行再次生產(chǎn)投資的熱情，甚至有逼迫房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)型的危險(xiǎn)，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外購貨物取得增值稅專用發(fā)票是至關(guān)重要的；其次，因?yàn)樵鲋刀悓?shí)行抵扣制度，使它在稅改以后，完善了增值稅的抵扣鏈條，通過國家金稅系統(tǒng)的多重監(jiān)控方便了稅務(wù)部門的征收管理，避免了一些企業(yè)進(jìn)行不合法的行為及其逃稅的僥幸心理；再次，是房地產(chǎn)業(yè)從以傳統(tǒng)繳納營業(yè)稅為主的行業(yè)，改成增值稅以后，會(huì)計(jì)核算由簡單的操作變得比較復(fù)雜，需要懂會(huì)計(jì)和稅法的專業(yè)人士來做會(huì)計(jì)及稅務(wù)處理，方便企業(yè)和稅務(wù)部門的溝通與對接，另外，營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人要使用增值稅專用發(fā)票，實(shí)行統(tǒng)一征收增值稅，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的上下環(huán)節(jié)能正常抵扣，有利于國家稅務(wù)部門的征管，同時(shí)也符合國際稅收管理的模式。

三、營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅制的可行性分析

1.營業(yè)稅改征增值稅對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總體來說是一種減稅

營業(yè)稅改增值稅必考慮其對納稅人的影響。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所用的增值稅稅率選用了11%的稅率，這個(gè)稅率可以保證改征后的稅負(fù)水平保持穩(wěn)定。其次營業(yè)稅改增值稅有三個(gè)方面的保障：一是政策有保障，實(shí)施方案中，已經(jīng)考慮原則上延續(xù)過去的優(yōu)惠政策，在這個(gè)基礎(chǔ)上，根據(jù)不同行業(yè)的特點(diǎn)和情況，新制定了一些過渡措施，以確保所有行業(yè)的稅負(fù)只減不增；二是預(yù)算有保障，今年的預(yù)算報(bào)告，安排稅務(wù)部門組織征收的收入數(shù)，已經(jīng)考慮營改增的減收數(shù)；三是執(zhí)行有保障，幾十萬國稅地稅干部，已經(jīng)把依規(guī)減免稅和依法征好稅，作為兩項(xiàng)同等重要的基本職責(zé)之一，不收過頭稅是一條不能踩踏的紅線。

2.政府對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅制改革的目標(biāo)是通過營改增完善稅制方便征管

按照《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》和2011年《政府工作報(bào)告》的要求，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行統(tǒng)籌設(shè)計(jì)、分步實(shí)施；規(guī)范稅制、合理負(fù)擔(dān)；全面協(xié)調(diào)、平穩(wěn)過渡的原則，建立健全有利于科學(xué)發(fā)展的稅收制度，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，支持現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)思想。現(xiàn)在全面實(shí)行營業(yè)稅改增值稅，完善了增值稅的稅收征收鏈條，從而完善了我國的稅收制度，實(shí)現(xiàn)稅收負(fù)擔(dān)的公平性。

四、改征增值稅對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利好

1.有利于提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售價(jià)格的競爭能力

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅改征增值稅，由于可以抵扣稅金，使這個(gè)行業(yè)的整體稅負(fù)下降，有助于提高行業(yè)的分工和專業(yè)化，同時(shí)可以減輕消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，從而進(jìn)一步刺激需求，以此種方式形成良性循環(huán)，因此對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是一種利好的行為。

2.有助于促進(jìn)房價(jià)回歸合理平穩(wěn)

未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅改征增值稅有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展以及房價(jià)回歸合理性。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收營業(yè)稅存在重復(fù)征稅問題，改征增值稅后，可以消除住房銷售中的重復(fù)征稅問題，減輕購房者負(fù)擔(dān)，從而有利于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向更加專業(yè)化的方向發(fā)展，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康、理性發(fā)展。

3.有利于減輕納稅人稅務(wù)負(fù)擔(dān)

營業(yè)稅改征增值稅后消除重復(fù)征稅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)稅負(fù)下降，各環(huán)節(jié)企業(yè)的生產(chǎn)成本也相應(yīng)地下降，從而有利于降低物價(jià)，降低通貨膨脹水平，在我國面臨的通貨膨脹的壓力巨大且難以在短時(shí)期內(nèi)予以消除下，而房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅后，房地產(chǎn)業(yè)各產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)間緊密聯(lián)系，在極大的程度上避免了重復(fù)征稅，促進(jìn)了房地產(chǎn)稅收成本的降低，從而在一定程度上減輕了通貨膨脹的壓力。

4.促進(jìn)地方政府稅務(wù)部門進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)政策的改革

營業(yè)稅改征增值稅后對政府間財(cái)政收入分配造成重大影響，使地方政府稅收收入減少，從而促進(jìn)地方稅制改革，特別是房產(chǎn)稅制度改革。而營業(yè)稅在地方稅收收入中占有較大的比重，這就要求盡快推行地方稅收制度改革，創(chuàng)新地方稅稅制，包括征收制度、征收方式。

5.有利于促進(jìn)財(cái)政稅收制度完善

2016年5月1日將全面實(shí)行營業(yè)稅改增值稅，使增值稅的鏈條不斷完善，從而促進(jìn)增值稅收入，消除重復(fù)征稅，提高經(jīng)濟(jì)效率。

五、結(jié)論

營業(yè)稅改征增值稅使我國的稅收更加規(guī)范化，有利于增加國家的財(cái)政收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也屬于第二產(chǎn)業(yè)的范疇，具有購進(jìn)貨物和勞務(wù)制造產(chǎn)品出售的共同屬性，將其營改增可以促進(jìn)房價(jià)回歸合理平穩(wěn)，遏制房價(jià)惡性上揚(yáng)的不良趨勢，減輕社會(huì)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，從而減輕消費(fèi)者的購房負(fù)擔(dān)。營業(yè)稅改增值稅后地方政府稅收收入失衡，促進(jìn)地方政府的稅務(wù)改革，但是還會(huì)存在這樣那樣的問題，因此我們對此一定要正確認(rèn)識(shí)，冷靜處理房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅帶來的問題，使其能夠真正地給我國的房地產(chǎn)業(yè)帶來新的生機(jī)與活力。

參考文獻(xiàn)：

［1］財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》，2016年36號文.

［2］趙茂林.淺析營業(yè)稅改增值稅對交通運(yùn)輸業(yè)的影響.中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì)，2014-01-15.

［3］段光勛.營改增對房地產(chǎn)行業(yè)稅收的影響. 2015.

［4］營改增對房地產(chǎn)行業(yè)稅收的影響.互聯(lián)網(wǎng)文檔資源，2015.

（作者單位：中山市華懋房地產(chǎn)置業(yè)有限公司）