柳恒陽穆棱市國土資源局

談土地利用價(jià)值與房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

柳恒陽
穆棱市國土資源局

摘要：在城巿的最繁華的地帶，土地的資金是最高的，而且大家對(duì)這部分的土地需求大。該部分的利用率也大，盡管城市的土地利用率在向郊區(qū)轉(zhuǎn)變，但是這種轉(zhuǎn)變形式在減弱，主要原因是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)存在的摩擦，而且我國的土地資源有限。這是正常的趨勢(shì)，本篇文章主要是探討了土地利用以及房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)調(diào)節(jié)的技術(shù)以及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。

關(guān)鍵詞：土地利用；房地產(chǎn)租賃；調(diào)節(jié)；市場(chǎng)；分析

在城巿的最繁華的地帶，土地的資金是最高的，而且大家對(duì)這部分的土地需求大。該部分的利用率也大，盡管城市的土地利用率在向郊區(qū)轉(zhuǎn)變，但是這種轉(zhuǎn)變形式在減弱，主要原因是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)存在的摩擦，而且我國的土地資源有限。這是正常的趨勢(shì)，本篇文章主要是探討了土地利用以及房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)調(diào)節(jié)的技術(shù)以及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。

土地具有利用價(jià)值，但是土地的利用價(jià)值主要是在利用土地之后活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)利益。這種價(jià)值還體現(xiàn)在土地的類型上，被利用的土地是用于當(dāng)做住宅還是用于商業(yè)又或者是被用作于工業(yè)等其他的領(lǐng)域。房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)使獲得利潤少的企業(yè)將原本屬于自己的土地讓出去，甚至是被迫轉(zhuǎn)讓，這也是一種趨勢(shì)，在競(jìng)爭(zhēng)中，往往獲利的是投資最高的一方。如果對(duì)某一塊土地的需要大，那么這塊土地的價(jià)格會(huì)很高，包括租金。

一、土地利用的區(qū)位決策

1.商業(yè)區(qū)位決策

中心商務(wù)區(qū)是城市里最受歡迎的區(qū)域，而且這個(gè)區(qū)域的顧客非常多，因此在選擇區(qū)位的時(shí)候，這一部分是最先選擇的，但是除此之外，還有一部分的區(qū)位也需要決策，例如中心區(qū)周圍的零售業(yè)，在選擇零售業(yè)的時(shí)候，可以有兩種選擇方式，一種是在交通便利的位置，或者是道路的兩旁設(shè)立商業(yè)區(qū)，因?yàn)檫@個(gè)位置人流量；大，可以保證獲利；第二種是在各個(gè)企業(yè)聚集的位置上設(shè)立商業(yè)區(qū)，這個(gè)位置大型的企業(yè)多，通過彼此的地理位置，加強(qiáng)交流，從而獲益。以上的兩種方法是使用最多的決策方法。

2.工業(yè)區(qū)位決策

不在考慮地租差價(jià)的情況下，每一個(gè)工業(yè)企業(yè)都希望找到一塊能使克服“空間”成本達(dá)到最小的區(qū)位。"空間摩擦"的成本可用關(guān)聯(lián)度來衡量。關(guān)聯(lián)度是指不同區(qū)位之間人和人、物品和物品的運(yùn)行關(guān)系。相互之間發(fā)生移動(dòng)的區(qū)位稱為關(guān)聯(lián)位址.要使"空間庫擦"的成本達(dá)到最小，即要使關(guān)聯(lián)位址之間的轉(zhuǎn)移成本達(dá)到最小。

工業(yè)區(qū)位決策不僅受關(guān)聯(lián)位址之間轉(zhuǎn)移成本的影響，還受到工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)成本和加工成本的影響。在加工成本受工業(yè)區(qū)位的影響很大時(shí)，企業(yè)就可以考慮通過適當(dāng)增加轉(zhuǎn)運(yùn)成本來降低加工成本。

二、房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)調(diào)節(jié)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析

如果土地的使用情況不同，那么房地產(chǎn)對(duì)土地的配置也有很大的不同，這一點(diǎn)可以從土地的區(qū)位上看出來。因?yàn)榉康禺a(chǎn)有供給與需求的關(guān)系，所以，房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)最終會(huì)向價(jià)格最高的移動(dòng)。而業(yè)主對(duì)這塊土地出價(jià)也是對(duì)土地的為了收益所估價(jià)而房地產(chǎn)將經(jīng)營的目標(biāo)轉(zhuǎn)移到可能獲利的一方。產(chǎn)業(yè)首先占有一個(gè)位置，使得自身能夠在該位置上獲得利益，不管是空間還是區(qū)位的利益。最受歡迎的位置價(jià)格最高，而租金也從這個(gè)位置開始下降，可租空間的大小，以及需求都會(huì)影響價(jià)格，而且對(duì)于物業(yè)的供給等方面也造成影響。

1.租金水平及其調(diào)節(jié)過程

在稍短的時(shí)間內(nèi)，無論是在哪個(gè)區(qū)位的可租空間變化都不會(huì)太大，都是相對(duì)區(qū)域穩(wěn)定的，而這種變化趨勢(shì)可以通過租金來實(shí)現(xiàn)，由于變化并不是特別大，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)在短期內(nèi)沒有彈性。一般來說既是租金由于市場(chǎng)的變化在不斷的降低，而且人們也不會(huì)因?yàn)檫@種變化就不銷售房屋。出現(xiàn)銷售停止的前提是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)失靈，而且支付的資金巳經(jīng)不能承擔(dān)起建設(shè)的費(fèi)用。及時(shí)地停止租賃但是停止的時(shí)間不會(huì)太長。如果租金的價(jià)格一直處于高水平狀態(tài)，資金的增長并不使物業(yè)價(jià)格上升。業(yè)主在建立完整的物業(yè)是要有大量的時(shí)間的，只有資金非常高，一部分受利益影響，將還沒有履行完合同義務(wù)的房屋轉(zhuǎn)租出去?？墒侨绻績r(jià)變得特別低，業(yè)主就會(huì)將房子轉(zhuǎn)租出去，寧愿讓房子空著。盡管房子在供給上有彈性，但是變化并不明顯，而且對(duì)于房地產(chǎn)的而影響也很弱。

如果因?yàn)槟承┰?，人們?duì)于辦公樓的需求減弱，而租賃辦公樓的租戶數(shù)量也在減少，這是租金就會(huì)發(fā)生變化，價(jià)格會(huì)有明顯的下降，需求直接影響資金。在價(jià)格發(fā)生變化的時(shí)候，房地產(chǎn)行業(yè)就好對(duì)當(dāng)前的物業(yè)進(jìn)行重新配置，在這個(gè)時(shí)候如果出現(xiàn)了某一個(gè)用戶可以支付大量的資金，那么說明這位用于可以在物業(yè)中獲得利益。

2.市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用

如果房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)的所有房屋都是可以租賃的，而且甚至是可以相互取代的，這時(shí)租賃的人員在選擇物業(yè)的時(shí)候，就要排隊(duì)，因?yàn)榇蠹叶加兄瑯拥乃螅愿?jìng)爭(zhēng)激烈.而我們可以在房地產(chǎn)市場(chǎng)上看到有關(guān)的信息變化，例如房地產(chǎn)、物業(yè)的供給以及需求等等。需求越多價(jià)格就會(huì)越高，因此這時(shí)就需要市場(chǎng)的調(diào)節(jié)，但是在實(shí)際中，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒有一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，例如在對(duì)房屋進(jìn)行租賃談判的時(shí)候，是在一個(gè)比較機(jī)密的情況下進(jìn)行的，及時(shí)出現(xiàn)了分歧在私下的時(shí)候，也會(huì)和解，因此租賃合同在反映房地產(chǎn)的供給以及需求的時(shí)候，還需要考量。所有的業(yè)主也都要關(guān)注行業(yè)的變化，知道房地產(chǎn)的營銷以及資金通過什么樣的方式反映出房地產(chǎn)的地位，而且也關(guān)心與房地產(chǎn)有關(guān)的信息。

參與到房地產(chǎn)有關(guān)活動(dòng)的人，在購買或者是銷售物業(yè)對(duì)的時(shí)候，可以用不同的價(jià)格完成購買或者銷售，而且業(yè)主是希望能夠?qū)①Y金提髙，在房地產(chǎn)已經(jīng)趨于飽和的時(shí)候，如果在這個(gè)基礎(chǔ)上在增加房地產(chǎn)的面積，那么該項(xiàng)目的維修費(fèi)用就會(huì)相對(duì)增多，而且該位置的租金也會(huì)上漲，在業(yè)主能夠獲得更多的利益時(shí)，利益的驅(qū)使也會(huì)讓業(yè)主積極的融入到巿場(chǎng)中。

在利用土地的時(shí)候，不能盲目的利用，而是應(yīng)該采用分：析的方法，綜合考慮土地的使用價(jià)值，同時(shí)結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)，控制開發(fā)的力度。根據(jù)房地產(chǎn)的需求尤其是租賃需要，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的房屋供給。在利用土地的時(shí)候，還要采用區(qū)位決策的方式。

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