徐偉營

摘 要：文章概述了湖北省房地產(chǎn)市場庫存現(xiàn)狀和存在的問題，分析了土地問題產(chǎn)生的原因，提出了土地供應(yīng)市場有效性改革的建議。

關(guān)鍵詞：湖北省 房地產(chǎn)市場 庫存現(xiàn)狀 原因分析 建議

中圖分類號：F293.2

文獻標(biāo)識碼：A

文章編號：1004-4914（2016）08-186-03

根據(jù)全國經(jīng)濟的嚴(yán)峻形勢，國家推出供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革措施，即去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板，其中去庫存主要指房地產(chǎn)行業(yè)，可見房地產(chǎn)行業(yè)所面臨形勢的重要性和嚴(yán)峻性。湖北省也不例外，自去年以來，除武漢市等少數(shù)城市外，絕大多數(shù)城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩， 商品房銷售面積、新開工面積和竣工面積都呈不同程度的下降，待售面積保持較高增長。隨后，國家層面不斷傳出利好政策，多部委聯(lián)手出臺新政，政策與金融的雙重利好激發(fā)了房地產(chǎn)市場需求。今年年初，湖北省政府印發(fā)《湖北省房地產(chǎn)去庫存專項行動方案》，推出一攬子房地產(chǎn)去庫存新政，市場情況有所改善。

化解高庫存，如果著眼于短期效果，主要是從需求側(cè)制定措施，比如貨幣、金融、財稅等，該類需求的刺激有助于短期內(nèi)增加需求、消化庫存，除限購?fù)馄渲械拇蟛糠钟行д哂芍醒雽用嬷贫?，地方政府決策權(quán)較小。如果著眼于中長期改革，從供給側(cè)改革考慮，則要從總量和結(jié)構(gòu)上考量，其中地方政府主動性最強和最有效的政策便是房地產(chǎn)行業(yè)的總開關(guān)—土地供應(yīng)。

一、房地產(chǎn)市場去庫存現(xiàn)狀和存在的問題

1.前期土地供應(yīng)量巨大，導(dǎo)致湖北各城市庫存較大。根據(jù)房地產(chǎn)市場的銷售熱度情況，可分為四類城市：第一類是武漢市，作為全國二線城市中的重點城市，武漢市近年來供需兩旺，自2010年來，量價齊升，住宅銷售面積從2010年的904.92萬平米上升到2015年度的2134.25萬平米，年均增長率達到20%，一手住宅成交套數(shù)和成交面積已連續(xù)兩年在全國位居第一。第二類是宜昌市和襄陽市，該兩城市銷售量保持較快增長，價格較穩(wěn)定，但庫存量和潛在供給較大，存在一定的去庫存壓力。如襄陽2015年住宅成交230.17萬平方米，同比增長超過30%，但潛在供給較大，價格增長保持平穩(wěn)；宜昌跟襄陽情況類似。第三類是其他地級市，銷售量增長較慢或略有下降，同時供給量巨大。第四類是剩余縣市，銷售量有一定的萎縮，價格有所下降，供應(yīng)量巨大。

通過四類城市的分析，前期湖北省各城市的土地供應(yīng)均較大，只是由于需求增長幅度的不同，導(dǎo)致市場出現(xiàn)上述四類不同情況。

2.商業(yè)地產(chǎn)嚴(yán)重過剩。商業(yè)地產(chǎn)主要包括綜合商業(yè)、寫字樓和酒店等。以武漢為例，據(jù)武漢市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會研究部數(shù)據(jù)，截至2015年底，武漢商業(yè)地產(chǎn)總面積超過3000萬平方米。按照武漢市1066.77萬常住人口計算，人均商業(yè)面積已接近3平方米，已成為香港的2倍。此外，武漢還有600萬平方米的商業(yè)樓盤及400萬平方米的寫字樓庫存，按照去年的去化速度，全部消化完至少還需4～6年。與此同時，未來5～6年，還將新增約1000萬平方米商業(yè)體量，大部分商業(yè)地產(chǎn)處于虧損狀態(tài)。湖北其他城市商業(yè)地產(chǎn)過剩問題更加嚴(yán)重，招商難已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。

3.土地市場交易市場化不高，實際定向招拍掛情況嚴(yán)重。在一級土地市場交易中，僅武漢、宜昌等少數(shù)城市存在激烈競爭的情況，但即使在武漢市，也有超過一半的土地宗數(shù)以底價成交，城市形象工程項目、大量城中村和舊城改造項目等土地實質(zhì)上均為定向招拍掛。這說明土地市場成交的透明度不高，招商力度不強，供應(yīng)土地指標(biāo)的合理性與市場出現(xiàn)一定脫節(jié)。

二、土地供應(yīng)問題產(chǎn)生的原因分析

上述問題除少數(shù)一線和發(fā)達的二線城市外，在全國大部分城市普遍存在，其中有深層的制度層面因素，也有地方政府決策和服務(wù)等方面原因。

1.財稅政策方面，事權(quán)和財權(quán)嚴(yán)重不匹配。根據(jù)2015年湖北省財政收入統(tǒng)計，地方財政收入占全國財政收入的比重，已由從分稅制改革前的70%左右驟降到50%以下，如果剔除上繳的省級財政收入，各市州的比例更低。加之，地方政府承擔(dān)著與其財力極不相匹配的事權(quán)，使得本已拮據(jù)的地方財政雪上加霜。在這種情況下，地方政府肯定不會“坐以待斃”，就會以各種不同的方式實施“非正式”的收入自主權(quán)，而依靠出讓土地使用權(quán)的收入來維持地方財政支出就成了不二選擇。土地出讓除獲得土地出讓金外，地方政府還能獲取包括建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等營業(yè)稅（2016年5月1日后已改為增值稅）等為主的財政預(yù)算收入，這些收入全部歸地方支配。

2.地方政府造城的沖動，導(dǎo)致大量土地出讓。近年來，城市間競爭激烈，為追求GDP增長的政績，提升城市形象，加快區(qū)域經(jīng)濟的基礎(chǔ)設(shè)施配套，增加招商吸引力，紛紛提出城市的規(guī)劃目標(biāo)，超前規(guī)劃城市的框架結(jié)構(gòu)。如湖北省某縣級市規(guī)劃的城區(qū)人口目標(biāo)是40萬，而該市目前城區(qū)人口僅10萬左右，市域人口也僅有40萬，而土地供應(yīng)、相關(guān)配套也按該目標(biāo)規(guī)劃，自然會產(chǎn)生土地供應(yīng)或潛在土地供應(yīng)的嚴(yán)重過剩。

3.地方政府對政績的需求。眾所周知，商業(yè)地產(chǎn)不僅在開發(fā)建設(shè)階段帶來稅收，而且能為城市增加配套、提升城市形象，在建成后還可帶來源源不斷的稅收來源。于是，較高的商業(yè)地產(chǎn)比例、超高層寫字樓、五星級酒店甚至是產(chǎn)業(yè)招商項目等成為在土地掛牌條件中的限制條件。采取該方式，不僅降低了土地市場的競爭，減少了政府土地出讓收入，還將影響土地資源的最佳配置。從湖北的實際來看，招拍掛過程中凡是有上述標(biāo)準(zhǔn)要求的，基本為底價拿地，實質(zhì)上是與政府直接談判的結(jié)果，使土地一級市場的招拍掛制度名存實亡。對一個城市來說，對于商業(yè)地產(chǎn)的需求是相對固定的，一般情況下人均的商業(yè)需求量約為1.5平方米，供應(yīng)過大會導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營困難、租金收入下降，影響城市面貌。

4.城市更新改造的步伐過急過快。近年來，城市間的競爭已經(jīng)日趨白熱化，尤其在同等類型的城市之間，已經(jīng)形成你追我趕的局面，因此城市更新改造成為其內(nèi)在發(fā)展要求。城市更新改造主要有以“舊城區(qū)、舊廠房、舊村莊”的三舊改造和基礎(chǔ)設(shè)施大規(guī)模建設(shè)。城市三舊改造能夠改善居民生活條件，同時迅速提升城市形象，但三舊改造步伐過快同樣導(dǎo)致土地供給量過大，供應(yīng)過剩導(dǎo)致房地產(chǎn)價格低迷，而低迷的價格又會影響三舊改造的進程，尤其是需要高房價支撐的舊城區(qū)的改造。武漢市2010年度和2012年度住宅土地供應(yīng)分別為1438萬平方米和1341萬平方米，計容建筑面積達5308萬平方米和4157萬平方米，其中近半數(shù)為三舊改造項目，如不是武漢房地產(chǎn)銷售規(guī)模在5年內(nèi)增加近2.5倍，其去庫存形勢也不容樂觀，而湖北的其它城市更新改造形勢則沒有如此幸運，三舊改造后釋放的供給壓力還在持續(xù)發(fā)力。另一方面大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)增加了資金需求，較大的需求促進了新一輪的土地供應(yīng)。

三、土地供應(yīng)市場有效性改革的建議

從長效來看，湖北省房地產(chǎn)市場的去庫存必須要從土地供給著手，才能建立去庫存的長效機制。

1.提高認識，改變政績評價標(biāo)準(zhǔn)。在對地方政府考核上，涉及房地產(chǎn)的考核除了城市面貌的改善，更應(yīng)從房地產(chǎn)的健康程度出發(fā)，如土地市場的公開透明程度、房地產(chǎn)行業(yè)的健康指數(shù)、商業(yè)地產(chǎn)的運營情況和居民對房價滿意度等方面。只有如此，地方政府才能避免政績沖動，盲目供地而出現(xiàn)短期效應(yīng)。

2.在深化財稅改革之際，呼吁增加地方財政收入的分配比例。地方政府如無相對適度的財權(quán)，必然會在土地上采取變通方式，如增加供給等解決短期的財政困難，但長遠來看勢必導(dǎo)致去庫存壓力和財政收入的不可持續(xù)性。因此適當(dāng)增加地方財政收入的分配比例也是去庫存的長效機制之一。

3.加強市場監(jiān)測和政策落實力度。認真貫徹落實好中央和省的各項房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和措施，加大對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況、新變化的關(guān)注。提高房地產(chǎn)市場信息的準(zhǔn)確性，圍繞促進房地產(chǎn)市場長期健康和穩(wěn)定發(fā)展，完善配套政策，合理引導(dǎo)消費預(yù)期，保持各項政策落實的持續(xù)性和有效性。

4.加大招商力度，以市場為導(dǎo)向調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，對過剩的商業(yè)地產(chǎn)進行土地變性。房地產(chǎn)市場房屋的銷售定價是由供求關(guān)系決定的，房地產(chǎn)商拿地成本的高低與銷售價格的高低沒有必然聯(lián)系，在某種程度上土地價格的高低是開發(fā)商和政府利益分配的博弈，所以東部發(fā)達城市的招商目的是要達到激烈競爭，即找到最佳投資企業(yè)的同時，實現(xiàn)地方政府收益最大化，而湖北省各城市在房地產(chǎn)招商環(huán)節(jié)，基本上是有意向參與方就達到招商目的，導(dǎo)致收益較低。土地供應(yīng)量和供給區(qū)域應(yīng)根據(jù)庫存土地未開發(fā)量（土地已轉(zhuǎn)讓但尚未銷售）、房屋開工面積、房屋年銷售量（包括月度銷售量）及開發(fā)商獲取土地儲備參與活躍度來確定。在土地性質(zhì)配比上，應(yīng)嚴(yán)格按照區(qū)域規(guī)劃的要求和充分征求意向參與主體的意見，盡量符合市場的需求，從而加大商品房調(diào)整結(jié)構(gòu)的力度，充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定作用。對目前商業(yè)地產(chǎn)配比過剩的項目，應(yīng)根據(jù)開發(fā)商的申請，結(jié)合規(guī)劃需要，重新對土地性質(zhì)進行調(diào)整，具體方式可按市場競價的方式進行二次掛牌來進行。

5.土地儲備中心要有一定的有效土地儲備，增強對市場供應(yīng)的調(diào)節(jié)能力。土地儲備中心的一項重要職能是對土地的供應(yīng)進行有效的調(diào)節(jié)，從而達到有效的調(diào)控房地產(chǎn)市場。但在實際操作過程中，湖北省大多數(shù)土地儲備中心的土地是在具備招拍掛條件后就推向市場，土地儲備中心的有效土地儲備較少，而大量的土地因無計劃性供應(yīng)導(dǎo)致集中在開發(fā)商手中，大大降低了房地產(chǎn)調(diào)控的主動性和有效性，即在房價迅速上漲時，無土地資源進行有效的土地供應(yīng)，難以抑制房價；而無序的土地供應(yīng)又容易因供應(yīng)過多導(dǎo)致房價低迷。

房地產(chǎn)去庫存，是湖北省今年供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革五大專項行動之一，而土地供應(yīng)作為房地產(chǎn)市場的總開關(guān)，其重要性不言而語，但土地供應(yīng)涉及的層面綜合而復(fù)雜，只有以市場需求為出發(fā)點，不斷完善和優(yōu)化土地供應(yīng)的節(jié)奏和結(jié)構(gòu)，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

參考文獻：

[1] 徐云，土地財政焦慮[J]，房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2013，（6）

（作者單位：湖北清能投資發(fā)展集團有限公司 湖北武漢 430077）

（責(zé)編：玉山）