楊婕妤+何小鹿

本文依據(jù)中國(guó)裁判文書網(wǎng)2014年1月1日至2015年12月31日期間發(fā)布的裁判文書進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，遼寧省高級(jí)人民法院、大連市中級(jí)人民法院審理的大連地區(qū)商品房買賣合同糾紛民事案件共3025件，其中逾期交房類案件999件，占房屋買賣合同糾紛類案件總數(shù)的33.02%；逾期辦證類案件842件，占房屋買賣合同糾紛類案件總數(shù)的27.83%。逾期交房、逾期辦證兩類糾紛案件合計(jì)數(shù)占房屋買賣合同糾紛類案件總數(shù)的60.85%，如圖1所示。

一、關(guān)于兩類糾紛案件的基本情況

在數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)范圍期間，逾期交房、逾期辦證兩類案件共涉及建設(shè)項(xiàng)目52個(gè)，分布的區(qū)域包括現(xiàn)轄內(nèi)各縣（市）區(qū)，其中涉及逾期交房糾紛的項(xiàng)目32個(gè)，涉及逾期辦證糾紛的項(xiàng)目26個(gè)，兩類糾紛均涉及的項(xiàng)目6個(gè)。

逾期交房和逾期辦證兩類案件上訴率為100%，其中開發(fā)商上訴的共計(jì)20個(gè)項(xiàng)目，上訴率為38.46%；購(gòu)房者上訴共計(jì)32個(gè)項(xiàng)目，上訴率為61.54%。在開發(fā)商上訴的案件中，二審法院改判或發(fā)回重審的有6個(gè)項(xiàng)目，發(fā)改率為30%。在購(gòu)房者上訴的案件中，二審法院改判或發(fā)回重審的有9個(gè)項(xiàng)目，發(fā)改率為28.13%。另外，該兩類案件涉及遼寧省高級(jí)人民法院再審的有3個(gè)項(xiàng)目，申請(qǐng)人全部為購(gòu)房者，裁判結(jié)果均是駁回再審申請(qǐng)，如表1所示。

在統(tǒng)計(jì)的32個(gè)項(xiàng)目逾期交房案件中，涉及交房條件爭(zhēng)議的17個(gè)；涉及違約責(zé)任爭(zhēng)議的13個(gè)；涉及免責(zé)理由爭(zhēng)議的5個(gè)；涉及格式條款爭(zhēng)議的3個(gè)；涉及合同解除爭(zhēng)議的2個(gè)，其他類爭(zhēng)議（如時(shí)效、不安抗辨權(quán)爭(zhēng)議等）各1個(gè)（注：有的項(xiàng)目涉及兩個(gè)以上爭(zhēng)議焦點(diǎn)，下同）。

在涉及交房條件爭(zhēng)議的17個(gè)項(xiàng)目中，關(guān)于建設(shè)工程“五方”驗(yàn)收是否可以作為交房條件爭(zhēng)議涉及16個(gè)；關(guān)于房屋質(zhì)量問題是否符合交房條件爭(zhēng)議涉及1個(gè)。在涉及違約責(zé)任爭(zhēng)議的13個(gè)項(xiàng)目中，關(guān)于違約金爭(zhēng)議涉及9個(gè)。由此可見，建設(shè)工程“五方”驗(yàn)收是否可作為交房條件的爭(zhēng)議是逾期交房類案件的主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)。在統(tǒng)計(jì)的26個(gè)項(xiàng)目逾期辦證案件中，涉及免責(zé)理由爭(zhēng)議10個(gè)；涉及違約金爭(zhēng)議15個(gè)；涉及時(shí)效爭(zhēng)議2個(gè)；涉及合同解除爭(zhēng)議1個(gè)，其他類爭(zhēng)議1個(gè)，如圖2、圖3所示。

在涉及免責(zé)理由爭(zhēng)議的10個(gè)項(xiàng)目中，關(guān)于“新規(guī)”作為免責(zé)理由爭(zhēng)議的涉及5個(gè)；關(guān)于第三人原因作為免責(zé)理由爭(zhēng)議的涉及4個(gè)；其他爭(zhēng)議涉及2個(gè)。在涉及違約金爭(zhēng)議的15個(gè)項(xiàng)目中，關(guān)于調(diào)整違約金爭(zhēng)議的涉及10個(gè)；關(guān)于違約金計(jì)算期限爭(zhēng)議的涉及8個(gè)。由此可見，逾期辦證案件中，開發(fā)商多會(huì)以非自身原因主張不承擔(dān)責(zé)任，且多會(huì)要求調(diào)低違約金比例，調(diào)整違約金的爭(zhēng)議是逾期辦證類案件的主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)。

二、逾期交房糾紛之爭(zhēng)議焦點(diǎn)

鑒于案件的事實(shí)各有不同，不同當(dāng)事人的代理律師對(duì)相同的事實(shí)提出的理由和依據(jù)也有差別，不同級(jí)別法院以及同一法院不同年份作出的判決也存在一定的差別，本文只提出產(chǎn)生爭(zhēng)議或法院裁判文書中關(guān)注的重要問題，避免讀者誤解個(gè)案的裁判觀點(diǎn)代表法院的統(tǒng)一裁判意見。

（一）交房條件爭(zhēng)議

1.商品房買賣合同約定的房屋交付條件為“商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”或“經(jīng)建設(shè)單位驗(yàn)收合格并取得竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告”是否有效。未經(jīng)辦理完畢消防、規(guī)劃等驗(yàn)收手續(xù)，是否可以認(rèn)定購(gòu)房者有權(quán)拒絕接收房屋。

2.“五方”驗(yàn)收中缺少任何一方驗(yàn)收合格意見時(shí)，是否符合合同約定的房屋交付條件，開發(fā)商是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

3.在房屋驗(yàn)收過程中，建設(shè)主管部門對(duì)開發(fā)商予以處罰的行為，是否可認(rèn)定開發(fā)商取得的“五方”驗(yàn)收合格報(bào)告不符合合同約定或未達(dá)交房條件。

4.住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表可否認(rèn)定為符合合同約定的“五方”驗(yàn)收的交付條件。

5.經(jīng)過“五方”單位簽字、蓋章的驗(yàn)收合格報(bào)告，如果存在瑕疵，是否足以否定該驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的合法有效性。

6.竣工驗(yàn)收備案表的效力或證明作用。

7.房屋精裝修存在的質(zhì)量問題能否作為拒絕接收房屋的理由。

（二）違約責(zé)任爭(zhēng)議

1.違約金爭(zhēng)議

（1）合同約定的逾期違約金，如果高于評(píng)估的租金標(biāo)準(zhǔn)，能否支持適當(dāng)減少。

（2）購(gòu)房者主張違約金過低，所涉及的舉證責(zé)任問題，應(yīng)當(dāng)由哪一方負(fù)責(zé)舉證。

（3）違約金計(jì)算期限：

①合同約定雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)出示合同約定的證明文件的，在開發(fā)商出示竣工驗(yàn)收合格證明文件和實(shí)際交房日期不一致的情況下，應(yīng)當(dāng)以哪項(xiàng)日期為準(zhǔn)起算違約金。

②對(duì)房屋何時(shí)能夠?qū)嶋H交付不確定時(shí)，購(gòu)房者提出判令開發(fā)商承擔(dān)至實(shí)際交付之日止計(jì)算違約金的訴訟請(qǐng)求，能否支持。

③合同約定開發(fā)商可以郵寄方式通知購(gòu)房者交房的，開發(fā)商郵寄送達(dá)交房通知，能否認(rèn)定為違約金計(jì)算截止時(shí)間。

2.其他違約責(zé)任

（1）合同約定了違約金條款，購(gòu)房者同時(shí)主張違約金和租金損失，能否得到支持。

（2）因開發(fā)商逾期交房而導(dǎo)致合同解除的，購(gòu)房者可以主張的索賠范圍如何界定。

（三）免責(zé)事由爭(zhēng)議

1.開發(fā)商主張因特殊天氣及高考、達(dá)沃斯會(huì)議、全運(yùn)會(huì)等原因影響施工進(jìn)度，按照合同約定延期交房的，能否得到支持。

2.因市政配套基礎(chǔ)設(shè)施施工受阻，能否作為逾期交房的免責(zé)理由。

3.因地方政府工程質(zhì)量驗(yàn)收“新規(guī)”實(shí)施，能否作為減免責(zé)任的理由。

4.購(gòu)房者在約定時(shí)間內(nèi)未結(jié)清購(gòu)房款，能否主張不安抗辯權(quán)。

5.合同約定因購(gòu)房者人數(shù)眾多、開發(fā)商不能安排同時(shí)入住的，開發(fā)商能否作為減免逾期交房違約責(zé)任的理由。

6.開發(fā)商逾期交房后，在入住致詞中承諾給予購(gòu)房者一定優(yōu)惠，如果購(gòu)房者在該入住致詞上簽字，能否要求開發(fā)商仍依照合同約定承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

（四）格式條款爭(zhēng)議

雙方“補(bǔ)充協(xié)議”約定開發(fā)商逾期交房時(shí)，購(gòu)房者可在較短的限定期限內(nèi)有權(quán)提出索賠和解除合同的，能否認(rèn)定為格式條款。

（五）其他爭(zhēng)議

1.購(gòu)房者起訴要求開發(fā)商依法交付房屋的，如果房屋的驗(yàn)收合格期限無法確定，不具備交付房屋的條件，能否得到支持。

2.時(shí)效爭(zhēng)議。

三、逾期辦證糾紛之爭(zhēng)議焦點(diǎn)

（一）免責(zé)理由的認(rèn)定

1.地方政府工程質(zhì)量驗(yàn)收“新規(guī)”作為免責(zé)理由的認(rèn)定

（1）合同簽訂前新規(guī)實(shí)施，開發(fā)商能否以地方政府工程質(zhì)量驗(yàn)收“新規(guī)”為由主張免責(zé)。

（2）在合同約定的辦證期間“新規(guī)”實(shí)施，開發(fā)商能否以“新規(guī)”作為完全或部分免責(zé)理由。

2.因第三人違約、犯罪行為導(dǎo)致逾期辦證的，開發(fā)商能否以此作為免除違約責(zé)任的抗辯理由。

3.因其他綜合項(xiàng)目調(diào)整影響、搬遷、歷史遺留問題導(dǎo)致逾期辦證的，開發(fā)商能否以此主張免除違約責(zé)任。

（二）違約金的認(rèn)定

1.違約金調(diào)整

（1）如合同未約定逾期辦證按商品房買賣合同糾紛司法解釋的規(guī)定計(jì)算違約金，法院對(duì)購(gòu)房者申請(qǐng)調(diào)整違約金能否支持。

（2）合同已約定逾期辦證的違約責(zé)任，法院對(duì)購(gòu)房者申請(qǐng)調(diào)整違約金是否支持。

（3）購(gòu)房者無證據(jù)證明其實(shí)際損失，法院對(duì)開發(fā)商申請(qǐng)調(diào)整違約金是否支持。

（4）因新政實(shí)施，法院如何認(rèn)定違約金調(diào)減。

（5）因開發(fā)商和購(gòu)房者當(dāng)事人雙方共同行為導(dǎo)致的逾期辦證，法院如何認(rèn)定責(zé)任的承擔(dān)。

2.違約金計(jì)算期限的認(rèn)定

（1）開發(fā)商提前交房后，發(fā)生逾期辦證的，逾期辦證違約金的起算時(shí)間自何時(shí)起算。

（2）合同約定的違約金起算時(shí)間不明確的，逾期辦證違約金的起算時(shí)間自何時(shí)起算。

（3）合同約定開發(fā)商自房屋交付之日起限定期限內(nèi)僅承擔(dān)繼續(xù)辦證義務(wù)，逾期辦證違約金的起算時(shí)間自何時(shí)起算。

（4） 開發(fā)商在合同約定的辦證期限屆滿后繼續(xù)協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證，逾期辦證違約金的起算時(shí)間自何時(shí)起算。

（5）在開發(fā)商履行完畢分戶辦證手續(xù)之日的基礎(chǔ)上，逾期辦證違約金的起算時(shí)間自何時(shí)起算。

（6）違約金截止時(shí)間以開發(fā)商完成哪些義務(wù)的日期為準(zhǔn)。

（7）辦證期間新政頒布，計(jì)算違約金時(shí)是否應(yīng)扣除新政影響的期間。

（三）其他爭(zhēng)議的認(rèn)定

1.時(shí)效的認(rèn)定

開發(fā)商逾期辦證行為一直持續(xù)，如何適用訴訟時(shí)效以認(rèn)定開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的違約金。

2.對(duì)于案涉房屋開發(fā)商因缺少竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，未進(jìn)行初始登記等客觀上無法履行協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記義務(wù)的，購(gòu)房者要求開發(fā)商協(xié)助辦證的訴訟請(qǐng)求，法院能否支持。

李求軍/責(zé)任編輯