文/周明

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土地使用權(quán)到期后怎么辦

文/周明

自1987年我國(guó)土地制度改革后，實(shí)行土地所有權(quán)和使用權(quán)分離，土地使用權(quán)有償、有期限使用，住宅用地的土地使用權(quán)限為70年。土地使用權(quán)到期后怎么辦？雖然 《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”，但如何續(xù)期、需不需要交納土地出讓金以及交納標(biāo)準(zhǔn)是多少都沒(méi)有明確規(guī)定，這對(duì)廣大的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)始終是一頭霧水。

可能是因?yàn)椤白≌?0年土地使用權(quán)大限”還很遙遠(yuǎn)，不是我們這一代人會(huì)面對(duì)的，所以至少目前可以不以為然。但溫州等地部分房屋20年土地使用權(quán)到期事件，又一次把這個(gè)問(wèn)題推到了風(fēng)口浪尖上，引發(fā)了社會(huì)高度關(guān)注。有人認(rèn)為：《物權(quán)法》沒(méi)有說(shuō)自動(dòng)續(xù)期必須收費(fèi)，自動(dòng)續(xù)期就是免費(fèi)續(xù)期，中產(chǎn)家庭需要定心丸。也有人認(rèn)為：約定20年以及沒(méi)有達(dá)到最高限70年的，首先應(yīng)當(dāng)自動(dòng)續(xù)期至70年，同時(shí)補(bǔ)交約定年限與70年土地使用權(quán)期間的出讓金差價(jià)；續(xù)期如果不補(bǔ)交出讓金，政府的利益會(huì)受損，而且對(duì)其他已經(jīng)繳納70年出讓金的業(yè)主也是不公平的。據(jù)參與《物權(quán)法》立法的中國(guó)社科院法學(xué)專家孫憲忠研究員介紹，當(dāng)年在討論土地使用權(quán)限到期后如何續(xù)期時(shí)，爭(zhēng)議很大，而交象征性的使用費(fèi)以自動(dòng)續(xù)期的意見(jiàn)占據(jù)上風(fēng)。

住宅土地使用期限到期后是免費(fèi)續(xù)期也好，還是象征性地交納使用費(fèi)自動(dòng)續(xù)期也罷，這兩種方式為廣大購(gòu)房者所普遍接受，而繼續(xù)交納相當(dāng)數(shù)額的土地出讓金方式則不被人們所認(rèn)可。對(duì)這個(gè)問(wèn)題筆者作以下幾點(diǎn)思考，供讀者參考。

1．房?jī)r(jià)中的土地價(jià)格，包括土地出讓金、土地增值和土地稅費(fèi)等。土地出讓金是政府以出讓等方式配置國(guó)有土地使用權(quán)取得的全部土地價(jià)款，包括受讓人支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。開(kāi)發(fā)商通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)拍從政府手中獲得土地使用權(quán)所支付的金額，涵蓋征收動(dòng)遷補(bǔ)償、“七通一平”等費(fèi)用，以及開(kāi)發(fā)時(shí)部分土地增值。土地增值則是房屋所處地段土地價(jià)格在今后市場(chǎng)上的不斷升值增值。土地稅費(fèi)是國(guó)家按規(guī)定收取的契稅。因此，自動(dòng)續(xù)期后要考慮收費(fèi)的話，也只能針對(duì)土地增值部分，按照誰(shuí)投資誰(shuí)受益原則，由政府和個(gè)人按一定比例享受利益。

2．就像公房承租人享有“永租權(quán)”一樣，公房產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家，承租人可以無(wú)限期地租用房屋，形成永久的居住權(quán)。使用權(quán)房必須補(bǔ)交地價(jià)成為產(chǎn)權(quán)房才能在市場(chǎng)上交易。原則上住宅土地使用權(quán)限到期后自動(dòng)續(xù)期，如果業(yè)主的房屋不進(jìn)行市場(chǎng)交易，除了交納規(guī)定的土地使用契稅外，何來(lái)的土地出讓金？土地出讓金是政府將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)，考慮基準(zhǔn)地價(jià)和一定年限的土地增值而一次性收取的費(fèi)用，其中包括征地補(bǔ)償、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公建配套等，這在業(yè)主購(gòu)房時(shí)都已計(jì)入房?jī)r(jià)。如在續(xù)期后繼續(xù)交納土地出讓金，不免有“一房多次收費(fèi)”之嫌疑。

3．溫州等地的20年住宅土地使用期限，是由于地方政府當(dāng)時(shí)為了降低土地出讓金費(fèi)用而采取的地方性政策，如今按照法規(guī)自動(dòng)續(xù)期至70年時(shí)，應(yīng)以當(dāng)年的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)足土地出讓金，以示社會(huì)的公平性。如需上市交易，則要按現(xiàn)行的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行核算。

4．對(duì)于高收入家庭的高檔商品房或上市交易的住宅可另當(dāng)別論，但對(duì)于自住普通商品房的中低收入業(yè)主來(lái)說(shuō)，70年住宅土地使用期限到期后自動(dòng)續(xù)期，不應(yīng)交納土地出讓金，同時(shí)，土地使用契稅也應(yīng)視情況適當(dāng)減免。

5．這也對(duì)購(gòu)買(mǎi)二手房的家庭提了個(gè)醒：買(mǎi)賣(mài)舊房時(shí)應(yīng)把房屋的土地使用權(quán)期限作為考慮房?jī)r(jià)的因素，同一地段土地使用權(quán)限期不同的房屋，其房?jī)r(jià)也應(yīng)有所不同。

（作者單位：上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)）